hervorragende Einstiegsgelegenheit?
Ich wohne neben einem Shoppingcenter, das die erste Primark-Filiale Deutschlands hatte. Aber davor stand es lange Zeit komplett leer, weil die Konzeption als Entertaimentcenter gefloppt ist. Ca. 450 Millionen Euro wurden an privaten Geldern investiert. Verkauft wurde das Center dann für ca. 50 Millionen Euro an einen Projektentwickler. Der hat daraus ein Shoppingcenter gemacht und später für ca. 250 Millionen Euro wieder verkauft. Man erkennt, das Preise enorm schwanken können, weil es auch hier um den Ertragswert und nicht den Substanzwert geht.
Derzeit kann keiner ein Ende der Krise absehen. Es kann sein, das im Mai kleinere Geschäfte mit strikter Einlasskontrolle (in Fußgängerzonen) wieder öffnen dürfen. Aber (geschlossene) Shoppingcenter ausdrücklich nicht oder nur dann, wenn auch sie an allen Zugängen Eintrittsbeschränkungen machen, so das sich Kunden in den Passagen eher verlieren.
Wenn in einem Shoppingcenter Leerstand herrscht, dann fehlen nicht nur die Mieteinnahmen auf der Leerfläche. Mietverträge sehen m.W. vor, das das Centermanagement Lauffrequenzen erzeugen muss. Weniger Geschäfte heisst dann weniger Kunden heist dann weniger Lauffrequenz auch für die übrigen Geschäfte und das heisst dann, das auch die noch vorhandenen Geschäfte weniger Miete zahlen.
Deshalb wird ein Centermanagement neue Mieter auch ohne Mietzahlung akzeptieren, damit die Frequenz im Shoppingcenter hochbleibt und die anderen Mieter nicht ihre Miete reduzieren.
Selbst wenn ein Shoppingcenter wieder offen hat, kann es sein, das bei den Kunden trotzdem die Angst im Kopf ist und sie nicht in ein Shoppngcenter gehen wollen, in dem sich die Menschen drängen. Das heisst dann, das auch die noch vorhandenen Mieter drastisch weniger Miete zahlen werden.
Diese Zusammenhänge muss man kennen. Diese Krise kann viele Jahre dauern und den Ertragswert bzw. den Wert von Shoppingcentern nachhaltig nach unten ziehen. Und damit auch die Kreditbelastung, die auf so einer Immobilie liegen darf. |
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