Ökonomen streiten über Verteilungsfrage

steigen werden, werden wie verrückt Wohnungen gebaut werden und die Mieten werden sinken? Verstehe wer will. Es wird wohl eher so sein, dass der Baumarkt dann zusammenbrechen wird und die Bauarbeiter z.B. München verlassen werden und wieder nach Hause in den Osten (Tschechien, Polen, ...) ziehen werden. Dadurch werden aber kaum Wohnungen frei werden. Die Bauarbeiter leben nämlich in überwiegender Anzahl heute in Bauwagen und Containern.    

Für München mag das zutreffen, doch auch hier an der Waterkant steigen die Mieten ins Unermessliche. Immernoch viel billiger als München, aber die Löhne sind ja auch viel geringer.

Hier im Ort sehe ich quasi keine EU-Ausländer außer dem ortsbekannten Griechen und Italiener. Dafür seit 3 Jahren eine ständig steigende Zahl an Kopftüchern und braungebrannten sportlichen jungen Männern mit Bart. Gleiches gilt für die Innenstadt des Zentrums hier, Oldenburg.

Somit können die relativ wenigen EU-Zuzüge hier in der Gegend die Mietsteigerungen nicht erklären, zumal  die Zuzüge sich auf Ballungszentren wie Berlin, NRW oder München konzentrieren.  

 

murmel hat recht

Im Moment ist der Zshg folgender: Niedrige Zinsen -> Höhere Kredite für den Käufer möglich -> Höherer Kaufpreis kann und wird bezahlt  -> Kaufpreise steigen -> Mieten steigen, auch wegen fehlendem Angebot weil die Käufer Mietwohnungen für den Eigenbedarf kaufen.

Der Immomarkt wird erst zusammenbrechen, wenn die Zinsen steigen, weil dann die Kauf- und Baunachfrage sinkt.

Auf den Mietmarkt wird das aber keinen Einfluss haben, da gilt nur Angebot und Nachfrage.

murmel sprach aber nur von den Immopreisen, nicht den Mieten.  

für dieses wirtschafts-geldsystem als eine kreditklemme....das wäre das ende. erst wenn die normalen menschen sich von staatlichen währungen abwenden wird das kartenhaus zusammen brechen. was nützt eine umsonst währung wenn sie keiner mehr will?!  

Ballungsgebiete haben nicht wenige Gemeinden um zusätzliche sogenannte Flüchtlinge gebeten. Auf den ersten Blick war sichtbar dass es darum ging den eigenen Immobilienmarkt zu sanieren und auch noch den letzten Schrott an den Mann respektive Staat zu bringen. Eine sehr kurzsichtige Vorgehensweise da sich der Bund über die Zeit immer stärker aus der Kostenbeteiligung zurück ziehen wird und die Kommunen darauf sitzen bleiben, inklusive Kopftücher.  Das hat allerdings wenig mit Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Köln oder München zu tun.  

in der EU steigt deutlich...Von Januar bis einschließlich April stellten rund 206.500(wie hoch wohl die Dunkelziffer sein mag?) Menschen erstmals einen Asylantrag in der Europäischen Union, gut 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (179.000), wie die Funke-Zeitungen berichten. (Mich wundert, dass man solche Zahlen erst NACH der EU-Wahl präsentiert bekommt...)

Tja wo die meisten von denen hin wollen dürfte klar sein, in das Weltweit bekannte Land in dem man Vollversorgung ohne zu arbeiten bis an's Lebensende bekommt, ohne jemals einen Cent einbezahlt zu haben.
Das wird noch "lustig" werden!  

"lustig" ist es schon  

Grundsätzlich gilt - überall auf der Welt: Mit niedrigen bzw. zu tiefen Zinsen erzeugt man eine Immobilienblase.

Meine Prognose vorweg: D. wird beim Platzen der hiesigen Immo-Blase genauso den Bach runtergehen wie zuvor Spanien und Irland. Es kann jedoch als Dickschiff nicht mehr von der EU/EZB aufgefangen werden, so dass der Euro zerbrechen wird.

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Nun zu den Details dieser prognostizierten Entwicklung, dargestellt am Aufstieg und Niedergang der spanischen Wirtschaft in den Nuller Jahren.

Der Euro brachte Spanien rekordtiefe Hypo-Zinsen, und es setzte ein gigantischer Bau-Boom ein, für den es auch noch andere Gründe gab:

1. Hauskäufer konnten höhere Preise als zuvor zahlen, weil die Zinsbelastung relativ klein blieb.

2. Die Hauspreise stiegen daraufhin, und es entstand eine Spekulationsblase. Denn nun kaufen Leute auch (überteuert) Häuser aus "spekulativen Gründen", um sie später noch teurer weiterverkaufen zu können. In USA nannte und nennt sich dieses Praxis "apartment flipping".

3. In Spaniens Bauwirtschaft entstand ein ungeheurer Boom, weil eine steigende echte Nachfrage mit steigender spekulativer Nachfrage zusammenfiel. Studenten brachen ihr Studium ab, um als Bauerhelfer den schnellen Euro zu verdienen. Der Staat nahm in dieser Zeit reichlich Steuern ein. Folge: Spanien galt Mitte der Nuller Jahre als EU-Vorzeigeland mit hohem BIP-Wachstum und nur 40 % Staatsverschuldung.

4. Der Boom rief nun auch immer stärker Bänker auf den Plan. Um möglichst viele Kredite abzusetzen, legen die Banken immer niedrigere Eigenkapitalanforderungen fest.  Zuletzt konnten in den Hausblasen Spaniens, Irlands und der USA die Käufer OHNE einen Cent Eigenkapital Häuser im Wert von 500.000 bis 1 Mio. Euro/Dollar kaufen. Die Überlegung der Banker dabei war: Es gibt für uns überhaupt kein Risiko. Denn wenn die Immopreise sowieso weiter steigen, schmeißen wir jemanden, der ein 500.000-Euro-Haus gekauft hat und die Raten nicht mehr zahlen kann/will, einfach raus. Das Haus ist in der Zwischenzeit aber weiter im Preis gestiegen und wir werden es für 650.000 Euro los. Macht noch mal 150.000 Euro für lau.

5. Jede Spekulationsblase, sogar die Tulpenzwiebelblase, findet jedoch ein natürliches Ende. Irgendwann sind die Preise so absurd überhöht, dass sich keine Nachfolgekäufer mehr finden. Erste Apartment Flipper bekommen nun kalte Füße und verkaufen ihre Immobilie ohne Gewinn oder sogar mit leichtem Verlust - Hauptsache sie kommen noch rechtzeitig und schnell genug raus.

6. Da es aber immer mehr werden, die "noch schnell raus wollen", kommen die Immopreise wider Erwarten fast aller Marktakteure (dass sie aus vorherigen Blasen etwas gelernt hätten, davon kann man nur träumen...) ins Trudeln. Die Banken werden nun ebenfalls nervös, weil z. B. das Haus, das sie mit 500.000 Euro voll finanziert hatten, nun auf dem Markt nur noch 450.000 bringt - und bei einer Zwangsversteigerung vielleicht nur noch 300.000.

7. Irgendwann bricht blanke Panik aus, und die verzockten Hausbesitzer verkaufen bestens. Oder sie machen sich einfach aus dem Staub. Die Dummen sind nun die Banken, die auf den Verlusten sitzen bleiben. Die Verluste werden auch immer größer, wenn die Banken das Haus nicht rechtzeitig weiterverkaufen oder zwangsversteigern.

8. Am Höhepunkt dieser Entwicklung entsteht im betroffenen Land (erst USA, später Spanien und Irland) eine gigantische Bankenkrise. Der Staat muss nun mit Steuergeldern einspringen, um die "systemrelevanten" Banken vor der Pleite zu retten.

9. In der Folge wächst sich die Bankenkrise nun zur Staatskrise aus. Der spanische und der irische Staat waren plötzlich stark bis extrem verschuldet. In Spanien stieg die Staatsverschuldung durch die vielen Bankenrettungen vom Vorzeigewert 40 % auf bereits kritische 100 %.

10. Im Eurosystem sprang nun als Retter der letzten Instanz die EU bzw. die EZB ein. Es wurden hastig Auffang- und Rettungsschirme für Banken und Staaten aufgespannt und später zig mal "umgewidmet". Die Zinsen in der Eurozone sanken auf Null bzw. erreichten bei hohen Bankeinlagen sogar -0,4 % Negativzins (aktueller Stand).

11. Aufgrund der asymmetrischen wirtschaftlichen Entwicklung in der Eurozone sind bislang aber nur die PIIGS die Leidtragenden. D. hält sich mit seinen Exportüberschüssen bislang noch gut über Wasser, obwohl sich die Weltkonjunktur, nicht zuletzt wegen Trumps Strafzoll-Theater, bereits eintrübt. D. erhielt bzw. erhält durch die EZB-Maßnahmen (Nullzins und QE) auch noch eine Sonderstütze, weil 0 % Zins für D. viel zu niedrig ist. D. profitiert also hinsichtlich des niedrigen Zinsniveaus von den Schieflagen in den PIIGS.

12. Auf lange Sicht wird es aber auch in Deutschland zu einem Austoppen der jetzt noch in voller Blüte stehenden Immobilienblase kommen, z. B. bei der nächsten US-Rezession (2020?), die Trump womöglich mit seinen Strafzöllen auslöst. Dann wird die von Punkt 5 bis Punkt 9 beschriebene Elendspirale aus verzockten Hauskäufern und verzockten Immo-Banken auch hier zu Lande entstehen. Bei Punkt 10 angelangt, zieht D. jedoch die "Arschkarte", weil es (als Dickschiff und eigentliche Hauptstütze der EU-Gemeinschaft) von der EU-Gemeinschaft nicht mehr aufgefangen werden kann. Das ist der Zeitpunkt, an dem die Eurozone zerbricht, der Euro auf 0,40 zum US-Dollar fällt und die Bundesbank ihre nicht mehr eintreibbaren Target-2-Forderungen an EZB als Totalverlust abschreiben muss. Die nächste Währungsreform naht.


 

ein Platzen der überbordenden Immo-Blase. Und die Schockwellen dürften bis Europa/USA schwappen.  

Inwiefern bei minialen Importen aus EU/USA?  

"7. Irgendwann bricht blanke Panik aus, und die verzockten Hausbesitzer verkaufen bestens. Oder sie machen sich einfach aus dem Staub. Die Dummen sind nun die Banken, die auf den Verlusten sitzen bleiben. Die Verluste werden auch immer größer, wenn die Banken das Haus nicht rechtzeitig weiterverkaufen oder zwangsversteigern"

Das wird nicht passieren. Anders als in den USA sind Kredite in der EU Personen- und nicht Objektgebunden. Insofern haben wir hier einen "Spiralbreaker" eingebaut. Es nützt einen Hausbesitzer nichts, wenn er das objekt verkauft. Der Kredit bleibt. Umgekehrt kann die Bank den Kredit nicht kündigen, wenn das Haus im Preis sinkt.

Fazit: Immokrise 2.0 wird es in der EU nicht geben. In China auch nicht, weil dort der Staat das PRoblem autokratisch übertünchen wird.

Deinen schwarzen Schwan musst du woanders suchen. Sicher wird er kommen, nur eben nicht aus der Immoecke.  

sind Trumps Wunschdenken, völlig irrational. Denn dafür sind die US-Wirtschaft und Chinas Wirtschaft bereits viel zu eng verzahnt. Man denke nur an die viele US-Niederlassungen in China mit chinesischen Partnerunternehmen. Mit Gekläffe, wie Trump es versucht, lässt sich diese Entwicklung kaum rückgängig machen. Trump erreicht damit nur, dass USA am Ende nicht mehr ernst genommen wird. Das ist dann für die USA der Anfang vom Ende ihres Status als "Weltleitnation".  

mehr bedienen kann oder will, z. B. weil er arbeitslos geworden ist oder weil er die Immobilie überteuert gekauft hat, dann meldet er einfach persönlichen Konkurs an. Die Bank kann dann zwar pfänden, aber bei vielen Käufern, die beim Kauf wenig bis kein EK hinlegten, gibt es entsprechend wenig Substanz. Man kann einem nackten Mann nicht in die Tasche griefen.

10 % EK (oder weniger) der Hauskäufer sind auch nur ein niedriger Risikopuffer für die Banken, wenn die Immopreise ins Trudeln geraten.

Sprich: Auch hier zu Lande bliebe eine Immobilienkrise an den Banken hängen.  

in # 436 gelinde gesagt dürftig. Ein Spatz bläst sich zum Pfau auf.

Z. B. der Satz "Es nützt einen Hausbesitzer nichts, wenn er das objekt verkauft. Der Kredit bleibt."

Das ist eine Trivialität. Und es steht auch gar nicht zur Diskussion.

Vielmehr geht es darum, was ein Hauskäufer macht, wenn eine überteuert gekaufte Immobilie (mit hohem bis sehr hohem Fremdkapitalanteil) im Wiederverkaufswert so weit gesunken ist, dass der von ihm zuvor gezahlte Preis unterschritten wird.  

In der EU sind die Kreditvergaberichtlinien inzwischen so streng, dass einer mit Wackeljob und keinen/geringen EK keinen Kredit mehr bekommt, egal wie "sicher" die Immobilie ist. Bei solchen Leuten muss EK 30% oder mehr eingebracht werden.

"10 % EK (oder weniger) der Hauskäufer sind auch nur ein niedriger Risikopuffer für die Banken, wenn die Immopreise ins Trudeln geraten."

Solche Kredite gibt es nicht (mehr). Höchstens für Beamte oder Menschen mit noch anderen hohen Sicherheiten.

Sprich: Hierzulande kann es keine Immokrise geben, weil es einen deutlichen Risikopuffer gibt. Lediglich einen Massenarbeitslosigkeit könnte dazu führen. Aber dazu braucht es einen Black Swan aus einer anderen Ecke.  

Er macht nichts. Er zahlt einfach den Kredit weiter ab. "Werte" spielen erst beim Verkauf eine Rolle und warum sollte er bei sinkenden Preisen verkaufen? Der Bank ist es auch egal, solange die Kredite beazhlt werden. Aus der Nummer kommen anders als in den USA beide nicht mehr raus, weil Kredite Personengebunden sind. Das Haus dient lediglich als nomonale Sicherheit. Und wer verkauft das schon solange er die Kredite bedienen kann? Dann müsste er sich einen andere Bleibe zur womöglich höheren Miete suchen.  

 

du nimmst " Ein Spatz bläst sich zum Pfau auf." zurück?  

mussten Investments in Immobilien schon (grob verallgemeinert und bestimmte besondere Fallgruppen außer Acht lassend) mindestens 4-5% Rendite abwerfen, um gegenüber den Anleihemärkten interessant zu bleiben.  Seit dem es dort faktisch Nullzinsen gibt, ist man bei Immobilien heutzutage immer noch froh, wenn dabei noch 1-2% dabei herumkommt. Der Erwartung weiterer Wertsteigerungen stehen dabei allerdings neben den typischen Risiken und Unwägbarkeiten, die gemeinhin mit Immobilien verbunden sind (z.B. unvorhergesehene Instandhaltungsaufwendungen, Reparaturen, Belastungen durch neue gesetzliche Verordnungen etc. etc.) auch noch die Erwartung höherer Zinskosten bei einer in der Zukunft liegenden Anschlussfinanzierung hinzu.

Investoren die zur 25-30 fachen Jahresmiete (oder höher) in bestimmten Ballungszentren gekauft haben und dabei finanzieren mussten, stehen daher unter großem Druck, bei Mieterhöhungen und Neuvermietungen die gesetzlichen Möglichkeiten soweit es geht auszuschöpfen, die maximal zulässigen Steigerungen zu erzielen, um somit einen ausreichenden Raum zu gewinnen, auch höhere Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung noch bedienen zu können.

Das günstige Umfeld, der ohnehin laufende Trend eines immer größeren Zuzugs in die großen Städte sowie auch die zusätzliche Zuwanderungsdynamik, stellen natürlich auf der Nachfrageseite dann noch einen weiteren Treiber dar. Die Preiselastizität dieser Nachfrage ist allerdings auch nicht unendlich, irgendwann  zieht man dann lieber in umliegende Ortshaften und pendelt eben (was manchmal hinsichtlich der Fahrtzeiten sogar günstiger sein kann, als sich täglich durch den innerstädtischen Verkehr zu quälen).

Alles in allem ist es so, dass sich die dauerhaft niedrigen Zinsen nicht nur auf die Preise an den immobilienmärkten steigernd auswirken, sondern mittelbar in der Folge auch steigernd auf die Mieten.

Im Hinblick auf die Wohnungsbauwirtschaft, um es Dir vorrangig zu gehen scheint, dürften niedrige Zinsen natürlich zunächst einmal zu einer Steigerung von Unternehmungen führen, dem Vorteil des günstigen Kredits stehen allerdings die höheren Baukosten gegenüber, die gleichzeitig durch Inflation entstehen.

Wenn man heutige Handwerkerkosten z.B. mit dem Jahr 2007 vor der Krise vergleicht so ergeben sich doch erhebliche Unterschiede. Abgesehen davon sind Handwerker heute in vielen Bereichen zeitnah auch komm noch zu bekommen, da die Auftragsbücher überquellen.

All das sind im Guten wie im Schlechten Nebenwirkungen von der Niedrigzinspolitik der EZB.
Über das eine freut man sich, das andere, die Dynamik der Preissteigerungen an den Immobilienmärkten und der steigenden Mieten, ist jedoch alles andere als eine gesunde Entwicklung.
Es ist jedoch verfehlt, hier etwa auf Investoren, Eigentümer und Vermieter zu zeigen, das tiefere Problem ist und war die für unsere Wirtschaft unangemessen günstige Zinspolitik der EZB.

Für andere Länder in Europa sind niedrige Zinsen sicher immer noch notwendig, ein Dilemma, dem - wenn man die Währungsunion nicht aufspalten möchte - m.E. nur dadurch sinnvoll begegnet werden kann, wenn jedes Land neben dem Euro wieder eine eigene Parallelwährung einführte, für die der Zins dann durch die nationalen Notenbanken individuell und zur wirtschaftlichen Situation passend  festgelegt werden könnte. Eine Idee, die interessanter Weise in Italien ja auch gerade propagiert wird.

Das Pro und Contra der Niedrigzinspolitik der EZB und ihre unterschiedlichen Auswirkungen auf die einzelnen Länder werden natürlich kontrovers gesehen. Sich einerseits für ihre bisherige Form auszusprechen, sich dann aber andererseits über steigende Immobilienpreise und ebenso steigende Mieten zu beschweren passt m.E. allerdings nicht ganz zusammen.


 

weil im Bekanntkreis einige Leute gerade Häuser finanzieren. Einer hat keinen Kredit bekommen, weil 1) zuwenig EK und 2) die Zinsen dadurch so hoch gewesen wären, dass er - gleichen Job vorausgesetzt - in 5 bis 10 Jahren die Ausbildung seiner Kinder nicht mehr hätte zahlen können. Kein Witz! So streng sind die Regeln schon dass sowas bei der Prüfung eine Rolle spielt und ein Kredit mit solchen Gründen abgelehnt wird.  

kann man mit der Situation in Deutschland wirklich kaum vergleichen. Neben dem Unterschied der persönlichen Haftung des Schuldners, auf den Schlomo oben richtigerweise aufmerksam gemacht hat, werden hier zu Lande Immobilienkredite auch zu festen Zinssätzen und langen Laufzeiten vergeben, und nicht zu flexiblen Zinsätzen, die laufend an den Marktzins angepasst werden, wie dies in U.S.A. z.B. häufig der Fall ist. Zum anderen ist auch die Kreditvergabepraxis bei uns deutlich konservativer. NINJA-Kredite für den Häuserkauf, bei denen die Immobilie nicht nur mit 100% sondern gleich mit 120% beliehen wird (in Spekulation auf künftige Wertsteigerungen) wirst Du in Büchern Deutscher Banken kaum finden.
Eigenkapitalanforderungen von 20% sind bei uns im allgemeinen üblich, nur bei entsprechender besonderer Bonität kann man auch mal zu 100% finanzieren.
Die Immobilienmärkte müssten also im allgemeinen schon um mehr als 20% einbrechen, damit die Banken auf einem Verlust bei einer Veräußerung überhaupt der Möglichkeit nach sitzen bleiben könnten. Und dann könnte sie auch immer noch auf den Schuldner zurückgreifen, der weiterhin verpflichtet bliebe.  

nun weitgehend überschnitten  

durcheinander. Deutschland profitiert nicht vom niedrigen Zins der Eurozone. Denn hätten wir noch die DM wäre der Zins noch niedriger (she. Schweiz). Die Bundesbank müsste alles mögliche tun damit der Kurs der DM nicht durch die Decke gehen würde. Im Verhältnis müsste sie mehr Schrott aufkaufen wie die EZB (proportionaler deutscher Anteil). Wir profitieren als Exportnation eben von der schwächeren Wirtschaft in andere Eurostaaten. Zu glauben wir könnten bei einem riesigen Aufwertungsdruck die Zinsen in die Höhe treiben und damit noch weitere Fremdmittel anziehen ist reichlich naiv.  

Ich glaube allerdings, dass die deutsche Wirtschaft auch mit einer stärkeren Währung ganz gut zurecht käme, so wie es im übrigen auch zu DM-Zeiten keine Katastrophe war.

Hier eine etwas ältere Betrachtung aus der Wi-Wo:

"Verlässt Deutschland die Euro-Zone, dürfte der Euro außerdem kräftig an Wert verlieren. Zumindest wenn es im Rahmen eines solchen Austritts nicht zu anderweitigen Turbulenzen kommt, würde das die Exporte und die Konjunktur der restlichen Euro-Länder ankurbeln und so die Absatzchancen deutscher Anbieter auf diesen Märkten verbessern. Der Effekt für die deutsche Volkswirtschaft wäre beachtlich: Studien zeigen, dass ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Ausland um ein Prozent die deutschen Exporte um mehr als zwei Prozent erhöht. Legt im Gefolge der Euro-Abwertung das BIP der Euro-Länder um 2,5 Prozent zu, erhöht dies die Exporte um fünf Prozent. Das reicht aus, um die dämpfende Wirkung einer zehnprozentigen D-Mark-Aufwertung auszugleichen. Insgesamt dürften die deutschen Exporteure zumindest mit einer moderaten Aufwertung besser zurechtkommen als gemeinhin erwartet."
https://www.wiwo.de/politik/deutschland/...rke-seite-2/5211948-2.html  

1,9 bllionen staatsverschuldung und eine schwarze null....?