Moin liebes Forum,
die Überlegung, den Marktpreis für einen vermieteten m² Wohnfläche aus dem Börsenwert abzuleiten finde ich interessant. Aber ich komme nicht ganz auf deine Werte, hab daher mal mit den zuletzt veröffentlichen 2022er Zahlen gerechnet und komme auf
--> 1.126,84 Marktwert pro m² Wohnfläche ex London
Wer Interesse hat, hier kommt mein Rechenweg und meine Datenquelle, bin selbst studierter Finanzer und beschäftige mich hauptberuflich mit Bilanzen. Die Werte sind aus Grand City FY 2022 Financial Results Presentation S. 7:
https://www.grandcityproperties.com/fileadmin/...lts_presentation.pdf
Wert Immobilienportofolio (in Mio): 9.530
Wert Immobilienportofolio - ohne London ohne Gebäude in Bau (in Mio): 9530-1673-244= 7.613
Wohnfläche Immobilienportofolio (in k): 4.069 m²
Wohnfläche Immobilienportofolio - ohne London (in k): 4.069-203= 3.866 m²
=> Wert pro Wohnfläche ex London= 7.613/3.866 = 1,97 k
Also ist zum 31.12.2022 der Wert pro Wohnfläche mit ca. 1.970 /m² in den Büchern. Aber wieviel gehört nun davon den Aktionären?
Dafür könnten wir nun aus der Bilanz, die Anteile FK und EK nehmen, müssten die aber noch bereinigen um Positionen wie cash/cash equivalents und perpetual notes. Dafür hat uns Grandcity aber auf Seite 26 gute Berechnungen mitgeben.
Assets (inkl. Immobilienportofolio - in Mio): 10.187
Net Debt nach EPRA (in Mio) 4.689
=> ergibt eine nach (EPRA adjustierte FK) Quote 46% bzw. EK Quote von 54%
=> Also gehörten den Aktionären 10.187*54%=5.500 Mio von den bilanzierten Assets, der Rest gehört zum FK
Die 5.500 Mio Assets, die zum EK gehören, werden gerade an der Börse bewertet mit einer Marktkapitalisierung 1.140 Mio.
Das ergibt einen Buchwert von 0,207 bzw. 20,7%. Das entspricht nicht der Börsenkennzahl KBV, da wir hier mit der EPRA Metrik rechnen.
Folglich werden die Assets an der Börse gerade bewertet mit:
-FK ohne Marktwertabschlag: FK-Net Debt nach EPRA (in Mio) 4.689
-EK mit Marktwertabschlag: EK-Marktwert/Marktkapitaliserung (in Mio) 5.500*20,7%= 1.140
=> 4.689 FK + 1.140 MW-EK = 5.829
Dies ergibt eine Quote von 5.829/10.187 = 57,2%. Die Assets werden somit gerade an der Börse mit einem Abschlag von 42,8% zum bilanzierten Marktwert gehandelt.
=> bilanzierter Wert pro Wohnfläche (ex London) = 7.613/3.866 = 1,97 k
=> Marktwert pro Wohnfläche (ex London)= 7.613/3.866 = 1,97 k * 57,2% = 1.126,84
--------------------------------------------------
Somit komme ich mit meinen Berechnungen darauf, dass derzeit der inländische m² aktuell mit 1.126,84 bewertet wird.
Das ist nicht viel.
Gleichwohl musste aufgrund der anstehenden Zinsveränderung ein deutlicher Abschlag eingepreist werden. Ich habe mal die Entwicklung der Wohnfläche, Kaltmieten und des bilanzierten Wertes je m² Wohnfläche seit 2016 zusammengeschrieben. Guckt es euch selber an. Man sieht gut, dass durch das niedrige Zinsniveau die Immobilien schneller an Wert gewannen als die Kaltmieten zugenommen haben. Von 2016 bis 2022 hat sich die Immobilienbewertung mehr als verdoppelt (von 927 auf 2282 je m²) während die Kaltmieten "nur" von 5,40 auf 8,20 gestiegen sind. Die vermieteten Wohnflächen sind sogar zurück gegangen seit 2016 (von 5.298 k m² auf 4.069 k m²). Das Problem erkennt man am Miet Multiple bzw. am Kehrwert der Bruttomietrendite. 2016 wurde die Wohnnungen mit 14,7 Jahreskaltmieten bewertet (ca. 6,5% Mietrendite) und 2022 23,6 Jahreskaltmieten (ca. 4,2% Bruttomietrendite).
Ein Immo Unternehmen kann zwar mit 4,2% Bruttomietrendite bei 1,3% Zinsen wirtschaften kann, aber bei 4% FK-Zinsen bekommen wir ein Problem. Der Spread zwischen Mietrendite und FK Zins sollte schon so 3-4%-Punkte betragen um komfortabel arbeiten zu können. Im Prinzip hat der Markt gerade Grand City von nem Multiple von 23,6 um -43% 13,3 runtergestaucht, wodurch sich die implizierte Bruttomietrendite auf 7,x% erhöht hat...Denke diese wäre ab einem FK-Zins von 4% angemessen, sollten wir FK-Zinsen von 5-6% erhalten reichen die aktuellen Kursverluste noch nicht aus.
Da Grandcity aber derzeit noch mit 1,3% FK Zins arbeiten kann und die Restlaufzeit der Schulden knapp 6 Jahre beträgt, halte ich den Kurssturz für übertrieben. Denke die Upside sollte aktuell schon so 30% betragen...das hängt aber alles vom zukünftigen FK Zins ab, den wir nicht in der Hand haben.
--> Ich bin erstmal long eingestiegen und werde auch noch 1-2 weitere Chargen nachkaufen, der Markt wertet hier zu schnell ab.
Grüßeeee (sry, für viel Text :-D ) |
Thread abonnieren
