Bonitätsprüfung
Büro. Den Netto-Cashflow (NCF) der Bürokomponente haben wir nachhaltig auf 20,4 Mio. € geschätzt. Dem lag eine Vollmietmiete von 37,0 Mio. € zugrunde, die unter den hochgerechneten tatsächlichen Mieteinnahmen liegt, da wir die Mieten marktgerecht angepasst haben. Wir haben auch einen Leerstand von 26,5 % abgezogen. Dies stellt den bereinigten wirtschaftlichen Leerstand dar, wie er aus der letzten Mietliste hervorgeht, und berücksichtigt das Ausfallrisiko des Hauptmieters, Atos Information Technology. In unserer Analyse gingen wir davon aus, dass der gesamte Platz irgendwann frei werden würde. Dies führte zu einer Erhöhung unserer angenommenen Leerstandsquote von 20,0 % auf 26,5 %. Der angenommene Leerstand liegt bei unserer letzten Überprüfung über 14 %, bei der wir eine Verbesserung der Auslastung auf den Mittelwert zwischen dem In-Situ- und dem Marktniveau erwarteten, was nicht der Fall war. Anschließend zogen wir 25,2 % nicht erstattungsfähige Aufwendungen ab, wie aus dem Bewertungsbericht hervorgeht. Unser S&P Global Ratings NCF ist 7,3 % niedriger als bei unserer letzten Überprüfung. Dies ist hauptsächlich auf unsere höhere Leerstandsannahme zurückzuführen, wurde aber teilweise durch eine höhere Vollmiete ausgeglichen, da der geschätzte Mietwert (ERV) des Gutachters gestiegen ist, obwohl die Bürokomponente weiterhin übervermietet ist. Wir haben eine Kapitalisierungsrate (Cap) von 6,0 % gegenüber dem S&P Global Ratings NCF angewendet, was 50 Basispunkte höher ist als zuvor. Wir glauben, dass die Unfähigkeit der Immobilie, ihre Büroflächen zu vermieten, ein Hinweis auf ihre begrenzte Attraktivität ist. Wir haben 1,4 Mio. € mietfreie Kosten abgezogen, die auf den mit dem Mieter Regus vereinbarten Mietvertragsänderungen berechnet wurden. Darüber hinaus haben wir für die Bürokomponente Investitionen in Höhe von 25,0 Mio. € abgezogen, die gegenüber unserer letzten Überprüfung unverändert geblieben sind. Dies stimmte mit den Mietererweiterungskosten und Investitionsbeträgen im letzten Bewertungsbericht überein. Außerdem haben wir 5 % der Anschaffungskosten abgezogen, so dass sich unser S&P Global Ratings-Wert für die Bürokomponente von 297,7 Mio. € ergibt.
Hotels. Für die beiden Hotels gingen wir von einem kombinierten RevPAR von 190,0 € aus. Dies entspricht einem Abschlag von 3 % gegenüber dem Gesamtjahr 2023. Wir glauben, dass sich die Hotels nun auf dem Niveau vor der Pandemie stabilisieren werden, aber die Quartalszahlen des letzten Jahres zeigten eine gewisse Volatilität. Wir haben 32,4 % Abteilungskosten und 25,2 % nicht verteilte Ausgaben unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kostenquote und der Prognose des Gutachters abgezogen. Wir haben auch 2,5 % für Managementgebühren und 3,0 % für Anreizgebühren abgezogen, entsprechend den Verträgen und dem Marktniveau. Schließlich haben wir 4,0 % für Einrichtungsgegenstände, Möbel und Ausrüstungen abgezogen, um zu unserem S&P Global Ratings NCF von 14,1 Millionen Euro zu gelangen. Wir haben eine gewichtete durchschnittliche Kapitalisierungsrate von 7,5 % (7 % für Hilton Garden Inn und 8 % für Hilton) in Übereinstimmung mit unserer vorherigen Überprüfung und 5 % der Anschaffungskosten verwendet, um unseren S&P Global Ratings-Wert von 178,8 Millionen Euro zu erhalten.
Parken. Um unseren Gesamtumsatz von 5,7 Mio. € für die Parkkomponente zu berechnen, haben wir den niedrigsten der gemeldeten Trailing-Twelve-Months-Umsätze (TTM) von April 2022 bis Dezember 2023 verwendet. Wir gingen dann von einer (seit unserer letzten Überprüfung unveränderten) Nettobetriebsergebnismarge (NOI) von 64 % auf den Umsatz aus, was zu unserem S&P Global Ratings NCF von 3,6 Mio. € führte. Wir haben dann eine Kapitalisierungsrate von 8,5 % gemäß unserer vorherigen Überprüfung angewendet und 5 % für die Anschaffungskosten abgezogen, um einen S&P Global Ratings-Wert von 40,5 Millionen Euro zu erreichen. Unser S&P Global Ratings-Gesamtwert für die Immobilie beträgt 516,9 Millionen Euro, was 37,7 % unter dem Schätzwert liegt.
VG rzwodzwo
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