Praktiker ruft seine Vermieter zur Hilfe
Der Baumarkt-Konzern Praktiker (Praktiker/Max Bahr) braucht für seine Sanierung auch die Hilfe seiner Vermieter. Auf rund 30 Mio. Euro sollen diese pro Jahr verzichten. Bisher zeigen sich aber vor allem die Eigentümer mit langen Mietverträgen wenig entgegenkommend. Wie andere Praktiker-Gläubiger auch stecken die Vermieter insgesamt in einer Zwickmühle: Kommt kein substanzieller Mietverzicht zustande, steigt die Insolvenzgefahr des Konzerns.
Auf die 140 bis 150 Vermieter des Praktiker-Konzerns kommen ungemütliche Zeiten zu. Sie sollen insgesamt auf rund 30 Mio. Euro Miete pro Jahr verzichten. Praktiker will die Mieten sowohl für die Praktiker-Märkte als auch für die Max-Bahr-Filialen drücken. "Wir sprechen mit allen Vermietern, deren Miete mit der Ertragskraft einer Filiale nicht proportional ist", sagte Vorstand Josef Schultheis bei der Bilanzpressekonferenz. Er bezeichnete die Mietverträge als "wesentlichen Knackpunkt" bei der Sanierung von Praktiker. Vorstandschef Thomas Fox ergänzte: "Unsere Mieten liegen zum Teil in der Todeszone von 13%." Gemeint ist der Anteil der Miete am Umsatz eines Marktes. Zu den große Vermietern zählen der Metro-Konzern (rund 40 Märkte), der Immobilienverwerter Hudson Advisory (35), der Fondsinitiator Hahn Immobilien ("fünf bis zehn Märkte" laut Hahn) und der Finanzinvestor Moor Park (68 Max-Bahr-Standorte). Verhandlungspartner sind auch große Eigentümervertreter wie der Asset-Manager Estama (14 Praktiker- und Max-Bahr-Märkte für vier Eigentümer).
Schultheis bestätigte, dass Praktiker Mietreduzierungen von bis zu 50% verlange. Er räumte ein, dass das Management bei den Verhandlungen noch "keine großen Fortschritte" erzielt habe. Aus diesem Grund könne man auch noch nicht sagen, wie viele und welche Märkte geschlossen würden (zuletzt war die Rede von 30). Wie zu hören ist, hat sich Praktiker die Arbeit an den Vermietern aufgeteilt: Während der Konzern mit großen Eigentümern selbst verhandelt, wurden die Gespräche mit kleineren Vermietern an die Münchner Firma Greenlight delegiert, auch wenn Greenlight das dementiert (siehe Interview auf dieser Seite "Wir werden als Mediator hinzugezogen.") Das Beratungsunternehmen hat sich auf Nachverhandlungen von Mietverträgen spezialisiert. Zuletzt führte greenlight dem Vernehmen nach für eine deutsche Telefongesellschaft Verhandlungen über Mietreduzierungen in mehreren Hundert Innenstadt-Filialen.
Praktiker bietet vorzeitige Verlängerung der Mietverträge
Das Praktiker-Management konzentriert sich vor allem auf Vermieter, deren Verträge noch ein oder zwei Jahre laufen. Ihnen wird als Gegenleistung für Mietnachlässe eine vorzeitige Verlängerung der Verträge angeboten. Dies hätte aus Sicht der Vermieter den Reiz, dass in absehbarer Zeit keine Kosten für Mieterwechsel anfallen und das bei Baumärkten notorische Nachnutzungsrisiko minimiert wird. Wie von einem Kenner des Praktiker-Portfolios zu hören ist, haben ein Drittel bis ein Viertel der Verträge kurze Laufzeiten. "Nur bei diesen Verträgen machen Verhandlungen überhaupt Sinn", heißt es. Vermieter, deren Verträge fünf Jahre oder länger laufen, sehen dagegen wohl keinen Grund, auf Miete zu verzichten. Ein Vermieter: "Wer einen Zehnjahresvertrag hat, bewegt sich nicht, sondern nimmt lieber noch so viel Miete mit wie nur möglich."
Einem Asset-Manager zufolge, der mehrere Hundert Einzelhandelsimmobilien verwaltet, geht es vor allem um die Praktiker-Mietverträge. "Bei Max Bahr ist das Vorgehen nicht ganz so aggressiv, weil der Leidensdruck nicht so groß ist."
Das Geld der Anleihezeichner ist wahrscheinlich futsch
Mit Bezug auf die zu erwartenden Einnahmeverluste für Vermieter meint der Manager: "Praktiker ist ein größeres Problem als Schlecker. Wenn bei unserem Portfolio 25 Schlecker-Märkte ausfallen, merkt das der Kunde gar nicht. Wenn Praktiker pleite geht, knallt es richtig." Über die Gespräche mit Praktiker berichtet er: "Uns wird gesagt, andere Vermieter hätten Zugeständnisse gemacht. Frage ich diese Vermieter bei einem Glas Bier, höre ich aber etwas ganz anderes." Ein anderer großer Vermietervertreter meint: "Das werden lange Verhandlungen."
Die Immobilieneigentümer sind nicht die einzigen, die Opfer bringen sollen. Mitarbeiter müssen auf Lohn verzichten, die Aktionäre auf Dividende und die Zeichner einer 2011 begebenen Schuldverschreibung wohl auf einen Großteil ihrer Dividende. Den Anleihe-Zeichnern wird nahegelegt, der Reduzierung des Zinssatzes von 5,875% auf 1% zuzustimmen - 10,8 Mio. Euro Entlastung würde das dem Konzern in diesem Jahr bringen. Außerdem werden durch Marktschließungen und den Umzug der Praktiker-Zentrale vom Saarland nach Hamburg viele Menschen ihren Job verlieren.
Grund für die Notoperationen ist die akute Krise von Praktiker. Das Unternehmen hat seit der Aufgabe der Rabattstrategie "20% auf alles" enorm an Kundschaft verloren. Während die Edelmarke Max Bahr ihren Umsatz 2011 immerhin noch um 1,4% auf 694,8 Mio. Euro steigern konnte, verlor Praktiker 10% und kam nur noch auf Erlöse von rund 1,5 Mrd. Euro (2010: rund 1,7 Mrd. Euro). Drastisch war auch das Umsatzminus von Praktiker im Ausland - von 996 Mio. Euro auf 894 Mio. Euro.
Weil so viele Kunden wegblieben, lief 2011 ein Konzernverlust von 554,7 Mio. Euro (2010: -33,6 Mio. Euro) auf. Belastet wurde der Jahresabschluss durch Rückstellungen für belastende Mietverträge in Höhe von 217 Mio. Euro (2010: 91 Mio. Euro) und Sondereffekte in Höhe von rund 474 Mio. Euro (Neubewertung von Warenvorräten, TV-Kampagne mit Boris Becker, Umzug der Zentrale nach Hamburg, Wertberichtigung des Anlagevermögens etc.). "Von den Sondereffekten waren allerdings nur 31 Mio. Euro zahlungswirksam", strich Finanzvorstand Markus Schürholz heraus. Das Eigenkapital ging von rund 840 Mio. Euro auf rund 279 Mio. Euro zurück. Vorstandschef Thomas Fox trat Spekulationen entgegen, Praktiker könne demnächst das Geld ausgehen. "Wir sind für diese Saison durchfinanziert", versicherte er. Damit war wohl vor allem das für die Baumarktbranche so wichtige zweite Quartal (Frühjahr) gemeint. Er sagte aber auch: "2014 muss Praktiker wieder nachhaltig schwarze Zahlen schreiben."
Verlust von über 500 Mio. Euro im Jahr 2011
Damit Praktiker nicht die Luft ausgeht, braucht die Firma ein umsatzstarkes zweites Quartal und kurzfristig 300 Mio. Euro. Das Geld soll über den Kapitalmarkt, von Banken, durch Verkäufe (z.B. der Auslandsgesellschaften) und eine Erhöhung des Eigenkapitals zusammenkommen. Für den Fall, dass dies nicht gelingt, heißt es im Risikobericht: "Unter derartigen Umständen könnte es sein, dass der Vorstand eine positive Fortführungsprognose für das Unternehmen nicht mehr aufrechterhalten könnte." Wie von Vermietern zu hören ist, wird das Wort "Insolvenz" bei den Mietverhandlungen aber nicht in den Mund genommen. Für 2012 prognostiziert Praktiker erneut einen Verlust. Wegen der geplanten Filialschließungen wird eine Sonderbelastung in dreistelliger Millionen-Euro-Höhe erwartet.
17 Märkte sollen in diesem Jahr umgebaut werden
Fox zufolge führt der Weg zum Erfolg aber vor allem über die Steigerung der Umsätze. Deshalb werde investiert. 17 Märkte sollen 2012 nach dem Vorbild der neuen Filialen in Heppenheim und Kaiserslautern umgebaut werden. Max Bahr experimentiert mit neuen Verkaufsformen. In einem Markt in Hamburg-Bramfeld wurden neue Service-Angebote integriert, u.a. ein "Navi-Max" (Mitarbeiter, der auf einem Roller durch den Markt fährt und Fragen beantwortet). Auch das Online-Geschäft scheint ganz gut anzulaufen. "Der Durchschnittsbon ist dreimal höher als in unseren Märkten", so Fox.
Der einschlägig bekannte Sanierungsexperte (vor Praktiker arbeitete Fox für Karstadt) versichert, dass so wenige Märkte wie möglich geschlossen werden sollen. "Wir kämpfen um jeden Markt, denn jede Schließung kostet Umsatz und Einkaufskonditionen." Ob die Vermieter Vertrauen in Fox haben, steht auf einem anderen Blatt. Ein Makler, der für einen Investor ein großes Praktiker-Paket kaufen will, meint: "Wir hätten für alle Immobilien eine Lösung - ohne Praktiker."
http://www.immobilien-zeitung.de/114923/...-seine-vermieter-zur-hilfe -----------
Die Gedanken hier geben nur meine Meinung wider.
Sprecht mit eurem Finanzberater darüber. |
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