Immobiliensektor liegt bei 50%!!!! 17,5 Prozent aller Büroflächen in den USA stehen leer, über Spanien, Deutschland oder England darf ich nicht schreiben....Nun hier können Sie mehr erfahren:
CRE-Markt Peking: Leerstandsrate von 50%
China sei “100 oder sogar 1.000 Mal Dubai”, so Experten. Die Leerstandsrate im gewerblichen Immobiliensektor liegt in Peking bereits bei 50%. Und immer noch kommen neue Flächen hinzu. Gefährlich ist, dass nicht nur die Banken in diesem Schlamassel stecken, sondern auch Industriefirmen die Kreditvergabe aus Chinas Konjunkturprogramm dazu genutzt bzw. missbraucht haben, um an den Immobilienmärkten des Landes zu spekulieren.
Jack Rodman, der seine Karriere darauf aufbaute, faule Grundstückskredite von Los Angeles bis nach Tokio zu verkaufen, sieht einen fulminant sich über China aufbauenden Crash abzeichnen, wie bloomberg.com berichtete. Er besitzt eine Folienpräsentation leerer Bürogebäude in Peking auf seinem Computer, wo er seit dem Jahr 2002 wohnt. 55 große Gebäude seien bereits komplett leer stehend mit Dutzenden weiterer Kandidaten in der Pipeline. „Ich nutze diese Bilder, um den Leuten einmal die gewaltige Größe des Überangebots zu zeigen”, sagte Rodman, 63, Präsident der Firma Global Distressed Solutions LLC, die sowohl Private Equity Unternehmen als auch Hedgefonds im Hinblick auf Immobilienobjekte, Grundstücke und das Bankenwesen berät. Rodman nimmt an, dass bereits die Hälfte der gewerblichen Immobilienflächen in der Stadt leer steht, und somit mehr als in Deutschlands fünf größten Büromärkten im Jahr 2009 vermietet wurden. Die Leerstandsrate in Peking war im dritten Quartal des letzten Jahres mit 22,4% im Vergleich mit 103 internationalen Märkten, die von der Maklerfirma CB Richard Ellis Group verfolgt wurden, die neunthöchste. Diese Zahlen beinhalten noch nicht einmal die vielen Gebäude, die gerade neu eröffnet werden, wie zum Beispiel der China World Tower 3, mit 6,6 Milliarden Yuan an Baukosten und 74 Stockwerken der größte Büroturm der Stadt. Leere Gebäude schießen in ganz China wie Pilze aus dem Boden, nun, da viele Unternehmen mittels neu aufgenommener Kredite in Höhe von $1,4 Billionen im letzten Jahr Wolkenkratzer bauten. Andy Xie, ehemaliger Chefökonom für die Region Asien bei Morgan Stanley und Hedgefondsmanager James Chanos erklärten, dass sich der Grundstücksmarkt des Landes in einer klassischen Blase befinde. „Es hat sich hier eine monumentale Grundstücksblase, Hand in Hand gehend mit einer Vermögenspreisblase aufgebaut, die in China bald vor dem Platzen stehen dürften”, sagte Chanos am 25. Januar in einem Bloomberg Television Interview. „Aus dieser Blase die Luft herauszulassen wird im besten Falle äußerst schwierig.”
Die Sorgen der Investoren reichen über die Immobilienmärkte hinaus. Unter 15 anderen asiatischen Märkten ist der Leitindex Shanghai Composite am dritthöchsten bewertet in Relation zu den Gewinnausblicken der Unternehmen in diesem Jahr, nur knapp hinter Japan und Indien rangierend. Und dies trotz eines Rückgangs von 8,5 Prozent in den letzten sechs Monaten. Eine Flut an chinesischen Fabriken “richtet weitreichenden Schaden in der globalen Wirtschaft an”, schürt Handelsspannungen und steigert die Risiken im Hinblick auf faule Kredite, wie aus einer Erklärung der europäischen Handelskammer im November hervorgeht. Mehr als 60% der Investoren, die von Bloomberg am 19. Januar befragt wurden, sagten, sie seien davon überzeugt, dass China auf dem Weg zu einer Blase sei. Drei von zehn teilten mit, dass von China im globalen Kontext die größten Abwärtsrisiken ausgingen. Die auf Quartalsbasis erfolgende Umfrage interviewte stichprobenartig 873 Bloomberg-Abonnenten und weist eine Fehlermarge von 3,3 Prozentpunkten auf. Die ausfälligen Kredite aus einer geplatzten Grundstücksblase zu verdauen, könnte dazu führen, dass sich die Kreditvergabe der Banken anschließend reduziert und das Land ökonomisch Jahre lang herunterzieht. Und dies in einer Wirtschaft, die laut Japans größter Brokerfirma Nomura Holdings im Jahr 2010 für mehr als ein Drittel des globalen Wachstums verantwortlich zeichnen wird. Die Risiken sind hoch, dass eine Dekade mit geringem oder gar keinem Wachstum einsetzt, so wie es Japan in den 1990iger Jahren passierte, sagte Patrick Chovanec, Professor an der School of Economics and Management an Pekings Tsinghua Universität, die laut Times zu einer von Chinas besten Universitäten zählt. Der Nikkei 225 Index stieg vor dem Platzen der Blase um das Sechsfache und die gewerblichen Immobilienpreise kletterten in der großstädtischen Region von Tokio um das Vierfache. Der Nikkei-Index notiert derzeit gerade einmal bei einem Viertel des Wertes, den er im Vergleich mit seinem damaligen Rekordstand aus dem Jahr 1989 erreichte.
Die versteckten Kosten von Chinas Konjunkturprogrammen / zum Vergrößern bitte zweimal anklicken
„Es gibt staatseigene Unternehmen, die Kreditzusagen aus den staatlichen Konjunkturprogrammen dazu nutzten, um die Grundstückspreise – selbst für nicht begehrenswerte Grundstücke – in Peking in astronomische Höhen zu treiben”, sagte Chovanec.„Zur gleichen Zeit beläuft sich die Leerstandsrate auf mehr als 30% und die Mietpreise im Sektor der gewerblichen Immobilien sind am Sinken, so dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis man die daraus entstehenden Verluste zu realisieren hat – oder auch nicht.“ Die Kreditvergabe der chinesischen Banken stieg im Januar auf 1,39 Billionen Yuan, mehr als in den letzten drei Monaten zusammen genommen. Die Grundstückspreise stiegen in 70 Städten um 9,5% im Vergleich zum Vorjahr, der höchste Anstieg seit 21 Monaten. Die Gesetzgeber beginnen nun damit, die Kreditvergabe, die dazu beitrug, den heimischen Immobilienboom anzufachen, in Schranken zu halten. Die Banken sollen den Vorgaben für die Immobilienkreditvergabe demnächst strikt Folge leisten, teilte die chinesische Bankenregulierungsbehörde China Banking Regulatory Commission am 27. Januar auf ihrer Website mit. Sie rief die Banken des Landes dazu auf, das Kreditwachstum „vernünftig zu kontrollieren“. „Die Liquiditätsblase bahnte sich im vergangenen Jahr ihren Weg an die Immobilienmärkte”, so Taizo Ishida, ein in San Francisco ansässiger Manager des insgesamt $212 Millionen schweren Matthews Asia Pacific Fund, im Rahmen eines Telefoninterviews. „Ich bin vor drei Wochen in Shanghai und Shenzhen gewesen und die Preise für Immobilien und Grundstücke haben mich überwältigt, es war wirklich erstaunlich. Ich kaufe im Allgemeinen keine chinesischen Aktien mehr.” Chanos, Gründer der in New York ansässigen Kynikos Associates Ltd., prognostizierte, dass China den Umfang von “100 oder 1.000 Mal Dubai“ aufweisen könnte. In Dubai sind die Immobilienpreise seit ihrem erreichten Hoch im Jahr 2008 um 50 Prozent gefallen, nun, da das Emirat mit mindestens $80 Milliarden an Schulden zu kämpfen hat, von denen viele faul zu werden drohen. Die dortige Wirtschaft schrumpft in diesem Jahr wahrscheinlich um 0,4%, erklärte Shuaa Capital, die größte Investmentbank der Vereinigten Arabischen Emirate. Die gewerbliche Immobilienfläche, die in China bis Ende November 2009 bebaut wurde, entspricht in etwa 6.800 Burj Khalifas – der 160-stöckige Wolkenkratzer in Dubai, seines Zeichens höchster Turm der Welt.
Es ist schwierig zu kalkulieren, wie stark die chinesischen Banken in den Immobilienmärkten des Landes tatsächlich investiert sind, da einige Kredite, die an staatseigene Unternehmen vergeben wurden unter der Kennzahl der industriellen Kreditvergabe verbucht wurden, in der Folge jedoch dafür genutzt wurden, um diese Kredite in Grundstücken und Immobilien zu veranlagen, sagen sowohl Xie wie auch Charlene Chu, die chinesische Banken für die in London ansässige Ratingagentur Fitch Ratings in Peking analysiert. Ein Abschwung am Immobilienmarkt kann gut von einem Anstieg im Sektor der Not leidenden Kredite begleitet werden. Das Büro der Bankenregulierungskommission in Shanghai teilte am 04. Februar mit, dass ein Rückgang der Immobilienwerte in Höhe von 10% die Rate an zahlungsunfähigen Hypotheken verdreifachen könnte. Die Aktien der Industrial & Commercial Bank of China, der größten Bank der Welt gemessen an ihrer Marktkapitalisierung, verzeichneten in diesem Jahr einen Rückgang von 13%. Die China Construction Bank, zweitgrößte Bank des Landes, ist um10,2% gefallen. Beide sind in Peking ansässig. Der Shanghai Composite Index fiel um 9%. Fondsmanager Joseph Zeng sagt, er habe eine gegenteilige Ansicht über Chinas Banken und zwar deshalb, weil steigende Zinsen den Nettozinsmargen der Banken in diesem Jahr auf die Sprünge helfen würden. Überkapazitäten könnten auch im Bereich der Produktion drohen. Chinas Investitionen in neue Fabriken und Grundstücke schoss im letzten Jahr um 67% auf 15,2 Billionen Yuan in die Höhe, mehr als Russlands jährliche BIP-Leistung. Die Überkapazitäten im Stahlsektor haben im Jahr 2009 über 132 Millionen Tonnen erreicht, mehr als die 87,5 Millionen Tonnen aus Japan, dem zweitgrößten Produzenten der Welt. Die in Peking ansässige EU-Handelskammer erklärte, dass sich überdies “eine drohende Flut“ an überschüssigem Zement im Aufbau befinde. Während weder Xie noch Chu die Rate der zahlungsunfähigen Kredite das Niveau aus der vergangenen Dekade erreichen sehen, als sie einen Anteil von 40% an der kompletten Kreditvergabe ausmachten, würden die Banken definitiv einer Verschlechterung ihrer Bilanzen entgegen sehen, wie beide ausführten. „Eine ganze Menge Leute werden eine ganze Menge Geld verlieren, aber die Banken werden wahrscheinlich nicht in dem Maße zusammengefaltet wie in den 1990iger Jahren, sagte Xie in einem Telefoninterview. „Es wird meiner Meinung nach allerdings eine horrende Menge an faulen Hypothekenkrediten geben.“
Rodman zeigt seine Folienpräsentation Vertretern von Private Equity Firmen und Hedgefonds, die von Großbanken wie der Goldman Sachs Group an sein Büro in Ostpeking vermittelt werden. „China ist der einzige Ort auf der Welt, der, obwohl er mehr leer stehende Gebäude als der Rest der Welt aufweist, dies noch in Bezug auf die Bewertungen in seinen Bilanzen widerspiegeln wird müssen”, so Rodman. Wenn man aus dem Gebäude, das die Pekinger Firmenzentrale von Goldman Sachs, der UBS AG und JPMorgan Chase bildet, nach Süden blickt, ist das erste Gebäude, das man sieht, ein 17-stöckiger Büroturm auf der No. 9 Financial Street. Und es steht komplett leer. Weiter die Straße hinunter stehen die Türme des 18-stöckigen Bank of Communications Büroturms. Schmutz sammelt sich vor den Türen und die Lobby ist nun ein Parkplatz für Fahrräder. Eine Sprecherin des in Shanghai ansässigen Kreditgebers meldete sich nicht zurück auf Anrufe und E-Mails. Die Anzahl solcher Bürogebäude wird weiter wachsen. Jones Lang LaSalle, eine in Chicago ansässige Immobilienfirma, schätzt, dass in diesem Jahr noch 1,2 Millionen Quadratmeter an Büroflächen in Peking hinzukommen werden, um die bereits vorhandenen 9,2 Millionen Quadratmeter zu ergänzen. Die Stadtregierung treibt das Wachstum ungeachtet der Lage an den Märkten voran. Financial Street Holding, deren größter Aktionär der Gemeindebezirk ist, beabsichtigt in diesem Jahr mit dem Bau von 1 Million Quadratmetern an zusätzlichen Büroflächen zu beginnen, und spricht in dieser Hinsicht mit potenziellen Kunden wie JPMorgan, so Lydia Wang, Vorstand des Unternehmens für Investor Relations. In der Stadt will die Bezirksregierung die Flächengröße des zentralen Geschäftsviertels verdoppeln, wo bereits die höchste Leerstandsrate herrscht, die je in Peking aufgezeichnet wurde. Ende 2009 lag sie laut Jones Lang LaSalle bei 35%. Die in Peking ansässige Financial Street Holdings hat dagegen 100% ihrer Objekte, die unter anderem das Ritz Carlton Hotel und ein Einkaufszentrum beinhalten, vermieten können, sagte Wang. Die leeren Gebäude auf der Finance Street gehören nicht zu dem Unternehmen, das zu 26,6% der Gemeinderegierung gehört. Zhong Rongming, der stellvertretende Geschäftsführer der in Peking ansässigen Firma China World Trade Center, die den China World Tower 3 gebaut hat, sagte, die Firma sei im Hinblick auf die Aussichten für das Jahr 2010 optimistisch, in Anbetracht von Chinas beschleunigtem Wirtschaftswachstum. Er fügte an, dass der neue Turm Mieter wie Mitsui & Co. und die Asian Development Bank beinhalten würde. Eine neue Ergänzung auf der Finance Street könnte den Immobilienankurblern Kopfschmerzen bereiten. No. 8 Finance Street wird nämlich demnächst die Hauptzentrale von China Huarong Asset Management Corp. sein. Die Aufgabe des Unternehmens: faule Schulden von Banken zu verkaufen.
Anm.: Clap your hands zu diesem sagenhaften „Aufschwung“ in China! Wenn dieser Boom sich demnächst in einen Superbust verkehren wird und die Blasen an den Immobilien- wie auch Vermögensmärkten gleichzeitig platzen, drohen China politische und wirtschaftliche Gefahren, die weitaus größer sein dürften als im Jahr 2008. Ob sich dieses kommunistische Kommandoregime dann noch im Sattel wird halten können bleibt abzuwarten.
Quelle:
http://www.wirtschaftsfacts.de/?p=1872 |
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