Hypoport - Kurschancen mit dem Finanzvertrieb 2.0

Ich habe mich in den letzten Monaten substantiell an Hypoport beteiligt. M.E. bietet die Aktie auf dem derzeitigen Niveau die reelle Chancen von nennenswerten Überrenditen in den nächsten 2-3 Jahren. Die Gründe für die Einschätzung stelle ich anschließend kurz dar und erläutere sie kurz:

1) Antizyklisches Investitionsmöglichkeit in der Finanzdienstleistungswirtschaft
Die Finanzdienstleistungswirtschaft in Deutschland befindet sich aktuell in der Krise, was man auch an den Aktienkursentwicklungen der Peers von Hypoport MLP, OVB und Aragon ersehen kann. Entsprechend sind die Bewertungen der dort operierenden Unternehmen allgemein depressiv mit teils einstelligen KGV´s. Da der Finanzdienstleistungsmarkt eher zyklisch verläuft deutet sich hier ein zyklischer Tiefpunkt an. Weiterer Vorteil von depressiven Marktstimmungen ist bekanntlich, dass nicht mehr zwischen guten und schlechten Unternehmen unterschieden wird (ähnlich wie in einer euphorischen Marktstimmung). Strukturell ist der Finanzdienstleistungsmarkt weiterhin ein Wachstumsmarkt, da die Marktmacht der Banken tendenziell sinkt und der Bedarf zur Altersvorsorge weiterhin hoch bleibt, da der Staat zunehmend seine Leistungsversprechen nicht mehr finanzieren kann. Im Vergleich zu Banken haben die Finanzdienstleistungsunternehmen den Vorteil im Hinblick auf die Assets deutlich transparenter zu sein und somit weniger unkalkulierbare Bilanzrisiken aufzuweisen. Für ein antizyklisches Investment insoweit ein interessantes Marktsegment.

2) Strukturell überlegendes Geschäftsmodell
Hypoport hat m.E. ein im Vergleich zum Wettbewerb strukturell überlegendes Geschäftsmodell, was dem Unternehmen ermöglichen wird auch in einem stagnierenden bzw. rezessiven Marktumfeld zweistellig organisch zu wachsen.
a) Allfinanzvertrieb Dr.Klein
Hypoport besitzt einen "normalen" Finanzvertrieb wie ähnlich z.B. AWD, OVB, Bonnfinanz, DVAG und MLP. Der Unterschied ist, dass dieser Vertrieb vollständig internetfokussiert und nachfrageorientiert ist. Dr. Klein berät, wenn eine Nachfragesituation beim Kunden vorhanden ist und "drückt"( in der Regel) keine ungewollten Produkte auf. Folge ist eine höhere Beratungsqualität und einhergehend eine relativ gute Markenreputation. Die notwendigen Leads werden sehr effizient über eigene Seiten (v.a. vergleich.de) im Internet generiert, wobei einfache Produkte über den Telefonvertrieb und komplexe Produkte über den Filialvertrieb verkauft werden. Im Unterschied zu reinen Onlinevertrieben wie Check24 und finanzen.de verfügt Dr.Klein auch über ein "Offline" Filialvertrieb der als Franchisemodell betrieben wird, was dem Unternehmen eine kapitalschonende Expansion in diesem Bereich ermöglicht. Dies zeigt, dass Dr.Klein im Gegensatz zu den vorgenannten Strukurvertrieben bei entscheidenen Elementen anders (m.E. besser) organisiert ist. Dieses "neue" Geschäftsmodell des Vertriebs scheint sich auch verstärkt in der Branche durchzusetzen, da Dr.Klein für sein Modell seit Jahren neue Berater gewinnen konnte, während bei fast allen Vertrieben diese Kennziffer rückgängig ist. Mit steigender Beraterzahl steigt bekanntlich auch die Vertriebsmacht und damit einhergehend der Wert des Vertriebes.

b) Europace
Das interessanteste Asset von Hypoport ein Europace. Ein Marktplatz für Finanzprodukte, der als Cloudsoftwarelösung bei Vertrieben und Produktgebern platziert wird. Dieser Marktplatz ist in seiner Konzeption einzigartig in Deutschland und wird über Finmas und Genopace aktuell auch im Sparkassen und Genossenschaftsbankensektor platziert. Der Marktplatz ermöglicht einen sehr effizienten Vertrieb bzw. die Abwicklung von Finanzierungsprodukten und scheint ein Marktbedürfnis zu befriedigen. Jedenfalls steigen die Umsätze auf dieser Plattform kontinuierlich an und haben zuletzt 2012 ein Volumen von 28 Mrd. erreicht. Insofern kann man nunmehr feststellen, dass sich diese Geschäftsidee bzw. dieses Geschäftsmodell in Deutschland durchgesetzt hat. Gerade bei neuartigen Geschäftsmodellen besteht regelmäßig die Gefahr, dass diese scheitern. Dies sehe ich bei Europace nicht mehr, da der erreichte Track Record eine beeindruckende Sprache spricht. Sobald sich eine Plattformlösung durchsetzt, proftiert der Inhaber dieser Plattform von zwei positiven Effekten. Dem Marktplatzeffekt und den hohe Grad an Skalierbarkeit( vgl. Ebay). Beide Effekte werden in den nächsten Jahren immer deutlicher hervortreten, da bislang die Investitionen in dem Plattformaufbau im Vordergrund standen, die bis dato schon über 50 Mill. EUR (mehr als die aktuelle Marktkapitalisierung) betragen haben (aufgrund der Höhe der bislang geleisteten Investitionen sehe ich auch das Replacementrisiko durch Wettbewerber als gering an). Die "Erntezeit" bei Europace beginnt also erst langsam.
c) Maklertätigkeit für die Wohnungswirtschaft
In seinem dritten Geschäftsbereich ist Hypoport als Makler in der Wohnungswirtschaft tätig. Nach eigenen Angaben ist man hier Marktführer. Dies kann ich nicht verifizieren, allerdings generiert Hypoport hier seit Jahren kontinuierlich Ebitmargen von 30%, so dass hier offenbar ein Wettbewerbsvorteil gegeben ist.

Zu der zugegeben schwierigen und strittigen Frage der Bewertung des Unternehmens nehme ich im Verlauf der kommenden Tage nochmal gesondert Stellung.  

am Immomarkt gerade überall wo man hinguckt. Dann noch Zinsunsicherheiten...
Habe irgendwie das Gefühl, dass RS seine Wende zu früh ausgerufen hat. Wenn es so ist, wäre das für den Kurs natürlich fatal!  

schon verkorkste GroKo positive Signale für den Immomarkt aussenden, glaubt doch hier niemand ernsthaft!?  

hilft es, den Conference Call zu hören. Ich finde, Herr Slabke berichtet aus einer starken Position. Die Plattforme(en) sind derart gut und nachgefragt, dass sich bei Hypo nur die Frage nach dem „wann“, nicht aber nach dem „ob“ stellt.
Weniger Nachfrage wird genutzt, um personelle Ressourcen in die Projekte zu allokieren, eine stärkere Nachfrage führt dazu, dass Projekte normal weitergeführt werden. Die Nachfrage selbst, bzw. die politischen Rahmenbedingungen, kann das Unternehmen nicht beeinflussen. Das kann ein schwächeres Quartal oder ein schwächeres Jahr nach sich ziehen. Mittel- bis langfristig gibt es - Stand heute - nur eine Richtung.
Rohertrag soll 2025 auf einen Rekordwert steigen, EBIT dann 2026/2027 folgen. Da bin ich doch gerne Teilhaber dieses Unternehmens, auch wenn die Prognosen mit einem Versatz von einem Quartal oder einem Jahr eintreten werden.

Ein Blick auf Mikro-Ebene:
Bei uns auf dem Land entstehen gerade mehrere größere Baugebiete. Trotz erhöhter Zinsen wird gebaut. Die Grundstücke brauchen im Verkauf etwas länger, aber sie werden bebaut. Meine Schwägerin, die nun wahrlich nicht gut im Kalkulieren ist, wird auch bauen. Einfach, weil mit dem zweiten Kind die aktuelle Mietwohnung zu klein wird und der Mietmarkt tot ist (wie von Slabke treffend beschrieben). Ich möchte gar nicht wissen, wie es in den größeren Städten aussieht.
Zudem kommen in den nächsten Jahren vermehrt Bestandswohnungen /-Häuser auf den Markt, da viele Babyboomer sich verkleinern wollen (altersgerecht). Bekomme es bei meinen Eltern und dem Freundeskreis meiner Eltern mit.

Holt doch bitte endlich wieder eure Hängematten raus!  

Sehe ich genauso.  Hängematte ist das Einzige,  was hier hilft. Hatte mit meinem Schein echt ein anderes Szenario vor Augen.  

Wenigstens krieg ich den Verlust in einem Rutsch mit bisherigen Gewinnen verrechnet. Hypoport, wir sehen uns schon bald wieder.....  

Fakten zur Dr. Klein Wowi Digital AG
Ronald Slabke
Ronald Slabke
CEO bei Hypoport SE


13. März 2025
Keine Verkaufsabsicht: Die Hypoport SE als alleinige Gesellschafterin wird die Dr. Klein Wowi Digital AG weder an einen Wettbewerber noch an einen Finanzinvestor oder sonstige Dritte verkaufen.
Ausbau strategischer Partnerschaften: Aufgrund des großen Erfolgs von WOWIPORT werden wir vielmehr der Wohnungswirtschaft in den kommenden Wochen eine strategische Partnerschaft anbieten. Ähnlich wie bei Hypoports anderen Plattformgeschäften, die auf Digitalisierung und Vernetzung kompletter Branchen abzielen, wollen wir auch hier durch gemeinsame Beteiligung den Erfolg fair für alle Partner ausbauen.
Langfristige Investitionen: Wir haben in den vergangenen Jahren einen zweistelligen Millionenbetrag in die Entwicklung des mehrfach prämierten ERP-Systems WOWIPORT investiert und werden weiterhin erheblich investieren. So garantieren wir, dass unsere Kunden ein führendes ERP-System erhalten und bei weiterem Wachstum von einem exzellenten Service profitieren. Dazu werden wir auch weiterhin neue Talente einstellen.
Starke Wurzeln in der Wohnungswirtschaft: Die Wohnungswirtschaft ist seit über 70 Jahren das Fundament unseres Unternehmens. Wir werden daher auch in Zukunft durch unsere Leistungen den hohen Ansprüchen der Branche entsprechen und diese nachhaltig überzeugen.

Hochachtungsvoll, Euer Ronald Slabke  

https://www.iz.de/innovationen/news/...ft-eine-teilhabe-an-2000032736

Aber leider Paywall  

System ist ja auch so ein hidden Asset. Hier konzentriert sich natürlich alles auf Europace, aber man baut halt parallel weitere Assets auf. In dem Feld kann man mit strategischen Partnerschaften und einem mordernen IT System eine Menge langfristig gewinnen.

https://www.aareal-bank.com/en/media-portal/...-to-sell-aareon-to-tpg

"Meine Schwägerin, die nun wahrlich nicht gut im Kalkulieren ist, wird auch bauen. Einfach, weil mit dem zweiten Kind die aktuelle Mietwohnung zu klein wird und der Mietmarkt tot ist (wie von Slabke treffend beschrieben). "

Ich weiß ja nicht, ob das wirklich eine Information ist, die die Risiken am Baufinanzierungsmarkt adäquat beschreibt ;-) Ich glaube nicht, dass der Baufinanzierungsmarkt stark wächst, wenn nur noch diejenigen bauen, die die eigentlich miesen Konditionen (hohe Zinsen bei weiterhin (zu) hohen Kauf-/ Baupreisen) akzeptieren, weil ihnen andere Zwänge (z.B. aus familiären Gründen) größere Schmerzen bereiten. Ich gehe davon aus, dass die meisten sehr wohl kalkulieren und wenn sie nicht unbedingt müssen oder wollen mit einer Baufinanzierung eher warten (müssen).  

Kleine Ergänzung noch: Für eine wirklich Belebung des Immobilienmarktes ist es entweder nötig, dass die Kaufkosten deutlich sinken, also die Verkäufer realisieren, dass die gehofften Preise nicht zu bekommen, weil sich das Zinsumfeld geändert hat bzw. die Baukosten sinken, möglicherweise durch reduzierte Vorschriften / Standards / Nebenkosten usw.. Keine Ahnung ob das kurzfristig wirklich im Bereich des möglichen ist. Alternativ müssten die Bauzinsen sinken, denn das ist die andere Seite der Finanzierung. Wenn man alles zusammenrechnet sind Häuser in den letzten 2-3 Jahren wesentlich teurer geworden ohne dass der Preis wirklich gestiegen ist, alleine weil die Finanzierung so viel teurer geworden ist. Das Ergebnis sieht man gerade und ich glaube nicht, dass in so einem Umfeld der Baufinanzierungsmarkt anzieht.  

darf man aber in Bezug auf Hypoport nicht vergessen, dass Hypoport Marktanteile gewinnt/gewonnen hat,  und somit selbst bei einem stagnierenden Baufimarkt wachsen dürfte  

denke du bist zu sehr auf die Neubaufinanzierung fokusiert. Die Rahmenbedingungen in dem Bereich haben sich in der Tat noch nicht verbessert. Nur liegt der Markt halt sowieso schon 3 Jahre am Boden und hat vor 2022 auch nur 15% des Europace Transaktionsvolumens ausgemacht.
Die Erholung bei den Bestandsfinanzierungen ist strukturell. Viele haben jetzt schon lange abgewartet, und der Druck am Mietmarkt wird jeden Monat größer. Die Markterholung dürfte sich insofern 2025 gegenüber 2024 beschleunigen -sieht man ja auch schon an den Januarzahlen der Bundesbank (fast 20 Mrd). Und aktuell 35 Basispunkte höhere Zinsen ändern an der Situation gar nichts, das ist reine Panikmache. Wegen Zinsveränderungen in der Größenordnung gab es noch nie irgendwelche  Einbrüche.  

wegen 2022 werden Zinsveränderungen für Hypoport sofort negativ gesehen, zudem werden gerade Wachstumsaktien verkauft. Dieser Doppelwumms lastet derzeit auf dem Kurs. Mal schauen, vielleicht gibts ja nochmal Kurse von unter 150 EUR, dann wäre Hypoport selbst unter KGV Gesichtspunkten fast ein Kauf:-)

Was genau meinst du denn mit „die Erholung bei den Bestandsfinanzierungen ist strukturell“? Dass die Leute einfach nur lange genug gewartet haben, wird es ja wohl nicht sein. In meinen Augen ist es relativ egal, ob der Druck am Mietmarkt weiter steigt, wobei ich das in dem Maß auch nicht sehe. Solange man seine Wohnung nicht ständig wechselt ist man vor überbordenden Mieterhöhungen eine ganze Zeit lang geschützt. Das Ergebnis ist eher, dass viele einfach nicht mehr umziehen, wenn sie nicht unbedingt müssen (wie z.B. aus familiären Zwängen). Aber das alleine trägt doch nicht zu einer Belebung des Finanzierungsmarktes bei. Dafür müssten auch die finanzieren wollen, die gerne ein Haus haben möchten, aber es nicht total zwingend jetzt haben müssen. Bei Bestandsimmobilien sehe ich die Situation eigentlich NOCH gravierender als bei Neubauten, weil man bei den ganzen älteren, schlecht sanierten Häusern ja auch direkt neben dem Kaufpreis und den höheren Zinskosten eine energetische Sanierung in den nächsten 10-15 Jahren einplanen muss. Nichtsdestotrotz haben die meisten Besitzer dieser Immobilien aber verbreitet immer noch die Vorstellung einen sehr hohen Preis bekommen zu können. Realistisch betrachtet müsste man eigentlich von den immobilienwerten zu Zeiten der Nullzinsphase die höheren Finanzierungskosten und Sanierungskosten abziehen, um auf einen derzeitigen, vergleichbaren Kaufpreis zu kommen. Dafür kannst du von den derzeitigen Preisen nach meiner Schätzung gut 100-150.000 abziehen um dahin zu kommen. Da der Immobilienmarkt sehr träge ist, wird es wahrscheinlich noch ein paar Jahre brauchen bis sich das einpendelt oder von anderer Seite werden die Kosten gesenkt. Ansonsten sehe ich auch in nächster Zeit eher eine Flaute am Immobilienmarkt. Von den Finanzierern hört man ja öfters so Sätze wie „die Talsohle ist durchschritten“. Ich würde eher sagen: wir sind im Tal und jetzt ist die Frage wie man da wieder rauskommt.  

dabei zu kurz kommt, ist der psychologische Faktor.

Ja, die Finanzierungskosten sind deutlich höher geworden. Ich hab da  ja enge Beziehungen zur Hypothekenfinanzierung einer großen Sparkasse, und die bestätigen diesen Einbruch, der auch nicht besser geworden ist. Das ist ja auc hier im Thread eigentlich auch nichts Neues. Und solange sich Baukosten oder Zins nicht bessern, könnte man nun (wie Grish) vermuten, dass es keine Belebung des Hypoport-Geschäfts gibt.

Aber wir diskutieren in der Runde auch häufig langfristige Betrachtungen, wo es ganz andere, deutlich höhere Finanzierungskosten gab. Ich kann mich noch gut an Zeiten erinnern als meine Verwandtschaft ihr Haus finanziert hat. Da lag der Zins bei 8-9%. Die Baukosten waren geringer als heute, aber da gab es auch Schwankungen, je nach Konjunktur/Rohstofflage. ... Ich will damit nur sagen, die vor 3-5 Jahren so extrem niedrigen Zinsen führen natürlich derzeit noch zum psychologischen Effekt, dass die möglichen Häuslbauer denken, es wäre alles viel zu teuer. Mit der Zeit müssen sie sich aber überlegen, ob das aktuelle Zinsniveau nicht eigentlich sogar noch günstig ist und sie wirklich warten sollten. Irgendwann wird man zu 4% bauen. Es ist ja auch nicht so, dass die Privatvermögen in Deutschland sinken, gerade bei Leuten aus der oberen Mittelschicht, erst recht wenn sie jahrelang mit der Entscheidung gewartet haben. Es wird sich eher mehr Eigenkapital ansammeln, was die Finanzierung günstiger macht.

hatten damals andere Prioritäten und haben sich eine Immobilie gekauft und dafür auf andere Dinge verzichtet. In der Niedrigzinsphase musste man nicht verzichten. Jetzt bleiben sie lieber in ihrer Mietwohnung und verzichten auf die Immobilie.  

Der Bauboom wird irgendwann kommen. Die Frage ist nur wann.

Aber wenn sich durch plitische Unsicherheiten und die von mir im Posting zuvor angesprochenen psychologischen Effekte noch fortsetzen, dann wird der dann irgendwann kommende Bauboom umso heftiger. Ist ja nicht so, dass die Leute ihren Traum aufs eigene Haus aufgeben. Und umso mehr Geld (EK für günstigere Finanzierung) sie ansparen, und umso besser die politischen und makroökonomische Seite wird (irgendwann wird es so ein zeitfenster geben), und umso besser Hypoport sich in der Branche aufgestellt hat, umso heftiger wird dann der Gewinnanstieg bei Hypoport.
Das mag aktuell niemand trösten und eigentlich generell auch fundamental keinen großen Unterschied machen, aber wir kennen ja die Börse und die Anleger. Sobald Hypoport dann plötzlich mal 2-3 Quartale in Folge von stark steigendem Geschäft spricht, rennen sie der Aktie die Türen ein und wollen alle bei der Rallye dabei sein. Das das kommt, ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Die Frage ist nur, ob bis dahin der Kurs weiter sinkt und wie tief.

Die Anekdote mit meiner Schwägerin bezog sich - wie dem Absatz vorangestellt - auf die Mikro-Betrachtung. Dass sich hierdurch keine Rückschlüsse auf den gesamten Baufi-Markt ziehen lassen, ist mir schon klar. Da sind wir dann auch auf einer Makro-Ebene.

Das Beispiel bestätigt lediglich die Aussagen von Herrn Slabke zum Thema Wunsch/Druck von Familien nach Eigentum.

Man darf auch nicht vergessen, dass wir seit dem Zinsanstieg die ein oder andere Tarifrunde gesehen haben, so dass das Einkommen bei vielen Berufstätigen im Vergleich zur Niedrigzinsphase um 15-20% gestiegen ist. Auch wenn mir bewusst ist, dass die sonstigen Lebenshaltungskosten im gleichen Zeitraum gestiegen sind.

Insgesamt merke ich in meinem Umfeld dennoch, dass der Erwerb von Wohneigentum in diesem Zinsumfeld weiterhin zur Debatte steht. Anders als beim krassen Zinsanstieg. Da wollte niemand kaufen oder bauen.

Ein Bauboom resultiert daraus nicht, aber auch kein Einbruch. Wir Katjuscha schon sagte, bei einem Bauboom würde der Kurs vermutlich auch ganz woanders stehen.

Ich wage dennoch zu behaupten, dass wir in 12, 36, und 60 Monaten im Kurs höher stehen, als zum jetzigen Zeitpunkt.  

da sollten auch ein paar Mrd. für die klimagerechte Bauförderung abfallen.

Wenn zudem die Bauvorschriften auf vernünftige Werte geändert werden (z. B. Dämmwerte), wird das Bauen für viele wieder erschwinglich.  

https://www.youtube.com/watch?v=J-_Nu9Dtl00  

Hohe Mieten in Großstädten verschärfen Fachkräftemangel
Restaurants, Geschäfte, Theater, Jobs: Großstädte haben viel zu bieten, wären da nicht die hohen Mieten. Viele wollen den Kampf um Wohnungen nicht mehr mitmachen – mit Folgen für die Wirtschaft.

https://www.spiegel.de/wirtschaft/...0691-38de-457c-bb60-1fca97ee2ac4  

in der ganzen Sache darf man aber eines nicht vergessen:

E(SG)-Vorschriften sind schon Bestandteil in MaRisk (das E)!

Klar kann man jetzt sagen, geht uns nix an,  ist derzeit noch nicht ausgekocht und Omnibus kommt auch noch - jedoch ist es zum Beispiel hier in BW so, dass wir bis 2040 klimaneutral werden wollen und dies gesetzlich festgeschrieben haben!

Die größte Chance und das größte Risiko liegt in puncto E nun mal in der Wohnwirtschaft und das wird im Prinzip über die Finanzierungen gesteuert und dies bedeutet am Ende des Tages auch enorme Zinsaufschläge in der privaten Wohnwirtschaft, denn da hängt der größte "Stau".

Klar sind wir derzeit noch relativ günstig im Zinsniveau und das muss man berücksichtigen, ABER:

der vorrangige Teil im privaten Baufibereich ist nicht das Neugeschäft, sondern das Bestandsgeschäft und es haben sehr viele voll finanziert mit einer geringen Tilgung, die dann in den nächsten Jahren zur Refinanzierung aufschlagen und die neue Belastung irgendwie darstellbar sein muss und vielleicht gleichzeitig eine Neubewertung des Objekts verkraften müssen, in welchem dann ein Abschlag zu verkraften ist, da ein Energieausweis auf Verbrauch nicht mehr relevant sein wird.

Ich bin gespannt wohin die Reise geht, ich bin in Hypoport investiert und denke trotzdem, dass mittelfristig keine einfachen Zeiten auf uns zukommen und vielleicht auch eine klein-große Blase platzen wird, denn wer soll denn die Sanierungsbestände aufkaufen?!  

https://stock3.com/news/...-fuer-wohnungen-steigen-im-januar-16217271  

Deutschlands Sparkassen verzeichnen 2024 eine Gewinnsteigerung und bieten sich als Finanzierer für einen Wirtschaftsaufschwung an, wobei sie 143 Milliarden Euro an neuen Krediten zusagen. Der Präsident des DSGV, Ulrich Reuter, sieht eine Aufwärtstendenz im Wohnungsbau, erwartet jedoch keine Insolvenzwelle, wenn politische Entlastungen erfolgen  

Hehe, wenn ich keine Zinsen auf Einlagen Zahlen würde und bei der Baufi 3,5%+ verlangen kann, würde ich mich auch als Finanzierer "anbieten". Die kommen aus dem Grinsen gar nicht mehr raus bei der ganzen Kohle, die die durch schlichte Nichtweitergabe der Zinsen gemacht haben! Aber in ein paar Jahren heulen sie dann bei niedrigerem Zinsniveau wieder alle rum, dass nur noch die alten Leute, die mit einem Wechsel überfordert sind, als Kunde übrig bleiben, die aber nach und nach wegsterben!  

Dr. Titel in Fristentransformation.. aber leider nicht ganz korrekt wiedergegeben..