Vivacon explodiert !!

....selbst die Kritiker aus dem WO - Forum haben sich heute Positionen aufgebaut!

Zitat: "Ich bin hier schon raus... habe Heute eine kleine position bei .....gekauft !! "

Anscheinend verfolgt man hier unsere illustre Runde!!!  

 @ Gropius: Irgendwelche Indikationen über den möglichen normalen Geschäftsverlauf würden mir schon reichen. Dazu Stand der "Abwicklung" der beiden Projekte Hennef u. Mülheim. Lass die Swaps außen vor, macht keinen Sinn - siehe unten.
Wenn ich erlich bin, ich habe keine Erwartung an die Messe - man muss schon da sein, aber ohne Investor Relation - es geht nicht um die Aktie, es geht um das Geschäftsmodell bzw. um mögliche weitere Geschäfte....

 

@Aussitzer21 u. ImmerBulle, oder auch @Swaps:

1. Die Swaps sind bei Abschluss der Verbriefungstransaktionen abgeschlossen und integraler Bestandteil der Transaktionen und nicht erst im Rahmen der Sanierung abgeschlossen.
2. Eine Auflösung geht immer nur zum Marktwert und nicht "einmalig" zu einer aktuellen Zinsdifferenz. Also Auflösung aller Swaps zum 31.12.2011 hätte ca. 92,4 Mio. (105 (Passiva)-12,6 (Aktiva)) gekostet.
Noch einmal ein Versuch der Beschreibung: Wenn Vivacon sich für 30 Jahre verpflichtet hat 4,4% zu zahlen, und möchte vorher raus (wenn die Zinsen geunken sind, so wie aktuell) dann muss die Differenz der Zinsen (4,4% - 30.12.2011, ca.2,5%) für die Restlaufzeit gezahlt werden. Also ca. 2% für ca. 25 Jahre macht ca. 85 Mio. (25*2). Alles grob über den Daumen, aber so ist das nunmal.
 

Zinszahlung für Verbriefungen: Nochmals Danke an Aussitzer21, hier haben wir aktuell einen geringere Zinsbelastung als die zuur Sicherheit hinterlegten Erbbaurechte in Höhe von 11,1 Mio. Daraus kann man auch schliessen, das es freie Erbbaurechte gitb, da die Einnahmen aktuell bei 13,x Mio. liegen. Wobei die Zinsbelastung für Vivacon noch geringer liegt, weil 24,2 Mio. unter so. Vermögenswerte ausgewiesen sind. Diese hängen mit den Verbriefungen zusammen (Seite 62). Damit sinkt die Netto Zinsbelastung für Vivacon um ca. 0,8 Mio. - also die Sache rechnet sich und ggf. kommt aus diesem "Überschuss" auch die kleinen Tilgungen...würde Sinn machen.

Die Frage ist für mich immer noch, was ist die Gesellschaft denn wert? 
Zunächst einmal, die EBITDA Berechnung halte ich auch für einen Witz, das schrieb ja schon jemand. Bei diesem Geschäftsmodell die Sollzinsen nicht zu berücksichtigen ist ja "mindestens grob fahrlässig"!
Meine "Erbbau Bilanz" (nach Restrukturierung - ohne Bewertung der Swaps weil zahlungsunwirksam):
Aktiva: Leasing/Erbbaurechte 292,1 Mio, kurzfr. Vermögen 6,0 Mio. (eigene Willkür - andere nennen das auch Schätzung), langfr. Darlehen 24,2 Mio. = 322,3 Mio.
Passive: Verbriefungen 252,9 Mio, Rückstellungen 13,3 Mio., langfr. Darlehen 13,6 Mio, Sonstige 1,0 Mio (wieder eigene Willkür), kurzfr. Rückstellungen 5,0 Mio. = 285,8 Mio. dann verbleiben noch 36,5 Mio. Eigenkapital. Diese Berechnung beinhaltet keine weiteren Belastungen oder Erträge aus den noch "in Abwicklung" befindlichen Projekte.

Meine "Erbbau G/V":
Erbbau Einnahmen +13,0 Mio. (Verkäufe in 2012 zur Liquiditätssicherung getätigt), +1,0 Mio. übrige Erträge (was auch immer - eigene Willkür), - 2,4 Mio Personal, - 0,9 Zinsen langfr. Darlehen (der eine neue Erbbau Abschluss refinanziert durch Bankdarlehen) - 9,7 Zinsen Verbriefungen (netto, 10,5-0,8 brutto - siehe oben) = +1,0 Mio.

So nun haben wir zwei Zahlen, aber sind die realistisch? Etwas grob, aber bitte andere Vorschläge; nun die 63,8 Mio. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten müssen da schon noch vorher getilgt werden - Seite 76 sollte funktionieren.
Heute haben wir eine Bewertung von 16,6 Mio.
These 1: Als Investor bin ich bereit das Eigenkapital (36,5 Mio.) zu bezahlen - macht ~1,2€ / Aktie. 
These 2: Als Investor zahle ich das 10fache des Gewinns (10*1 = 10 Mio) - macht ~0,36€ / Aktie.
These 3: Immobilien sind sicher, Erbbaurechte noch sicherer, also zahle ich das 20zig fache = ~0,72€ / Aktie.

...zum Einen bitte ich um kritische Prüfung meiner groben Rechnung, zum Anderen fühle ich mich jetzt wohl, irgendwo bei 0,50€ / Aktie sollte eine günstige Bewertung vorliegen - SOFERN DIE RESTRUKTURIERUNG GELINGT....

...ich danke allen Diskussionsteilnehmern die mir Anregungen gegeben haben - insbesondere denjenigen die Argumente/Berechnungen vorgetragen haben......
 

 

Danke für die Richtigstellung bezüglich der Swaps. Bleibt dann nur zu hoffen das sich die Zinsschere schnell schliesst.
Eine Erklärung dafür warum Vivacon in 2011 und 2012 wieder am Markt operiert, dürfte wohl auch das in 2010 IDW-S6 erstellte Sanierungsgutachten sein.

Und wie wichtig ein solches Gutachten ist zeigt die untere Aussagen.

"Das Institut der Wirtschaftsprüfer e.V. (IDW) hat in der Nachfolge der bisherigen Emp- fehlung (FAR 1/1991) die Mindestanforde- rungen an ein Sanierungskonzept überar- beitet. Die neuen Anforderungen werden sowohl von Wirtschaftsprüfern als auch von Finanzierern als Grundlage für ein Sanierungs- gutachten herangezogen, um einheitliche Mindeststandards zu gewährleisten. Daher fordern externe Finanzierungspartner die Vorlage eines Gutachtens nach dem IDW- Standard S6, wenn ein Sanierungsgutach- ten notwendig wird.
Ein derartiges Sanierungskonzept enthält in seinem ersten Teil Aussagen über die we- sentlichen Unternehmensdaten, Ursachen- und Wirkungszusammenhänge sowie recht- liche und ökonomische Einflussfaktoren. Es beschreibt sodann auf der Grundlage einer systematischen Lagebeurteilung die im Hinblick auf das Leitbild des sanierten Un- ternehmens zu ergreifenden Maßnahmen. Gleichzeitig quantifiziert es deren Auswir- kungen im Rahmen einer integrierten Liqui- ditäts-, Ertrags- und Vermögensplanung (in- tegrierte Planung).
Das Konzept muss in zweierlei Hinsicht plau- sibel und realisierbar sein: Erstens müssen die vorgesehenen Beiträge der von ihm betrof- fenen Interessengruppen – wie vor allem der Gesellschafter, der Kreditgeber, des Manage- ments und der Arbeitnehmer – durchsetzbar sein. Und zweitens müssen die definierten operativen und strategischen Restrukturie- rungsmaßnahmen umsetzbar sein.

Ein Sanierungskonzept soll Ihren Finanzierungspartnern aufzeigen, ob und wie Ihr Unternehmen langfristig am Markt bestehen kann (es geht also um die Wett- bewerbs- und Renditefähigkeit Ihres Unter- nehmens). Damit schafft ein Sanierungs- konzept die Grundlage für die Vergabe von Krediten auch in Verlustsituationen.
Für Ihre Finanzierungspartner ist die plau- sible und transparente Darstellung der zu- künftigen Ertrags- und Wettbewerbsfähig- keit Ihres Unternehmens eine unverzichtbare Notwendigkeit für die Kreditvergabe in Ihrer angespannten Ergebnis- oder Liquiditäts- situation. Ein in der Krise befindliches Unter- nehmen wird ohne Sanierungsgutachten eines unabhängigen Beraters deshalb kaum eine weitere Finanzierung erhalten."

Quelle: http://www.struktur-management.com/de/fileadmin/...ompetenceForum.pdf  

Hier eine andere Darstellung. In dieser werden die Swaps in einer "was wäre wenn" Darstellung heraus gerechnet. Grund, die Swaps werden nicht aufgelöst, weil es a.) keinen Grund dafür gibt, b.) das Konzept einer langfristigen Strategie folgt und c.) die neuen Projekte auf dem heutigen Zinsniveau finanziert werden und (langfristig, 5-10 Jahre) die Zinsen wieder steigen.

Hier ein Auszug eines Steuerfachmann's....

"Die Eigenkapitalsituation

Das Eigenkapital beträgt gemäß Ausweis derzeit -60,1 Mio € weil die Verluste aus Derivaten Finanzinstrumenten (Swaps) auf -105 Mio. € gestiegen sind.
Was bedeutet das.
Vivacon hat eine Reihe von langfristigen variabel verzinsten Finanzierungen auf die Verbriefung von Erbbaurechtsströmen vorgenommen. Die waren irgendwann einmal bei rund 5% p.a. verzinst. Damit die Zinsen nicht das Geschäft ruinieren, indem sie auf 8% steigen, hat man sich gegen steigende Zinsen versichert. Das tut man mittels eines sog. SWAPS. Steigen die Zinsen, profitiert man davon, dass man zwar mehr zahlen muss, aber der SWAP ab 5% Zinsniveau die Gewinne abwirft, die die Zinssteigerung kompensieren.
Die Zinsen sind aber nicht gestiegen. sie sind gefallen.
Das bedeutet, dass die VIA heute von billigeren Zinsen profitieren KÖNNTE. KANN sie aber nicht, da mit negativen Vorzeichen dasselbe passiert.  Der Swap macht Verluste. Zugleich sinken die ZinsAUFWENDUNGEN der VIA.

Am Ende des Jahres wird seitens der Gegenpartei des SWAPS (die Bank) ein Strich drunter gezogen und der Wert (negative Wert) wird festgestellt und bei VIA gebucht. Die sind aber nur zahlungsunwirksame Bewertungen.

Das heißt, wenn Zinsen steigen, löst sich der SWAP (in Bezug auf seine Bewertung) in Luft auf. Fallen die Zinsen weiter, kompensieren die Verluste aus dem SWAP die Minderaufwendungen aus der Finanzierung. Dieselbe Arithmetik gilt für die Inflationsswaps, die allerdings einen geringeren Anteil am Ergebnis haben.

Mit anderen Worten:
Hätte Vivacon die risikoreichen variablen Zinsen über diesen SWAP nicht in risiko-arme konstante Zinsen getauscht, gäbe es diese derivativen Finanzinstrumente mit einer Bewertung von -105 Mio.€ überhaupt nicht in der IFRS Bilanz.

Rechnen wir also einfach mal die derivativen Finanzinstrumente aus dem Bilanzbild in einer "was-waere-wenn-Betrachtung" heraus.

Gäbe es die derivativen Finanzinstrumente nicht, betrüge das Eigenkapital 45 Mio. €. Das wären ca. 1.73 € pro Aktie.

Diese 1,73 € wären also der Buchwert bezogen auf die vorhandenen Bilanzwerte. Das sind die bekannten Erbbaurechtsgrundstücke. Diese stehen zu Nettowerten in der Bilanz. Wenn man demgegenüber die Anschaffungskosten rechnet und sagt, dass bei einer KP Finanzierung von 100% noch rund 15% Anschaffungsnebenkosten und DueDiligencekosten anfallen, erhöhen diese den Wert der Buchposition noch einmal um den Betrag von etwa 1,0 €

Der fairer Wert für eine Vivacon-Aktie liegt bei € 2,73 Substanz + Ertragswert- und Know-How-Zuschlag."

Die Ertragswertsituation

Wie bewerte ich diesen Zuschlag?
Hier nur die Kurzversion. ich gehe davon aus, dass die Niedrigzinsphase für längere Jahre (etwa 10) anhält. Auch die Inflation dürfte nicht über 2,5% ansteigen.
Damit haben institutionelle Investoren ein Problem. Sie erlösen nicht genug Cash-Flows für ihre Anleger. Dieses Problem lässt sich durch Erbbaurechtsgrundstücke hervorragend managen. Zudem sind diese Verträge stets inflationsgeschützt und liefern etwa 4,5 - 5% p.a.
Folgt man E&Y, kommen im Jahr 2013 die meisten distressed Real Estate Portfolios zur Refinanzierung.

http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/...Real_Estate_Sept_2012.pdf

In dieser Situation wird die Vivacon ein hervorragendes Refinanzierungsmodell anbieten können, weil sie die Gesamtsumme der Portfoliofinanzierung um 15-18% reduzieren kann.

Diesen Effekt und das daraus nachhaltig zu erwirtschaftende EBIT setze ich (ohne meine Excel Sheets mitzusenden) im Ergebnis bei 5,5 Mio € 2013 an mit einer annualisierten Steigerung von 15%. Die projizierten Earnings 2014 sehe ich bei etwa 5,5 Mio EBIT. Hieraus leite ich einen abgezinsten Ertragswertanteil von etwa 2 Euro je Aktie ab.

2,73 € plus 2 € ergäbe 4,73 €.

Aber es gibt auch einen Haken - allerdings mit Chancenpotenzial:
2014 sollen die Regeln der bilanziellen Überschuldung überarbeitet werden. Das wäre ärgerlich, weil man dann ans EK müsste. ABER: Die SWAPS sind nur in Töchtern, die im Wege der "CONTROL" nach IFRS der Konzernmutter zugerechnet werden. Da gibt es noch eine Menge Musik."

Nicht von mir, aber von jemandem der eine Strategie aus einer Bilanz heraus lesen kann!!!!  

von der Messe verspreche ich mir auch nichts. Ich denke nur das es eine gute Plattform für Herrn M. wäre, mal ein öffentliches Statement zur akt Lage abzugeben.  

Sehr interessanter Beitrag @ImmerBulle #4863
Der Thread gewinnt langsam aber sicher an Substanz, gut so!  

Oder warten wir alle auf etwas ?  

eine frage an dich, und betrachte das bitte nicht als provokation wie es manch anderer als solche verstehen würde.
du und immerbulle nehmt ja nun das zahlenmaterial unter die lupe. ich nehme mal an, und da schließe ich mich mit ein- werden das die meisten nicht alles verstehen. das schließe ich aus den wenigen reaktionen auf eure analyse.

nun schreibt franzmo auf WO beitrag Nr.32184 siehe http://www.wallstreet-online.de/diskussion/...-ansage#neuster_beitrag

"Die Analyse von Hewi62 klärt schon einmal viele Missverständnisse, die hier immer wieder kolportiert werden auf (rund um das Thema Swaps).

Ein wichtiges Problem lässt er aber noch außen vor ...

Die -92,4 Mio. € negativer Wert für die Swaps sind zwar nicht unmittelbar zahlungswirksam, können es aber ganz schnell werden. Auch wenn die Swaps im Rahmen der Verbriefung abgeschlossen wurden, stehen diesen andere Kontrahenten (Banken) gegenüber (als die Inhaber der Schuldtitel aus der Verbriefung). Diese Swap-Kontrahenten tragen aktuell ein enormes Risiko. Wenn Vivacon ausfällt (und die Swaps nicht mehr bedient), verlieren sie 92,4 Mio. €. Diese Kontrahenten ziehen aktuell den Stecker nicht, weil sie dann einen sicheren Verlust realisieren würden. Sobald sich aber die Marktwerte der Swaps dem Nettovermögen von Vivacon nähern, könnten diese Kontrahenten ihr Risiko durch einen Margin-Call (Nachschusspflicht / Besicherungspflicht des negativen Marktwertes) gegenüber Vivacon komplett aus dem Risiko ziehen, auch wenn sie damit die Liquidation von Vivacon einleiten. Für Aktionäre wäre das Ergebnis in diesem Moment exakt 0€.

Mit fällt gerade kein Grund ein, warum ein Swap-Kontrahent, der gerade durch ein ganz, ganz tiefes Tal gegangen ist (mit dem Abschluss des Swaps haben die kaum was verdient, stehen jetzt aber mit 92 Mio. im Risiko) im Fall einer positiven Entwicklung von Vivacon nicht genau diesen Moment nutzen sollte. Wartet er weiter, kann sich das Drama für ihn wiederholen und wer will schon 2x den gleichen Fehler machen (vor 2 Jahren hätten sie schon einmal callen sollen).

Insofern würde ich das Risiko einer Liquidation der Gesellschaft, in einem Moment, der für die Aktionäre nicht glücklich ist, für sehr hoch einschätzen."

wie ist da deine meinung dazu? ist das korrekt?
ich habe irgendwie das gefühl, das bei dem zahlenspiel irgendwie risoko bzw. probleme unter den tisch fallen. ich meine, das unternehmen selbst weist ja an mehreren stellen in ihrem bericht darauf hin. man wird doch sein unternehmen nach außen nicht schlechter darstellen wie es ist.  

du bist doch ein erwachsener Mensch und sicherlich  hast du eine eigene Meinung; oder? Versuche doch das, was du hier reinkopiert hast, zu verifizieren, indem du dir die Frage

Ist das korrekt?

einfach selber beantwortest.

Dann hättest du Klarheit und müsstest hier nicht immer den Eiferer machen.

Selbst ist der Mann, aber bitte nüchtern und analytisch und bitte ohne Polemik und Emotionen.

Sei einfach so nüchtern wie eine Bilanz und lass uns an deiner Analyse teilhaben und uns darüber austauschen.  

auch selber kommen- dazu brauche ich dich nicht!  

Theoretisch  hat er Recht!

Zumindest was die Swaps angeht. Allerdings macht er einen Denkfehler!

Wenn die Bank (Kreditgeber) auch der Stillhalter des Swaps ist, ist der Swap Bestandteil der Absicherung (Kredit). Die Bank sichert sich in sofern ab, das der Kreditnehmer einen festen Zinssatz hat, was gleich eine feste Kalkulation für den Kreditnehmer bedeutet.

Löst die Bank den Swap jetzt auf, mach der Kreditnehmer einen riesen Verlust, die Immobilie MUSS verkauft werden um die Verbindlichkeiten zu decken. Das würde in den meisten Fällen zum Tod des Kreditnehmers führen.

Also hat die Bank doch keine Veranlassung den Swap aufzulösen, zumal auf lange Sicht wieder steigende Zinsen zu erwarten sind.

Die Bank kassiert den höheren Zinssatz (Bsp. 4,4%) auch in Niedrigzinsjahren.

Es ist also wie immer.....Die Bank gewinnt immer! :-)

Hinzu kommt, das die Bank (wenn sie den Swap auflöst) eine Zwangsversteigerung riskiert, dann mit hoher Wahrscheinlichkeit die volle Kreditsumme nicht zurück erhält und einen insolventen Kreditnehmer hat. Heißt also Abschreibung. Nebenbei, das haben die Banken in den letzten Jahren zu genüge machen müssen.

In unserem Fall, denke ich, sitzen beide Parteien in einem Boot. Was für uns Aktionäre eine halbwegs entspannte Situation bedeutet.

Meines Erachtens scheiter das ganze Projekt nur, wenn JETZT uberteuerte Immobilien mit hohem Mietausfallrisiko gekauft werden.

Allerdings traue ich da, aufgrund jahrelanger Erfahrung, dem VIA- Team zu das geregelt zu bekommen.

Dies alles ist aber VERGANGENHEIT. Wir handeln an der Börse die ZUKUNFT....

Wenn also die VIA jetzt Kreditwürdig ist, neue Immobilien auf dem jetzigen Zinsniveau kauft und diese durch Swaps absichert........Dann steigen die Zinsen irgendwann wieder....VIA verringert die Verluste in den alten Swaps und macht Gewinne mit den jetzigen. Wie sieht die Bilanz dann also aus, sollte der Zins bei 2% oder 2,5% stehen?????

Und was uns interessiert, wo ist dann der Kurs??????  

Eine Frage muss sich dann noch jeder Aktionär stellen!!!!

Wenn die Swaps tatsächlich so negativ wären wie von einigen am besagten Freitag interpretiert, warum sind dann nur 1,4 Mio Aktien gelaufen!!! Dann hätten doch auch die Institutionellen verkauft. Haben sie aber anscheinend nicht.

Und da wir im Jahresdurchschnitt keine 20 Tsd Stk / Tag Handelsvolumen hatten, glaube ich auch nicht das da ein dicker Fisch langsam verkauft hat.

Für mich ist der Fall klar..... Früher oder später muss das Ding durch die Decke.

Vielleicht schon wenn mal ein Ausblick auf 12 und 13 kommt.  

Franzmo schreibt:

" Auch wenn die Swaps im Rahmen der Verbriefung abgeschlossen wurden, stehen diesen andere Kontrahenten (Banken) gegenüber (als die Inhaber der Schuldtitel aus der Verbriefung). Diese Swap-Kontrahenten tragen aktuell ein enormes Risiko. Wenn Vivacon ausfällt (und die Swaps nicht mehr bedient), verlieren sie 92,4 Mio. €. Diese Kontrahenten ziehen aktuell den Stecker nicht, weil sie dann einen sicheren Verlust realisieren würden. Sobald sich aber die Marktwerte der Swaps dem Nettovermögen von Vivacon nähern, könnten diese Kontrahenten ihr Risiko durch einen Margin-Call (Nachschusspflicht / Besicherungspflicht des negativen Marktwertes) gegenüber Vivacon komplett aus dem Risiko ziehen, auch wenn sie damit die Liquidation von Vivacon einleiten.!

M.E. ist das zu ignorieren. Die Verlust der lfd Swaps vergrößern sich nur noch wenn die Zinsen weiter fallen. Das halte ich für unwahrscheinlich!  

deine antwort- hätte es mir zwar von hewi gewünscht, weil er da benannt wurde.
eben auf diesen absatz in deinem letzten posting kam es mir an.
trotzdem, wenn das alles so relativ sorglos ist- so erscheint es mir, da frage ich mich schon was haben dann die prüfer noch zu prüfen, und das über jahre.
nur meine meinung  

....konnten die Prüfer nicht testieren, weil die Vergleichsverhandlungen mit diversen Banken (Bsp. Nord LB etc.) nicht abgeschlossen waren.

Die können doch keinen Ausgang der Vergleichsverhandlung schätzen und testieren.

Dies ist für mich eine logische Erklärung warum die Zahlen so lange gedauert haben.

Hinzu kommt, das die Vergleichsverhandlungen (seitens der Gläubigerbanken) länger als normal gedauert haben, weil die Banken mehrere Flächenbrände (abschreibungen auf staatsanleihen und immobilienkredite) gleichzeitig zu löschen hatten.

Erinnere Dich!!! Zur selben Zeit tobten die Börsen wegen der Finanz- und Immobilienkrise, mit anschließender Eurokrise.  

....ist das alles allerdings nicht!

Bedenke, wir reden hier immer noch über ein Unternehmen das sich in der Sanierungsphase befindet. Das dies höhere Risiken als normal bedeutet, brauch ich ja wohl nicht extra betonen!!!!  

"Dies ist für mich eine logische Erklärung warum die Zahlen so lange gedauert haben."
sie dauern immernoch, weil nicht testiert.

und wenn alles so rosig scheint, was gibt es da zu verhandelt? in dem bericht stand ja das immer wieder nachverhandelt werden mußte.

aber laß gut sein, es ändert nichts an meiner meinung. wenn alles so glatt klingt, werde ich eher kritisch- ich bin nun mal so.

zumindest habe ich schon voriges jahr geschrieben, wenn hier wieder was werden sollte, wird es sehr viel zeit brauchen- und es ist schon sehr zeit vergangen und es wird noch dauern, wenn.....  

es liegt mir fern dich umzustimmen!

Du hast gefragt, ich habe versucht zu antworten.

Außerdem, wenn ich mir die Beiträge zur Bilanz anschaue, redet hier niemand etwas schön. Vielmehr werden die Auswirkungen heraus gearbeitet um eine realistische Einschätzung zu erhalten.

Ich für meinen Teil, bin froh ein paar gleichgesinnte gefunden zu haben. Leute die sich genauso damit auseinander setzen wie ich.

Thx @ all!  

@ImmerBulle
Hat der Gropius evtl schon per BM etwas von der Expo hören lassen?  

ich habe es nicht so gelesen das du mich umstimmen würdest wollen.
ich empfand es als meinungsaustausch so wie es sein sollte. das ist doch ok so.  

Wahrscheinlich schlürft der, als Großaktionär, am Vivaconstand Champagner!!!!

;-)  

 @ImmerBulle: Das mit der Bewertung muss ich mir mal etwas länger durch den Kopf gehen lassen. Aber danke für die Berechnung.
Zu Deinen Ausführungen in Sachen Swaps, sorry aber ich bin jetzt etwas kleinlich. Bei (Zins-)Swaps gibt es keine Stillhalter, es gibt nur den Festzins Zahler (hier Vivacon Konzern) und den Zahler des variblen Zinses. Nicht vergessen Swap = Tausch. Den anderen Teil sehe ich in etwa auch so, leite im Folgenden das Thema ab anders her.

@Andy0211: In Sachen Einleitung. Ja, ja das mit der Kommunikation in schriftlicher Form ist halt für Menschen ein Problem, es fehlt die Mimik und Gestik um die/den "Gegenüber" wirklich richtig zu verstehen...packe ich unter Zeitgeist....ich für meine Teil versuche meine Ideen/Meinungen immer mit ein paar Analysen zu unterlegen und möglichst "neutral" zu schreiben. Wobei ich damit nicht meine, das ich nicht auch mal eine deutlich positive bzw. negative Meinung schreibe - wenn ich diese habe.
Auf der anderen Seite werden nach meiner Einschätzung in Foren immer zwei unterschiedliche Typen agieren, 1) Meinungsaustausch unterlegt durch Analysen/Herleitungen und 2) "Diskussion" durch kurze Beiträge ohne Analysen...ich für meine Teil sehe mich als "Hobby-Analyst" und bin dann auch nur gelegentlich tätig - aber immer mit dem Focus auf 1) und mit einem klaren Bias, ich wende viel Zeit auf wenn ich meine durch Investitionen Geld verdienen zu können...Nr. 2) akzeptiere ich aber auch - nur Überhand sollte es nicht geben....schwierige Balance....
 

Grundsätzlich stimmen die Ausführungen bei WO, und das Thema (Marginleistungen) ist wirklich nicht zu unterschätzen. Aktuell wird es nach meiner Einschätzung als Ergebnis der Finanzmarktkrise keine Neuabschlüsse ohne Margin mehr geben. Aus der Historie kennt man ja die Metallgesellschaft, die ist wegen einer falschen Konstruktion in die Insolvenz gegangen. Die hatten long Öl-Futures an der Börse (zum Hedging) und short "Öl-Futures" im OTC Markt. Der Ölpreis ist gefallen und damit musste an der Börse die Margin erhöht werden. Bei den OTC Geschäften wurde keine Marginleistung vereinbart, das war damals nicht üblich (also kam kein Cash zur Metallgesellschaft herein) und irgendwann waren alle Kreditlinien ausgeschöpft und es konnen bei weiter rückläufigen Ölpreisen keine neuen Sicherheiten mehr geleistet werden. Diese Kontruktion und meine Vermutung der Zusammenhänge hat mich damals daran gehindert Metallgesellschaft zu kaufen, und ich hatte Glück....und das Thema nicht vergessen.

Warum ist das bei Vivacon nicht so? 
Die Swaps haben sich in 2011 von netto -42,7 Mio. (48,9-6,2; bitte den kleine Teil auf der Aktivseite mit berücksichtigen!) auf netto -92,5 Mio. entwickelt. Bei normalen Marginleistungen hätte Vivacon also 49,8 Mio. (die negative Veränderung in 2011) zusätzliche Margin hinterlegen müssen. Zudem bitte berücksichtigen, das die Margin jeden Tag beobachtet wird, also nicht erst am Jahresende. Damit wäre Vivacon letztes Jahr schon in die Pleite gerutscht. Das war zwischenzeitlich auch meine größte Befürchtung. 
Aber, Ende 2011 standen von den 48,0 Mio. Zahlungsmittel 47,2 Mio. nicht zur freien Verfügung (Seiten 32 und 67). Im Vorjahr war das Verhältnis 63,1 Mio. zu 59,6 Mio. Also kann kein zusätzliches Cash als Sicherheit hinterlegt worden sein - woher nehmen wenn nicht stehlen....und andere Sicherheiten in Höhe von 49,8 Mio. kann ich in der Bilanz nicht finden.
Dann noch einmal zu den Verbriefungen, aus den mir "bekannten" (= Prospekt beim Fischen im Netz "quergelesen") Unterlagen habe ich entnommen, das es immer die gleiche Bank ist. Also Zins-, Inflationsswaps und auch der "erste Abnehmer" der Anleihen. Das gibt für mich auch ein rundes Bild, nur so braucht man keine Margin zu leisten. Nicht vergessen es sind ja auch Erbbau-Zahlungen als Sicherheit hinterlegt, die decken den Zinsaufwand - zumindest solange der Aufschlag auf Euribor nicht zu hoch ist.
Der variable Zins der Anleihen ist für die Bank "unwichtig"; am Ende hat die Bank zum festen Zins ein Darlehen begeben das mit Erbbaurechten abgesichert ist. Das ist doch nicht schlecht, auch wenn die Konstruktion etwas aufwändig ist.

Dann noch das Thema "die Bank wird kündigen" wenn es passt. Welches Interesse hat eine Bank ein gut besichertes Darlehen zu kündigen - mit fällt kein Grund ein...etwas früher gab es heute ähnliche Aussagen....
Den aktuell einzigen Grund eines Platzen der Konstruktion sehe ich in der nicht möglichen Prolongation der veriabel verzinslichen Anleihen. Aus mir im Moment nicht erfindlichen Gründen kann/will das die Bank nicht mehr - dann müsste theoretisch eine andere Bank als Käufer auftreten und dann wären wir in der "Margin Falle"....das Rest-Risiko ist noch da, aber ein Beitrag hier hat mir diese "Angst" quasi genommen.... 

 

War ein Fehler von mir!

Ich dachte mit dem "Stillhalter" ist es leichter verständlich!

Sorry,wollte keine Verwirrung stiften!

Unterm Strich denke ich, das die Zinsen nicht mehr fallen. Heißt das die Verluste in den Swaps nicht größer werden. Wenn Herr M. jetzt noch einen vernünftigen Ausblick auf das lfd und kommende Jahr gibt, sollte eigentlich einem Kursanstieg nichts mehr im Wege stehen.  

alle achtung, da haste dir wirklich unheimlich viel mühe gegeben- danke.
muß schon sagen, seit du und immerbulle hier schreiben, unabhängig der eigenen meinung- so aus einander geflückt hat das noch niemand, wahrscheinlich auch weil den meisten das nötige wissen dafür fehlt. das muß man schon anerkennen.
den früher galt nur darstellungen aus irgendwelchen börsenzeitungen, ständige wiederholungen altbekannter nachrichten, utopische kursziele die bis zu 15€ gingen usw.
ich will mich da nicht weiter auslassen- natürlich habe ich mir damit keine freunde gemacht.
ist mir auch egal- habe eben meine meinung wie jeder andere auch.
man vergißt eben, das jeder an der börse recht haben kann bzw. haben wird.
mir persöhnlich hat die gesamtheit nicht gefallen- ob es diese sinnlose pusherei war,
die ganze info politik, eine nichtssagende e- mail  wurde ausgeschlachtet bis zum geht nicht mehr, jeder kleine furz wurde bejubelt usw.
und so falsch war meine kritische haltung ja nicht- gegenüber vielen behauptungen und prognosen. ich erwarte keine anerkennung- das haben schon zwei user getan, grins. und es ist auch nicht so das ich unbedingt recht haben muß bzw. will.
ich versuche ebenfalls wertneutral zu sein, das biste aber ein bezahlter pusher, und sonst was. und solchen leuten hefte ich mich gerne an die fersen, grins.

und als nun wieder die messe bejubelt wurde, da mußte ich mich schon beherschen die finger ruhig zu halten. was soll den ein besucher dort auch erfahren können, alles andere als das bekannte kann es doch nicht sein- und insiderwissen wird er nicht erfahren. die waren dort anwesend und gut ist.
nein stattdessen bejubelt man ein plakat- da kräuseln sich mir schon die haare.

ja manchmal ist es schade das schrift so anonym ist- manchen möchte ich mal live erleben, eben wegen der gestik und mimik- die psychologie wäre leichter erkennbar.  

vergessen, das die Wirtschaftsprüfer bereits im IDW-S6 Gutachten aus dem Jahre 2010 Vivacons Wirtschaftlichkeit attestiert haben. Ohne diese Testat hätte keine Bank auch nur eine Kreditlinie verlängert.
Jetzt nochmal zu dem Punkt Swaps der bei WO ja auch heiss diskutiert wird. Wenn ich das richtig verstanden habe hat Vivacon ja nur das Risiko der Zinsschwankung bei einer anderen Bank oder Fonds abgesichert. Der Kredit bspw. über die 117,5 Mill. wurde bei Bank A abgeschlossen und die Zinsgarantie von 4,4% für die Summe von 98 Mill. wurde durch Bank B als Swap in ein oder mehreren Tranchen als Finanzderivat an andere Anleger verkauft. Die Haftung für die Refinanzierung der Kredite liegt immer noch bei Vivacon, nur mit dem Unterschied das die Zinszahlungen getauscht (Swap) wurden. Die variablen gegen die festen Zinsen. Der Anleger zahlt also die variablen Zinsen an Vivacon und diese bedient damit die Zinsforderungen von Bank A. Solange die variablen Zinsen unter 4,4%i liegen kann der Anleger die Differenz als Gewinn einstreichen, andersherum bedeutet ein Zins darüber ein Verlust den Vivacon als Gewinn einstreichen kann. Es geht hier also nicht darum wie jemand im WO Forum behauptete, die Halter der Swaps unterliegen irgendeinem Stillhalteabkommen und dürften die 98 Mill. nicht liquidieren, weil es sonst das Ende von Vivacon bedeuten würde. Ganz im Gegenteil sie verdienen gutes Geld mit dem Swap. Auf der anderen Seite bestünde für Vivacon ein existentielles Problem, wenn die Zinsen dermassen in die andere Richtung >4,4% steigen würden, dass der Käufer der Swaps seinen Zahlungsverpflichtungen Vivacon gegenüber nicht mehr nachkommen könnte. Für Vivacon bedeutete dies Einstellung der Zahlung und Insolvenz der Fondsgesellschaft. Da kann man für Vivacon nur hoffen, das die Swaps in finanzstarken Händen liegen.
Weiterhin sollte man bedenken das alle Verbriefungen selbst bei diesem enormen Zinsspread durch die hinterlegten Erbbauzinsen abgesichert sind und also die Kredite damit beglichen werden.
Sorry, aber irgrnd