Ein ideales Umfeld wäre, wenn wir eine hohe Inflations bekommen.
Gagfah aber es noch schaffft den grossen Brocken an Verbindlichkeiten - Globaldarlehen - über 5,5 Mrd, was 2013 zur Refinanzierung ansteht fest zu schreiben.
Grundsätzlich steigen auch wohl Mieten etwas, wenn der Preisindex gleich bleibt. Alles in allem, da geben mir sicher viele recht, müssen wir wohl damit rechnen, dass in den nächsten Jahren, es doch mehr Menschen gibt, mit geringem Einkommen, und diese Einkommen selten noch mit den Preissteigerungen mithalten können.
So werden gerade die einfachen Wohnungen von Gagfah nachgefragt werden. Fast alle Wohungen stehen in Regionen, denen man einen weiteren Zulauf an Bevölkerung voraussagt, aber zumindest gleichstand.
Aber 2016 wird ja mit einem langsamen Überbestand gerechnet. Das aber eben nur in Gebieten mit sinkenden Einwohnerzahlen. Steigend bis stark steigend, sind die Regionen Dresden, Berlin, Hamburg auf jeden Fall.
Und da liegt der Grossteil der Gagfah Wohnungen.
Auch um Hannover, wo man die ehemaligen Nileg Wohnungen besitzt, ist mit gleichbleibenden Einwohnerzahlen zu rechnen.
Im Falle von hohen Inflationen, kann man meiner Meinung nach, nicht davon ausgehen, dass im gleichen Masse auch die Mieten steigen.
Da ergibt sich kein automatischer Reflex. Für die möglichkeiten höhere Mieten durchzusetzen, dient eher die Verknappung von Wohnungsangebot, und /oder höhere Einkommen der Mieterklientel.
Sicherlich wird sich bei Preissteigerungen, auch etwas auf die Mieten auswirken. Wenn Gagfah den Grossteil der Verbindlichkeiten bald fest gemacht hat, für mindestens 10 weitere Jahre droht ja auch von daher keine höhere Kostenbelastung.
Im Groben würde ich in etwa mal so schätzen, dass Erhöhungen des Preisindexes, vielleicht mit 1 bis 2 Jahren Verspätung, bis etwa 2 % ganz, aber darüber nur zur Hälfte oder auch 60 bis 70% sich auf die Mieten im Schnitt niederschlagen.
Sicherlich hängt aber auch vieles von dem Preis und der lage der Wohnungen ab. Gagfah hat ehr einfache und somit preiswerte Wohnungen. Es ist schon in den letzten Jahren zu beobachten, dass die Armen eher mehr werden und der Mittelstand zu einem grossen Anteil eher absteigt, denn aufsteigt.
Gleichzeitig, sind die Entwicklungen der unteren Einkommen eher nach unten gerichtet, und teilweise wird sogar nicht mal die Preissteigerung ausgeglichen. Da kann man auf keinen Fall mit einem Reallohngewinn rechnen.
Auch die sozialen Leistungen, da wohl besonders Hartz 4 und Sozialgeldern werden kaum steigen, sondern der Zwang der öffentlichen Haushalte zwingt eher zu einem einfrieren oder gar Senkung.
So spricht meiner Meinung nach sehr viel dafür, dass Gagfah mit seinen Wohnungen sehr gut da steht.
Kosten steigen ja kaum, auch bei noch höherer Preisentwicklung.
Es sind hauptsächlich die Instandhaltungen, und die Verwaltung mit eigenen Mitarbeitern die Kosten verursachen. Für die Instandhaltung wird im Schnitt weniger als 8 Euro im jahr je Quadratmeter ausgegeben. Man kann da schon von ausgehen, dass die Preise dort um mehr als die Infaltionsraten steigen, indes könnten sich auch noch weiter Rationalisierungserfolge ergeben , durch noch rationellere Bewirtschaftung und die Abgabe bzw. den Verkauf , evtl an ehemalige Mieter, von alten Beständen.
Die Kosten für die Verwaltung hat man bisher jährlich gesenkt, und sind im Moment bei etwa 390 Euro je Einheit.Da man aber auch mit der Übernahme von Wohnungspaketen auch jeweils hohe, teilweise zu hoch Personalbestände der einzelnen Firmen mit übernehmen musste und auch eine Beschäftigungsgarantie abgeben musste, ist da mehr und mehr mit einem Auslaufen der alten Mitarbeiterverpflichtungen zu rechnen. So, dass man eher noch sinkende Ausgaben hier sich vorstellen könnte.
Schliesslich musste man sich bisher noch sehr stark an Sozialklauseln halten. So konnten und kann für grosse Bestände bis 2009 und 2011 die Mieten jeweils nur um 1,5 % zuzüglich Infaltionsrate angepasst werden. Dieses fällt dann fast vollständig weg, wenn man Mieterhöhungen durchsetzen möchte.
Insgesamt sind die Mieten ja auch bisher nicht mehr gestiegen als diese Sätze, aber es mag eine Menge Wohnungen geben, wo man die Mieten eben, wegen dieser Sozialklausel nicht an die ortsübliche bzw. in die Nähe dieser anpassen konnte.
Gagfah gibt in loser Folge auch Mietlisten bekannt. Dort werden an den jeweiligen Standorten die aktuelle gezahlten Mieten mit den Marktmieten verglichen. Gagfahs Mieten sind da immer mindestens 20 cent, meistens noch viel mehr, unterhalb der Marktmieten.
Es ist auch nicht immer klug, gleich den gesamten Bestand ständig an Markmieten anzupassen. Für Neuvermietungen geht man dann etwas über den aktuelle Markmiete hinaus, aber ständige Anpassungen bei Bestandswohnungen führen sicherlich auch zu einer höheren Fluktuation, was sich immer in höheren Kosten bemerkbar macht. |
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