ftd.de, Fr, 12.3.2004, 8:00
Immobilien: Mieter sollen Eigentümer werden
Von Richard Haimann
Deutsche Kommunen verkaufen Wohnungen, um mit dem Erlös ihre Haushaltslöcher zu stopfen. Ein Allheilmittel ist diese Strategie nicht: Experten rechnen mit einem Nachfrageeinbruch ab 2015.
Die Kommunen brauchen Geld: Um die größer werdenden Löcher in ihren Haushalten zu stopfen, wollen immer mehr Städte und Gemeinden die Bestände ihrer Wohnungsgesellschaften versilbern. Vorbild für die neue Privatisierungswelle ist der Verkauf von Werkswohnungen: Unternehmen aus der Montanindustrie haben damit begonnen, um stille Reserven aufzulösen und die Aufnahme von teuren Krediten zu vermeiden.
Experten erwarten allerdings nicht, dass es den Kommunen so leicht fallen wird wie einst der Montanindustrie, die Mieter als Käufer für ihre Bestände zu gewinnen. "Bei den Werkswohnungen gab es eine starke emotionale Bindung des Arbeitnehmers mit seinem Unternehmen", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke. Entsprechend groß sei die Bereitschaft der Mitarbeiter gewesen, ihre Wohnungen zu erwerben - die Quote lag teilweise bei 60 Prozent. Dr. Lübke hat als Vorreiter des Trends 1975 mehr als 70.000 Wohnungen veräußert.
Erwartete Kaufquote von 20 bis 40 Prozent
Gefördert wurde die Nachfrage unter den eigenen Mietern auch dadurch, dass die Unternehmen die Privatisierung sozialverträglich umsetzten und daher die Wohnungen erheblich unter Marktwert offerierten. "Auch bei einer Vollfinanzierung sollte die Belastung der Käufer nicht höher als die monatliche Mietzahlung ausfallen", erläutert Jacke.
Mit so viel Großzügigkeit sei bei den Kommunen nicht zu rechnen. Um die Haushaltslöcher zu stopfen und die Schuldenlast zu verringern, seien die Kommunen gezwungen, für ihre Wohnungen hohe Preise zu erzielen. Deshalb rechnen Fachleute nur mit einer geringen Zahl an Mietern als Käufer. Jacke rechnet mit einer Quote zwischen 20 bis 40 Prozent. Den restlichen Bestand müssten die Wohnungsgesellschaften entweder weiter verwalten oder in größeren Blöcken an privatwirtschaftlich geführte Wohnungsunternehmen verkaufen, die die Wohnungen als Renditeobjekte vermieten oder weiterveräußern.
Rentenreform macht Eigentumswohnungen interessanter
Ein solches Unternehmen ist die Corpus Immobiliengruppe, die im vergangenen Jahr aus ihrem Wohnungsbestand von 12.400 gut 3000 Einheiten verkauft hat und nun wieder den Erwerb größerer Immobilienpakete plant. Volker Dupré, Geschäftsführer von Corpus, geht nicht davon aus, dass die Kommunen bei der Privatisierung nur von der Suche nach Kapital geleitet sind. Häufig würden ihnen schlicht die Gelder fehlen, um Bestände aus den 50er und 60er Jahren dem heutigen Standard entsprechend zu sanieren, sagt er. "Mit einem Farbanstrich allein ist es da nicht getan."
Durch die Rentenreform werde der Erwerb von Eigentumswohnungen interessanter, um sich für das Alter abzusichern. "Die Wohnimmobilie hat sowohl zur Kapitalanlage als auch zur Alterssicherung deutlich an Attraktivität gewonnen", sagt Dupré. Käufer, die selbst in der Wohnung leben, würden zudem einem sozialen Verfall des Quartiers vorbeugen und aus Eigeninteresse zum Werterhalt der Immobilie beitragen.
Junge Leute als Käufer gefragt
Carsten Rieckhoff, Immobilien-Analyst der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank, glaubt nicht daran, dass viele Mieter von Wohnungen aus den 50er und 60er Jahren ein Interesse am Erwerb dieser Objekte haben: "Meist wohnen darin alte Leute, für die sich ein Kauf nicht mehr rechnet." Interessant sei der Erwerb der eigenen Wohnung nur für Mieter, die in der angestammten Umgebung verwurzelt, zugleich aber jung genug sind, um das Objekt bis zum Eintritt ins Rentenalter entschulden zu können.
Die Eon-Tochter Viterra, mit einem Bestand von mehr als 134.000 Wohnungen eines der größten Wohnungsunternehmen in Deutschland, führt nach einer Studie der HSH Nordbank zur Wohnungsprivatisierung die Rangliste bei den Verkäufen an. 2002 veräußerten die Essener knapp 9900 Wohnungen. Anfang dieses Jahres haben zwei Investoren etwa 3000 Wohnungen im Ruhrgebiet übernommen, wenige Wochen später hat die Tochter der bayerischen Finanzgesellschaft KGAL 27.000 gekauft.
Privatisierung ist kein Allheilmittel
Die Strategie der Viterra ist einfach: Sie erwirbt kommunale Wohnungen, modernisiert sie und veräußert sie weiter. "Um die Rendite über die Bewirtschaftungserträge hinaus zu steigern, muss eine Marge aus dem Handel mit Immobilien hinzukommen", erläutert eine Sprecherin. Um die Kapitalmarktfähigkeit zu erhöhen, habe die Viterra daher das "aktive Portfoliomanagement mit einem signifikanten Bestandsumschlag eingeführt".
Wegen der von 2015 an schwindenden Zahl der Haushalte in Deutschland räumt die HSH Nordbank in einer Studie den Kommunen nur noch eine Frist von knapp zehn Jahren für die Privatisierung ihrer Bestände ein. Danach dürfte es den Unternehmen in der Wohnungsprivatisierung schwer fallen, ihre Objekte abzusetzen, sagt Stefan Goronczy, Analyst bei der HSH Nordbank. Diese Befürchtung teilt Dr.-Lübke-Geschäftsführer Jacke: "Treffen die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung zu, haben die Kommunen nur noch ein enges Zeitfenster."
Allerdings sollten Städte und Gemeinden die Wohnungsprivatisierung auch nicht als Allheilmittel zur Sanierung der Haushalte sehen. "Erfolgreich ist diese Strategie nur, wenn die Kommunen die Erlöse zur Schuldentilgung einsetzen und ihre Ausgaben drastisch reduzieren, damit nicht weitere Verbindlichkeiten auflaufen", sagt Jacke.
Wohnungsprivatisierungen in Deutschland
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ZoomWohnungsprivatisierungen in Deutschland
Versilbern Um die rapide wachsenden Löcher in den Haushalten zu stopfen, wollen immer mehr Kommunen Bestände ihrer Wohnungsgesellschaften versilbern.
Frist Wegen der von 2015 an schwindenden Zahl der Haushalte räumt die HSH Nordbank in einer Studie den Kommunen nur noch knapp zehn Jahren für die Privatisierung ihrer Bestände ein. Danach dürfte es den Firmen in der Wohnungsprivatisierung schwer fallen, Objekte abzusetzen.
Viterra Die Eon-Tochter führt nach dieser Studie die Rangliste bei den Verkäufen an. Allein 2002 veräußerten die Essener 9861 Wohnungen. Zu Beginn 2004 wurden rund 3000 Wohnungen an zwei Investoren verkauft, wenige Wochen später weitere 27.000.
Konkurrenz Daneben waren vor allem der Bau-Verein und die Deutsche Wohnen 2002 aktiv.
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