Meine Argumente sind nicht „an den Haaren herbeigezogen“, sondern für jeden sichtbar, der VNA nicht durch eine rosarote (oder türkis-grüne) Brille betrachtet.
Selbstverständlich entsteht der Refinanzierungsbedarf nicht vollständig in „2022/23“; aber an der Börse wird die Zukunft gehandelt. Den Begriff „Peanuts“ finde ich in diesem Zusammenhang auch unangemessen.
Wie deine Tabelle selbst zeigt, muss in den nächsten fünf Jahren rund die Hälfte der Verbindlichkeiten (ca. 23 Mrd. €) gerollt werden, und hiervon allein in den Jahren „2022/23“ rund 11 Mrd. € (ein Viertel der Verbindlichkeiten). Die bisherigen durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen überwiegend sehr niedrig (< 2 %). Jedes zusätzliche Prozent zu zahlender Zinsen kostet VNA daher rund 230 Mio. € - oder ca. 0,30 € pro Aktie.
Ich gehe in meiner eigenen Kalkulation von durchschnittlich + 2 % höheren Refinanzierungskosten in den nächsten 5 Jahren aus, die zu Lasten der Dividende gehen. – Und schwupp sind wir bei der von mir genannten ca. 1 € Dividende. [Natürlich steigen in dieser Zeit auch die Mieten, allerdings gehen diese Mehreinnahmen weitgehend für höhere Personal-, Energie- und Materialaufwendungen drauf, die mit steigender Inflation zwangsläufig anfallen werden.]
Sollten die Refinanzierungskosten stärker steigen, wird es unerfreulich und meine Spekulation geht nicht mehr auf. Denn dann kämen wir in einen Bereich, in dem die Anleiherendite von VNA deutlich höher läge als die Dividendenrendite und dann implodiert der Aktienkurs. Kein vernünftiger Investor würde die Aktie eines Immobilienunternehmens kaufen, wenn das risikoreichere Investment (Aktien) eine geringere Rendite abwirft als das risikolosere Modell (Unternehmensanleihen).
Dem Vorstand ist das zweifellos bewusst, deshalb versucht er ja auch von den Schulden runterzukommen, indem erhebliche Teile des Portfolios auf den Markt geschmissen werden.
Mein Kauf von VNA ist daher ausschließlich eine Wette auf eine kommende harte Rezession in Deutschland (und Europa), die den Wohnimmobilien-Bestand im ungünstigsten Fall nur wenig - und voraussichtlich sogar positiv tangieren wird. Ich rechne in den nächsten fünf Jahren mit einem Aktienkurs von 30 € (plus Dividenden) und damit einem soliden Inflationsausgleich.
Die Zusage von VNA/DW in Berlin zu den begrenzten Mieterhöhungen ist rechtlich zwar nicht bindend; VNA kommt davon aber nie und nimmer wieder runter. Als „ehrbarer Kaufmann“ muss sich Vonovia an seine gegebenen Versprechen halte, sonst verliert es jede Reputation. Darüber hinaus entspräche es auch nicht dem Geschäftsverständnis des Unternehmens, das immer die Mieterinnen und Mieter in den Mittelpunkt der Arbeit stellen will und eine gesellschaftliche Verantwortung (insbesondere für die Schaffung und Erhaltung bezahlbaren Wohnraums) trägt.
Mit höheren Mietsteigerungen sollte man daher – mindestens für den Berliner Wohnungsbestand – nicht rechnen.
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