Eigentlich möchte ich hier keinen Forenbattle mit Dir beginnen, da ich aus meiner Perspektive betrachtet genau weiß, was ich weiß und Dich eher als weniger wissend betrachte. Kommt der Student zum Professor, tritt ihm gegen das Knie und sagt: "Ich glaub Dir kein Wort". Wie soll der Prof nun darauf reagieren ? Ich lasse Dich einfach links liegen.
Einige Punkte allerdings durchaus, um mal exemplarisch aufzuzeigen, wie wenig wissend Du bist und weil ich Deine pauschale Aussage als ehrabschneidend empfinde.
Zunächst einmal der Unterschied zwischen materiell-rechtlichem Dürfen und faktischen Können.
1) Dass bei Modernisierungen hinsichtlich der Umlage auf die Mieter lediglich der Anteil der tatsächlichen Modernisierung umgelegt werden kann, ist ein alter Hut. Dies bedeutet allerdings nicht nur, dass für den Altbestand bzw. die entsorgte Substanz ein Delta gebildet werden muss, auch erhaltene Förderungen müssen von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Stand jetzt halt nicht in Deinem Verbrauchermagazin. Daher wusstest Du das nicht.
Der Knackpunkt ist jetzt nur der: Wer hat die beweiserheblichen Daten zur Ermittlung des Wertes der entsorgten Substanz und kann daraus einen Beweis führen ? Häufig nicht mal die Vermieter selbst. Ferner, wie berechnet bzw. bemisst man den Wert für die entsorgte Substanz ? Wer sich ein wenig mit Bilanzierung auskennt weiß, dass selbst bei der Rechnungslegung nach HGB und IFRS enormer Spielraum für Kosmetik besteht. Bei der Ermittlung der obigen Werte ist dieser Spielraum deutlich höher. Wie alt sind die ausgetauschten Fenster ? Wann wurde die Fassade gemacht ? In welchem Zustand war die Restsubstanz ? Gab es irgendwelche außerordentlichen Abnutzungen ? etc. etc.
Der Mieter muss, sofern der Vermieter sehr großzügig zu seinen eigenen Gunsten gerechnet haben sollte erst einmal wissen, dass es obigen Sachverhalt zu berücksichtigen gilt. Ferner muss er dann den Streit suchen wollen und es auf eine Klage hinsichtlich der Modernisierungsumlage ankommen lassen wollen. Hier hört es bei vielen Mietern bereits auf. Versierte Vermieter schicken proaktiv bereits ihre umfangreichen Berechnungen mit und verweisen bei Nichtzahlung der höheren Miete auf Rechtsmittel. Hier ist für die meisten Mieter bereits Schluss. Die wenigsten lassen es auf einen Rechtsstreit ankommen.
2) Für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) reicht zunächst einmal jede plausible Behauptung des Vermieters. Erst wenn der Mieter sich weigert auszuziehen und der Vermieter auf Räumung klagen muss, werden die rechtlichen Voraussetzungen durch das Gericht geprüft. Dieser Fall tritt ebenfalls selten und in Abhängigkeit der Mieter ein. Sind Mieter voll erwerbstätig und müssten im Falle einer Niederlage vor Gericht sämtliche Kosten des Verfahrens und etwaigen Ersatz des Verzögerungsschadens aus dem eigenen Einkommen/Vermögen bezahlen, ist die Neigung zu einem Rechtsstreit nach meiner Erfahrung sehr gering. Mieter, welche kein Vermögen haben und von Sozialleistungen leben sehen das dank der Prozesskostenhilfe häufig anders.
Nichtsdestotrotz wird in jeder Kündigung dargelegt, welche Maßnahmen geplant sind, wie lange diese etwa dauern werden und weshalb die Mietsache durch die Sanierung nicht bewohnbar ist. Die Anforderungen (eine etwaige Pflicht generell dem Mieter für die Dauer der Sanierung eine Ersatzunterkunft zu stellen und diesen danach wieder einziehen zu lassen gibt es nicht) an eine Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind formal nach ständiger Rechtsprechung des BGH längst nicht so hoch, wie einige untere Gerichte in der Vergangenheit entschieden haben. Es hilft hier nicht, ein Urteil des AG Tiergarten oder Hintertupfingen zu zitieren, wenn der BGH diese Materie letztendlich bereits abschließend geklärt hat. Es reicht hier aus, schlüssig darzulegen, weshalb die Modernisierung nicht unter Duldung des Mieters ausgeführt werden kann. Möchte man z.B. einfach die Fenster oder die Heizkörper wechseln, wird eine Kündigung vor Gericht keinen Bestand haben. Reißt man allerdings sämtliche Bodenbeläge und Wandbeläge, Leitungen, Rohre, etc. mit heraus um beispielsweise eine Fußbodenheizung und zugleich neue Bodenbeläge, Stromleitungen, Wasser- Abwasserrohre zu verlegen, ist eine Unbewohnbarkeit gegeben.
Vonovia als Konzern sollte die obigen Kniffe und die sich daraus ergebenden Missbrauchsmöglichkeiten natürlich nicht anwenden. Ein Konzern hat durch negative Schlagzeilen in dieser Hinsicht sehr sehr viel zu verlieren. Das lohnt sich nicht und wüsste ich, dass Vonovia solch schmutzige Tricks anwendet, würde ich nicht investieren. Der folgende Shitstorm und etwaige Klagen von Verbraucherschützern würden den Aktienkurs wohl erschlagen.
Allerdings, so wie Namor es gemacht hat: Die Meinung des Mieterschutzvereins Südhessen als geltende Rechtslage in diesem Forum zu zitieren zeugt nicht von Expertise. Er wusste schlicht nicht, dass Mieterschutzvereine i.d.R. ganz viel ihrer persönlichen Meinung über Auslegung des Rechts in solche Blogs reinschreiben und gerne auch zweifelhafte Einzelurteile von irgendeinem Amtsgericht als generell geltende Rechtslage darstellen.
Und nun ist das Thema für mich gegessen. Wenn Dein Antrieb ist, aus einer Position der Unwissenheit einfach mal "dagegen zu halten", erinnerst Du mich an einen pubertierenden Jugendlichen, der alles besser weiß als seine Eltern. Dafür hab ich keine Zeit und darauf hab ich auch keine Lust. |
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