Baukosten ohne Grundstück: Aktuell ca. 3000 € pro qm.
50qm Wohnung: 150.000 €. Nehmen wir nur 50.000 € Anteil für das Grundstück auf dem das Mehrfamilienhaus steht kommen 200.000 € insgesamt raus.
Tages- bzw. Festgeld bringt aktuell ca. 3,8% bis 4% Rendite vor Steuer, wenn man langfristig anlegen will wird dazu noch breit gestreute Aktien benommen mit sehr konservativ 5-6% vor Steuer. Abzüglich Kapitalertragssteuer landen man irgendwo bei 3-4% nach Steuer.
Da die Mieteinnahmen mit dem normalen Steuersatz + Soli versteuert wird, müssen Sie als Vermieter vor Steuer auf ca. 7% Rendite kommen, wenn das Gebäude abzüglich Renovierungen ca. wertstabil bleiben sollte. Das war historisch meistens der Fall, echte inflationsbereinigte Wertzuwächse wie in den letzten Jahren waren eher die Ausnahme. Gönnen wir uns dennoch einen Wertzuwachs und reduzieren die nötige Rendite daher auf 6%, dafür werden aber 0€ für Renovierungen zurückgelegt, was man natürlich so nicht machen würde.
Die 50qm Wohnung muß daher für ca. 12.000 € im Jahr kalt vermietet werden. Renovierungskosten müßten eigentlich dazu kommen, diese werden teilweise mit dem Wertzuwachs der Immobilie verrechnet.
Somit hat man die e 20€ pro qm kalt für die Rendite und das in einer Gegend die so günstig ist, daß der Grundstücksanteil nur 50.000 € kostet. Nun gibt es aber auch noch nicht umlagefähige Nebenkosten, die indirekt zu berücksichtigen wären...
Im Bereich des "normalen Standards" oder im preiswerten Segment geht die Rechnung einfach nicht mehr auf und da der Staat aus kosten gründen nicht baut machen es die anderen genauso wenn es sich nicht mehr lohnt wird halt nicht in Betongold investiert.
Wenn der Staat in diesem Bereich mehr Wohnungen haben möchte muß er entweder ein attraktives Paket für Vermieter anbieten oder eben selbst Wohnungen bauen und als Vermieter auftreten.
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