ADO Properties S.A.

"Allerdings interpretieren Sie alles bei Adler zum Positiven."

Sehe ich anders. Ich bin hier wohl der Einzige, der die Zahlen objektiv sieht und nicht von vornherein alles für Lügen hält.

"Dabei sind die meisten Dinge die vergangenen Monate doch ganz anders gekommen, als Sie vermutet haben."

Was genau ist denn anders gekommen?



 

Gute Fragen. Meine Antworten:

"1. Wieso konnte Adler seit März 2022 keine neuen nennenswerte Verkäufe verbuchen?"

Das stimmt so gar nicht. Es wurden mehrere Projekte verkauft. Und im Übrigen liegt reicht ein Blick in die Schlagzeilen und die Meldungen zu anderen Immo-AG, um zu sehen, dass das Allen so geht. Der Markt praktisch erstarrt ist.

"2. Wird Adler mittlerweile wirklich top gemanaged oder hat sich auch hier das neue Management verzockt?"

M.E. ist das, was Kirsten und Co. hier leisten, angesichts der Umstände bemerkenswert. Was genau hätte man anders/besser machen können unter diesen Bedingungen?

"3. Ist wirklich das Portfolio von Adler so top, wie Sie es hier immer wieder behaupten?"

Ich interpretiere die Zahlen aus den GB. Und schaue mir die Lagen und Märkte an.  Oder die erzielten Kaufpreise. Und argumentiere transparent und mit Quelle. Vielleicht liege ich ja falsch.

Aber die Anderen schreiben nur, dass die Zahlen nicht stimmen und angeblich erfunden sind.

Und auf Bitte um Konkretisierung kommt: Nichts. Was ist sachlicher?

"4. Ist das Mietportfolio wirklich rentabel oder wird es als rentabel verkauft?"

Das kann man doch anhand der Zahlen leicht nachvollziehen. Was passt denn nicht?

 

"Ich bin selber auf alle Fälle von Ihren Fähigkeiten überzeugt und es mag auch sein, dass Sie richtig liegen. Die Zahlen des vergangenen Jahres sprechen allerdings so gut wie alle dagegen!"

Im letzten Jahr haben sich aber auch die allgemeinen Rahmenbedingungen deutlich verändert. Was man bei der rückblickenden Bewertung schon berücksichtigen sollte.

Ist aber mehr ein philosophisches Problem. Der Kurs folgt ohnehin anderen Triggern...

 

Du bleibst vage und scheinst meinen Fragen auszuweichen. Lassen Sie mich ganz einfach fragen: Haben Sie die zusätzlichen Zinskosten des Sanierungsplans bereits berechnet? Wenn ja, was ist das Ergebnis? Und fällt es nicht auf, dass das Management keine FFO 1 Guidance für 2023 abgeben will? Dass Adler viel verkaufen will, ist kein Argument: Vonovia und Aroundtown beispielsweise haben auch viele Immobilien zum Verkauf und können für dieses Jahr eine FFO-1-Guidance abgeben.  

"Du bleibst vage und scheinst meinen Fragen auszuweichen. Lassen Sie mich ganz einfach fragen: Haben Sie die zusätzlichen Zinskosten des Sanierungsplans bereits berechnet?"

Ja hab ich. Soweit das überhaupt geht, da die Inanspruchnahme der neuen Linie nicht fest vorhersehbar ist. Steht auch hier in einem früheren Beitrag.

Der Punkt ist aber, dass die betroffenen Anleihen überwiegend für die Projekte ausgegeben wurden, und diese darum nicht in den FFO1 einfliessen, sondern erst in den FFO2.

Was die guidance betrifft, finde ich die Argumentation von yupi schlüssig. Was nützt eine Prognose, wenn die zugrunde liegenden Annahmen völlig unsicher sind.

 

weiss ich nicht. Vermutlich aber schon, da Adler den Verkauf vieler Projekte angekündigt hat.  

4. Account in 4 Tagen und immer gleiche IP Adresse ,nun gut bald wieder weg  

...............  

Eine gute News und es ballert nach oben
Bad News Halbierung
Mal schauen
 

war zwar hart aber gut , ich bin immer freundlich und zuvorkommend, finde ich gut, da ist Adler ganz anders . Oder auch andere  

nett war es wieder heute  

Mit schönrechnen meinte ich den FFO1 mit 86 Mio. heranzuziehen. Selbst der AFFO von ca. 40 Mio. lässt für mich nicht den Schluss zu von einem profitablen Mietgeschäft zu sprechen. Es mussten zb. die Anleihebedingungen der Adler Real Estate angepasst werden. Dazu wurden unter anderem Beratungs-, Gutachten- & Gerichtskosten fällig. Zusätzlich war der Wirtschaftsprüfer sicher auch nicht billig.

Natürlich fallen diese nicht in den FFO1 & den AFFO. Aber müssten aus meiner Sicht mit einberechnet werden, wenn man von einem "profitablem" Mietergebnis sprechen will.

Seit März 2022 wirden die Portfolio Veräußerungen an die LEG abgeschlossen. Diese standen aber bereits zuvor fest. Auch habe ich die Veräußerungen von weiteren Objekten mitbekommen. Bei den Objekten, wo ich (ab diesem Zeitpunkt) Preise ermitteln habe können, lagen die Erlöse allerdings alle über 20% unter den Buchwerten. Bei vielen Objekten wird bereits seit Monaten um einen Abnehmer gekämpft. Wo also war hier der Erfolg?

Vor allem sprachen Sie schon zu diesem Zeitpunkt immer, dass die Bewertungen berechtigt waren. Auch KPMG sah das anders.

Sie meinten, dass die Suche nach dem WP lediglich eine Frage der Zeit sei. Nach einigen beinahe Insolvenzen steht hier noch immer nichts fest.

Auch vom super Management von Herrn Kirsten kann ich im GB nichts erkennen. Ich weiß lediglich  dass er sich bei KPMG verzockt hat und nun mit Millionenbeträgen dieses Loch zu stopfen versucht. Für mich war hald damals schon der Umgang mit KPMG ein großer Fehler.

Sicher man kann sagen, dass er nach diesem "Schnitzer" wirklich verhindert hat, dass Adler insolvent geht. Das muss ich auch respektvoll anerkennen. Aber der Preis ist hald ein gewaltiger und den kann man aus meiner Sicht schon aus dem aktuellen Geschäftsbericht rauslesen.  

"Mit schönrechnen meinte ich den FFO1 mit 86 Mio. heranzuziehen."

Ich denke nicht, dass die sonstigen Kosten, die Sie aufgeführt haben und anteilig auf den rental Bereich entfallen, die 86 Mio "aufgefressen" haben.

Im Q4/22 lag der FFO1 bei 0,16€ je Aktie.

"Vor allem sprachen Sie schon zu diesem Zeitpunkt immer, dass die Bewertungen berechtigt waren. Auch KPMG sah das anders."

Korrekt. KPMG sah das anders und Perring noch mehr. Verkauft hat Adler die zwei grossen Portfolien, die etwa die Hälfte des Bestands ausmachten, aber zum Buchwert bzw. sogar leicht darüber. Damit steht fest, dass deren Bewertung berechtigt war.

https://www.adler-group.com/investor-relations/...8addef6888238314d8c

https://www.adler-group.com/investor-relations/...2743a801f789c5dc888

ff.  

Dass es seither schwieriger gestaltet, ist unstrittig, zum grössten Teil jedoch auf die veränderten Bedingungen zurückzuführen.

"Ich weiß lediglich  dass er sich bei KPMG verzockt hat"

Ich denke nicht, dass das Zockerei war...

Und ich halte auch das Verhalten von KPMG für bedenklich, nachdem man 4 Mio für die Sonderprüfung kassiert und weit tieferen Einblick in die Zahlen erhalten hat, als bei sonstigen Prüfungen.

Ich habe noch bei keinem audit erlebt, dass jede mail gelesen wurde, was ja angeblich das Problem gewesen sein soll.

 

wieder da ist, wird nicht lange dauern, gibt schon seltsame Dinge .

Adler bringt Zahlen in 9/ 24, ich befürchte die Firma gibts da lange schon gar nicht mehr oder ?

EQS Vorabbekanntmachung Finanzberichte: Adler Group S.A. / Vorabbekanntmachung über die Veröffentlichung von Rechnungslegungsberichten
Adler Group S.A.: Vorabbekanntmachung über die Veröffentlichung von Finanzberichten gemäß § 114, 115, 117 WpHG

28.04.2023 / 15:56 CET/CEST
Sprache: Deutsch
Veröffentlichungsdatum: 30.09.2024
Ort: https://www.adler-group.com/investors/...ntlichungen/finanzergebnisse

 

Adler Group 0,517 € -6,34%

über 0,50 ist natürlich Topp im Kurs , interessant wirds vermutlich ab 0,2x mal , dann kommt Generation Zocker 8 ins Spiel  usw.
bis dahin eher langweilig , immer noch kein Amtsbescheid wegen Insoantrag, na ja mal abwarten  

ab tief ins nach unten und nach Gold diggen ;)

Die Rakete nimmt weiter schwung auf, bald reißen vermutlich die Steuerung ab.  

> Adler bringt Zahlen in 9/ 24, ich befürchte die Firma gibts
>  da lange schon gar nicht mehr oder ?
Welche Zahlen ?

2021
2022
2023
Fragen über Fragen. Schlechte PM oder bewusst im unklaren.

Erstmal müsste man ja einen WP finden.  

https://www.manager-magazin.de/unternehmen/banken/...812-b8f89a7234d7


Ob die dort alle emails gelesen haben?  

eine Nullnummer ist. Hauptsache Adler in Schwierigkeiten bringen. Der Kurs ist eh hin.  

was von Aussagen wie

"ohne Testat genauso wertlos wie der 2021er"

zu halten ist.

Die Aktionäre der drei Banken werden den Wert der Testate sicher zu schätzen wissen...  

> Die Aktionäre der drei Banken werden den Wert der Testate sicher zu schätzen wissen...
Mangelnde Kontrolle durch die Aufseher.
Die Regulierung für insbesonders die regionalen Banken wurde 2018 unter Trump wieder deutlich reduziert.

https://en.wikipedia.org/wiki/...tates#2018_deregulation_announcement

Außerdem durften die Banken ihre Mark-To-Market Verluste in den (Staats-)anleihen als HTM (Held-To-Maturity) ohne Verlustausweis in den Bilanzen halten.  

Da gab es dann ein Defizit von ca. 500-600 Mrd. Dollar durch die Zinsspread insbesondere bei durch Einlagen finanzierten regionalen Banken, die oft Überschüße an Geld hatten, was dann in 5-10 jährigen Staatsanleihen geparkt wurde.

10 jährige Anleihe Laufzeit noch 8 Jahre bis Rückzahlung ist bei einem Zinsanstieg von 3 % halt mal 24 % unter Wasser. Wenn dann die Einlagen mehr kosten als die Zinsen erbringen wird langes Sichtum oder mit Bank-Run halt ein schnelles Ende, was dann Kosten der FDIC verursacht (= Alle Bankkunden mit gesicherten Anlagen).

Das geht bei einem zu großen Defizit und mangelndem Marktvertrauen (Bank Run) halt schief. Dann realisieren sich diese Verluste durch Verkäufe, wie bei SVB oder durch zu hohe Lending-Kosten bei der FED, wie bei FRC.  

Mark-to-Market Losses and Uninsured Depositor Runs?
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4387676  

sondern einfach eine stinkende Bilanz, die kein WP mit der Kneifzange anfassen möchte.

Dafür sind 2-3 Mio. einfach zu wenig Geld. Ich bin mir nicht sicher, ob die Gebühren in Luxemburg reguliert sind. Wirecard waren IMHO eher geringe 2-3 Mio. für den WP, dafür hat E&Y jetzt, auch wenn Sie vor Gericht die Schadenersatzprozeße gewinnen sollten, enorme Reputationssschäden und irrsinnige Anwaltskosten.

Außer den 4 Großen kann auch kaum ein WP das Adler-Konglomerat über mehrere Jurisdiktionen und hunderte Firmen prüfen.

In jeder Firma kann sich eine stinkende Bilanzbombe verstecken.

Das auf Adler kein Verlaß ist bei diese Hinterleuten kann sich auch jeder WP ausrechnen. Nicht umsonst wurde innerhalb eines Jahres plötzlich  1,7 Mrd an Verlusten "gefunden".

Da war und ist vermutlich viel Luft drin, nicht umsonst hat Adler bei der Refinanzierung die LTV auf über 80% gesetzt.  

> Die Aktionäre der drei Banken werden den Wert der Testate sicher zu schätzen wissen...

Bank-Bilanzen großer Banken kann man sowieso nicht trauen, da kann man wenig sieht außer anekdotisches oder sinken/steigende Abschreibung / Ausfallraten. Die kann man sicher aber auch aus dem Gesamtmarkt zusammenreimen. Zusätzlich sind diese Zahlen ja auch nachlaufend. Plus nachlaufende Bilanz = fast verjährt.

Da sind zu viele Annahmen und Modelle drin enthalten, wo man entweder selbst alles rechnen muss (wird wohl kaum in der Summe gemacht) oder stichprobenartig ein paar Sachen und die einige grundlegenden Modellannahmen prüft. Bei MTM, L2 (Analog-Preise) und Mark-To-Modell/Phantasie gibts dann halt mal ein Lehman alle paar Jahre.

Die DB hat 50.000 Mrd an Derivaten, die teilweise OTC auf Zuruf gehandelt werden. Bei einer Bank mit schlechter IT (laut eigener Aussage). Da wird es kaum ein zentrales System geben, über das man alle Daten hat um dann einmal alles mit verschiedenen Annahmen zu berechnen.

Vermutlich liegt das Zeug über X Jurisdiktionen, Computer, Börsen, Gegenparteien und Modelle verteilt rum. Vermutlich werden dann Einzelzahlen für den JA aus dem X-hundert Subfirmen/Modellen aufaddiert. Wie man bei Credit-Suisse sieht, reichen ja 1-2 Bomben in der Bilanzen um das Geld zu flushen und das Vertrauen zu erodieren.

Eigentlich muss man auch alle  Modelle hinter den Zahlen prüfen und ggfs. eigene erstellen und diese durchrechnen lassen als WP. Dafür bräuchte man aber die Basisdaten der Derivate sowie die Verträge und nicht nur die Summen von den Banken. Bei 1%% Spread-Fehler sind da 50 Mrd. weg.

Nicht umsonst sind diese Banken mit dem Derivaten systemrelevant. Lehman war bei ca. 2.000 Mrd.