Es ist ja auch grundsätzlich richtig, vorsichtig zu sein. Der Kursverlauf der Vonovia in den letzten 15 Monaten ist der beste Beleg dafür.
Was mich an der Berichterstattung jedoch immer wieder bei jedem Zyklus in jeder Branche ärgert ist, dass die warnenden bzw. bedrohlichen Zeitungsartikel häufig dann kommen, wenn das Kind schon im Brunnen liegt. Bei 60, 50 bzw. 40 Euro hat man noch nicht so viel Schwarzmalerei gelesen. Dann jedoch wäre sie angebracht gewesen.
Jetzt hat sich Vonovia mehr als gedrittelt, notiert auch etwa zu einem Drittel des Buchwertes und in den Medien wird teilweise undifferenziert draufgehauen. Vieles wird miteinander vermengt und in einen Topf geworfen.
Letztendlich hab ich keine Glaskugel. Ich kann nur Prognosen anstellen. Und meine Prognose ist, dass die Verkaufspreise in den nächsten 1 bis 2 Jahren wohl nachgeben werden. Dies bedeutet aber nicht für Vonovia, dass sie deshalb den Buchwert ihres Bestandes abwerten müssen. Jedenfalls nicht deshalb. Vonovia wählt einen Diskontierungsansatz, welcher (sehr grob gesagt) auf Basis der vorherrschenden Zinshöhe die Mieteinnahmen für die Zukunft abzinst. Steigender Rechnungszins, sinkender Barwert heute und damit niedrigerer Buchwert des Bestandes.
Zwar wurden schon Wertkorrekturen auf den NTA in Höhe von 3,9 Prozent vorgenommen, allerdings wird das sehr sicher noch was kommen.
Und dennoch: bei bereinigt rund 43,3 mrd Darlehen und 96 mrd Verkehrswert haben wir einen LTV von rund 45 Prozent. Müsste Vonovia nun 20 weitere Prozent abwerten (was sehr unwahrscheinlich ist) und könnte Vonovia keinen einzigen Cent in den nächsten Jahren aus dem CF tilgen (was ebenfalls sehr unwahrscheinlich ist) und könnte Vonovia keine Portfoliobeteiligungen an Minderheitenhalter verkaufen (was ebenfalls eher unwahrscheinlich ist), hätten wir einen LTV von 43,3/(96x0,8)=56 Prozent. Das wäre kein schöner Wert. Der Verkehrswert würde dann übrigens noch immer bei rund 77 mrd liegen. Der NTA pro Aktie läge dann bei rund 42 Euro. Noch immer etwa 2,5 mal höher als die Aktie heute notiert.
Der aktuelle Aktienkurs preist im Übrigen aktuell scheinbar ein, dass der Verkehrswert des Bestandes bei rund 58 mrd Euro liegt. Also zum jetzigen Stand um rund weitere 40 Prozent abgewertet werden müsste. Dann wären wir bei einem durchschnittlichen Verkehrswert pro qm von etwa 1250 Euro. U.a. in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, München, Leipzig, Dresden, etc.
Kann sich jeder selbst ausmalen, wie realistisch das ist.
Im Übrigen wären bei den obigen Zahlen die Covenants gerissen bzw. würden auf dem Weg dahin zu reißen drohen und Vonovia müsste auf die eine oder andere Weise eine dicke Kapitalerhöhung durchführen. |
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