Grand City Properties S.A.

GPC versteht sich als Turnaround-Spezialist im Immobilien-Bereich
und investiert in sanierungsbedürftige und teilweise leerstehende
Immobilien in Ballungsgebieten .
Die Einnahmen kommen zu etwa 60% aus dem operativen Geschäft
durch Mieteinnahmen aus Immobilien im Besitz . 40% durch Veräus-
serungen von Immobilien .
GPC hat hochinteressante Zahlen für 2013 abgeliefert . Das operative
Wachstum lag im 3-stelligen Bereich . Und auch wenn das KGV von 3  
aufgrund des Geschäftsmodells vielleicht etwas relativiert werden
muss , so hat der Kurs aufgrund des weiteren Ausblicks noch erheb-
liches Potenzial .

http://www.comdirect.de/inf/news/...;SORT=DATE&SORTDIR=DESCENDING

( wie immer nur meine persönliche Meinung )

 

im Moment scheint sich hier vieles gedreht zu haben, plötzlich sinken die Marktzinsen in den USA und steigen in Euroland sprunghaft an, vor dem HIntergrund wird es wohl kaum zu mehreren Zinssenkungen in Europa kommen...  

Die Verkäufer und opportunistische Shortseller haben sich heute bei allen Immobilienaktien massiv aus dem Fenster gelehnt.

Das Gute ist, morgen ist EZB-Tag!

M.E. hat die EZB null Interesse an wieder aufflammenden Inflations- und Zinsängsten.
Die angekündigten Infrastruktur- und Rüstungsinvestitionen werden über einen langen Zeitpunkt getätigt und dürften der wachstumsschwachen Eurozone einen lang ersehnten Konjunkturimpuls verschaffen.

Dass infolge der Investitionen die Preise in Europa signifikant steigen, halte ich derzeit für nicht besonders wahrscheinlich. Es handelt sich gerade nicht um konsumptive Ausgaben, welche die Nachfrage nach Lebensmitteln, Wohnraum, Pkws etc. sprunghaft steigen lassen.

In bestimmten Bereichen wie Bauwirtschaft und Rüstungsindustrie, wo hohe Nachfrage ggf. auf zu geringe Kapazitäten trifft, könnten die Investitionen zu Preissteigerungen führen, wenn es den staatlichen Auftraggebern nicht gelingt, entsprechende (nachhaltige) Kapazitätserweiterungen anzureizen. Genau das dürfte durch langfristige Aufträge bei Rüstung und Bau aber passieren.

Zudem kommt die Bauwirtschaft gerade aus einer der tiefsten Wirtschaftskrisen ever und hat zumindest derzeit enorme (unterausgelastete) Kapazitätsreserven.

Eine nachhaltige Zinssteigerung für AAA-Bundesanleihen sehe ich nicht, da die Bonität des Staates durch das Verhältnis von Staatsschulden zur Wirtschaftsleistung gekennzeichnet wird und alles andere als ausgeschlossen ist, dass besagte staatliche Investitionen zusätzliche privatwirtschaftliche Investitionen nach sich ziehen und so die Wirtschaftsleistung überproportional zur Entwicklung der Staatsschulden steigt. Am Ende könnte ein modernisiertes, digitalisiertes, wettbewerbsfähigeres und daher schlicht besseres Deutschland / Europa stehen.

Vielleicht werden wir in einigen Jahren Herrn Trump herzlich dafür Danke sagen, dass er die wie Mehltau über der deutschen und europäischen Politik liegende Lethargie zerstört und eine neue wirtschaftliche Aufbruchstimmung in ganz Europa initiiert hat.

Die kurzfristige Reaktion am Bondmarkt halte ich demnach für wenig aussagekräftig und ist wahrscheinlich auch der Sprunghaftigkeit von US-Shortsellern geschuldet, die in einem bärenstarken Gesamtmarkt sich noch irgendeine Nische für ihre Shortattacken suchen müssen.
Das Lemminghafte Verhalten vieler Marktteilnehmer ist erschreckend.

Was, wenn Frau Lagarde morgen ganz entspannt auf die Bühne tritt und dem Kapitalmarkt ganz ruhig signalisiert, dass man die Entwicklungen rund um Zollstreit etc. natürlich genau beobachte, kurzfristig aber keinerlei Indizien für ein Ende des stetigen Desinflationstrends sehe und daher wie vom Markt erwartet morgen die Leitzinsen um 25 Basispunkte senkt???

Genau davon gehe ich aus, weil Frau Lagarde den Teufel tun wird, sich von teilweise idiotisch kurzsichtigen und nur auf einen Teilaspekt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung fokussierter Martteilnehmern und nennen wir das Kind beim Namen... von Charttradern und Kursfristzockern...  eine neuerliche Inflations-Hysterie aufschwatzen zu lassen.

Die gestern geltenden Fakten gelten auch morgen noch. Will sagen, die zuletzt  stark deflationäre Entwicklung der Ölpreise sowie die in den Monaten März und April extrem hohen Vorjahres-Inflationsdaten deuten glasklar darauf hin, dass die Gesamtinflation in Euroland wahrscheinlich bereits im laufenden Monat März, spätestens aber im April UNTER das 2%-Inflationsziel der EZB sinken wird.

Vor diesem Hintergrund wird Frau Lagarde den Teufel tun und dem Affen namens Inflationsgespenst Zucker geben. Sie wird morgen m.E. Ruhe und Gelassenheit ausstrahlen und den Zinszockern eine glasklare Absage erteilen. Wer die EZB vor Zinserhöhungen sieht, sollte sich besser eine neue Brille zulegen!

Die europäischen Staatshaushalte sind weiterhin hoch verschuldet, das Wirtschaftswachstum, Konsumnachfrage und Investitionen der Unternehmen lausig schwach.

Die EZB dürfte in dieser Situation glasklar Wirtschaftspolitik machen, um die Eurozone wirtschaftlich zu stärken. Im übrigen hat die EZB sich zuletzt sehr stark von der FED-Politik abgesetzt und damit eine Vorreiterrolle in der überfälligen Abnabelung Europas von der US-Politik eingenommen.

Dass europäische Aktienindizes die US-Indizes seit Jahresbeginn extrem outperformen hat m.E. in allererster Linie seinen Ursprung und damit auch seine fundamentale Berechtigung im zwischenzeitlich extrem gewordenen Bewertungsunterschied der US-Aktien zum Rest der Welt, zum zweiten aber auch in der Erwartung deutlich sinkender Leitzinsen und eines deutlich wachsenden Zinsgefälles zwischen Europa und USA.

In einer rekordverschuldeten Wirtschaftswelt spielen Zinssätze und Geldmengenwachstum eine immer größere, wenn nicht alles überragende Rolle und verdrängen zunehmend andere Wirtschaftsparameter wie u.a. Potenzialwachstum.

Was bedeutet das alles für GCP?

Die Immobilienzinsen sind historisch gesehen auf einem moderaten bis billigen Niveau.
Die Mieten steigen bundesweit nachhaltig mit ca. 3% p.a. und dank Wohnraumknappheit kein Ende in Sicht. Die für GCP relevanten (Wohn)Immobilienpreise steigen seit Mitte 2024 wieder signifikant mit einer Jahressrate von durchschnittlich ca. 3%.

Für das Geschäftsmodell von GCP sind das schlicht herausragend gute Rahmenbedingungen.
Die bis 2027 fällig werdendem Anleihen aus der Niedrigzinsphase lassen sich seit 2024 wieder problemlos durch neu begebene - unbesicherte - Anleihen refinanzieren.

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten dürften bis 2027 von derzeit ca. 2% auf 3 bis 4% steigen, was GCP nach aktuellem Informationsstand dank signifikant steigender Wohnungsmieten indes sogar deutlich überkompensieren kann. Die prognostizierte Verdoppelung der Zinssätze wirkt nur auf den verschuldeten Anteil des Gesamtportfolios, während 3% jährliche Mietwachstumsrate sich auf 100% des Immobilienportfolios auswirken.

Ich gehe davon aus, dass der FFOI auf diese Weise stabil gehalten werden kann. Die deutlich steigenden Immobilienpreise werden beginnend ab Q4 2024 zu signifikanten Neubewertungsgewinnen führen und zudem den FFOII dank ansteigender Transaktionshäufigkeit deutlich steigern.
Die steigenden Immobilienpreise haben einen signifikant positiven Einfluss auf die Entschuldungsmöglichkeiten des Unternehmens. Bei steigenden Immopreisen und auf den historischen Nennwert lautenden Schulden führt jeder Immowertzuwachs zu einer Erhöhung des Nettovermögenswertes der Aktionäre und mithin zur Steigerung des inneren Wertes der Aktie.

Die heute gesehenen Kursverluste könnten sich demnach als Bärenfalle entpuppen.
Trigger 1: Leitzinssenkung der EZB am 6.3.2025
Trigger 2: Q4-Zahlen und Ausblick am 12.03.2025

Abweichend vom Marktkonsens erwarte ich auf Grundlage des Q3-Ergebnisses ein sehr starkes Q4 mit im Vergleich zum Halbjahresbericht deutlich reduzierter Wertberichtigung auf das Immo-Vermögen (-> Wertaufholung im 2. Halbjahr 2024) und unter dem Strich für 2024 schwarze Zahlen.
Zudem gehe ich davon aus, dass GCP eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung in der im Rahmen der Q3-Präsentation genannten Größenordnung von ca. 80 Cent je Aktie beschließen wird.
Aktuell scheint der Markt eben dieser in der Q3-Präsentation glasklar avisierten Divi-Prognose nicht zu trauen und statt dessen auf eine weitere Divi-Aussetzung zu spekulieren.
Genau darin könnte der Todesstoß für aktive Shortinvestments liegen.
Bei Immowerten aktive Income-Investoren reagieren auf nichts stärker als auf eine veränderte Dividendenerwartung. Sollte die m.E. von Shortspekulanten gestreute Unsicherheit über die Dividende 2024 sich in Wohlgefallen auflösen und GCP den Anlegern tatsächlich nahezu 8% Divi-Rendite präsentieren, dürfte die Aktie vom aktuellen Niveau aus m.E. einen gewaltigen Freudensprung sehen.

Offen gesagt würde es mich freuen, wenn es einige Shortspekulanten hier gnadenlos erwischen würde. Es ist einfach ärgerlich, dass GCP zwischen den Quartalsberichten immer wieder extrem volatil gehandelt wird, statt endlich wieder in einen Modus überzugehen, wo die Kursentwicklung der Unternehmensentwicklung folgt, sprich eine hohe Korrelation zur NAV-Entwicklung aufweist.
(Wohn-) Immobilienaktien galten früher als Langweiler und Low-Beta-Aktien und daher als ideales Invest für Langfristanleger, die besonders niedrige Volatilität schätzen...

Seit Corona und dem Ende der Nullzinspolitik ist die Entwicklung der Immoaktien vollkommen aus den Fugen geraten und es ist dem Markt bis heute nicht gelungen, den extremen Volatilitätsanstieg wieder einzudämmen. Kursentwicklungen wie heute waren früher mal die Performance eines ganzen Jahres... wäre schön, wenn dieser durch Algos und Charttrader verursachte Irrsinn irgendwann wieder endet und die Zeiten der Langeweile zurückkehren...  

für die ausführliche Analyse, bin gespannt ob GCP wirklich die DIvidendenzahlung wieder aufnimmt (80 cent wären natürlich der Hammer), ich hab mir tatsächlich heute noch ein paar Aktien gegönnt, kann mir aber auch vorstellen, dass die Aktie noch weiter abtaucht, wer weiss schon ob das Momentum bei den Marktzinsen nicht noch weiter anhält.  

stehen derzeit bei 2,25 % (2 jährige französische bei 2,33%), der Leitzins steht bei 2,75%

denke das wird sich dann auf 2,5% erstmal einpendeln

(hab mal gehört dass die 2 jährigen da in etwa die Richtung vorgeben)  

gehe davon aus dass die Zahlen sehr gut werden! LG smartdrago  

https://www.grandcityproperties.com/...financial_results_for_2024.pdf

EPS: 1,14 € (erwartet: -0,225 €)

Im 2. Halbjahr 2024 wie von mir erwartet erstmals wieder signifikante Zuschreibung auf das Immobilienportfolio.

LTV von 37% auf 33% gesunken!

Der Analystenkonsens mit einem EPS von -0,225 € für das Gesamtjahr 2024 lag sowas von daneben, dass es schon an Boshaftigkeit oder völlige Unkenntnis bzw. Ignoranz der seit Mitte des Jahres 2024 signifikant aufwärts gerichteten Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt grenzt.

Dass um 0:03 Uhr vorläufige (ungeprüfte) Zahlen publiziert wurden ohne Hinweis auf die Publikation des Geschäftsberichts lässt natürlich wieder Spekulationen zu, warum der Geschäftsbericht bis zum geplanten Termin 12.03.2025 augenscheinlich nicht fertig wurde und warum das dem Unternehmen erst am Tag des geplanten Publikationstermins einfällt.

Der steile Abverkauf der Aktie in den letzten Tagen war offenbar nicht allein dem "Zinsschock" geschuldet, sondern dem Wissen einiger Marktteilnehmer um eine bevorstehende Verschiebung des Geschäftsberichts.

Angesichts der Tatsache, dass selbst Branchengigant Vonovia dieses Jahr einen besonders spätestens Publikationstermin gewählt hat, wäre es in keinster Weise ehrenrührig gewesen, den Markt auf eine Terminverschiebung vorzubereiten. Die vorläufigen Zahlen dürften intern seit Wochen bekannt sein.
Es ist eine Farce, wie lax einige Unternehmen mit ad hoc - Pflichten umgehen.
Man hätte uns Aktionären eine Menge Kursverluste ersparen können, wenn man diese herausragend guten vorläufigen Zahlen nicht erst am Ende eines 40%-Abverkaufs seit dem Jahreshoch im Herbst 2024 publiziert hätte.

Ich hoffe die Firma gibt vor Börsenstart noch eine ad hoc zur Erläuterung der Publikation vorläufiger Zahlen anstelle des erwarteten Geschäftsberichts heraus und überlässt es nicht erneut den Shortsellern, sich eine Story für die Fortsetzung des Abverkaufs auszudenken.  

https://www.grandcityproperties.com/...cations/news-and-ad-hoc#true-2

https://www.grandcityproperties.com/...cations/news-and-ad-hoc#true-1

Der WP ist mit dem Prüfungsabschluss nicht pünktlich fertig geworden.
Angesichts der publizierten Vorabzahlen und des außerordentlich kurzen Verschiebungszeitraums vom 12.03. zum 17.03.2025 nun wahrlich kein Beinbruch.

Ich hoffe inständig, dass der Kapitalmarkt die vorläufigen Zahlen ebenso gut einschätzt wie ich und der Aktie ab Börsenstart eine m.E. überfällige Neubewertung / Aufwärtskorrektur verpasst.  

trotz abschreibungen im ersten Halbjahr, 2025 dürfte es dann tief einstellig sein
der immowert pro aktie ist sogar um 1,1 euro gestiegen
die leerstandsquote ist im vergleich zu leg und vonovia höher
das mietwachstum ist sehr gut
dividende wird es meiner Meinung nach wieder nicht geben, oder wenn dann nur anteilmässig, vielleicht 40 cent, , finde ich aber ok
das ltv wird nur ohne perpertuals angegeben, sinkt aber deutlich um 4%  

Aktie eher doppelt so hoch stehen und selbst dann hätten wir noch einen Abschlag zum Substanzwert von 30%, das kgv für 25 würde ich dann immer noch einstellig verorten und die dividende, wenn sie denn mal gezahlt wird bei knapp 5%, aber das mit der dividende wird vermutlich so eine Art running Gag

das grösste Risiko für den Aktionär sehe ich darin das sich irgendwann jemand das unternehmen günstig einverleibt, ohne das man da als Aktionär davon profitiert  

Die Aroundtown-Tochter Grand City Properties hat es wieder in die schwarzen Zahlen geschafft. Unter dem Strich stand im vergangenen Jahr ein Überschuss von gut 242 Millionen Euro, wie der SDax-Konzern am Mittwoch in Luxemburg mitteilte. Im Vorjahr hatte Grand City Properties noch einen Verlust von gut 638 Millionen Euro wegen einer Abwertung des Immobilienportfolios ausgewiesen. Die Aktie legte zur Wochenmitte um rund 0,7 Prozent zu.
https://www.ariva.de/news/...-properties-macht-wieder-gewinn-11566060  

Tjo der Markt spielt wieder die höheren Zinsen, wie vor 2 Jahren. So schnell wirken die sich aber nicht aus auf die Refinanzierung aus und die permanent am maximum steigenden Mieten aufgrund des Wohnungsmangels wirken dagegen.
Das entscheidende langfristig sind imho sowieso die Neubaukosten, denn früher oder später mus man ja wieder einigermassen rentabel bauen können um irgendwie wieder ins Gleichgewicht zu gelangen und die steigen unablässig immer und immer weiter.
Ich hoffe wie gesagt die Dividende wird wirklich nen running Gag. Keines der Immounternehmen sollte im Moment irgendwas an Immos verkaufen zu den momentanen Marktpreisen, wenn sichs irgendwie vermeiden lässt und Geld ausschütten während die Neubaukosten immer weiter den Bestandspreisen davon ziehen und man an der Börse sogar noch überall weit unter Bestandspreisen handelt ist nüchtern betrachtet auch schlecht.
Alle wollen ja in Zukunft wieder wachsen durch Bau oder Kauf.
Was bringt es irgendwas zu kaufen, oder anfangen wollen zu bauen, wenn die Immos sobald sie in den Besitz übergehn ein Grossteil an Wert verlieren, weil die Börse sagt: haha die sind ja nur 50% wert. Wertvernichtung pur für alle Aktionäre wär das im Moment.
Wäre viel besser man hält die Immos und bezahlt die Schulden ab und nimmt ein Teil der Einnahmen für Aktienrückkäufe. Billiger als die eigenen Immos, soweit unter Buchwert, über Aktienrückkauf wird man nie wieder Immos bauen/kaufen können, wenn ich mir den Neubauindex so anschau.  

In Sachen Sinnhaftigkeit eines ARP bin ich voll bei dir. Wann, wenn nicht jetzt?

Bezüglich einer Dividendenzahlung bin ich indes anderer Ansicht.
Immobilienaktien sind wegen des vergleichsweise risikoarmen Geschäftsmodells und stabiler Dividenden seit jeher ein beliebtes Anlagespektrum für Income Investoren.

Was mit dem Kurs passiert, wenn Income Investoren, Pensionsfonds und ETFs scharenweise aus Immobilienaktien fliehen, haben wir in den Jahren 2022 / 2023 gesehen.

Ohne diese sehr langfristig investierenden Aktionäre sind Immobilienaktien kurzfristig agierenden Charttradern und Shortsellern schutzlos ausgeliefert.

Das auf Langfristigkeit angelegte Geschäftsmodell von Immobilienunternehmen verträgt sich überhaupt nicht mit dem ultrakurzfristigen Hü und Hott der Kurszfristtrader.

Für langfristig orientierte Investoren ist der seit dem Ende der Nullzinsphase beobachtbare explosive Vola-Anstieg bei Immobilienaktien untragbar und stellt die Sinnhaftigkeit eines Investments in Immobilienaktien grundlegend infrage.

Aus diesem Grund erachte ich die Rückkehr zu einer Dividendenzahlung für ein unverzichtbares Signal an besagte Income Investoren, deren Rückkehr eine Normalisierung der Volatilität verspricht und die Attraktivität für Kurzfristtrader deutlich reduzieren dürfte.

Immobilienaktien werden m.E. erst dann wieder eine faire Marktbewertung erhalten, wenn der Einfluss chart- und trendorientierter Kurzfristzocker merklich zurückgeht. Jedes private Immobilieninvestment würde ad absurdum geführt, wenn man die Immobilie und Finanzierung tagtäglich neu bewerten würde. Genau um diesen täglichen Börsenwahnsinn zu verhindern werden Immobilien mit langfristigen Darlehensverträgen und Zinsbindung finanziert.

Um mehr finanzielle Freiheit bei Dividendenzahlungen, Neuinvestitionen etc. zu genießen, bedienten  sich Immobilienunternehmen vorzugsweise der Finanzierung durch ungesicherte Anleihen und Perpetuals anstelle besicherter Bankenfinanzierungen.

Dass der Markt den kurzfristigen "Freudenhüpfer" der Anleiherenditen von 2,3% auf 2,9% postwendend in einen 15%-Crash der Aktien von GCP, Vonovia und Co. ummünzten ist betriebswirtschaftlich als Wahnsinnstat zu qualifizieren.

Für keines der auf Jahre hinaus durchfinanzierten Unternehmen zeitigt der Anstieg der Bundesanleihen kurz-, mittel- und langfristig negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell, der einen Marktwertverlust in Multimilliardenhöhe rechtfertigen könnte.

Ich möchte nur daran erinnern, dass in den USA vor wenigen Monaten noch ein Anstieg der 10-jährigen Staatsanleihen über 5% diskutiert wurde. Und wo stehen sie jetzt?

Ist dieser Kapitalmarkt wirklich so bescheuert, dass er seine eigene Funktionsweise nicht mehr kapiert und nicht mehr in der Lage ist, kurzfristige Hypes, ausgelöst von teilweise hysterischem Sentiment und Momentum, von langfristigen Entwicklungen unterscheiden zu können?

Wenn es nach mir ginge, würde ich Daytrading bei Unternehmen mit extrem langfristigen Geschäftsmodellen durch Einführung einer Mindesthaltedauer gesetzlich verbieten.
Ebenso ungedeckte Leerverkäufe.

Fazit:
Ich sehe der am Sonntagabend erwarteten Nachricht über den Beschluss des Dividendenvorschlags für 2024 freudig entgegen. Da das Unternehmen selbst eine Guidance von 0,78 € bis 0,83 € gesetzt hat, gehe ich davon aus, dass die Höhe der Dividende einen positiven Schockmoment auslösen könnte und wäre alles andere als unglücklich über einen (m.E. überfälligen) anschließenden Shortsqueeze.

Nachdem Langfristanleger seit Monaten durch mehrheitlich short agierende Kurzfristzocker malträtiert wurden, könnte die Ankündigung einer signifikanten Dividende die Spielregeln grundlegend ändern.

Ich erhoffe mir einen Gamechanger :-)  

Kurs schlecht! so gehts auch.
Trifft übrigens alle Immos zu ob TAG, LEG alles durch die Bank mit guten Zahlen, Zahlen sind also (noch) egal. Das Zinsgespenst geht zu Unrecht um.

Dividende wird kommen für GJ 2025 75% vom FFO also so +- 80 Cent.
Ist doch ein guter Kompromiss! LG smartdrago  

Die Aroundtown-Tochter Grand City Properties will spätestens für 2025 wieder eine Dividende zahlen. Vorgesehen sei, für das laufende Jahr 78 bis 83 Cent je Aktie an seine Aktionäre auszuschütten, teilte der SDax-Konzern am Montag bei Vorlage des Geschäftsberichts in Luxemburg mit. Ob der Immobilienkonzern bereits für das Jahr 2024 wieder eine Dividende zahlen wird, will das Management vor der Hauptversammlung im Juni entscheiden. Grand City Properties hatte für 2022 und 2023 wegen erhöhten Unsicherheiten auf den Märkten die Dividende gestrichen. Für 2021 hatte der Immobilienkonzern 83 Cent je Aktie ausgeschüttet.
Grand City Properties hatte in der vergangenen Woche bereits vorläufige Zahlen vorgelegt und ein Gewinnziel ausgegeben. Die Eckdaten bestätigte das Unternehmen nun.

Quelle: dpa-AFX  

https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf

Weil hier das Thema Aktienrückkauf aufkam...

GCP hat im Dezember das glatte Gegenteil gemacht und still und heimlich 3,7 Mio Eigene Aktien (treasury shares) an diverse Investoren für insgesamt 43,5 Mio € verkauft.

Super, dass man sowas als Aktionär erst im Geschäftsbericht erfährt und dort auch nur aus einer kleinen verschämten Textziffer 17.3 zur Entwicklung der Eigenen Anteile.

Diese Intransparenz ist genau der Grund, warum hier kein Vertrauen herrscht.
Solche Vorgänge bringen mich auf die Palme und wenn hier im Forum vergleichsweise gut informierte Aktionäre von einem ARP träumen, während GCP gleichzeitig das Gegenteil veranstaltet und meint, bei 11,76 € sei ein guter Zeitpunkt für den Verkauf Eigener Anteile gekommen, dann scheint der Glaube an höhere Aktienkurse im Management nicht gegeben.

Wenn dann auch noch der einzige im letzten Jahr gemeldete Insiderkauf eine Ausübung von Aktienoptionen zu einem Kaufpreis von - man halte sich fest - 1 € je Aktie ist, dann muss man sich nicht wundern, wenn der Kurs bei erster Gelegenheit binnen Tagen mal eben um 20% abgeschlachtet wird.

Die Manager bei Immobilienfirmen scheinen in allererster Linie in die eigene Tasche zu wirtschaften und Shareholder Value ist nicht existent.

Sorry für den Frust, aber das musste mal gesagt sein.  

wer auch immer diese Investoren sind!
An dieser Stelle können sie noch besser werden, dem stimme ich definitiv zu!

Aber die Kurse stagnieren nicht weil die Zahlen schlecht aufgenommen werden, das Zinsgespenst (vor allem bei den Amis die in Europa investieren) killt gerade alle Immo Werte  ===> zugreifen wenn die anderen nicht wollen. Viele sind auch in der Rüstungsparty, wenn es sich dort langsamer zugeht geht es bei uns wieder up.

Leider dauert das öfters länger als gedacht! LG smartdrago  

aber aktiv nach nem Haar in der Suppe oder?
As at 31 December 2024 the issued share capital consists of 176,187,899 shares.
Das wichtigste ist die Gesamtzahl und die hat sich nicht verändert.
Mitarbeiteraktien sind nunmal üblich leider, schau Dir mal die Amiunternehmen an... Amazon oder so hauen da im Jahr soviel an Aktien raus für Mitarbeiter wie das BIP eines kleinen Landes, wenn die Börse sowas mal realisiert und anfängt diese irrsinnigen Summen abzuziehn vom Gewinn würde da fast nix mehr übrig bleiben ;)
Naja, für die Shares die sie noch hatten haben sie immerhin 11,75 bekommen. Könnten sie ja gerade wieder zurückkaufen mit gutem Gewinn, was langfristig die beste Wahl der Kapitalverwendung bei allen Immofirmen ist im Moment. Natürlich nur sobald das LTV wieder stimmt, solang heissts Kredite abbezahlen um jeden Preis, denn wenn die Ratingagenturen anfangen zu meckern wegen zu hohem LTV willst du nicht in der Haut von den Immofirmen sitzen und Kapital brauchen am Markt. Das hat geklappt LTV is runter und das ist eigentlich das wichtigste. Den Rest wird die Inflation und MIetsteigerungen dann von selbst erledigen.  

Das Problem bei Aroundtown und GCP sind die Perpetuals, die betriebswirtschaftlich glasklar Fremdkapital darstellen, von S&P dennoch als EK-Instrumente anerkannt werden und daher im LTV nicht berücksichtigt sind.

Wird der LTV nur auf das den Aktionären zurechenbare EK gerechnet, wie es die Analysten tun, liegt der Verschuldungsgrad bei ca. 50%.

EK: 3,7 MRD € + Minderheiten 0,5 MRD € = 4,2 MRD EUR

FK: Net Debt 2,9 MRD € + 1,2 MRD € perpetuals = 4,1 MRD EUR

=> GK = 8,3 MRD €
=> FK-Quote = 4,1 / 8,3 = 49,4%

LTV 33% sieht fraglos schöner aus als LTV 49,4%.
Das Problem ist halt, dass Analysten keine Deppen sind und die Perpetuals knallhart als FK ansetzen.

GCP und Aroundtown sind verschuldungsmäßig in der Vergangenheit einen extrem heißen Reifen gefahren und haben jetzt das Problem, dass sie eigentlich massiv Immobilien verkaufen müssten, um die mittlerweile teuer gewordenen Perpetuals zurückzukaufen.
Bei 4,9% Mietrendite sind 6,5% Perpetuals-Zinsen ein miserables Geschäft für uns Aktionäre.

So wie es aussieht, wollen Aroundtown und GCP den heißen Reifen weiter fahren und auf Wertsteigerungen spekulieren, statt die Verschuldung auf ein solides Maß von 25% bis 30% zu senken, wie es etwa eine finanziell hochsolide Dt. Wohnen aufweist.

Aroundtown und GCP sind offensichtlich nur bereit, ihr Geschäftsmodell auf ein solideres Verschuldungsniveau einzudampfen, wenn S&P dem negativen Ausblick des Anleiheratings tatsächlich eine Abstufung folgen lässt und Perpetuals zukünftig nicht mehr als EK anerkennt.

GCP hat die Divi-Entscheidung für das Geschäftsjahr 2024 ausdrücklich an das S&P-Rating geknüpft.
Man könnte selbst aktiv das Delevern und Perpetuals abbauen... aber man will augenscheinlich lieber weiter auf Bewertungsgewinne zocken...

Dumm nur, dass den Analysten Neubewertungsgewinne relativ schnurz sind und sie in allererster Linie auf den FFO1 schauen, der durch steigende Anleihezinsen und teure Perpetuals spätestens mit Fälligkeit der nahe Null verzinsen 1 MRD Anleihe Anfang 2028 absehbar kräftig in die Knie gehen wird, wenn GCP nicht endlich reagiert und mindestens 1,5 bis 2 MRD Schulden durch Immoverkäufe abbaut.
 

Also der LTV ist mit 46% angegeben ohne Perpetuals was 2% runter ist. Der Immowert steht auch allein bei 8,6 Mrd oder?
Cash ist ja auch einiges da nun.
Alle deutschen Wohnimmounternehmen sind in dem Bereich bei LTV, zumindest die bis SDAX runter.
Ok, deutsche Wohnen hab ich jetzt nicht geschaut aber das ist ja sowieso quasi Vonovia durch die vollständige Übernahme jetzt und auch da sieht das so aus. Welches von den soliden hat denn nur 20-30% ? das erscheint mir  argh wenig, Vonovia, LEG, TAG waren alle mitte 45%+ mein ich mich zu erinnern.  

PS.: Auf Seite 169 ist die LTV Berechnung. https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf

Sorry das ist so ausführlich alles, das ne Lektüre für den ganzen Tag...
Hast Du Einwände gegen die Rechnung da?  

Der LTV ist eine von der Immobilienwirtschaft erfundene Verschuldungskennzahl, welche die Netto-Finanzverschuldung (net debt) in Relation zum Marktwert des Immobilienvermögens stellt.

31.12.2024

Investment Property: 8.532.253.000 €
+ Investment Property - held for sale: 224.705.000 €
= Gesamtwert des Immobilienvermögens: 8.756.958.000 €

Net debt: 2.920.625.000 €

EK der Aktionäre: 3.700.201.000 €
+ Perpetuals: 1.212.444.000 €
+ Minderheiten: 501.560.000 €
= Total Equity: 5.414.205.000 €

LTV:
2.920.625.000 / 8.756.958.000 = 33,35%

EPRA LTV (GB Seite 169):
EPRA net debt: 4.125.148.000 €
EPRA net assets: 9.052.826.000 €
4.125.148.000 / 9.052.826.000 = 45,57%

https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf


Das Problem des LTV-Konzepts ist, dass der verwendete Marktwert des Immobilienvermögens nicht vollständig zur Schuldenfinanzierung zur Verfügung steht. Sofern der bilanzierte Marktwert über den historischen Anschaffungskosten des Immobilienvermögens liegt, fallen beim Verkauf der Immobilien Ertragsteuern an. Der Wert der im Veräußerungsfall entstehenden Ertragsteuern ist im Konzernabschluss als passive latente Steuerlast bilanziert.
=> Ansatz 31.12.2024: 691.637.000 €

Die passiven latenten Steuern sind in den Netto-Finanzverbindlichkeiten (net debt) nicht enthalten.

Um die Höhe der hypothetischen Schuldendeckung durch das Immobilienvermögen realistisch abzuschätzen, müsste der Marktwert der Immobilien um die auf den stillen Reserven (= Wertzuwachs seit Immobilienkauf) lastenden passiven latenten Steuern bereinigt werden.

LTV bereinigt:
2.920.625.000 / (8.756.958.000 - 691.637.000) = 2.920.625.000 / 8.065.321.000 = 36,21%

EPRA LTV bereinigt:
4.125.148.000 / (9.052.826.000 - 691.637.000) = 4.125.148.000 / 8.361.189.000 = 49,34%


Wie man unschwer erkennen kann, ist der um passive latente Steuern bereinigte EPRA LTV nahezu identisch mit der von mir ermittelten FK-Quote i.H.v. 49,4%.

Mit dem LTV rechnet sich die Immobilienbranche den Verschuldungsgrad systematisch schön, indem sie die passiven latenten Steuern weder als Minderung des Immobilienwertes noch als Finanzverschuldung berücksichtigt.

Es ist aber Fakt, dass nur der um die beim Verkauf anfallenden Ertragsteuern bereinigte Netto-Marktwert zur Schuldentilgung verfügbar ist.

Man sollte immer misstrauisch werden, wenn einzelne Branchen sich eigene Verschuldungskennziffern basteln...

Die betriebswirtschaftlichen Verschuldungskennziffern namens FK-Quote (FK / GK) und Verschuldungsgrad (FK / EK) sind universell verwendbar.

Über den Daumen gepeilt ist GCP aktuell mit ca. 50% verschuldet, was bei einer Mietrendite von 4,9% und aktuellen Marktzinsen für unbesicherte Anleihen und Perpetuals im Bereich von 4% bis 7% schlichtweg zu hoch ist!

Dank steigender Immobilienpreise hat GCP derzeit freilich einen bequemen Ausweg für eine angemessene Schuldenreduzierung namens Immobilienverkauf.

Aus Anlegersicht ist es dauerhaft nicht akzeptabel, den Aktienkurs bei weniger als 50% des NAV zu sehen. Wenn GCP die Anleger nicht davon überzeugen kann, dass der Ertragswert des Unternehmens in etwa dem NAV entspricht, heißt die betriebswirtschaftliche Konsequenz LIQUIDATION!!!

Das Problem ist, dass die Liquidationsoption dem Management schlussendlich die Jobs kostet und daher faktisch nur von den Aktionären in der Hauptversammlung erzwungen werden kann.
Hier liegt ein klassischer Principal-Agent-Konflikt vor!  

Die Drückerkolonne ist bei GCP  und Aroundtown erneut unterwegs.

Es ist schon erstaunlich, wie beharrlich Analysten von Oddo und Co. Vonovia in den Himmel schreiben und GCP + Aroundtown nach unten.

Irgendwie scheinen die Analysten die 2024er Ergebnisse partout nicht wahrhaben zu wollen.

Während die hochgelobte Vonovia die herben Verluste aus der Portfoliobewertung im 2. Halbjahr nicht aufholen konnten und unter dem Strich erneut tiefrote Zahlen schrieb, hat GCP in 2024 tiefschwarze Zahlen geschrieben mit einem EPS jenseits 1 EUR je Aktie und KGV 9.

Mutter Aroundtown hat es trotz eines tiefroten H1 im Gesamtjahr immerhin in die schwarzen Zahlen geschafft.

Was sagt uns das? Offensichtlich hatte Vonovia bewertungstechnisch noch einige Leichen im Keller und konnte von der Erholung der Immopreise in H2 24 nicht näherungsweise so stark profitieren wie GCP und Aroundtown.

Und während der Marktwert von GCP und Aroundtown noch immer unter 50% des bilanzierten Eigenkapitals liegt, hat Vonovias MKAP bei einem Kurs von 29 EUR kaum noch Luft bis zum EK.

Wie also kommen die Analysten zu ihren m.E. grottenfalschen Anlagevotum bei GCP und Aroundtown?

Ich wage zu behaupten, dass die meisten Analysten keine Bilanzen lesen können und den dramatischen Bewertungsunterschied beim KBV schlicht ignorieren.

Offensichtlich stören sich viele Analysten vor allem an der starken Fremdfinanzierung von GCP und Aroundtown mit Perpetuals.

Unter dem Strich ist die FK Quote von Vonovia keinen Deut besser als bei GCP und liegt bei ca. 50%.

Im Gegensatz zu Vonovia haben GCP und Aroundtown in den letzten Jahren gigantische Cashreserven aufgebaut, aus denen sie sämtliche fälligen Anleihen bis Anfang 2027 vollständig tilgen und mithin die FK Finanzierung um einen Milliardenbetrag senken können.

Analystens Liebling Vonovia hat nichts dergleichen und zahlt lieber Dividenden, statt die FK Quote endlich seriös zu senken.

Ich würde GCP und Aroundtown dringend empfehlen, in großem Stil Perpetuals zurückzukaufen, statt Dividenden zu zahlen.

Das vorhandene Cashpolster würde locker ausreichen, um sämtliche Perpetuals zu tilgen und somit den Analysten ihr wichtigstes Argument gegen eine am EK orientierte Bewertung von GCP und Aroundtown zu entreißen.

Ich persönlich halte das von S&P getriggerte Geschäftsgebahren, Perpetuals   bei der Bonitätsbeurteilung teilweise als EK zu betrachten, für hochgradig unseriös, weil es die Unternehmen dazu verleitet, irreführende Angaben zum Verschuldungsgrad zu machen, indem Perpetuals nicht als FK berücksichtigt werden.

Betriebswirtschaftlich sind Perpetuals glasklar FK!

Insofern kann ich die Abneigung der Analysten gegenüber den unseriösen Angaben zum Verschuldungsgrad bei GCP und Aroundtown verstehen.

Allerdings sollten sie ihre Analysen dann folgerichtig generell an der FK Quote orientieren und würden sodann feststellen, dass GCP auch bei vollständiger Einbeziehung der Perpetuals als FK niedriger verschuldet, mit deutlich mehr Cashreserven ausgestattet und zudem weitaus profitabler und mit einem um Welten niedrigeren KBV ausgestattet ist als Vonovia.

Für mich sind GCP und Aroundtown aktuell glasklar EXTREM unterbewertet gegenüber Analystens Liebling Vonovia und daher eindeutig zu bevorzugen, ganz gleich was für kolossalen Unsinn einige Analysten ins Feld führen, um ihren US Shortfreunden immer wieder Attacken auf GCP und Aroundtown zu ermöglichen.

Wie gesagt, wenn die Perpetuals aus guten Gründen das Hemmnis für eine faire Marktbewertung von GCP und Aroundtown darstellen, dann ist die logische Antwort deren schnellstmögliche Tilgung!

Bei GCP kommt indes spätestens seit der Dt.Wohnen Übernahme durch Vonovia glasklar die Übernahmephantasie hinzu. Hier im Forum wurde mehrfach geäußert, man hoffe dass sich nicht irgendein Investor günstig GCP schnappe. Diese Aussage ist freilich Nonsens. Es geht nicht um irgendeinen Investor sondern ausschließlich um Aroundtown, die angesichts der desaströsen Kursentwicklung sehr zeitnah den Ankauf der restlichen 20% an GCP erwägen dürfte. Angesichts einer mit mehr als 3 MRD EUR gefüllten Kriegskasse wären weniger als 400 Mio EUR Börsenwert der ausstehenden 20% GCP Aktien aus der Portokasse finanzierbar.

Ich frage mich, ob einige Analysten schlicht Shortinteressen verfolgen, wenn sie die glasklar bestehende Übernahmephantasie bei GCP zu beharrlich totschweigen und ohne mit der Wimper zu zucken bei nicht mal 40% des NAV liegende Kursziele raushauen...???

 

Vor dem Hintergrund der am Vortag endgültig bestätigten Dividendenaussetzung für das Geschäftsjahr 2024 werden die heute publizierten starken Quartalszahlen schlicht ignoriert. Der Markt setzt die Underperformance gegenüber Vonovia und Co.  unbeirrt fort.

M.E. bietet die GCP Aktie derzeit das mit riesigem Abstand beste CRV aller europäschen Wohnimmobilienaktien. Insbesondere bei der Profitabilität (KGV) und beim Verhältnis zwischen Markt- und Buchwert des Eigenkapitals (KBV) bietet GCP den Anlegern einzigartig günstige Kennzahlenwerte.

Dass obendrein im Hintergrund auch noch Phantasie für eine Komplettübernahme durch Aroundtown besteht, wird vom Kurs offensichtlich in keinster Weise reflektiert.

Ich habe die m.E. irrationale Kursschwäche für weitere Zukäufe sowohl der Aktie als auch von Derivaten auf GCP genutzt.

Der Rücklauf zur steigenden SMA38 bei aktuell 10,20 EUR im Anschluss an den jüngsten Anstieg von 9,20 bis 11 EUR erachte ich als rein charttechnisch bedingten Pullback und Sprungbrett zu einem neuerlichen Angriff auf die 11 EUR Marke und die SMA 200.

Wenn soch der deutsche Immobilienmarkt erwartungsgemäß weiterhin positiv entwickelt, ist es m.E. nur eine Frage der Zeit, bis die Verkäufer ihre bärische Position aufgeben und den Kurs schwungvoll Richtung 20 EUR Marke drücken. Ich sehe kein rationales Argument mehr für eine unter 50% des EK Buchwerts liegende Marktbewertung.

https://www.grandcityproperties.com/...025_Financials/GCP_Q1_2025.pdf

https://www.grandcityproperties.com/..._2025_results_presentation.pdf  

nie eine dividende sehen und aroundtown wird den Laden dann mit 20% Aufschlag übernehmen, ähnlich wie bei united internet und 1+1 heute  

Seit dem "Test" der horizontal verlaufenden SMA 200 bei 11,36 € läuft die Aktie - gegen den Markttrend, trotz besser als erwartet ausgefallener Inflationsdaten und trotz sinkender Anleiherenditen - wie auf Schienen zurück zur 11 EUR-Marke und zur steigenden SMA 38 bei 10,91 €.

In der heutigen Schlussauktion wurde das 1,5-fache des im laufenden Handel erreichten Tagesumsatzes gehandelt, was für mich heißt, dass Algos und Charttrader die Aktie mit Gewalt nochmals zur 11-EUR-Marke bewegen wollen.

Das Handelsmuster in dieser Aktie wiederholt sich immer wieder. Offensichtlich haben Charttrader GCP ob der geringen Liquidität als ideales Kursmanipulationsobjekt für sich entdeckt.

Die Aktie dient als Spielball zwischen markanten Chartmarken und das Geld wird über Hebelprodukte am Optionsmarkt verdient. Wenn man das Underlying quasi nach Belieben steuern kann, eine hochprofitable Strategie... Für GCP-Aktionäre hingegen eine einzige Farce...!!!

Die Aktie des nach KGV aktuell mit Abstand profitabelsten deutschen Wohnimmobilienunternehmens wird von Analysten und Charttradern gleichermaßen abgestraft. Warum eigentlich?
Wieso sind Analysten voll des Lobes über eine viel höher verschuldete und obendrein vergleichsweise unprofitable Vonovia und zugleich so pessimistisch für GCP?

Während für Vonovia Kursziele weit oberhalb eines KBV von 1,0 ausgerufen werden, sehen dieselben Analysten GCP bei einem KBV < 0,5 als fair bewertet an. Warum haben die Analysten ein derart großes Problem mit GCP? Mich erfasst da offen gesagt die blanke Wut, wenn eine Aktie aus nicht nachvollziehbaren Gründen offenkundig mit Absicht falsch bewertet wird, um eine faire Marktbewertung der Aktie nachhaltig zu verhindern und der Marktmanipulation durch Charttrader, Shorties und Algos Tür und Tor zu öffnen. Kann es denn wirklich wahr sein, dass langfristig orientierte Investoren die Aktie wegen der nunmehr 3-jährigen Dividendenaussetzung systematisch meiden, obwohl das Unternehmen für 2026 eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung angekündigt hat?

Ein unter 8 liegendes KGV bei einem Immobilienunternehmen mit KBV < 0,5 und ausgehend vom aktuellen Kursniveau die Aussicht auf 7 bis 8% Dividendenrendite sind Ausdruck einer spottbilligen Bewertung. Zum Halbjahr dürfte GCP das gesamte Immo-Portfolio neu bewerten. Angesichts deutlich gesunkener Leitzinsen und steigender Immopreise... was bitte soll da anderes herauskommen als ein neuerlich rekordverdächtiges Quartalsergebnis, nachdem bereits Q1 extrem stark ausfiel, obwohl GCP dafür nicht einmal 20% des Immoportfolios neu bewertet hatte?

In vielen deutschen Metropolen deutete sich bereits heute für das Gesamtjahr 2025 ein signifikanter Anstieg der Immobilienpreise von teilweise mehr als 5% an. Über das gesamte Bundesgebiet hinweg dürfte der Preisanstieg mehr als 3% erreichen und somit bei ca. 2% Inflation eine reale Wachstumsrate von >1% erreichen. Für GCP bei fallenden Leitzinsen, teilweise extremem Wohnraummangel  in Ballungsräumen und stetig steigenden Mieten ein nahezu perfektes Geschäftsumfeld. Allein die Bewertung der Aktie reflektiert die hervorragenden kurz-, mittel- und langfristigen Geschäftsaussichten aktuell in keinster Weise! Wann bitte ändert sich das endlich???

Wenn die Börse nicht endlich für eine halbwegs faire Bewertung sorgt, dürfte die Mehrheitsgesellschafterin Aroundtown das mittel Übernahmeangebot für uns Kleinaktionäre regeln und die Aktie anschließend delisten... Ich glaube kaum, dass Aroundtown sich die Witzbewertung ihrer Wohnimmobilientochter noch sehr lange untätig anschauen wird, bevor man es Vonovia nachtut und ein Übernahmeangebot lanciert...