Ausverkauf der deutschen Immobilien
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1. Ausverkauf der deutschen Immobilien quantas 09.06.05 09:03
Ausländische Finanzinvestoren kaufen riesige Immobilienbestände
Tausende von Wohnungen stehen in Deutschland zum Verkauf. Kürzlich wurde die grösste Einzeltransaktion mit 150 000 Wohnungen abgewickelt. Die deutsche Tochter des britischen Finanzinvestors Terra Firma erwarb dieses Portefeuille vom Energiekonzern E.On für 7 Mrd. Euro. E.On erwartet aus dem Verkauf einen Gewinn von 2,4 Mrd. Euro. Dass sich angelsächsische Investoren wie Blackstone, Cerberus, Fortress, Goldman Sachs oder Terra Firma im stagnierenden deutschen Immobilienmarkt engagieren, mag auf den ersten Blick überraschen. Allerdings scheinen die Risiken in Deutschland besser kalkulierbar als etwa in den überhitzten Liegenschaftsmärkten Englands, der Niederlande oder Spaniens. Laut Tobias Just, Spezialist für den Immobilienmarkt bei der Deutschen Bank, generieren allein die Mieten stabile Cashflows, die das eingesetzte Kapital mit 4% bis 5% verzinsen. Dazu kommt, dass Beteiligungsgesellschaften gegenwärtig zu sehr günstigen Konditionen Fremdkapital beschaffen können.
Mit der Hebelwirkung zu hohen Renditen
Neben E.On stossen auch Industriefirmen wie RWE oder ThyssenKrupp ihre Immobilienbestände ab. Sie setzen damit Kapital frei, das fortan im Kerngeschäft eingesetzt oder an die Aktionäre ausgeschüttet werden kann. Daneben kommt das Interesse der Investoren aber auch vielen Kommunen und Trägern der öffentlichen Hand sehr gelegen. Sie können sich von ihren Portfolios trennen und damit ihre Finanzlage verbessern. In der grössten Transaktion des vergangenen Jahres hat die amerikanische Beteiligungsgesellschaft Fortress 3,5 Mrd. Euro für 82 000 Immobilien der Versicherungsanstalt für Angestellte ausgelegt. Insgesamt besitzt die öffentliche Hand gemäss der Deutschen Bank noch 3 Mio. Wohnungen. Die Initiative Finanzplatz Deutschland rechnet damit, dass in den nächsten fünf Jahren rund 1 Mio. Wohneinheiten auf den Markt kommen. Fortress hat denn auch bereits weitere 2 Mrd. $ für den Kauf von Liegenschaften bei institutionellen Anlegern eingesammelt.
In der Regel engagieren sich die Beteiligungsgesellschaften fünf bis sieben Jahre, bevor sie das restrukturierte Portfolio weiterverkaufen oder an die Börse bringen. Kurzfristig orientierte Fonds teilen das Immobilienpaket oft auf und verkaufen kleinere Blöcke an Firmen weiter, welche die Wohnungen sanieren. Langwieriger gestaltet sich der Verkauf der Wohnungen an die Mieter. Damit geht der Investor zudem das Risiko ein, dass ein Haus mit einem Mischmasch aus Eigentümern und Mietern entsteht, das nur schwer verkäuflich ist. Dieses Phänomen ist in der Branche auch als «Schweizer-Käse-Problem» bekannt.
Um zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erreichen, operieren Beteiligungsgesellschaften mit einem hohen Fremdkapitalanteil. Im Fall von Terra Firma soll der Kauf zu 90% durch Kredite finanziert worden sein, die überwiegend von der amerikanischen Citigroup zur Verfügung gestellt wurden. Die beigestellte Grafik illustriert, wie die «Leverage» (Hebelwirkung) funktioniert. Solange die Gesamtrendite die Fremdkapitalzinsen übersteigt, erzielt die Private-Equity-Firma eine umso höhere Eigenkapitalrendite, je mehr sie den Kauf über «günstige» Kredite finanziert. In der Abbildung wird eine Gesamtrendite von 6,5% und ein Fremdkapitalzins von 4,5% unterstellt. Setzen sich die eingesetzten Mittel je hälftig aus Fremd- und Eigenkapital zusammen, beträgt die Eigenkapitalrendite 8,5%. Bei einem Fremdkapitalanteil von 90% klettert sie auf 24,5%.
Als eher schwierig dürfte sich in Deutschland für die Beteiligungsunternehmen der Ausstieg aus ihrem Investment über die Börse erweisen. Zwar wird die Einführung sogenannter REIT (Real Estate Investment Trust) auf politischer Ebene diskutiert. Dabei handelt es sich um börsennotierte Immobilienfirmen, die 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten müssen. Zudem sind REIT von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Allerdings ist der REIT-Status, so er überhaupt eingeführt wird, für ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften gänzlich unattraktiv. Diese Gesellschaften hatten als Kompensation für den Wegfall der Gemeinnützigkeit 1991 ihre Buchwerte nach oben schreiben können. Dies ermöglicht es ihnen seither, höhere Abschreibungen vorzunehmen, was die ausgewiesenen Gewinne senkt und folglich die Steuerlast mindert. Sobald die Gewinne aber an die Aktionäre ausgeschüttet werden, wie es in REIT vorgeschrieben ist, würden bei den ehemals gemeinnützigen Immobilienfirmen enorme Steuernachzahlungen fällig.
Keine ewig rekordtiefen Zinsen
Es ist anzunehmen, dass die Beteiligungsgesellschaften um diese Problematik wussten, als sie Wohnungen der öffentlichen Hand erwarben, und dies auch in den Kaufpreis eingeflossen ist. Sollte sich der Vorschlag aus der Wohnungswirtschaft durchsetzen, dass die früher gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften ihren Buchwert ohne Konsequenzen auf eine realistische Grösse zurückschreiben können, stünde der späteren Umwandlung in REIT nichts mehr entgegen. Eine solche Regelung würde wohl nicht nur Blackstone, Fortress und Co. freuen. Von der leichteren «Exit-Möglichkeit» für Investoren profitierten auch öffentliche Träger, könnten sie dadurch doch mehr für ihre Bestände lösen. Mit dem Verkauf von Immobilien zuzuwarten, bis der REIT eingeführt wird, ist freilich riskant. Das Zeitfenster mit den gegenwärtig rekordtiefen Zinsen wird nicht ewig offen stehen. Wenn es sich schliesst, dürfte sich das Interesse der Finanzinvestoren am deutschen Immobilienmarkt wieder abkühlen.
NZZ 9.6.2005 Bisherige Bewertungen:
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2. Bieterkampf um Deutsche Wohnen quantas 09.06.05 10:11
dpa-afx
Presse: Bieterkampf um Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen bahnt sich an
Donnerstag 9. Juni 2005, 09:45 Uhr
FRANKFURT (dpa-AFX) - Um die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen AG (DW) bahnt sich nach Presseinformationen ein Bieterkampf zwischen den amerikanischen Investmentfirmen Cerberus und Fortress an. Cerberus verhandele seit längerem mit DW-Chef Andreas Lehner über eine Übernahme, schreibt das "Handelsblatt" unter Berufung auf Finanzkreise. Ein Cerberus-Sprecher wollte dies der Zeitung allerdings nicht bestätigen. Fortress hat DW dem Bericht zufolge ebenfalls im Visier. "Wir schauen uns das an", sagte Mathias Moser Deutschland-Chef von Fortress. Ob und wann der Fonds ein Angebot machen werde, sagte Moser der Zeitung nicht./fn/zb
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3. Die Geier sind im Anflug Kicky 09.06.05 11:38
Eine neue Art von Profianlegern drängt mit Macht auf den deutschen Markt. "Vultures" oder Geier wird diese Spezies von Investoren treffend genannt. Mit besonders rüden Methoden wollen sie Not leidende Firmen zu Spottpreisen übernehmen.
Die Methoden der Fondsmanager suchen selbst an der wenig zimperlichen Wall Street ihresgleichen. Die Investmenthäuser kaufen den Kreditgebern von Pleitekandidaten die Schulden ab und übernehmen als größter Gläubiger die Kontrolle im Unternehmen. Dann verkaufen sie die Firmen weiter - oder schlachten sie aus. "Vultures", Geier, wird diese Spezies von Investoren im Finanzjargon genannt. Ein Begriff, der sowohl die Funktion der Branche als auch ihre Vorgehensweise treffend beschreibt.
Mit welch aggressiven Methoden die Fondsmanager sich auf ihre Opfer stürzen, das bekommen bald wohl auch deutsche Firmen zu spüren. Denn die Geier sind im Anflug.
Diskret, aber zielstrebig bereiten Cerberus und andere US-Investoren ihren Einstieg in den deutschen Markt vor. Die krisengeschüttelte deutsche Wirtschaft mit immer neuen Insolvenzrekorden und zahlreichen Banken mit marodem Kreditportfolio zieht die Fonds magisch an.
www.manager-magazin.de/magazin/ artikel/0,2828,257394,00.html
Deutschland ist ein verunsichertes Land, dessen Unternehmen und Immobilien relativ billig zu haben sind. Die Banken können nicht helfen, sondern sind Teil des Problems. Sie haben jahrzehntelang zu billig Kredite ausgegeben und tragen nun an der Last hoher Abschreibungen. Sie wollen ihre Risiken möglichst schnell loswerden. Nichts zieht Beteiligungsgesellschaften mehr an als eine richtige Krise. Als in den achtziger Jahren viele US-Banken wackelten, gab es die ersten Fonds, die mit hohem Discount Unternehmen kauften und dann zerschlugen. Berühmt wurde damals KKR, die für knapp 31 Milliarden Dollar den Tabak- und Lebensmittelkonzern RJR Nabisco übernehmen und dann aufteilen wollte.
In den folgenden Jahren tummelten sich die Fonds in Japan. Dort standen die einstmals größten Banken der Welt am Abgrund, die Geschäftsaussichten für risikobereite Investoren waren glänzend.
Jetzt ist Deutschland dran. ...
Die Ausländer reißen sich selbst um scheinbar so langweilige Unternehmen wie Wohnungsbaugesellschaften und zahlen Preise, die deutschen Fonds phantastisch erscheinen. Doch die Aufkäufer halten deutsche Immobilien für unterbewertet. Sie sind fest davon überzeugt, dass sie die Wohnungen schnell an die Mieter weiterveräußern und dabei Jahresrenditen von mehr als 20 Prozent erzielen.
Das mit Abstand größte Geschäft in diesem Jahr war denn auch die Übernahme der Immobiliengruppe Gagfah, einer Tochter der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte. Die amerikanische Gesellschaft Fortress zahlte für die rund 80.000 Wohnungen über 3,5 Milliarden Euro.
Es sind vor allem die deutschen Banken, die derzeit für eine Stimmung wie im Sommerschlussverkauf sorgen. Schätzungsweise 300 Milliarden Euro faule Kredite gibt es hierzulande im Angebot.Lastwagenweise wurden in den vergangenen Monaten die Kreditunterlagen von den Banken zu Lone Star verfrachtet. Tausende Schuldner, von der Handwerksfirma bis zum Maschinenbauer, müssen demnächst mit Besuch rechnen.
Immer häufiger werden so genannte Private-Equity-Firmen in Deutschland fündig. Hier eine Liste großer Abschlüsse im Jahr 2004 (Kaufpreise teils geschätzt):
Celanese (Chemie) Blackstone (USA) 3,1 Mrd
Dynamit Nobel (Chemie) KKR/Rockwood (USA) 2,25 Mrd
Gagfah (Wohnungen) Fortress (USA) 2,1 Mrd
ThyssenKrupp (Wohnungen) Morgan Stanley (USA), Corpus (D) 2,1 Mrd
Grohe (Sanitärtechnik) TPG (USA), CSFB (CH) 1,5 Mrd
WCM (Wohnungen) Blackstone (USA) 1,4 Mrd
Auto-Teile-Unger (Auto) KKR (USA) 1,45 Mrd
Brenntag (Logistik) + Interfer (Stahl) Bain Capital (USA) 1,4 Mrd
Tank & Rast (Gastgewerbe) Terra Firma (GB) 1,03 Mrd
CBR (Textil) Cinven (GB) 1,0 Mrd
Debitel (Mobilfunk) Permira (GB) 640 Mio
Bayer (Blutplasma) Cerberus (USA), Ampersand (USA) 450 Mio
GSW (Wohnungen) Whitehall (USA), Cerberus (USA) 450 Mio
Duales System (Abfall) KKR (USA) 260 Mio
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4. Diese Umstände werden Deutschland langfristig andyy 09.06.05 11:52
nicht gut bekommen.
Ausländische Geschäftemacher im Wohnungsbestand waren noch nie gut.
Diese schlachten den deutschen Staat immer mehr aus.
Die deutschen Banken und Konzerne sollten mehr Kulanz wallten lassen und solche Verkäufe möglichst unterlassen.
In 10 Jahren kaufen sie die Bestände zum doppelten Preis zurück und die ausländischen Geier lachen sich wieder einmal über Deutschland krumm.
So doof kann man gar nicht sein, aber in Deutschland ist das möglich.
Versuch doch mal einer von den Geiern in der Scheiz Wohnungen und Häuser zu kaufen ! Boardmail schreiben
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5. Werden die Wohnungen über den Kauf BeMi 09.06.05 12:04
von selbständigen Wohnungsunternehmen übereignet?
Wieso läuft es erst jetzt so?
Die segensreiche Bundesregierung hat mit der
Körperschaftssteuerreform Unternehmensverkäufe
steuerfrei gestellt.
Unter Kohl waren 40 % des Verkaufspreises als
Steuer fällig.
Unter Schröder/Fischer ist die entsprechende
Steuerbelastung auf Null € gefallen.
Das sind intelligent gesetzte Anreize im
Interesse des deutschen Volkes.
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