Der große Bellheim alias WCM

Stück auf <Xetra - was ein Dreck . Nix los und was soll das ??? im Ask ?? ich ätte die Stücke im Zug nach oben verkauft zu 20.000 Stück Blöcken , da wären mal Euro 50.000 mehr rausgekommen.
Nur Spinner hier  

Ich finde diesen Bericht als eine bodenlose Irreführung und Frechheit. Ein zukünftig zu kaufendes Immoportfeuille mit 472 Mio "Wert" zu 100% de zukünftigen Einkaufshöhe zu bewerten und diese überhaupt noch nicht getätigten Einkäufen als "Wachstum" anzupreisen, ist mehr als kühn. Das Geld muss erst geliehen werden von den zukünftigen - noch nicht vorhandnen Aktionären und zukünftigen Kreditgebern (etwa 50% Fremdkapital, Unternehmensanleihen etwa 5 % bis 7% je nach Risiko, und das ist sehr hoch!). Das alles wird als enormes Wachstum hingestellt. z.B bei einem Immokauf über 92 Mio werden Mieterträge von brutt0 4,8 Mio in Aussicht gestellt. Instandhaltungskosten, Spesen, Verwaltungskosten, Provisonen und Zinsen und auch Dividenden fallen auch an. Was bleiben dann von brutto 5% Miete übrig. WCM will schließlich auch 1 300 Mio an Dividendensteuerfrei auszahlen. Die meisten Immobilien -besonders Gewerbeimmobilien haben einen Wertverlustmit der Zeit und steigen nicht sicher! Bei nicht einmal 100 Mio Eigenkapital kann man bei Immos bestenfalls 2 bis 5% verdienen. Wo bleibt die Aussicht 500Mio steuerlich begünstigte Gewinne und 1,3Mrd. steuerfreie Dividenden einzufahren. Hier schwindet jegliche realistische Chance auf Zeichner der nächsten KE. Die Geschichte von WCM gründet auf enteignete Kreditforderungen und enormen Mrd Verlusten. So wie hier Hoffnung geschürt wird, so schnell wird hier bodenlose Ernüchterung eintreffen.
 

Meines Erachtens machst Du 2 Denkfehler:

1. Die Dividende wird ja nicht in einem Jahr ausgeschüttet.
2. 2-5% Dividende brutto=netto: Es gibt Schlimmeres...

Nur meine Meinung  

3,20 liegen kaum noch Stücke im Ask bis 3,50  

Die Gedanken kann ich gut nachvollziehen. Masse ist nicht gleich Klasse! M. Kissig gibt ja auch zu selbst investiert zu sein und ist deshalb an einer positiven Entwicklung interessiert und wird die Aktie in seinem Blog nicht herunterreden. Irreführung wäre es dann, wenn der Kurs grundlos gepusht würde (zur Erinnerung: Beispiele am Neuen Markt!)
Aber selbst wenn WCM die Immobilen nur zu marktgerechten Preisen kauft, großteils finanziert und marktübliche Erträge erwirtschaftet, ist die Aktie wegen der Verlustvorträge interessant (höhere Erträge nach Steuern als andere Unternehmen, wo Steuer voll zuschlägt), d.h. es ist eine höhere Dividende möglich und diese zählt für den Aktionär zudem als Kapitalrückzahlung.
Gewiss, WCM muss jetzt für die Immobilien mehr bezahlen als die Konkurrenz, die schon vor Jahren ihr Portfolio zusammengestellt hat. Sicherlich verkaufen auch  Anbieter um Gewinne mitzunehmen, nicht um WCM Wachstum zu ermöglichen. Vielleicht bringen sie auch Immobilien wegen der Steuervorteile als Sacheinlage ein (Beispiel Ehlerding-Grundstück in Bremerhaven). WCM zahlt jetzt aber niedrigere Zinsen (allerdings nicht die 2 % und weniger, die bei privaten Buchgrundschulden üblich sind, Karl Ehlerding hat 6% verlangt). Ob der Eigenkapitalanteil steigt, weil die Schulden durch Höherbewertungen des Verkehrswertens des Portfolios prozentual sinken und so auch ein höher Buchwertanteil je Aktie (NAV) entsteht, bleibt kritisch abzuwarten. Ganz gut ist dieses "Spielchen" z. B. Adler RE in der Vergangenheit gelaufen, wie das deren Kurs zeigt.

Wenn Du eine solide berechenbare Anlage im Gewerbeimmobilienbereich suchst wirst du bei Hamborner REIT fündig (4 % Dividendenrendite). Aber: No Risk - no Fun  

...an meinem Stop vorbeigehuscht. ;-)  

http://www.ariva.de/news/...n-mit-Immobilienpreisen-nicht-mit-5384918  

Nun stehen wir bei 3,xx Euro eine ADLER bei 16,xx eine TAG bei 12,xx mit 3,6 Mrd Immos und WCM strebt 1 Mrd an. Nur was andere nicht haben sind die Steuervorteile und die entsprechen ca. 12 EUR.
Schaun wir mal wo wir in einem Jahr stehen, oder vielleicht in 6 Monaten ;-)) und dann diskutieren wir über die Beiträge von Kissig den ich absolut kompetent einschätze!!!
HV in einer Woche ;-))  

Die Steuervorteile entsprechen 12€ Pro Aktie?
Wie sieht es nach der angekündigten KE aus wenn die im Verhältnis 1:1 oder 2:3 erfolgt. Dann ist der Steuervorteil noch 6€ oder nur noch 4,8€.
Wie ist deine Meinung dazu.  

Auf der Homepage von WCM steht ein erster umfangreicher und professioneller Researchbericht von der Investmentbank ODDO SEYDLER.

Preistarget: 3,80 EUR - BUY

In der Summe sehr lesenswert und auskunftsreich - insbesondere in Bezug auf die potentiell weiteren Kapitalerhöhungen.

 

Ich bin schon seit mehr als 30 Jahren am Aktienmarkt investiert und schon viele Betrugsfälle miterlebt und miterlitten. Einiger der letzten Fälle waren Arques Industries (heute heißen diese Leute Aurelicon!), Vivacon (Immo!), Ballmeier&Schulz (nach Aktienerhöhung ohne Bezugsrecht wurden die Kleinaktionäre prktisch enteignet und über den Tisch gezogen, die Nachfolger firmieren heute unter Baader!) etc.
Ich bin niemanden etwas neidig und wünsche jedem den Erfolg. Aber was WCM hier aufbaut, hat nach den bisherigen Infos nichts mit reelen Chancen zu tun.
Nach meinen Infos hat die Firma 33 Mio Aktien zu 1,30 Euro ausgegeben. Daher ist das "Eigenkapital" als echtes Bargeld nur rund 40 Mio Euro. Eine Sacheinlage mit einer besonders "aktionärsfreundlichen Bewertung" wurde von einem Geschäftsführer zu seinem persönlichen Vorteil eingebracht. Dazu kommen Aktienoptionen zu Gunsten des Geschäftsführers, die ebenfalls extrem günstig für die Inhaber ausfallen sollen.  Für 40 Mio Bargeld kann WCM eigentlich kaum etwas Kaufen. Dafür verteilt die die Fa Infos, dass enormes Wachstum durch bereits fixierte Vorverkaufsverträge über bis 400 Mio Euro vereinbart worden sind. Nur Geld ist überhaupt nichts in der Kassa. Daher muss eine großzügige Kapitalerhöung eingefordert werden, die das Grundkapital von 33 um bis zu 125 Mio Aktien zu willkürlich hoch festgelegten Kursen - erhöhen. Die Erstaktionäre (Firmeninhaber, GF etc.) machen dadurch einen sicheren Schnitt.
Weil die angestrebte Kapitalerhöhnung nach den Wünschen der Erstaktionäre nicht hoch genug ausfallen kann (sonst Vertrauensverlust schon am Beginn der Geschäftstätigkeit) - aber doch wenigstens 100 Mio einkassieren will, muss das Grundkapital weigstens verdoppelt werden. Da man mit 100 Mio nicht Immobilien für 400 Mio kaufen kann, muss auch Fremdkapital aufgenommen werden. Keine Bank leiht der mehrmals in Konkurs gegangenen Firma Geld. Daher müssen Unternehmensanleihen mit 5 bis 8% - je nach Risiko - aufgelegt und auch verkauft werden.
Wenn im besten Fall alles Gut geht, kann der Verlustvortrag erst gegengerechnet werden, wenn Gewinne erzielt werden. Bei einer Dividentenrenite von etwa 1% bracht die Firma also mehr als 100 Jahre um die Verlustvorträge von 1,3 Mrd. für Dividenden steuerfrei auszahlen zu dürfen. Das funktioniert aber nur dann, wenn die hohen Fremdkapitalzinsen, Spesen, Kosten, Optionen, Gehälter etc. bedient werden. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit können diese Dividendenverlustvorträge niemals realisiert werden. Mit den angepeiten und gewünschten Firmengewinnen von über 500 Mio Euro werden ebenfalls unrealisierbare Wünsche in die Welt gesetzt, die wahrscheinlich niemals und wenn - nur in marginalen Bruchteilen - erreicht werden können. Dieses Investment erinnert mich mit einer an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich an ein Pyramidenspiel. Alle Erstaktionäre mit 1,30 Euro Einstandspreise dürfen hier in eigener Sache Luftschlösser bauen und werben. Ich rate jeden rechtzeitig da sinkende Schiff zu verlassen. Die Chancengleichheit mit den Erstaktionären ist hier in eklatanter Weise nicht gegeben. Selten sind die Aussichten auf Misserfolg so sicher wie hier mit diesen veröffentlichten Infos seitens der WCM-Inhaber.  

@03kurt06:

Dein Text ist zum Bashen gut geeignet, allerdings stecken halt die Fehler im Detail.
Ich habe auch schon die Optionspläne zu den genannten Kursen kritisiert, aber das ist noch kein Grund für ein Luftschloss.
Das gleiche gilt für die eingebrachten immos über die Sacheinlage.
Drittens: Du schreibst

"Keine Bank leiht der mehrmals in Konkurs gegangenen Firma Geld. Daher müssen Unternehmensanleihen mit 5 bis 8% - je nach Risiko - aufgelegt und auch verkauft werden."

Hier bestehen drei Fehler:
1. "Mehrmals" Konkurs gegangen? - Nö. Einmal.
2. Was hat die Konkurs gegangene Firma noch mit der alten zu tun?
3. Die Deutsche Pfandbriefbank hat bereits 45 Mio Kredite zur Verfügung gestellt.

Nur meine Meinung.
 

Ich empfehle 03kurt06 den Artikel mal gut durchzulesen, dann dürften alle Fragen beantwortet sein.

 

Kurz vor der Hauptversammlung am 10. Juni 2015 hat die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-AG erste Details zu der anstehenden Kapitalerhöhung verraten. Demnach soll die Maßnahme ein Volumen von bis zu 150 Mio. Euro haben. Als Startzeitpunkt nennt die Gesellschaft Ende Juni 2015. Altaktionäre erhalten ein Bezugsrecht. Begleitet wird die Maßnahme diesmal von der Berenberg Bank – die jüngste Kapitalerhöhung von Ende 2014 wurde noch in Kooperation mit der Baader Bank durchgeführt. Soweit die Ausgangslage, aber wie sind die Daten einzuordnen? Zunächst einmal übersteigt der geplante Umfang die Erwartungen von boersengefluester.de vergleichsweise deutlich. Das hängt aber wesentlich damit zusammen, dass WCM – parallel zu den Infos über die Kapitalerhöhung – auch noch über „im finalen Stadium” befindliche Kaufvertragsverhandlungen zum Erwerb einer Büroimmobilie in Frankfurt am Main berichtete. Der Kaufpreis für das Objekt soll sich auf immerhin rund 92 Mio. Euro belaufen. Sollte der Deal zustande kommen, würde sich der Marktwert des avisierten WCM-Portfolios auf rund 438 Mio. Euro erhöhen. Für ein gerade erst revitalisiertes Unternehmen legt WCM also ein beachtliches Tempo vor. Mittelfristig ist sogar eine Größenordnung von mehr als 1 Mrd. Euro für den Immobilienbestand geplant.
Gegenwärtig befinden sich knapp 33,8 Millionen WCM-Aktien im Umlauf. Der noch vorhandene Ermächtigungsrahmen für die Ausgabe junger Papiere beträgt stattliche 124,6 Millionen Stück. Hier kann das Unternehmen also aus dem Vollen schöpfen. Gegenwärtig kostet die WCM-Aktie 3,30 Euro. Bei einem unterstellten Abschlag von 15 Prozent auf den aktuellen Kurs könnte das auf einen Bezugspreis zwischen 2,70 und 2,90 Euro hinauslaufen. Entscheidend dafür ist, wie sich die Notiz in den kommenden Tagen entwickeln wird. Um bei diesem Niveau auf ein Volumen von 150 Mio. Euro zu kommen, wäre allerdings ein Bezugsverhältnis von mindestens 2:3 nötig. Das heißt: Zwei alte Aktien berechtigen dann zum Bezug von drei jungen Anteilscheinen. Bislang war boersengefluester.de davon ausgegangen, dass eine 1:1-Erhöhung ein realistisches Szenario sei. Die für die Bewertung von Immobilienaktien wichtige Kennzahl Loan To Value (LTV) – also das Verhältnis von Kreditfinanzierung zum Verkehrswert der Immobilien – will WCM nach der Kapitalerhöhung auf 55 bis 60 Prozent drücken. Perspektivisch will Vorstandschef Stavros Efremidis hier eine Relation von rund 50 Prozent erreichen. Zum Vergleich: Der Gewerbeimmobilienspezialist VIB Vermögen kommt derzeit auf ein LTV von knapp 54 Prozent. Die mit eher hohem Fremdkapitaleinsatz arbeitende SDAX-Gesellschaft DIC Asset hat zurzeit noch ein LTV von knapp 66 Prozent, will den Verschuldungsgrad aber auf weniger als 60 Prozent drücken. Vergleichsweise niedrig ist der Anteil der Darlehensfinanzierung dagegen bei Hamborner REIT. Hier erreicht die Kennzahl LTV gerade einmal 43 Prozent.

Summa summarum bewegt sich WCM mit der angekündigten Finanzierungsstruktur also etwa im Mittelfeld der Gewerbeimmobilien-Aktien. Das ist ein gutes Signal. Wir bleiben bei unserer positiven Einschätzung für die WCM-Aktie, auch wenn die Volatilität des Kurses in den kommenden Wochen beachtlich bleiben dürfte. Hier entsteht jedoch eine bemerkenswerte Immobiliengesellschaft mit vielen Facetten, die es so wohl kein zweites Mal in Deutschland geben wird. Risikobereite Investoren greifen weiter zu.

http://boersengefluester.de/wcm-das-150-millionen-euro-ding/  

Vom Umfang her kleinere Maßnahmen wären mir lieber - dann wären sie genötigt immer wieder 'Kurspflege' zu betreiben. Das ist nun ein ordentlicher Batzen, der eingetrieben werden soll und einige verantwortliche Personen sichern sich ziemlich viele Anteile für den, grob gesagt, 'halben Preis'.

 

aber bis Ende Juni ist noch viel Zeit, mal schauen was da noch so alles kommt ;-))
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Das heißt: Zwei alte Aktien berechtigen dann zum Bezug von drei jungen Anteilscheinen. Bislang war boersengefluester.de davon ausgegangen, dass eine 1:1-Erhöhung ein realistisches Szenario sei.

Die für die Bewertung von Immobilienaktien wichtige Kennzahl Loan To Value (LTV) – also das Verhältnis von Kreditfinanzierung zum Verkehrswert der Immobilien – will WCM nach der Kapitalerhöhung auf 55 bis 60 Prozent drücken.

Perspektivisch will Vorstandschef Stavros Efremidis hier eine Relation von rund 50 Prozent erreichen.

Zum Vergleich: Der Gewerbeimmobilienspezialist VIB Vermögen kommt derzeit auf ein LTV von knapp 54 Prozent. Die mit eher hohem Fremdkapitaleinsatz arbeitende SDAX-Gesellschaft DIC Asset hat zurzeit noch ein LTV von knapp 66 Prozent, will den Verschuldungsgrad aber auf weniger als 60 Prozent drücken. Vergleichsweise niedrig ist der Anteil der Darlehensfinanzierung dagegen bei Hamborner REIT. Hier erreicht die Kennzahl LTV gerade einmal 43 Prozent.

Summa summarum bewegt sich WCM mit der angekündigten Finanzierungsstruktur also etwa im Mittelfeld der Gewerbeimmobilien-Aktien. Das ist ein gutes Signal.
 

Kurze Antwort: Das Börsengeflüster ist eine absolute  Bestätigung meine Zweifel. Nochmals: Bargeld eingezahlt wurden 34 Mio Aktien zu 1,3 Euro ergibt 50 Mio. Das angestrebte zukünftige Portfeuille von 440 Mio wird mit 55 bis 60% Fremdkapital finanziert. Ich schätze dafür ist mindestens ein Zins von 3% bis 7 %erforderlich. Wegen des Risikos eher an der oberen Grenze. Für 2016 wird ein KGV von 23 bei der Börsenkapitalisierung von 107 Mio geschätzt. Das ergibt rund 5 Mio "Gewinn". Wenn der Gewinn auf 400 Mio gerechnet werden soll, dann sollte der Gewinn schon fast 20 Mio sein. Allein mir fehlt der Glaube. Bei einem Kauf von 400 Mio in Immos sind Kosten von rund 10% für alle möglichen Spesen bis zu Reperaturen etc. fällig. Auch wenn 20 mio Gewinn erwirtschaftet werden sollten, brauch die Gesellschaft 25 Jahren um die verlustvorträge zu lukrieren. Von Dividenden spriecht auch 2016 noch niemand. Darauf kann man wahrscheinlich 100 Jahre warten.
Ich wünsche jeden ehrlich viel Erfolg damit. Wer die Fremdfinanzierung über 250 Mio übernehmen soll ohne entsprechend hohe Zinsen für das Risiko zu verlangen, steht jedenfalls auch noch in den Sterne wie eine erfolgreiche Kapitalerhöhung über 150 Mio Euro. Die Erstaktionäre haben jedenfalls kein so hohes Risiko.  

1. Ob WCm einmal oder mehrmals in Konkurs gegangen ist, ist gar nichtso wichtig. Entscheidend ist dar Mrd. verloren wurden. Ein Reverssplit 20:1 geht jedenfalls schneller als eine KE 1:1,5. 95% der Aktien einfach enteignen geht schneller als eine Zusatzeinzahlung von 150% seines Aktienbestendes.
2.Das eine Bank bereits 45 Mio Kredit zur Verfügung gestellt hat, bestätigt meine Vermutung, dass die Firmengründer hier ein Luftschloss aufgebaut haben und nicht einmal selbst das EK für die 1.30 Euro/Aktie hatte im Dez.2014.
3.Wenn man ständig von Vermögenswerten über 400 Mio nach zukünftigen Käufen spricht, ist mehr als spekulativ. Dazu ist erstmal eine erfolgreiche Kapitalerhöhung über 150 Mio und zusätzliches FK von 250 Mio bei "Banken" und anderen Investoren erforderlich. Dieses FK muss sicher mit 5% bis 8% bedient werden und nicht mit weniger, wegen des Risikos.
4. Die Altaktionäre (Firmengründer, GF, Insider) hatten nicht einmal das Geld für die erste Stammeinlage (33 Mio Aktie zu 1,30 Euro=50Mio). Daher werden diese "Aktionäre" (zu Beginn des wahrscheinlichen "Pyramidenspiels) nicht neues "Eigenkapital" zum mehr als 100% erhöhten Preises nachschießen. Sie werden persönlich die Fremdkredite zu 1,30 Euro zuerst ausbezahlten und eben weitere  100 % kassieren.
5. Nach allgemeiner Erkenntnis kann bei Immovermietungen eine Rendiete von wenigen Prozenten verdient werden. Bei einem Immovermögen von einer Mrd. (dafür sind weitere kE und FK-Einzahlungen von mehr als 500 Mio erf.!!!) können bestenfalls 30 bis 50 Mio/Jahr verdient werden.
6. 1,3Mrd.steuerfrei Dividenden können niemals lukriert werden. Die FK -Kosten fressen in der Regel de ganze Rendite auf. Ich erwarte mir bei der HV Auskunft über einen realistischen Dividendenrückzahlungsplan und einen Businessplan über die erwarteten Gewinne über die nächsten Jahre. Jede Bank als FK.Geber braucht diese Daten.  

Die Herren wollen keine Zeit verlieren, die wollen ihr Geld anlegen und verdienen. Milliardäre, wohin mit Kohle... seit Jahren wollen sie die Steuervorteile heben und endlich haben sie einen Weg gefunden! Da würde ich auch druck machen.
Mit den früheren Beteiligungen an Commerzbank, Klöckner und Co ging das nicht. Jetzt alles sauber, günstige Finanzierungen... jetzt sind Bankkredite günstig...

Ich lehne mich zurück und schau einfach nur zu wie mein Depot wächst, werde jede KE mitmachen!

 

mir wäre angenehmer es würde mehr ordentliche Sachkapitaleinbringer geben. Zu 2,70 Aktien kaufen, die eigentlich mehr wert sein müßten und die kaufen damit auf die Schnelle überteuerte Immobilien ...

Wären die Möglichkeiten Steuervorteile schnell und leicht zu heben, müßten Sachkapitaleingeber zu 2,70 oder höher doch Schlange stehen?  

 

 

Unter den Finanzpublikationen auf der WCM-Seite findet sich der "Vergleich Kind 2013". Dort wird erklärt, wie es (historisch) zum Preis der ersten Kapitalerhöhung und zur Sacheinlage von Ehlerding mit dem Preis 2,70 € kam (NAV durch "Steuerschatz") Gleichzeitig wird klar, dass eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechtes der Aktionäre ebenfalls mindestens 2,70 € betragen muss. D.h. für neue Anlegerkreise denen durch Sach- oder Bareinlage der Einstieg ermöglicht werden soll greift 2,70 €. Bei einer Kapitalerhöhung (3:2) wird der Steuerschatz auf ca. 1,08 je Aktie verwässert, dafür kommt der Immobilienwert der Käufe (abzüglich Transaktionskosten) dazu. Insofern ist das Target 3,80 € von Oddo-Seydler glaubhaft, auch wenn die Analyse - wenn man sich das Unternehmensprofil von Oddo-Seydler anschaut - nicht ganz zweckfrei sein dürfte.  

Ich habe erst überlegt, Dir auf alle Punkte zu antworten, weilich meine, dass Du dort - ob wissetlich oder nicht - einige Dinge verkürzt darstellst.

Ich kürze es aber ab:
Deine Meinung: Luftschloss, wird lgfr. einbrechen.
Meinne Meinung: Spekulation auf dieukunft, bisher wurde alle Ankündigungen unterlegt, ich sehe Potential.

So, see you, sagen wir, Ende 2015, Q1 2016.  

es von der HV bei conwert zu berichten gibt...