Mal ein paar Key-Facts zu Vonovia, die angesichts der der aktuellen Kursentwicklung leicht unter die Räder kommen und ausgeblendet werden:
Zollrisiken bei Vonovia:
Keine vorhanden.
Geopolitische Risiken wie Entkopplung von China, Handelskrieg, etc.:
Keine vorhanden.
Konjunkturabhängigkeit des Kerngeschäfts:
Hochgradig konjunkturunabhängiges Kerngeschäft.
Ganz wichtiges Thema: Zinsrisiko
Vonovia gibt eine durchschnittliche Verzinsung seiner Verbindlichkeiten in Höhe von 1,91 Prozent p.a. an. Pro Jahr werden grob 4 mrd Euro Schulden refinanziert. Geht man durchschnittlich und vereinfacht davon aus, dass der neue Zins nach der Refinanzierung (wir haben noch immer einen LTV von rund 45 Prozent bzw. 100 Euro Immobilien sind mit 55 Euro EK unterlegt und nur 45 Euro Kredit !) stolze 4 Prozent p.a. betragen soll, so steigen die Finanzierungskosten bei jährlichem Rollieren von 4 mrd Euro jedes Jahr um grob 84 mio Euro an. Allerdings betragen die Mieteinnahmen rund 5 mrd Euro jährlich und Vonovia realisiert ein jährliches organisches Mietwachstum in Höhe von rund 4 Prozent. Dies entspricht jährlichen Ertragssteigerungen von grob 200 mio Euro. Wobei Vonovia die Mieten nur sehr moderat erhöht und die Mietspiegel der jeweiligen Kommunen und gar der Marktpreis deutlich oberhalb der Vonovia mieten. Man zeige mir die Bruchbude in Freiburg, Frankfurt, München, Berlin oder meinetwegen Leipzig, die ich für 8,25 Euro pro qm mieten kann auf dem freien Markt.
Mit anderen Worten, jährlich potenziell im worst case anfallenden zusätzlichen Zinskosten in Höhe von 84 mio Euro stehen also Mietsteigerungen in Höhe von 200 mio gegenüber.
Das Zinsrisiko kann also ad acta gelegt werden.
Operativer Cashflow:
Vonovia realisiert seit Jahren einen positiven Cashflow aus dem operativen Geschäft in Höhe von rund 1,8 bis 2,2 mrd Euro. Dieser wurde 2023, 2024 und vermutlich auch 2025 im wesentlichen zur Tilgung von Verbindlichkeiten verwendet. Vonovia kann jährlich aus dem Cashflow also auch ohne Desinvestitionen Schulden in Höhe von 1 - 1,5 mrd Euro tilgen und eine Dividende ausbezahlen. Allerdings wird die Schuldentilgung meiner Prognose nach nun etwas in der Hintergrund rücken. Aktuell ist es doch so: Auf seine Schulden bezahlt Vonovia selbst nach einem Rollieren maximal 4 Prozent p.a. Die Bestandsschulden liegen noch bei rund 1,9 Prozent p.a. Nicht ausgeschlossen ist, dass in den nächsten Jahren das Zinsniveau weiter sinkt. Antizipieren möchte ich das aus Sicherheitsgründen aktuell nicht. Dennoch beträgt die Mietrendite Vonovias auf den Buchert des Bestandes rund 6,1 Prozent p.a. (5mrd/82mr x 100 = 6,1 Prozent). Insofern wird die weitere Modernisierung bzw. ein weiterer Aufbau des Bestandes nach der Lehre des Leverage-Effektes (Schulden sind so lange vorteilhaft, so lange ich durch sie eine höhere Rendite erzielen kann als ich für den Zins auf die Schulden aufwenden muss) Vorteilhaft im Vergleich mit einer puren Tilgung.
Meine Prognose ist, dass Vonovia beides tun wird. Tilgen + Investieren. Allerdings wird es wohl keine großen Desinvestitionen mehr geben.
Politische Risiken wie Enteignungen:
Träumereien der Stadtverbände der Grünen und Linken in Berlin. Wird sich noch nicht einmal in Berlin umsetzen lassen. Nicht mal, wenn beide Parteien dort regieren würden. Und sollte doch ein solcher Versuch am sankt Nimmerleinstag unternommen werden, würde die Bundespolitik ganz schnell dazwischen grätschen bzw. das Bundesverfassungsgericht einen Riegel vorschieben.
Soweit ich informiert bin, läuft sich dieses schon allmählich warm die Mietpreisbremse dann allmählich für Verfassungswidrig zu erklären, da sie schon zu lange andauert. Eine nochmalige Verlängerung wird es Verfassungsrechtlich nicht geben können bzw. keinen Bestand haben.
Insofern, blendet man die Kursentwicklung mal für einen kurzen Moment aus, ist eigentlich alles im grünen Bereich und die Zeichen stehen auf Wachstum.
Einziges wirkliches Risiko: Bei jedem Wechsel eines CEOs kommt es zu Abschreibungen. Der neue schreibt im Zweifel deutlich über Gebühr ab, damit er diese Abschreibungen noch dem Vorgänger in die Schuhe schieben und im Quartal darauf selbst gleich mal glänzen kann. Das könnte hier geschehen. Wobei ich den bisherigen CEO Buch als sehr bodenständig und zuverlässig einschätze.
Im Übrigen: Selbst als die Börse den Untergang Vonovias und einen Kursrutsch auf 15 Euro durchgespielt hatte in den Jahren 2022 bis 2024, war Vonovia, mal den operativen Cashflow betrachtet (jährlich zwischen 1,4 und 1,8 mrd Euro) meilenweit, wirklich meilenweit von einer existenzbedrohenden Notlage entfernt. Buch hat hier sehr klug und umsichtig gehandelt und sogar als Immos als unverkäuflich galten, ganz ordentliche Deals abgeschlossen.
Mein Bauch sagt mir, dass man sein Geld derzeit fast gar nicht besser und ruhiger anlegen kann als in Vonovia. Die 12 Prozent Kurssturz auf Monatssicht darf man als irrationalen Rabatt der Leerverkäufer auch gerne mitnehmen.
Ich denke, dass wir in gar nicht so ferner Zeit (vielleicht 2025 noch oder auch 2026) Kurse bei Vonovia sehen könnten, bei denen man dann wehmütig daran denken wird, dass es sie mal für 27, 28 oder 29 Euro herum gab...
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