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InCitys Enthüllung - Raus aus der "Black Box"
InCity soll zu einer Art Bindeglied zwischen Kapital und Projektentwicklern werdenDas Immobilienunternehmen, von Anlegern lange als „Black Box“ geschmäht, stellt sich neu auf und verspricht von nun an Transparenz.
Der Mann hat was vor. „Die derzeitigen Marktverhältnisse“, sagt Heiko C. Frantzen, „stellen für uns den optimalen Zeitpunkt dar, um unser Geschäftsmodell als Beteiligungskapitalgeber und Projektcontroller im Rahmen von hochwertigen Immobilienprojektentwicklungen zu positionieren.“ Seit August ist er Finanzchef des Immobilienunternehmens InCity, und er versprüht Elan. Im Oktober tritt neben Frantzen, der von der GAFGFAH kam, noch der neue Vorstandssprecher Jürgen Oppelt an. Noch ist Frantzen allein auf Tour und stellt die neue InCity vor. Sie soll mehr sein als ein kleiner, aber feiner Entwickler und Vermarkter von Luxusbauten in Innenstadtlagen. Vor allem aber soll sie nicht mehr das sein, was Investoren oft an dem Kölner Unternehmen kritisiert haben und letztlich den Kurs des eigentlich viel versprechenden Wertes in den Keller getrieben hat – unkommunikativ und undurchsichtig.
„Wir werden uns nicht nur um größtmögliche Transparenz bemühen, sondern unsere Kapitalmarktaktivitäten kontinuierlich ausbauen“, verspricht Frantzen. Dazu gehört die klare Kommunikation sowohl guter als auch schlechter Nachrichten, beteuert er. So ist denn auch die Veröffentlichung der Halbjahreszahlen am Donnerstag so etwas wie ein Schlussstrich. Die Umsatzerlöse stiegen zum 30. Juni von 26,1 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 40 Millionen, die Gesamtleistung reduzierte sich von 17 auf 12,1 Millionen. Gründe für den Rückgang sind der Verkauf des Renommierobjekts Breite Straße 100 in Köln, abgearbeitete Aufträge und ein geringeres Neuprojektvolumen. Unterm Strich steht ein Bilanzverlust von 2,4 Millionen Euro (nach 6,2 Millionen im Vorjahr). Die Aktie ging erst mal auf Talfahrt.
Jetzt geht es für InCity letztlich darum, sich gut mit den Playern am Kapitalmarkt zu stellen, denn das Unternehmen will dort noch eine Menge Geld einsammeln. Dabei ist eine erste Kapitalerhöhung erst wenige Wochen her, bei der fünf Millionen Euro in den Topf wanderten. Es wird nicht die letzte sein. „Auf der Hauptversammlung wurde mit großer Mehrheit ein genehmigtes Kapital in Höhe von 50 Prozent des Grundkapitals beschlossen. Eine Entscheidung, wann und in welcher Form dieses genehmigte Kapital in Anspruch genommen wird, ist noch nicht gefallen“, so Frantzen. Die nächste Kapitalerhöhung, so glauben Insider, dürfte aber noch im Herbst kommen.
Das liegt am erweiterten Geschäftsfeld des Konzerns, das laut Frantzen „eine neue Klasse des Real-Estate-Investments“ darstellen soll. InCity wird zu einer Art Bindeglied zwischen Kapital und Projektentwicklern, zum „Beteiligungskapitalgeber mit angeschlossenem Projekt- beziehungsweise Qualitätscontrolling“, wie es der Finanzvorstand nennt.
Den Projektentwicklern steht das Unternehmen zum Einen mit seinem fachlichen Know-how aus 250 abgewickelten Bauvorhaben der Spitzenklasse zur Verfügung, im Wesentlichen aber mit Geld, das den Eigenkapitalstock für ein Projekt bilden soll. Hintergrund ist die deutlich restriktiver gewordene Kreditvergabe der Banken.
Wird ein Projektentwickler nun Partner von InCity, bekommt er von dort das Eigenkapital, schont somit sein eigenes Geld und erhält ein besseres Entrée bei den Banken. InCity beansprucht dafür einen Teil des Verkaufserlöses. Das Geld wollen sich die Kölner wiederum durch regelmäßige Kapitalmaßnahmen besorgen. Ein Pilotprojekt, das nach dem neuen Schema läuft, gibt es bereits – acht Luxuswohnungen in Frankfurt gegenüber der Alten Oper. Acht bis zehn Projekte mit einem durchschnittlichen Volumen von 15 Millionen Euro strebt InCity für 2011 an. Danach soll es stetig nach oben gehen.
Bei Investoren, so Frantzen, stoße die Erweiterung des Geschäftsmodells auf positive Resonanz. Wesentlich sei dabei, dass der Ertragszyklus eines klassischen Projektentwicklungsgeschäftes in Kombination mit der neuen Konzernstruktur zu verstehen sei. Während auf AG-Basis bereits von Beginn an Erträge ausgewiesen werden, werden in der Konzernbilanz aufgrund von Konsolidierungseffekten erst Erträge mit dem Abverkauf des jeweiligen Einzelprojektes bilanziert. Dies werde im Schnitt einen Zeitrahmen von 24 Monate in Anspruch nehmen. Für 2011 ist ein Projektentwicklungsvolumens im hohen zweistelligen Millionenbereich geplant, die Wachstumspläne in den Folgejahren sind ambitioniert. Daher kann sich Frantzen vorstellen, dass der Aufbau des Neugeschäfts klar Vorrang vor kurzfristigen Dividendenausschüttungen hat. Was mit den Bestandsimmobilien im InCity-Portfolio geschieht, werde derzeit geprüft. Eine Entscheidung, so der Finanzvorstand, werde zeitnah fallen.
InCity soll laut Frantzen ein Unternehmen werden, das „ mittel- bis langfristig orientierten Anlegern“ sowohl Sicherheit als auch Ertragskraft biete. Dass es tatsächlich um Langfristigkeit geht, dafür spricht der Einstieg der Dyva Holding, die sich knapp 30 Prozent der Aktien gesichert hat. „Die Neuausrichtung des Konzerns wird von ihr mitgetragen“, bekräftigt Finanzchef Frantzen. Hinter der Dyva steht der rheinische Immobilienkaufmann Jörg Lemberg, der als hochgradig seriös und erfahren gilt. Anleger können davon ausgehen, dass er bei der Neuausrichtung des Konzerns ein gewichtiges Wort mitgeredet hat. Es wird spekuliert, dass Lemberg einen Teil seines eigenen Geschäfts in InCity einbringt. Einen Schaden wäre das wohl nicht.
So ist denn auch der neue Aufsichtsrat mit Personen von Lembergs Vertrauen besetzt. Da treffen sich etwa Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein, ehemals Aufsichtsratschef der Concordia-Versicherung und Bundestagsabgeordneter, Hanns-Eberhard Schleyer, bis 2009 Generalsekretär des Zentralverbandes des Deutschen Handwerks oder Franz-Georg Rips, Präsident des Mieterbundes und Bürgermeister von Lembergs Heimat Erftstadt. Die Besetzung könnte auch einem MDAX-Konzern genügen – und die Herrschaften haben einen Ruf zu verlieren. Mit einem unkommunikativen, undurchsichtigen Unternehmen jedenfalls.
Offenbar hat man wirklich Großes vor bei InCity. (pil)
http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...er-34-Black-Box-34-899336 |
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