Guten TAG,schonmal über Einstieg nachgedacht?

Ich bleibe bei der heutigen Position und guck erst in sechs Monaten wieder hin 😉  

ich habe mich mit meinem " es wird gekauft" wohl etwas unglücklich ausgedrückt.

Ich meinte gestern die Menge an Kauforders und nicht die tatsächlich getätigten Käufe.

Und Kauforders waren da jede Menge,, ob dann letztendlich ausgeführt, also die passende Zahl an Verkäufern gefunden, entzieht sich meiner Kenntnis;-)

Und ich hoffe natürlich, dass sich TAG wieder erholt, wie das, bei der derzeitigen Gemengelage, vonstatten gehen soll, weiß ich allerdings auch nicht

 

auf dem Parkett statt. Außerdem denke ich auch, dass Leerverkäufe vom System berücksichtigt werden,und damit kursbeeinflussend sind. Sei's drum ..........spannend findet ich den Unterschied an den Börsenplätzen. Die besten Erfahrungen habe ich bisher mit der Börse Stuttgart gemacht.
Xetra ist für mich inzwischen ein NoGo. Habe den Eindruck, dass dort Willkürliches geschieht.
Kleine Order werden gar nicht erst bedient.
Zurück zu TAG I.    >   zur Positionsausweitung hoffe ich nun die kommenden Dips beim Anstieg nutzen zu können. Das Unternehmen überzeugt mich einfach.  

der kommenden weiteren Zinserhöhungen werde ich jedenfalls nichts mehr zukaufen im Sektor Immobilien.
Eben noch in "Börse vor 8" wurde das Thema gebracht.
In der Mediathek ARD abrufbar!!
So wird prognostiziert das in wenigen Jahren 5% erreicht werden könnte...derzeit bei knapp3%..
Im Augenblick sind die Kurse vieler unter Druck,..da bieten sich meines Erachtens bessere Chancen.

Habe heute ein paar Stücke nachgekauft und gehe gedanklich  long damit. Natürlich trüben sich die Aussichten für Immobilien angesichts der steigenden Zinsen ein, aber IMO ist der Pessimismus übertrieben, der sich da in den Kursen bemerkbar macht.



 

wird aber in naher Zukunft auch die Zahlungsfähigkeit der Mieter sein, wenn die Energienachzahlungen und gleichzeitig die Erhöhung der Vorauszahlungen kommen.  

ist glaube ich das Letzte an der man spart. Wenn man erstmal keine Wohnung mehr hat (weil man die Miete nicht zahlen kann) und sich eine neue suchen muss, wird es in der Regel teurer.  

jedem investieren (mich eingeschlossen) das Credit Rating von Moddys zu lesen, die haben den Ausblick zwar negtaiv, aber ich finde es liest sich trotzdem nicht so negativ:

Rating Baa3 Ausblick negativ (Januar 2022):

https://www.tag-ag.com/fileadmin/content/ratings/...AG_17-01-2022.pdf  

Die weiter unten verlinkte Studie kommt u.a. zu folgendem Ausblick:

"Die Projektionen der Researcher legen ein Ende der Angebotsknappheit in Bremen, Düsseldorf, Hamburg und Nürnberg nahe. In Berlin, Hannover, Köln, Leipzig und Stuttgart wiederum dürften die Engpässe noch einige Jahre fortbestehen."

Ich füge mal die aktuelle Grafik des Portfolios bei, wie es Stand heute auf der Webpage von TAG vorgestellt ist.

Ich selbst bin langfristig investiert, daher interessieren mich vorübergehende Schwankungen nicht. Wichtig ist mir, daß die Dividende nicht gekürzt oder gestrichen wird, daß das Unternehmen im Kern gesund bleibt und sich weiterentwickeln kann.

Für mich sind Immobilienaktien und REITs eine Beimischung im Depot, die nicht 1:1 mit den anderen Branchen korreliert, sondern eigenen Marktbewegungen folgt - auch wenn sich das aktuell anders zeigt. Ich bin auch nicht nur bei TAG, sondern auch bei der LEG, Grand City Properties,  einem ETF auf europäische Immobilienaktien und in diverse REITs investiert und achte dabei auch darauf, daß möglichst viele Regionen abgedeckt werden. TAG ist da halt für Nordostdeutschland "zuständig".

Auf Sicht von 15-20 Jahren werden die aktuellen Kursbewegungen IMO irrelevant. Ich sehe sie allenfalls als gute Nachkaufchance, habe aber jetzt meinen Zielbestand erreicht.  

Also mMn ist TAG noch zu teuer, der Zukauf im Dezember ist ein Desaster. Übrigens waren die Leitzinsen in Polen, der Wibor, schon deutlich am steigen in Polen seit Oktober oder November. Da von den Banken auch lediglich 5 Jahre Zinsbindung angeboten werden, lediglich 2 bieten 7 Jahre an, und diese 1% Zinsaufschlag kosten, die Banken in der Regel 2% Gewinnmarge aufschlagen waren die Kreditkosten schon im Dezember bei 5-6%. Wie sie diesen Zukauf mit auch noch solch kurzer Refinanzierung des Kaufpreises durchführen konnten ist mir ein Rätsel.

Die prognostizierten Baukosten liegen auch bei ca. 2.000€/m2, mein polnischer Schwager hat sein Haus Schlüsselfertig für unter 1.000€/m2 gebaut,10% Kostensteigerungen schon inkl., während Corona.
Die Grundstückspreise in den Großstädten sind sicherlich einiges höher, aber die Präsi hat mich vom Hocker gehauen. Bei der prognostizierten Mietrendite von 7% ist das schon bei einem Kaufpreis des Entwicklers von 0€ ein Geldgrab, da die Dahrlehenszinsen aktuell ca. 8-9% betragen. Wibor bei über 7%.
D.h. man darf bald sowohl die stark steigenden Zinskosten der Verbindlichkeiten auf polnischer Seite zahlen, als auch noch die der in 2023 zu refinazierenden 1 Mrd. €, wovon man sich 500 Mio € wirklich hätte sparen können.
Die aktuell zu verzinsenden Schulden in Höhe von 4 Mrd. stehen einem Cashflow von ca. 200 Mio. € ggü.. Bei einer durchschnittlichen Verzinsung von nur 3% wird das also ab nächstem Jahr 20 Mio € jährliche Zinserhöhung geben, wobei eher mit mehr zu rechnen ist. Die Dividende beträgt derzeit fast 75% des FFO I. Gerät also nächstes Jahr schon arg in Bedrängnis.

Dass das Ebitda bei in den Bestand zu überführenden Wohnungen bei 75% angegeben wird und bei den zu verkaufenden bei 25%, obwohl die Baukosten dort um ca. 10% geringer ausfallen, ist mir nur am Rande aufgefallen. Eine Erläuterung dazu wäre wünschenswert. Aber die letzte Akquisition könnte der TAG das halbe Genick brechen.

allen Investierten viel Glück  

Deine Schlussfolgerung macht sinn was das Risiko angeht. Aber auf der anderen Seite sollte man nicht vergessen, dass fast über 2,5 Mrd. Euro (ca. 17 Euro x 146,5 Mio Aktien) Marktkapitalisierung vom Allzeithoch weg sind und ich denke, die aktuelle Bewertung preist sowohl einen Zinsanstieg als auch das Risiko des polnischen Geschäfts ein.

Oder anderes gefragt, wenn du sagst "zu teuer":

Bei welchem Preis würdest du TAG als fair oder sogar als günstig bewertet sehen?  

Tag war bei über 29 Euro in diesem Jahr und Tiefstand war 11,11 Euro was ist da bei diesem Kurs teuer? Da ist alles eingepreist. Einige wollen auch nur provozieren und wenn es drauf ankommt haben sie nicht mal das Geld zum Einstieg. Sie hätten ja bei 11,11 einsteigen können.  

als Maßstab heranziehen, wenn in denen Euphorie drinsteckte. Es führt wohl kein Weg an fleißigem Rechnen vorbei, wenn man eine Abschätzung des fairen Werts will.
Der Hinweis auf Höchstkurse bedeutet nur eine charttechnische Motivation für vorübergehende Gegenbewegungen, das war aber glaub ich nicht gemeint...  

ich sehe es schon realistisch der Kurs ist mit absoluter Sicherheit nicht zu hoch. Ich habe die Kurse ja als Denkhilfe geschrieben. In den letzten 5 Jahre ist das der Tiefststand mit. Und die Zahlen stimmen doch immer noch und es hat sich am Wert des Unternehmens wenig geändert. Nur weil da einige Panikmacher etwas schreiben knallt der Kurs soweit runter und wem das nicht reich sollte sich nach anderen Immobilien Aktien umschauen wo er vielleicht günstiger einsteigen kann. Es muss ja keiner.  

https://www.finanzen.net/schaetzungen/tag_immobilien  

Der Preis der Tag Aktien hat nur geringfügig mehr eingebüßt als die anderen Konzerne wie leg, vna und dwn. Diese haben aber alle ein wesentlich besseres fälligkeitsprofil der finanzverbindlichkeiten. In der Regel Max. 10% pro Jahr in den nächsten 10 Jahren gestreckt und sehr günstig gesichert die günstigen Zinsen, das ist bei der Tag ,ist 25% Fälligkeit in 23 wesentlich anders und ein gravierendes Problem. Nicht für die überlebensfähigkeit des Geschäfts, aber mit einer Halbierung der Dividende muss gerechnet werden. Dass sehen die meisten Leute vermutlich erst im Frühjahr und sind dann überrascht. Wie unsere Politiker auch immer. Der 2. polnische Kauf war zeitlich ein riesiger Fehler, ebenso wie der dazu noch enorme Kaufpreis. Dadurch wurde die Schieflage bei der Fälligkeitsstruktur erst so richtig verursacht, dazu kommt noch der viel stärker bevorstehende einbrechende Markt in Polen. Die Käufer haben meist die Finanzierung knapp auf Kante mit beiden Personen arbeitend gehabt, bei 2-4% Zinskosten. In den 2 coronajahren mit 2%. Jetzt sind diese bei fast 9%. Viele arbeitende Singles leben in den Grosstädten in Wgs, weil die Miete anders gar nicht tragbar ist. Oftmals sogar zu 2 im Zimmer. Re-Finanzierungen dort werden wesentlich schwieriger als hier, und Tag wird wohl bei den nächsten Refinanzierungen hier noch wesentliche Risikoaufschläge zur Benchmark des Markts zahlen müssen.
Die anderen Konzerne können notfalls die Dividende kürzen und ihre Schulden durch den ffo bedienen, Tag ist hoffnungslos der refinanzieru Ausgeliefert.
Langfristig ist das polenengagement sehr gut, aber mittelfristig eine Katastrophe. Vor 5-6€ werde ich bei der Tag nicht einsteigen, die werden wir denk ich nächstes Jahr sehen.
Bei vna werde ich über puts schreiben nun wohl eine erste Position etablieren, leg bin ich am überlegen sogar noch zu shorten, und dwn bin ich noch am beobachten.  

Veermer sieht das mmn vollkommen richtig.

Die Analysten kommen immer zu spät, fast immer. Und die Bilanzen werden auch erst später angepasst, man muss beim lesen das Hirn einschalten und selbst drüber nachdenken was bei welche. Szenarios passieren wird und wie wahrscheinlich diese eintreten. Die Entwicklung bei den immos und Zinsen war seit spätestens Herbst abzusehen. Trotzdem hätte ich privat noch immos mit perspektivischer mittelfristiger 10% mietrendite mit langfristiger 90% Finanzierung gekauft. Seit dem Frühjahr gibts sogar gute Angebote, aber die Banken wollen quasi nicht finanzieren,
Jetzt gibts eine Spirale wo kaum noch Umsätze stattfinden, weil die Verkäufer ihre Preisvorstellung immer erst nach unten anpassen, nachdem die Käufer ihre schon wieder noch weiter reduziert haben. An der Börse wird das beim Aktienkurs aber direkt eingepreist, und der Hebel ebenfalls berücksichtigt.
Die Raten für Kredite haben sich verdoppelt, die Preise werden sich nicht so schnell halbieren, aber deutlich nachgeben. So viele Interessenten mit 100% Cash gibts eben nicht  

der pessimistischeren Analysten von 14-16 und des realistischen Foristen Pachr, von 5-6...
... liegen aber schon sehr weit auseinander :)  

Die Euro Börsen sind dato massiv aus den USA geshortet worden - im TAG Umfeld ist die Vonovia Hauptziel aber jedes Minus dort wirkt sich automatisch auf die Market Maker Quotes zu TAG aus.


 

https://www.ariva.de/DE000A3E46Y9

Warum steht die so tief?  Weil der Wandlungskurs bei ca. 33 Euo liegt, wenn ich es auf der Website der TAG richtig gelesen habe?

Kennt sich jemand genauer mit der Wandelanleihe bzw. den Konditionen aus?  

Wollten hier nicht Anleger einsteigen der Kurs wird immer günstiger. Nicht das es wieder heist die Aktie ist zu teuer. 6% netto Dividende bei dem Kurs  

Ich komme auf 7% net Dividende, nicht vergessen, dass ein Teil aus dem steuerlichen Einlagenkonto kommt .)  

schön und gut wenn sie denn auch tatsächlich bei der nächsten HV beschlossen wird.
Momentan wäre mir lieber wenn der Kurs sich zumindest mal nachhaltig erholen würde.
Momentan ist der Markt überall so zerbombt ...eigentlich kann man blind fast jede Aktie kaufen.

Immos kannste im Herbst/Winter 2022 kaufen. Die sind schon gut zerschossen, geht vllt noch bissl runter, dann seitwärts....Bodenbildung und dann kaufen. Da kommen harte Zeiten, die Leute haben kein Geld, wird alles teurer. Die Nebenkostenabrechnung kommt 2023, das wird verheerend. Ab 2023 wird der Vermieter an den Heizkosten des Mieters prozentual (je nach Co2 Verbrauch des Gebäudes) beteiligt. Bei den Energiekosten !, Mietausfälle werden mit Sicherheit steigen, Instandhaltungskosten, Renovierungen ebenso.

Das ist eine Kostenfalle, hab selbst Wohneigentum, was die Bundesregierung hier macht ist eine Zerstörung von Eigentumswerten. Bei den Modernisierungskosten der Altbauten kannste bald Neubauen. Die Kosten der Modernisierung kannste dann an die Mieter weitergeben, blöd ist dann halt wenn die sich die Miete dann nicht mehr leisten können.

Werd hier noch bissl warten mit blind kaufen ;)

Gruß  

Ich musste noch mal meine Immo-Anteil am Depot erhöhen und bin wieder bei TEG gelandet.  Anders als @Pachr sehe ich bei TEG klar einen größeren Kursabschlag im ablaufenden Monat als bei VNA und LEG (DWN ist ein Sonderfall wegen der Übernahme 2021).  TAG ca. -34%, die anderen etwa -15%.  Bis dahin liefen die drei über Jahre ziemlich synchron. Das macht bei TAG ca. -400 Mill. Euro zusätzlichen Abschlag aus, also ist ein großes Desaster in Polen damit schon eingepreist.  Und ich spekuliere darauf, dass der Markt die ROBYG Übernahme zu negativ sieht