ADO Properties S.A.

Grundsätzlich ist die reale Rechnung etwas schwierig, weil die einzelnen Posten der Bilanz schwer aufzuschlüsseln sind.

Zunächst eine einfache (und sicherlich nicht korrekte Rechnung):
In der Bilanz ist die Summe der Passiva: 11.426.035 TEUR
Nehmen wir einfach mal an, dass das den Gesamtwert der Immobilien entspricht (zum Zeitpunkt 30. Juni 2022).

Dann ist der Wert nach Abschlag = 11.426.035x0,7 = 7998224,5 TEUR.
Dann die Schulden abziehen (da vorrangig gegenüber den Aktionären) = 7998224,5 - 5.846.875 - 1.647.502 - 896.895 = - 393.047,5 TEUR.

Das heißt vom aktuellen Bestand können nicht einmal alle offenen Verbindlichkeiten getilgt werden. Für die Aktionäre bleibt nichts übrig.

Von dieser einfachen Rechnung lässt sich für mich auch der tatsächliche Fall abschätzen.
+Zum einen kann man Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 700.721 von der gesamten Summe rausnehmen und zur Gänze übernehmen. Aber auch hier könnte es einen Abschlag geben, denn Unternehmen sind oft kreativ was "Zahlungsmitteläquivalent" ist.
+Auch tauchen Werte in der Bilanz auf, welche nicht liquiditiert werden können (das ist aber leider schwer herauszulesen, wie viel das wirklich sein wird).
+Für bereits getätigte Verkäufe ist kein weiterer Abschlag einzukalkulieren (wie viel verkauft wurde, ist aber noch nicht bekannt - die nächsten Zahlen werden es zeigen. Wobei hier auch viel Arbeit notwendig sein wird. Viele Immobilien werden weiterhin mit Wertgewinn verbucht, was aktuell noch gängige Praxis ist, siehe Vonovia.)
+Zusätzlich müsste man bei dem 30% Abschlag die zukünftige Inflation mit einrechnen. Wenn man es genau nehmen würde müsste man allerdings die zukünftige Zinslast ebenfalls miteinbeziehen.
+Weiters werden von den Mietobjekten Erträge erwirtschaftet. Solange die Objekte gehalten werden, können diese berücksichtigt werden. Allerdings muss man hier aufpassen, dass man die nötigen Aufwändungen hier berücksichtigt. Ich schätze, dass hier nicht all zu viel dazukommt.
+Auch werden für die Verkäufe zum Teil externe Vermittler engagiert, die auch Prämien für die Verkäufe in Rechnung stellen.

Wenn man mal davon ausgeht, dass die aktuellen Werte in der Bilanz stimmen (wovon ich selber nicht ausgehe), dann könnte man den Faktor 0,7 mit 0,8 ersetzen und käme zu folgender Rechnung:
11.426.035x0,8 = 9.140.828 TEUR.
Nach Abzug der Schulden:
9.140.828 - 5.846875 - 1.647.502 - 896.895 = 749.556 TEUR.

Das ist aus meiner Sicht der Best-Case bei Insolvenz! Deswegen wird auf alle Fälle der Kurs sehr sensibel auf die aktuelle Nachrichtenlage reagieren (Zinsen, Meldungen von Verkäufen, Veröffentlichung des Quartalsbericht,...). Ich selber gehe allerdings nicht davon aus, dass die Zahlen in der Bilanz so stimmen und die zu erwartenden Erträge niedriger liegen werden!  

Die ca. 750.000 TEUR sind dann noch unter den Aktionären und den nicht beherrschenden Anteilen aufzuteilen (aktuell 4 Teile für die Aktionäre 1 Teil für die nicht beherrschenden Anteile.

Also den Aktionären würden 4/5 der 750.000 TEUR zustehen = 600.000 TEUR. Was in etwa einer Verdreifachung zum jetzigen Kurs entsprechen würde. Allerdings vergehen hier auch gut und gerne Jahre bis dieser Betrag (im Fall der Fälle ausbezahlt wird).  

"In der Bilanz ist die Summe der Passiva: 11.426.035 TEUR
Nehmen wir einfach mal an, dass das den Gesamtwert der Immobilien entspricht"

Das wäre nur sinnvoll, würde die Aktivseite nur aus Immos bestehen. Abschläge suf den cash Bestand zu machen, ist doch etwas überzogen.

"Für bereits getätigte Verkäufe ist kein weiterer Abschlag einzukalkulieren (wie viel verkauft wurde, ist aber noch nicht bekannt"

Diese Assets wurden in der Bilanz umgegliedert. Kann man also recht gut abgrenzen. Dann kommt raus, was ich weiter oben dargestellt hatte.

Wo erscheinen die latenten Steuern in der Rechnung?

 

"Also den Aktionären würden 4/5 der 750.000 TEUR zustehen = 600.000 TEUR. Was in etwa einer Verdreifachung zum jetzigen Kurs entsprechen würde."

Wenn sogar diese sehr konservative und m.E. übervorsichtige Rechnung den dreifachen Kurs ergibt, besteht wohl doch noch Grund zur Hoffnung...  

Sorry, habe deinen Beitrag nicht mehr gesehen.

Naja. Fakt ist, dass die Schulden getilgt werden müssen. Ist nett und schön, wenn von 6,8 Mrd 4,8 Mrd Cash übrig bleiben. Aber davon müssten die Schulden getilgt werden.
Außerdem weist die Bilanz noch 2 Mrd zur Veräußerung gehaltener Vermögenswerte aus. Auch kann ich mir nicht vorstellen, dass die anderen Posten in der Bilanz mit dem Faktor 1 liquidiert werden können. Wie will man zum Beispiel immaterielle Vermögenswerte von 1,4 Mio liquidieren?
Selbiges gilt für Nutzungsrechte, sonstige finanzielle Vermögenswerte, aktive Vertragsposten,....

Ich habe es noch nicht erlebt, dass diese 1 zu 1 liquidiert werden. Deshalb meine vereinfachte Rechnung!

Wichtig ist, dass man beachten muss, dass zuerst die Verbindlichkeiten getilgt werden müssen, den die sind vorrangig!  

Bezüglich dem Abschlag auf den Cash:

Ich habe ja erwähnt, dass Unternehmen hier oft kreativ sind bei "Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente". Hier stecken oft Schuldverschreibungen mit einer Laufzeit von weniger als 90 Tagen dahinter. Jetzt weiß man, dass die Adler Group interne Strukturen genutzt hat, wo sie sich selber Geld geliehen haben. Mich würde es nicht wundern, wenn sich dahinter Posten in der letzten Bilanz verborgen haben, die nicht zurückgezahlt wurden. Abschreibungen sind auch in diesem Posten gängige Praxis.  

"Ist nett und schön, wenn von 6,8 Mrd 4,8 Mrd Cash übrig bleiben. Aber davon müssten die Schulden getilgt werden."

Nicht nur davon, sondern durch alle Aktiva. Der LtV lag zuletzt bei 60%...

"Außerdem weist die Bilanz noch 2 Mrd zur Veräußerung gehaltener Vermögenswerte aus."

Eben. Und die darauf entfallenden Schulden. Die Differenz ergibt den Nettowert daraus.

"Auch kann ich mir nicht vorstellen, dass die anderen Posten in der Bilanz mit dem Faktor 1 liquidiert werden können."

Mag sein. Aber ohne konkrete Hinweise z.B. bei Forderungen ist das Spekulation. Vielleicht gibt es auch ein paar stille Reserven? Und die latenten passiven Steuern wirken auch teilweise ausgleichend.

"Wie will man zum Beispiel immaterielle Vermögenswerte von 1,4 Mio liquidieren?"

Ich denke nicht, dass 1,4 Mio in der Rechnung wirklich relevant sind...  

"Jetzt weiß man, dass die Adler Group interne Strukturen genutzt hat, wo sie sich selber Geld geliehen haben. Mich würde es nicht wundern, wenn sich dahinter Posten in der letzten Bilanz verborgen haben, die nicht zurückgezahlt wurden. Abschreibungen sind auch in diesem Posten gängige Praxis."

Wie geht das in der Konzernbilanz?  

So hat zum Beispiel die Adler Tochter Consus Schulden bei Adler. Jetzt werden diese sicher in unterschiedlichen Positionen der Bilanz auftauchen. Ich vermute, dass da auch ein gewisser Teil in den Zahlungsmitteläquivalenten geparkt wurde. Jetzt kann man von mir aus argumentieren, dass diese mit Sicherheit gedeckt sind. Dann muss man aber in den anderen Positionen mit noch höheren Abschreibungen rechnen!
Nachdem ich mir die Rechnerei leicht gemacht habe und ich nicht analysieren wollte, wo sich diese Schulden befinden (und mit Sicherheit sind diese Schulden nicht gedeckt), habe ich sie auf die Bilanz gerecht verteilt.

Aus meiner Sicht ist meine Berechnung eine Best-Case-Rechnung (bei Insolvenz!), da:
1. Adler sich sicherlich nicht ärmer gemacht hat, als sie sind. Ist doch bekannt, dass sie Verkäufe im Konzern getätigt haben, um die Beleihungswerte der Immobilien zu erhöhen.
2. Ich kein Szenario kenne, wo die Zinsen wieder gesenkt werden (oder zumindest nicht weiter erhöht werden).
3. Die Bilanz einer Prüfung nicht stand gehalten hat.  

"So hat zum Beispiel die Adler Tochter Consus Schulden bei Adler. Jetzt werden diese sicher in unterschiedlichen Positionen der Bilanz auftauchen. Ich vermute, dass da auch ein gewisser Teil in den Zahlungsmitteläquivalenten geparkt wurde"

Adler Group SE ist eine Holding, über die die Töchter finanziert werden. Daher ist es völlig logisch, dass Consus Schulden bei der SE hat.

Es kann auch sein, dass z.B. Adler RE Geld an Consus verliehen hat. In der Konzernbilanz gleichen sich dann die Forderungen von RE an Consus mit deren Schulden bei RE aus.

In der Konzernbilanz, über die wir hier reden, werden alle internen Geschäftsvorfälle eliminiert.

Die Annahme, Adler würde aufgrund interner Ausleihungen mehr cash ausweisen, als im Konzern vorhanden ist, würde auf Bilanzbetrug hinauslaufen, da man in der Holding die wirtschaftliche Lage der Töchter kennt.

Das halte ich für sehr unwahrscheinlich, zumal auch die Bafin sich dazu geäussert hat.

Welche Hinweise hast Du denn für eine solche Annahme?  

hallo
dieser Beitrag vom 20.05.22 auf RBB24 brachte mich hierher
"Wie der Steglitzer Kreisel zum Symbol für den Tiefflug der Adler Group wird"

Was mich neugierig machte war das hier:

Seit Monaten ist der Ruf der Adler-Gruppe im medialen Sinkflug.
Das begann, als im Oktober letzten Jahres der Investor und Leerverkäufer Fraser Perring über seine Analysefirma "Viceroy" ein Dossier zur Adler Group veröffentlichte, in dem er dem Unternehmen Schwerwiegendes vorwarf: unter anderem Manipulation bei der Bewertung von Immobilien und Täuschung seiner Geldgeber. Weil Perring einer der ersten war, die 2016 eine Insolvenz von Wirecard prognostiziert hatten, sorgte sein Bericht an der Börse und in den deutschen Medien für viel Aufsehen. Adler wies die Vorwürfe damals in einer offiziellen Stellungnahme zurück und gab eine Sonderuntersuchung beim Wirtschaftsprüfer KPMG in Auftrag. Nach mehreren Monaten konnten die Prüfer Perrings Vorwürfe allerdings nur teilweise widerlegen. (Zitat Ende)

Wenn sich Fraser Perring der Sache annimmt, dann muss die Kacke am dampfen sein. Seitdem ist das Papier gnadenlos abgestürzt. Na, da hat er richtig Kohle gemacht - im Gegensatz zu den Aktionären.

 

Grundsätzlich würden Ausleihungen in der Bilanz aufscheinen!

Was ich allerdings übersehen habe, ist die Tatsache, dass Adler im Geschäftsbericht 2021 bereits über 1 Mrd. von Consus abgeschrieben hat.
Seite 184 des Geschäftsberichts (https://www.adler-group.com/fileadmin/web/docs/IR/...PN-EQ-D-00.pdf). Somit bleiben etwas weniger als 100 Mio. in den Büchern, die eventuell auch noch abzuschreiben sind. Von dem her gebe ich Ihnen recht, dass hier keine weiteren großen Abschreibungen zu erwarten sind (sofern sich Adler bei Consus nicht richtig blöd angestellt hat).  

"dass Adler im Geschäftsbericht 2021 bereits über 1 Mrd. von Consus abgeschrieben hat.
...
Somit bleiben etwas weniger als 100 Mio. in den Büchern, die eventuell auch noch abzuschreiben sind."

Dass ist in 2022 auch schon geschehen.

Zudem wurden diverse Forderungen und Projekte in der Consus-Bilanz wertberichtigt, was zu weiteren Abschreibungen in der Konzernbilanz geführt hat. Siehe Q2-Bericht um S. 60 herum.  

hat das schon jemand überfolgen?
Meinungen dazu?  

Q3 kommt doch erst Ende November?  

vollkommen richtig, sorry das war ja nur die Ankündigung
keine Ahnung was mich da geritten hat ;-)  

Ich erwarte vom 29.11 nicht viel.
Ohne Testtat und neuen WP sieht es düster aus.  

die Zahlen für Q3, die generell nicht testiert werden, und dennoch Auskunft über die wirtschaftliche Lage geben. Wie bei anderen Unternehmen auch.

Damit kann man sich dann kritisch auseinandersetzen.

 

Sehr richtig!  

Sehr richtig, wenn man dem Zahlenwerk glauben kann?  

Neue Meldung

BaFin sagt: Ihr habt betrogen.
Adler sagt nö wir doch nicht.

Und ich zahle die Zeche, wo bleibt da Robin Hood?  

denn der Streit bereits bekannt und nur in weiteren Details ergänzt.

Hier der Wortlaut der Meldung.

https://www.onvista.de/news/2022/...escheid-der-bafin-ein-37-26066162

Es geht um den JA 2019. Die Fehler - so denn die Bafin Recht hat, sind längst erledigt und für die aktuelle wirtschaftliche Situation nicht mehr relevant.

Dass das aufgearbeitet wird, ist dennoch wichtig und richtig. Wie sollte Adler denn reagieren?    

"Der Umstand, dass die ADLER Real Estate diese Kontrolle bei erfolgreichem Abschluss des Übernahmeangebots der ADO Properties S.A. wieder verlieren würde, ändert nichts daran, dass die Kontrolle zum Bilanzstichtag vorlag. Infolgedessen war die Vollkonsolidierung der ADO Properties S.A. aus Sicht der ADLER Real Estate zum Bilanzstichtag entsprechend den internationalen Rechnungslegungsvorschriften zwingend geboten."

Erscheint mir durchaus nachvollziehbar, da die Bilanz eine stichtagsbezogene Betrachtung ist und nicht künftige Sachverhalte darstellt.

Mal sehen, was die FG dazu sagen.  

"Sie hält dem Konzern unter anderem eine unzulässige Konsolidierung des mit Adler zusammengeschlossenen Unternehmens Ado Properties vor.

„Damit waren die Konzernbilanzsumme um 3,9 Milliarden Euro und das Gesamtergebnis um 543 Millionen Euro zu hoch ausgewiesen“, teilte die Bafin in einer Pressemitteilung mit."

Das Finanzamt wird das wohl nicht unbedingt gut finden.

Und was jetzt so dramatisch klingt, ist im Grunde nur eine Frage der Zuordnung - denn es werden wohl nicht die Werte an sich beanstandet, sondern ob diese zum Stichtag zu Adler gehörten oder nicht.

Inzwischen sind die Eigentumsverhältnisse völlig anders und die Bilanz von Adler bildet diese ab. Oder gibt es diesbezüglich auch Beanstandungen?

Welche Folgen hätte es, wenn das FA Recht bekommt? Vermutlich ein Bussgeld. Aber sonst?

https://app.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...ate/28797506.html
 

Danke für deine Erläuterungen!