ADO Properties S.A.

 

 

Nachdem ich mich in letzter Zeit etwas mit Adler befasst habe, komme ich für mich zu dem Entschluss, dass ein Kauf für mich zu riskant ist.

Nachdem die Argumente Perring und KPMG bereits mehrmals gefallen sind, gehe ich auf diese nicht weiter ein (berücksichtige allerdings deren Aussagen in meiner folgenden Analyse).

Wenn ich mir dann die Konzernbilanz vom ersten Halbjahr 2022 ansehe, fällt auf, dass die Adler Group 600 Mio (20%) an Eigenkapital der Aktionäre eingebüßt hat. Das Eigenkapital der nicht beherrschenden Anteile haben dabei lediglich um 60 Mio (9%) verloren. Auf Fremdkapitalseite wurden 951 Mio (10%) abgebaut. Für mich ein starkes Warnsignal. Sollte Adler Insolvenz gehen, gehe ich somit davon aus, dass die Aktionäre leer ausgehen (sofern nicht jetzt bereits akkute Wertberichtigungen in der Bilanz vorgenommen wurden).

Weiters habe ich mir die Neubauprojekte in Deutschland angesehen. Erste Fertigstellung erst 2024 mit dem Schwabenlandtower (solange alles nach Plan verläuft). Die weiteren Projekte werden erst mit etwa 2028 finalisiert. Hier sehe ich ein auch ein erhöhtes Finanzierungs- und Bedarfsrisiko. Die Zinsen steigen und hierfür wird sicher frisches Fremdkapital benötigt. Bei solchen Zeiträumen ist es noch nicht absehbar, wohin die Zinsen steigen. Zudem gibt es Studien, wonach die Wohnnachfrage ab ca. 2025 einbricht.

Somit sehe ich auch ein erhöhtes Risiko, dass der Immobilienmarkt etwas einbricht. Dies hätte zur Folge, dass zumindest Fremdfinanzierungen im Falle der Adler Group teurere Konditionen bedeuten (aufgrund des erhöhten Ausfallsrisikos). Deswegen komme ich zu dem Entschluss, dass Adler wahrscheinlich 3-4 Jahre keine Dividende zahlen kann, sollte es Adler bis dorthin überhaupt überleben!

@Peter402: Es ist sicherlich beruhigend zu lesen, dass bei euch noch keine Panik vorherrscht. Allerdings ist aus meiner Sicht ein erhöhtes Insolvenzrisiko gegeben. Rechne zumindest damit, dass ihr in Q1 2023 in den Krisenmodus schalten müsst. Dann wird man sehen, wie viel Potential noch in Adler erhalten bleibt. Auch kann man ab dort die Zinsentwicklung besser einschätzen. Zusätzlich sehe ich keinen Mehrwert, wenn Adler Real Estate in der Bilanz auftaucht. Sicher sieht dort die Bilanz stabiler aus, aber selbst dort ist der selbe Trend in der Bilanz erkennbar.

Rechne auf alle Fälle damit, dass ein Kurs von unter 3€ Adler relativ lange begleiten wird.

Das ist keine Handelsempfehlung sondern meine persönliche Einschätzung!  

 

Verfolge gerne hier im Forum unterschiedliche Firmenbeiträge.
Hatte bislang noch nicht den Drang verspürt Beiträge selber zu verfassen. Nachdem aber viele meinten auch im Insolvenzfall positiv auszusteigen, sah ich mich hald doch dazu bewegt, gewisse Anleger zu warnen.

Will hier natürlich niemand sein Investment schlecht reden. Auf lange Sicht kann es durchwegs sein, dass es ein guter Zeitpunkt zum Investieren ist. Allerdings ist meine Einschätzung, dass im Insolvenzfall die Aktionäre (so gut wie) leer ausgehen und ich denke, dass das Insolvenzrisiko doch klar gegeben ist (da sind wir uns wohl einig?). Auch ist aus meiner Sicht ein langer Atem erforderlich.

Sicher ist es möglich, dass ein Großinvestor in Adler einsteigt und übernimmt. Jedoch ist das Image von Adler momentan kein Vorteil.

Wünsche natürlich alle Investierten viel Erfolg. Ich bleibe an der Seitenlinie!  

Guter Beitrag, allerdings in einigen Punkten diskutabel:

"fällt auf, dass die Adler Group 600 Mio (20%) an Eigenkapital der Aktionäre eingebüßt hat."

Das ist korrekt und logische Folge der vorgenommenen Abschreibungen. Allerdings nicht cashwirksam.

"Das Eigenkapital der nicht beherrschenden Anteile haben dabei lediglich um 60 Mio (9%) verloren."

Da der Minderheitenanteil kleiner ist, als der von Adler, entfällt auch weniger darauf.

"Zudem gibt es Studien, wonach die Wohnnachfrage ab ca. 2025 einbricht."

Das halte ich angesichts der aktuellen Lage für höchst unwahrscheinlich. Für mich ist nichtmal eine Entspannung in Sicht, da kaum gebaut wird, der Zuzug aber weiter anhält. Das gilt zumindest für die Ballungszentren, wo die Immobilien von Adler schwerpunktmässig liegen.

"Zusätzlich sehe ich keinen Mehrwert, wenn Adler Real Estate in der Bilanz auftaucht."

Das habe ich schon bei Peter nicht verstanden. Die RE wird doch aufgrund der 97% Anteil bereits vollkonsolidiert.  

"ich denke, dass das Insolvenzrisiko doch klar gegeben ist (da sind wir uns wohl einig?)."

Angesichts von 770 Mio cash und einem profitablen Kerngeschäft sehe ich das Risiko einer Insolvenz derzeit als gering an.

Sofern nicht die covenants gebrochen und Anleihen fällig gestellt werden, sollte Adler in der Lage sein, seine Verbindlichkeiten zu bedienen.

Und angesichts eines ltv von unter 60% wäre sogar im Abwicklungsfall ein Rückfluss an die Aktionäre durchaus realistisch.  

 

"Das ist korrekt und logische Folge der vorgenommenen Abschreibungen. Allerdings nicht cashwirksam."

Korrekt. Die Eigenkapitalsverluste sind nicht Cashwirksam. Aber ist ein wichtiger Faktor, der die Bonität des Unternehmens wiederspiegelt. Das ist für zukünftige Zinsverhandlungen doch auch von Nachteil.
Die Frage ist hald, ob die Abschreibungen stärker ausgefallen sind, als von mir angenommen.

"Da der Minderheitenanteil kleiner ist, als der von Adler, entfällt auch weniger darauf."

Nominell stimmt das, aber prozentuell (die 9% waren auf Grundlage der nicht beherrschenden Anteile) müsste der selbe Betrag rauskommen (ebenfalls 20%), ansonsten wurde die Anteile verwässert. Oder übersehe ich etwas?

"Das halte ich angesichts der aktuellen Lage für höchst unwahrscheinlich. Für mich ist nichtmal eine Entspannung in Sicht, da kaum gebaut wird, der Zuzug aber weiter anhält. Das gilt zumindest für die Ballungszentren, wo die Immobilien von Adler schwerpunktmässig liegen."

Es kann gut sein, dass die Immobilien in sehr gefragten Lagen liegen und somit auch bei schwächerer Nachfrage noch gute Rendite erwirtschaften. Das kann ein gutes Kaufsargument für Adler sein.
Ich kann in meinem Umfeld auf alle Fälle einen starken Remanenzeffekt beobachten und gehe davon aus, dass viele Bestandsimmobilien auf den Markt kommen werden. Zudem werden bei uns in der Nähe noch zumindest bis Ende 2023 viele Neubauten auf den Markt kommen.

"Angesichts von 770 Mio cash und einem profitablen Kerngeschäft sehe ich das Risiko einer Insolvenz derzeit als gering an."

Ich fürchte hald, dass das nächste halbe Jahr Verluste verzeichnet werden, da das Marktumfeld aktuell mehr als schwierig ist.
Ich bin hald bei weitem kein Experte und es mag durchwegs sein, dass ich diverse Aspekte übersehe.  

 

"Aber ist ein wichtiger Faktor, der die Bonität des Unternehmens wiederspiegelt."

Richtig. Aber das EK liegt immer noch bei 3 Mrd. Und cash ist in Höhe von 770 Mio da. Das deutet nicht wirklich auf Insolvenz hin.

Die 3 Mrd entsprechen rd. 20 € je Aktie. Der Kurs liegt bei 2,50. Im Grunde ist also der nahezu komplette Verzehr des EK bereits eingepreist und Adler könnte demnach noch fast 3 Mrd abschreiben, bevor der Kurs den Buchwert trifft.

Die unterschiedlichen Auswirkungen der WB auf die Minderheitenanteile wird darin begründet sein, dass es diese Anteile  nicht bei allen Töchtern gibt. Je nachdem, welche Gesellschaft von den WB betroffen war, wirkt sich das mehr oder weniger aus.

Auch ist gut möglich, dass die WB aus Vorsicht erfolgten und nicht zwingend ein Ausfall kommt. Ich denke, Adler bilanziert derzeit lieber etwas konservativer als zu optimistisch.  

Die Bestandsimmobilien von Adler liegen vor allem in Berlin.

Eine schwächere Nachfrage gibt es da nicht. Ganz im Gegenteil.

Und das Land will massiv aufstocken, schafft aber den geplanten Neubau nicht im Ansatz.

Da käme die Übernahme des Adler-Portfolios sehr gelegen, zumal viele Wohnungen davon auch vom Segment her gut passen würden.

Letztlich wäre das wohl nur eine Frage des Preises. Und Adler könnte durchaus auch unter dem Buchwert verkaufen, ohne daran zugrunde zu gehen.

Die Frage ist eher, ob das langfristig sinnvoll ist.  

Ich sehe das ganz genau so wie Du in Beitrag 2133 schreibst.

Ohne irgendeinen Einblick ins laufende Geschäft. Rein auf Basis der veröffentlichten Zahlen.  

 

Peter ist ja schnell wieder verschwunden. Interessant!

@Roothom, also wenn es Adler nicht schafft demnächst weitere Verkäufe zu melden (nahe dem Buchwert) und eine WP zu finden, dann befürchte ich, dass der Kurs weiter gedrückt wird. Hätte nie gedacht, dass wir unter die 2€ fallen. Weitere Käufe des Vorstandes wären aktuell angebracht.

Wie siehst du das?  

Das denke ich auch.

Nicht, weil es fundamental begründet wäre.

Aber den "Markt" interessiert das nicht. Da wird aktuell nur nach dem Motto "The trend is your friend" agiert.

Und es ist zu befürchten, dass dieser trend erstmal weiter anhält. Ganz unabhängig davon, was für Nachrichten kommen...

 

an diesem Kursverfall ist m.E., dass dadurch eine potentielle Übernahme immer billiger wird.

An irgendeinem Punkt könnte da jemand schwach werden.  

MK noch 250 Mio.

Allein der cash Bestand ist 3x so hoch. EK 3 Mrd.

Und das Kerngeschäft ist profitabel...  

Das Kerngeschäft ist leider nicht profitabel. Der Zinsaufwand ist höher als die operativen Cashflows aus der Vermietung, d.h. Adler verbrennt Tag für Tag Geld.  

Statt eines mehrfach angekündigten radikalen Schuldenabbaus, ist der Verschuldungsgrad (V = FK/EK) - trotz des Verkaufs von mehr als 50% der vermieteten Immobilien - deutlich gestiegen.

Die milliardenschweren Wertberichtigungen auf Firmenwerte, Entwicklungsprojekte und Forderungen haben das bilanzierte Eigenkapital und den NAV bereits halbiert und ein Ende der Wertberichtigungen ist m.E. nicht absehbar.

Der Buchwert des verbliebenen Immobilienportfolios ist niedriger als die Finanzschulden. Ein Komplettverkauf aller Immobilien reicht lt. Halbjahresabschluss 2022 nicht mehr aus, um sämtliche Finanzschulden zu tilgen.

Soll für die Aktionäre tatsächlich ein Wert übrig bleiben, muss Adler die bilanzierten Entwicklungsprojekte und Forderungen endlich zu Geld machen.  

kannst Du bitte mal den Bericht verlinken, aus dem deine Zahlen stammen?

Das passt nämlich überhaupt nicht
 

Zu Deinen Ausführungen:

"Der Zinsaufwand ist höher als die operativen Cashflows aus der Vermietung"

Der FFO lag im 1.HJ bei 50 Mio (EBITDA aus Vermietung 86 Mio minus Zinsen für diese Objekte von 26 Mio).

"Der Buchwert des verbliebenen Immobilienportfolios ist niedriger als die Finanzschulden."

Der Buchwert aller Immos liegt bei 9,5 Mrd, die Finanzschulden bei 7,1 Mrd. Ergibt eine Überdeckung von 2,4 Mrd.

Sonst könnte der Ltv auch kaum bei 58% liegen. Der Anstieg resultiert aus den WB im Rahmen der Projekte und nicht aus mit Verlust verkauften Beständen, wie Dein 2. Absatz impliziert.

Nach den Formulierungen sieht es danach aus, dass Du bei den positiven Werten wie Ertrag und assets nur die Zahlen des Segments Vermietung ansetzt, bei den Kosten und Schulden aber alle, also auch die der Projekte.

Das halte ich für nicht sachgerecht, da es unterstellt, dass die Projekte alle komplett wertlos sind, was trotz der schwieriger gewordenen Lage am Immomarkt höchst unwahrscheinlich ist.

https://www.adler-group.com/investors  

Es muss vollständig heissen:

"Der FFO 1 lag im 1.HJ bei 50 Mio (EBITDA aus Vermietung 86 Mio minus Zinsen für diese Objekte von 27Mio sowie 4 Mio Steuern und 5 Mio Minderheitenanteile).

Die 4 Mio Steuern zeigen auch, dass der Bereich Vermietung profitabel ist. Weshalb auch fraglich ist, ob ein Verkauf dieser Bestände langfristig gesehen sinnvoll ist.





 

Adler-Tochter Consus Real Estate: Die Turbulenzen werden heftiger

   Heute
   24.09.2022 09:17 Uhr
   Autor: Robin Lohwe   - auf twitter

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Consus Real Estate muss hohe Abschreibungen vornehmen. „Die Berücksichtigung der aktualisierten Geschäftsplanung sowie die Neubewertung der Ausfallrisiken führt zu einmaligen, nicht cash-wirksamen Wertberichtigungen und einem negativen Eigenkapital der Consus zum 30. Juni 2022 von rund 760 Millionen Euro bis 800 Millionen Euro“, so das Immobilien-Unternehmen in der Nacht zum Samstag.

Im Mai hatte die Gesellschaft bereits den Verlust von mehr als der Hälfte des Grundkapitals angezeigt und dies mit Abschreibungen auf Beteiligungen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen begründet. Schon da kam der Hinweis auf ein negatives Eigenkapital, nicht aber zu dessen möglicher Höhe: „Auf Basis der derzeitigen Berechnungen wäre das Eigenkapital der Gesellschaft zum 31.12.2021 aufgrund der Abschreibungen und der sich daraus ergebenen Verlustübernahmen auf Basis bestehender Ergebnisabführungsverträge negativ“, so Consus im Mai.

Gemeinsam mit der Hauptaktionärin Adler Group prüft man nun die nächsten Schritte. Im Gespräch sei unter anderem die Übernahme von Finanzverbindlichkeiten der Consus durch die Adler Group S.A gegen Ausgabe hybrider Finanzinstrumente.
 

und angekündigt. So kurz nach dem Halbjahresbericht dann doch etwas überraschend.

Wobei sich die Frage stellt, inwieweit das bei den 600 Mio WB im Konzernbericht zum Halbjahr schon berücksichtigt wurde.

Im Kurs wären aber selbst die 800 Mio schon lange eskompiert. Rechnerisch bleiben auch dann noch rd. 13 €/ Aktie.

Problematisch könnte jetzt aber der ltv werden. Mit Folgen für die Anleihen.
 

dass die Adler Group keinen Abschlussprüfer findet.??

An fehlenden finanziellen Mitteln wird es doch nicht liegen.

Haben die Wirtschaftsprüfer Angst in Regress genommen zu werden??

Ist es die Komplexität, habe gestern im Jahresbericht 2021 gelesen, es sind über 500 Tochterunternehmen, die wohl geprüft werden müssten??
Das scheint mir alles sehr verzweigt zu sein...

Bin letzte Woche mit rund 1700€ Verlust raus, ich habe kein Vertrauen mehr.
Mir gehts jetzt besser

Selbst der Vorstand/Aufsichtsrat kauft keine Aktien...

Die Meldung vom späten Freitagabend von Consus liest sich nicht sehr optimistisch...