Nachdem ich den Quartalsbericht etwas näher betrachtet habe (ganz durch bin ich leider noch nicht), teile ich gerne einmal meine Einschätzungen.
Zunächst zum Positiven: Werden die Wertminderungen aus dem Ergebnis rausgerechnet wurde in Q3 wieder positiv gewirtschaftet. Die Mieterträge wurden auch etwas erhöht im Vergleich zum H1 Bericht. Das hätte ich so nicht erwartet. Leider ist das auch schon alles, was mir bislang positiv aufgefallen ist.
Zu den negativen Aspekten:
1. Es wurde bei den Instanhaltung & Investitionen massiv gekürzt. Im Jahresvergleich von 120 Mio 2021 auf 25,1 Mio 2022. Im Quartalsvergleich vom H1 2022 von 29,5 bis zum Quartalsende Q3 auf 25,1. Das heißt es wurden in Q3 negative Investitionen getätigt. (Wirkt für mich so, als ob jene Objekte veräußert wurden, wo 2022 noch Investitionen getätigt wurden.) Auf lange Sicht muss hier wieder mehr Geld in die Hand genommen werden, was die Ergebnisse wieder belasten wird.
2. Beim Blick aufs Portfolio wird klar, dass Adler 24 Einheiten aus dem Bestandsportfolio veräußert hat. Bei dem Druck die Adler hat, sieht man wie der Markt aktuell kippt. Die Preise sind zwar nach wie vor hoch, aber Käufe finden kaum noch statt. Adler muss aber unbedingt weitere Immobilien los werden.
3. Es wurden weitere Wertberichtigungen im Anlageportfolio vorgenommen. Aus meiner Sicht ist man hier noch lange nicht am Ende. Das heißt die Bilanz sieht noch immer besser aus, als sie tatsächlich ist. Im Vergleich ist bei Adler die Mietrendite bei 3% p.a.. Habe mir andere "Big-Player" am deutschen Immo-Markt angesehen. Da waren die schlechtesten Werte bei 3,2%. Auch erhöht sich der Leerstand bei Adler leicht.
4. Die Punkte 1.-3. würden sich noch relativeren lassen, wenn die Finanzierungskonditionen günstig wären (wie bei der Konkurenz am Markt). Allerdings hat man nun wesentlich schlechtere Konditionen in Kauf nehmen müssen. Das verschafft Zeit um Verkäufe zu realisieren. Aber das Geschäftsmodell wird dadurch nicht wirtschaftlicher.
Jetzt ist aus meiner Sicht Adler mehr oder weniger eine Wette, dass die Realrendite auf sichere Anleihen über Jahre sehr stark negativ bleibt. Aus meiner Sicht eine Wette, die der Markt nicht glaubt. Auch ich könnte mir nicht vorstellen, dass die Realrendite stark negativ bleiben wird. Wir haben bereits erste Anzeichen gesehen. Die sozialen Folgen im System würde die Wirtschaft nur weiter belasten, sodass die Wirtschaft und Politik aktuell eine Rezession mit deren Folgen bevorzugen würde. |
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