US-Immobilien Viel Haus für wenig GeldWenn man 2005 noch mindestens 800 000 Dollar für eine Zwei-Schlafzimmer-Wohnung mit Meerblick und 100 Quadratmeter Wohnfläche aufbringen musste, bekamm man sie Mitte November schon für 350 000 Dollar. www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-16224/...enig-geld_aid_454652.html Was man euch erzähltLaut dem Datendienst First American Core Logic haben mittlerweile fast ein Viertel aller Eigenheimbesitzer höhere Hypothekenschulden hat als ihre Immobilien wert sind. Das gilt vor allem für jene, die sich 2006 einen Kredit sicherten, als die Häuserpreise ihren Höhepunkt erreichten. Doch selbst elf Prozent der Amerikaner, die in diesem Jahr eine Hypothek aufnahmen, schulden den Banken bereits mehr, als ihre Häuser wert sind. Dies sei "ein Risiko, das über dem Hypothekenmarkt hängt", sagte Mark Fleming, Chefökonom von First American. Denn bei den sogenannten Unterwasser-Hypotheken sind Zwangsvollstreckungen wahrscheinlicher - damit würden weitere Immobilien auf einen ohnehin übersättigten Markt kommen, was die Preise weiter drücken dürfte. Volkswirte von JP Morgan Chase gehen auch deshalb davon aus, dass die Häuserpreise erst Anfang 2011 ihren Tiefpreis erreichen werden. www.ftd.de/finanzen/immobilien/...chwaechelt-noch-lange/50041819.htmlGibt es eine enge Korrelation zwischen Banken- und Staatsproblemen?Felsenheimer: Ja, absolut. Das sieht man besonders gut an Großbritannien. Die Renditeaufschläge für die britischen Staatsanleihen lagen Ende 2008 auf dem Niveau der dortigen Banken. Sollte es zu einer zusätzlichen Abschreibungswelle bei Banken kommen, wird es für Großbritannien signifikante Probleme geben. boerse.ard.de/content.jsp Warum sollte das für die USA anders sein, frage ich Sie und nicht Herr Felsenheimer. Hat der amerikanische Häusermarkt seinen Boden gefunden? Wahrscheinlich schon. Der Markt ist dreigeteilt: Einfamilienhäuser, Appartements und Eigentumswohnungen (Hat Ihnen das mal einer erzählt?). Bei Einfamilienhäusern hatten wir in den Vereinigten Staaten ein sehr großes Überangebot, das die Preise unter Druck setzte. Inzwischen sind sie so weit gefallen, dass die Verkäufe zwar wieder zunehmen. Allerdings auf einem sehr tiefen Niveau. Viele Häuser und Eigentumswohnungen stehen leer und werden vermietet. Das geht zu Lasten der Appartements, die normalerweise für den Mietmarkt gedacht sind. So wandern die Probleme von Häuser- zum Appartementmarkt. Zählen diese nicht zu gewerblichen Immobilien? Genau. Mit aus diesem Grund haben die Preise von Gewerbeimmobilien in Amerika bisher ihr Tief noch nicht gesehen. Wir gehen davon aus, dass das frühestens Mitte bis Ende des kommenden Jahres der Fall sein wird. Sie werden zunächst noch um weitere 20 bis 25 Prozent fallen. Das wird sich im kommenden Frühjahr zeigen, sobald immer mehr Eigentümer aufgeben, die bisher noch hartnäckig durchgehalten haben. Können Sie die Schwierigkeiten näher erläutern? Es ist physisch beinahe unmöglich, die Kredite zu refinanzieren (Da wir Bewertungsprobleme haben, die beim deutschen Pfandbrief nicht existieren, weiß man nicht wo man ansetzen soll, sage ich Ihnen) Viele der Schuldner sind zwar noch nicht unbedingt zahlungsunfähig. Wegen der Entwicklung an den Kapitalmärkten und der schwachen Konjunktur sind die Barwerte dieser Kredite jedoch sehr gering. So sind die Banken gezwungen, bei Neuverhandlungen entweder die bezogenen Immobilien und die damit verbundenen Probleme zu übernehmen oder sie müssen Zugeständnisse machen und die Kredite verlängern. Wir nennen das „extend and pretend“ - verlängern und täuschen. Sie werden von den Regulatoren förmlich zu Verhandlungslösungen genötigt, die noch vor zwei Jahren undenkbar gewesen wären. Andernfalls wären viele der Banken selbst insolvent. Jetzt wissen Sie warum der US-Staat die Banken in die Zange nimmt. Die Banken verstecken also viele große Verluste in ihren Bilanzen? Genau so ist es. Das Unvermeidliche wird zunächst nur aufgeschoben. Allerdings wird vermieden, dass die Immobilien auf den Markt geworfen werden und weiterer Druck auf die Preise entsteht. Das könnte zu einer Deflation führen. Eine deflationäre Entwicklung würde in die Depression führen. Genau das versuchen Zentralbank und die Obama-Regierung zu vermeiden. Sie sollten nach meiner Meinung eine weiteres Stimulationsprogramm in die Wege leiten. Das jenes Stimulationsprogramm kommt, hat der Obama schon angekündigt. www.faz.net/s/Rub645F7F43865344D198A672E313F3D2C3/...on~Sspezial.html Regierung droht Banken mit Sanktionen Die US-Regierung ist unzufrieden mit dem Verlauf eines Programmes, das die Welle der Zwangsvollstreckungen stoppen soll. Deshalb will das Finanzministerium nun den Druck auf die Hypothekenbanken erhöhen und fordert mehr Transparenz. Für den Fall, dass die Vorgaben nicht erfüllt werden, droht der stellvertretende Finanzmininster mit Sanktionen. Wegen des Kollapses auf dem Immobilienmarkt hat die Regierung ein 75 Mrd. Dollar schweres Programm zur Senkung der Darlehensraten aufgelegt, um die Welle der Zwangsvollstreckungen zu stoppen. www.handelsblatt.com/unternehmen/...oht-banken-mit-sanktionen;2492351 Aber hierum geht es in WahrheitKonkret geht es um die Modifizierung von Kredit-Konditionen, um die Zahl der Zwangsvollstreckungen einzudämmen. Nur so kann sich der brachliegende Immobilien-Markt nachhaltig erholen. Erst dann können neue Immobilien auf den mittlerweile gesättigten Markt kommen. diepresse.com/home/wirtschaft/finanzkrise/525266/index.do Und was sagt Ihnen das Alles, wenn sie es wissen? Stellen sie sich die folgende Frage: Würden Sie jetzt amerikanische Immobilien kaufen? Ja, wir haben Kunden, welchen wir dabei helfen. Der einzige Bereich jedoch, für den es problemlos Kredite gibt, sind Appartements. Sie kommen von Fannie Mae und Freddie Mac. Das führt dazu, dass es in wachstumsträchtigen Städten wie Phoenix, Arizona sogar zu Bietwettstreiten kommt. Viele Appartements werden von vermögenden Privatanlegern gekauft, die von Preisen unter den Gestehungskosten angezogen werden. Sie rechnen mit einer Normalisierung der Preise und mit entsprechenden Renditen. Allerdings sind diese nur dann interessant, wenn der Rückkehrprozess schnell geht. Daran jedoch kann man auch zweifeln. Und wer bitte sind diese Kunden? Ich denke, an der Börse können wir schon wieder so etwas wie eine Kursblase ausmachen. Unter den REITs, den Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, haben sich jene besonders gut entwickelt, die Kapital aufnehmen und Liquiditätspolster aufbauen konnten. Ich denke, sie werden diejenigen sein, die bald als Immobilienkäufer auftreten werden. Sie können den Gewerbeimmobiliemarkt mittelfristig gesunden lassen. www.faz.net/s/Rub645F7F43865344D198A672E313F3D2C3/...on~Sspezial.html Haben Sie nun verstanden warum die USA die Banken in die Zange nimmt und sie am Immomarkt sich eine goldene Nase verdienen können?Der Staat USA steht in Korrelation zu den Banken in den Staatsanleihen. Wenn die USA also den Banken eine Prämie bezahlen für die Modefizierung von Hypoversträgen, dann sicher die USA so selber ihr Rating für die Staatsanleihen. Die Banken verdienen ein zweitesmal Geld am selben Objekt und behalten es. Die Bewertungsrichtlinie für langfristige Hyphotekenkredite sind andere als die von den aktuellen. Die Banken erhalten auch so ein besseres Rating per CDS-Gebühren am Markt ausgedrückt. Sie werden dadurch liquider. Haben Sie wahrgenommen was im Beige Book von heute stand? Die Konsumausgaben sind in 8 von 12 FED-Statistiken gestiegen. Die Kredite stagnieren. Die USA sind also dabei sich selbst zu retten. Gruß Marlboromann |
Thread abonnieren
