DIC Asset - TopPick?

Die Anleihe 2026 notirt bei 60% entspricht 13,5% p.a.
Da mache ich mir echt sorgen!!!    

Aber ist das so ungewöhnlich? Der Koupon-Zins liegt nun bei 3,872 %. Würde die Anleihe bis zur Fälligkeit im Sep 2026, d. h. knapp vier Jahre, gehalten, entspräche die Rendite aufgrund des derzeitigen Kursniveaus der Anleihe ca. 20%. Allerdings haben wir derzeit eine Inflation von ca. 10% zu berücksichtigen. Und grundsätzlich bekommt man die derzeitigen 3,872% der Anleihe doch nur hin, indem der Kurs derart drastisch fällt.  

stuft die Aktie ab, daher findet die Trendwende vorerst nicht statt.  

aber die Abstufung von Baader und das herabsetzen des Kursziels von 18€ auf 7,50€ ist absoluter Schwachsinn. Wieder so ein schwachsinniger Analyst, der sein Unwesen treibt.
Gute News: DIC hat gerade erst wieder die Mietverträge für zwei Logistik und Bürostandorte mit 33.500 qm vorzeitig verlängert.
Ich bleibe hier langfristig investiert und kaufe bei den Kursen nach. Die Erweiterung des Geschäfts um Logistikstandorte halte ich für richtig und wichtig für die Zukunft.  

Bald wissen wir mehr, wie es um die DIC Asset steht.
Probleme mit dem Transaktionsgeschäft räumte Herr Breuer ein,
mit dem ich vor ein paar Wochen gesprochen hatte.
Aber welche Konsequenzen das für die AG, oder auch die
Aktionäre haben wird, blieb in unserem Gespräch offen.
Auf Grund des Geschäftsmodells bei der DIC Asset gibt
es aber immer viele Optionen für Käufe und Verkäufe, auch mit
Hilfe von Fonds, die für die DIC Asset arbeiten, so dass
dass man nicht allzu pessimistisch in die Zukunft blicken muss,
wie das anscheinend die Baader Bank tut.  

Das war vielleicht doch eine nicht so schlechte Idee angesichts der
schwierigen Lage für die Immobilienbranche  

Also ich bin noch dabei und habe bei 6,80 Euro nochmals nachgelegt. Trotzdem bin ich bei diesen Kursen natürlich "unter Wasser".

Das ganze Thema VIB ist mir noch ein Rätsel. Vor allem die Finanzierung und eine evtl. kommende Kapitalerhöhung..

Bin gespannt was nächste Woche Mittwoch erzählt wird.

Grüße!  

Ja, ich bin auch noch dabei, weil ich der Meinung bin, dass die Kurse
"schlechter" sind als die Lage.
Soweit ich das verstanden habe, haben sich durch die Übernahme der
VIB Vermögen ganz neue Möglichkeiten erschlossen, das eigene
Portfolio zu erweitern und den inhaltlichen Schwerpunkt auf den
Bereich "Logistik" zu verlagern. Dieser Bereich ist wohl lukrativer
als die Bereiche "Büro" und "Einzelhandel".
Klar. die DIC Asset musste für die Übernahme viel Geld bezahlen,
aber vielleicht musste diese strategische Entscheidung zum damaligen
Zeitpunkt getroffen werden, damit sie sich jetzt ihre Früchte bringen kann (??).
In der kommenden Woche wissen wir mehr.  

Noch glaube ich an Sippenhaft wegen Adler und so. Und VIB verstärkt die Angst noch.

Wen wundert`s? War absehbar!  

ist für mich das Geschäftsmodell von DIC Asset solide
und transparent. Bleibe hier investiert.
 

https://www.finanzen.net/kursziele/dic_asset

 

DIC Asset erwartet zum jahresende einen FFO von "nur mehr" 114 bis 117mio (eine "Steigerung des FFO von 7-10% im Vergleich zum Vorjahr"), https://www.eqs-news.com/news/corporate/...up-increased-by-31/1687393

das ergibt bei 83,152366mio ausstehenden aktien einen FFO je aktie von 1,39 EUR und eine FFO-Rendite von (1,39 /7,55 =) 18% gegenüber 8,6% zum 31.12.2021 (bei kurs 15,37) !

 

"Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Logistikimmobilien in Europa hat einen historischen Tiefststand erreicht. Das ist ein Indiz dafür, dass das Angebot die Nachfrage nicht befriedigen kann und die Mieten weiter steigen könnten." (https://www.iz.de/maerkte/news/...28705c000323bfed991a&crefresh=1)

 

streicht Dividende.
Denke mal, das ist ein Einzelfall.
Aber klar, wenn DIC Asset die Dividende streichen würde,
hätte sie große Vorteile bei der Finanzierung der jüngsten Übernahme (VIB Vermögen)  

kein wunder bei einer nie dagewesenen erwarteten FFO-Rendite von (1,39 /7,95 =) 17,5% (s. oben v. 09.11.22, https://www.eqs-news.com/news/corporate/...up-increased-by-31/1687393)

über die kurzsichtigkeit privater und institutionelle investoren, die die aktie in den wind geschosssen haben, kann ich nur den kopf schütteln

 

... und hebung stiller reserven: logistikimmobilien gehen an VIB Vermögen AG, https://www.eqs-news.com/news/adhoc/...n-rights-of-the-shareh/1698369

 

Meag-Chefeinkäuferin sieht das logistiksegment "als Vorreiter: In den Niederlanden sind die Renditen für Top-Logistikimmobilien mit zehnjährigen Mietverträgen bereits um 100 Basispunkte auf nun 4,1% gestiegen, in Deutschland um 75 Punkte. Ähnlich wird es auf dem Büromarkt kommen. Die Renditen für europäische Top-Büros werden laut Meag [investmentmanager von Ergo und Münchener Rück] im kommenden Jahr auf 4% ansteigen. ...", https://www.iz.de/unternehmen/news/...44edc18d58828705c000323bfed991a

 

https://www.nebenwerte-magazin.com/...effekt-bei-der-vib-beteiligung/

das portal "Nebenwerte-Magazin" untersucht die vorteilhaftigkeit des konzerninternen transfers eines DIC-logistikimmobilien-portfolios samt managementgesellschaften hin zum logistikimmobilienspezialisten VIB Vermögen AG auf gesellschaftsrechtlicher basis (kein veräußerungsgeschäft, sondern gesellschaftsrechtliche sacheinlage der muttergesellschaft DIC ASSET AG in die tochtergesellschaft VIB VERMÖGEN AG - in der fachsprache ein "tauschähnlicher vorgang")

unter den voraussetzungen des § 20 Abs. 1 UmwStG (DIC-logistikimmobilien-portfolio als steuerlicher "Teilbetrieb") und § 20 Abs. 2 Satz 2 UmwStG (wahlrecht) ist der immobilientransfer steuerneutral möglich, d.h.: steuerlicher transfer zu den buchwerten der übertragenen immobilien oder einem zwischenwert zwischen buchwert und verkehrswert, also ohne sofortige volle aufdeckung und versteuerung der stillen reserven des DIC-logistikimmobilien-portfolios 

das Nebenwerte-Magazin spricht in diesem zusammenhang von einer erhöhung der beteiligung der DIC ASSET an VIB VERMÖGEN zu einem "verbilligten Einstiegskurs": ein schiefer ausdruck, denn die stillen reserven des "verbilligt" übertragenen DIC-logistikimmobilien-portfolios setzen sich fort in stillen reserven der DIC ASSET-beteiligung an VIB VERMÖGEN (steuerlich als "buchwertverknüpfung" bezeichnet)

für den DIC ASSET-aktionär ist dadurch nichts gewonnen, aber auch nichts verloren, denn VIB VERMÖGEN ist nach dem mehrheitserwerb durch DIC ASSET teil des DIC ASSET-konzerns

der "verbilligte Einstiegskurs" der DIC ASSET ist kein "netter Nebeneffekt" des transfers, sondern eine irreführende behauptung: sie erweckt den eindruck, der mehrheitserwerb der VIB VERMÖGEN zum völlig überhöhten durchschnittspreis von 51 EUR pro VIB-aktie könne durch den "verbilligten" transfer des logistikimmobilien-portfolios abgemildert werden (die irreführende rechnung des Nebenwerte-Magazins lautet: 99mio EUR für das DIC-logistikimmobilien-portfolio, geteilt durch 4,872761mio neue VIB-aktien, ergibt 20,31 EUR je VIB-aktie ); ein DIC ASSET-aktionär hat nichts von der verschiebung stiller reserven innerhalb des DIC ASSET-konzerns; von vorteil ist der "verbilligte" transfer zu VIB VERMÖGEN nur für die 40% außenstehenden aktionäre der VIB VERMÖGEN AG

 

https://www.eqs-news.com/news/corporate/...heitsanteil-auf-68/1700491

 

... gehen bei gesellschaftsrechtlichen vorgängen nicht selten in die irre, so z.B. heute Sascha Gebhard auf https://stock3.com/news/dic-aufstockung-bei-vib-mit-unfairen-methoden-11507191

das ergibt sich folgendem:

a)  durch DIC ASSETs sacheinlage der logistikimmobilien erhält die VIB VERMÖGEN die grundstücke zu einem verbilligten preis, nämlich einem preis zwischen dem marktpreis der grundstücke und  dem (niedrigeren) buchwert der grundstücke in der bilanz der muttergesellschaft DIC Asset (siehe oben v. 26.11.22)

also ist VIB VERMÖGEN ohne frage "gewinner" des deals

b) als gegenleistung erhält DIC ASSET neue aktien der VIB VERMÖGEN leicht über den aktuellen marktpreisen, diese betrugen auf xetra (schlusskurse):

25.11.22: 19,58, 24.11.22: 18,80, 23.11.22: 19,16, 22.11.22: 19,40, 21.11.22: 19,48, 18.11.22: 19,50, 17.11.22: 19,48

also ist DIC ASSET  k e i n  "gewinner" des deals

c)  von einer "schleichende Enteignung der VIB-Aktionäre" kann nicht die rede sei, im gegenteil: die aktionäre der VIB VERMÖGEN profitieren (wie VIB VERMÖGEN selbst) vom verbilligten preis der grundstücke, s. oben a) 

d) von einem "heftigem Discount auf den NAV" der VIB VERMÖGEN zu sprechen, fällt nur journalisten ein, die das handels- und steuerrecht nicht verstehen oder beachten; eine preisgestaltung oberhalb der marktkurse der VIB VERMÖGEN (z.B. 58 EUR je VIB-aktie, wie der oben genannte journalist offenbar meint) hätte die handels- und steuerrechtliche frage einer sogenannten verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) der VIB VERMÖGEN aufgeworfen (wenn DIC ASSET die neuen VIB-aktien auf den niedrigeren steuerlichen "Teilwert" abschreiben würde oder müsste); eine vGA liegt vor, "wenn bei einer Sacheinlage die eingebrachten Wirtschaftsgüter überbewertet werden und der einbringende Gesellschafter dadurch eine zu hohe Gegenleistung in Form von Gesellschaftsrechten erhält" (Frotscher: Anhang zu § 8: ABC der verdeckten Gewinnausschüttung / ..., in: Haufe Finance Office Premium, 26.08.2020, [online] https://www.haufe.de/finance/...heinlage_idesk_PI20354_HI7471946.html (abgerufen am 28.11.2022)

 

bestimmt die Gewinnverwendung auf der HV und mit Hebung von stillen Reserven "zu neuen Buchwerten entstehen Bilanzierungsgewinne bei VIB, welche auf der HV nach Feststellung anteilig an DIC gehen. Schade, dass es noch nicht zu einem Gewinnabführungsvertrag reicht.  

Wenn ich das richtig verstehe, erhöht also die DIC Asset auf dem Weg eines Tauschhandels
(Grundstücke gegen Aktien) ihren Anteil an der VIB Vermögen.
Das ist wohl der zur Zeit einzig gangbare Weg, den die DIC Asset für die Übernahme
weiterer Anteile an der VIB Vermögen beschreiten kann.
Eigentlich will man wohl die komplette Übernahme, also die 100%,
dafür hätte man sich aber weiter verschulden müssen.
Das will man den Stakeholdern aber nicht zumuten, so bleibt dann dieser
oben beschriebene Weg.
 

@MINDBLOG: ja, die einbringung eines wirtschaftsguts im Wege einer (offenen) einlage in eine kapitalgesellschaft gegen gewährung von gesellschaftsrechten ist (jedenfalls nach der rechtsprechung des Bundesfinanzhofs) ein "tauschähnlicher Vorgang"

correction, mein klammerzusatz oben muss richtig heißen:
verdeckte gewinnausschüttung (vGA) der VIB VERMÖGEN, wenn VIB VERMÖGEN bei einlage der logistikimmobilien zu überhöhten werten diese auf den niedrigeren steuerlichen "Teilwert" (definition in § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) abschreiben würde bzw. müsste

 

Sascha Gebhard, https://stock3.com/news/...ung-bei-vib-mit-unfairen-methoden-11507191, meint, die DIC ASSET AG würde für die in die VIB VERMÖGEN AG eingelegten logistikimmobilen zu viele VIB-aktien erhalten; angemessene gegenleistung seien nur (99mio EUR /58 EUR =) 1,707mio neue VIB-aktien, weil "der innere Wert von VIB laut letzter Bilanz auf 58 EUR taxiert" worden sei

der vermeintliche aktienexperte Gebhard übersieht, dass ein nicht mehr marktgerechter preis für die VIB-aktie (58 EUR) weder der prüfung des jahres- und konzernabschlusses durch DIC ASSETs abschlussprüfer (derzeit: Rödl & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft) noch einer konzernprüfung der finanzverwaltung standgehalten hätte