Kurs gesagt kann man das Bild in Spanien mit dem in den USA und Großbritannien vergleichen, denn überall dort sind die Immobilienbestände bei den Banken damals rapide angestiegen, so dass sie zu den größten Immobilienbesitzern wurden.
Modell in den USA
In den USA wurde das Problem gelöst durch ein HARP-Programm. Die überschuldeten Eigenheimbesitzer haben ein staatliches Refinanzierungsangebot nutzen können. Damit verdienen die Banken nach Zinssatz bei der FED zu der sie sich das Geld leihen im Mittelwert 0,125% und verleihen es zu 5% im unteren Mittelwert auf 30 Jahre. Die Banken verdienen damit also in 30 Jahren an einer refinanzierten Immobilie von sagen wir mal 200.000 Dollarkreditsumme 834.044,48 Dollar oder anders ausgedrückt 317,02% der Kreditsumme, also etwas mehr als das Dreifache.
Durch das staatliche Refinanzierungsprogramm HARP das seit Dezember radikal mit zweitägiger Berichterstattung der Banken bei zuständigen Aufsichtbehörden die Entwicklung kontrolliert wird, ergibt sich auch für die Banken ein hervorragendes Geschäft mit den alten Immobilien da die USA bei Zahlungsausfall des Schuldners einspringen - Bedingung ist das dieser die ersten drei Monatsraten gezahlt hatte.
Modell in Spanien im Vergleich zu USA - Warum USA gestärkt hervorgehen aus der Krise und Spanien sehr wahrscheinlich in eine Depression enden wird.
In Spanien gibt es dagegen kein staatliches Refinanzierungsmodell. Auch hier ist eine gewaltige Immobilienkrise geplatzt. Die Immobilienpreise sind im Sinkflug und die größten Immobilienbestizer sind die Banken. Ist die Immobilie dagegen einmal verkauft, verdienen die Banken wieder daran, nämlich an einem neuen Hypothekenkredit, der dem Käufer zu recht attraktiven Bedingungen mitgeliefert wird. Die Bank finanziert 100 Prozent des Kaufwerts, und das für 0,4 Prozent Zinsaufschlag auf den europäischen Leitzins Euribor und über eine Laufzeit von 40 Jahren. Der Zinssatz ist in Spanien daher ein flexibler Zinssatz, in den USA dagegen ein fixer. Die spanischen Banken würde so in 40 Jahren 17,31% an der Kreditsumme verdienen. Steigen aber Zinsen, so steigt auch die Zinsbelastung für die Kreditnehmer und daraus ergibt sich dann irgendwann ein Neugeschäft.
Was die spanischen Banken zu solchen Maßnahmen treibt ist das spanische Steuergesetz und jene Richtlinien nach Basel II. Die Immobilien gehen entweder mit der Rest-Hypothekenschuld oder dem aktuellen Schätzwert abzüglich der getätigten Rückstellungen in die Bilanzen der Finanzinstitute ein.
Aber eins ist bei US-Banken wir spanischen Banken gleich: Denn in dem Maße, wie sie die Aktiva über längere Zeit nicht verkaufen können, und die Wohnungen und Grundstücke womöglich weiter an Wert verlieren, gilt es hohe Rückstellungen zu leisten, was auf die Gewinne drückt oder vor allem bei kleineren Banken zu so starken Verlusten führte, dass diese von der US-Bankenaufsicht übernommen werden mussten.
Die spanischen Banken verkaufen die Immobilien im Paket mit günstigen Finanzierungen. Caja Madrid etwa bietet 0,5 Prozent Zinsaufschlag auf den Euribor und verzichtet auf Gebühren. Eigenkapital ist nicht nötig, die Banken finanzieren die gesamte Summe, sofern der Kaufpreis mindestens 20 Prozent unterhalb des geschätzten Wertes liegt. Das trifft auf fast alle Häuser und Wohnungen zu.
Dabei ist eine Erholung auf dem spanischen Immobilienmarkt noch nicht in Sicht, denn jeder Käufer wartet auf noch weiter fallende Preise und die Spirale in die Depression in Spanien steht erst am Anfang.
Gruß Marlboromann |
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