Deutsche Pfandbriefbank 😃

Die Dividende könnte folglich bei 90 Mio Gewinn und 134 Mio Aktien eine Dividende von 90:2= 45 Mio : 134 Mio =0,33 EUR je Aktie ergeben. Also ca. 5,20% Dividendenrendite, ist doch prima!! Und das ohne die Sonderdividende!!!!  

Petrus am 14.12. ist der Kurs gestiegen.  Er und die anderen Shortys wollen schlechte Stimmung erzeugen und in fallende Kurse rein kaufen.

Ich handle darum antizyklisch. Nichts verkaufen und bei fallendem Kurs nachkaufen.  

Der Brief von Petrus wird nicht uneigennützig sein, allerdings sind die beschriebenen Argumente aus meiner Sicht plausibel. Petrus hat auch bei relativ niedrigem Aktienkurs (siehe ca. September) die Seiten vom bedeutendem Aktionär zum Shorty gewechselt. Das macht man nicht aus Spaß oder um Kleinanleger zu verunsichern. Das Risiko nach unten ist begrenzt, nach oben aber unendlich.

Was mich am Meisten nervt ist die Salamitaktik und das sich ständig anpassende Wording im Management. Das spricht tatsächlich dafür, dass pbb manche Risiken unterschätzt hat. Während der Markt permanent fällt, bestätigt pbb Mitte August noch das Jahresergebnis. Dann nur 2,5 Monate später, Anfang November wird plötzlich eine sehr deutliche Rückstellung getätigt mit dem Verweis, dass die Marktveränderungen deutlich länger als erwartet andauern (wer ging hier noch im August von einem kurzen Tief aus bei all den Krisen? Inflation zu diesem Zeitpunkt weltweit sehr hoch). Dann Mitte November, eine Woche später, wird die prognostizierte Stabilisierung im ersten Halbjahr 24 im Grunde wieder relativiert und man verweist auf die nachfolgende Erholung im zweiten Halbjahr. Zugleich soll auch in Q4 nochmal eine Rückstellung geschehen (wenn auch angeblich in der neuen Ergebnisprognose berücksichtigt). Diese Rückstellung in Q4 wurde aber eine Woche vorher in der Ad-hoc noch nicht erwähnt. Wieso nicht? Währenddessen schrumpft der Markt weiter und es kündigen sich weitere Insolvenzen bei Gewerbeimmobilien und Entwicklern an (hier sind wir aus meiner Sicht von einer Bodenbildung noch weit entfernt, da diese Ereignisse immer zeitverzögert eintreten).

--> Aus meiner persönlichen Sicht sind hier noch weitere Rückschläge zu erwarten, welche eben nicht eingepreist sind, weil das Mangement diese bisher nicht sieht oder nicht kommuniziert. Mir fehlt hier eine klare Transparenz und Aussage.

Siehe: https://www.pfandbriefbank.com/medien/pressemitteilungen.html

23.02.2023: Büroflächen- und Büroinvestmentmarkt driften weiter auseinander
25.05.2023: Büroimmobilienmarkt pbbIX fällt weiter

10.08.2023: pbb bestätigt Ergebnisprognose 2023 --> 170 - 200 Mio. € Vorsteuergewinn
24.08.2023: Büroimmobilienmarkt pbbIX erneut gefallen

07.11.2023: pbb reagiert auf anhaltende Schwäche des Immobilienmarkts mit materieller Risikovorsorge
„Wir rechnen erst im ersten Halbjahr 2024 mit einer Stabilisierung am Immobilienmarkt“, sagt Andreas Arndt, CEO der pbb. „Der Preis-Findungsprozess zieht sich deutlich länger hin als erwartet. Wir haben uns daher entschieden, bereits im dritten Quartal die bilanzielle Risikovorsorge deutlich zu erhöhen. Wir bleiben voraussichtlich trotzdem deutlich profitabel, passen aber unsere Guidance für das Gesamtjahr 2023 an.“

14.11.2023: pbb erzielt Neunmonats-Ergebnis von 91 Mio. €
Da wir erst im ersten Halbjahr 2024 eine Bodenbildung am Immobilienmarkt erwarten und eine Erholung erst in der zweiten Jahreshälfte einsetzen dürfte, haben wir die bilanzielle Risikovorsorge deutlich erhöht und unsere Gewinnprognose auf ein Vorsteuerergebnis von 90 bis 110 Mio. € angepasst“, sagte Andreas Arndt,
Die neue Gewinnprognose für das laufende Jahr berücksichtigt weitere Risikovorsorge im vierten Quartal, einschließlich der eventuellen Dotierung eines neuerlichen Management Overlays.

23.11.2023: Büroimmobilienmarkt pbbIX fällt weiter ab

 

vielen Dank für die Präsi! Aus A-Lagen werden schnell B-Lagen, gerade bei Gewerbeimmobilien.  

Aus einer A Lage wird keine B Lage und vor allem nicht schnell. A-Lagen setzen eine Infrastruktur, Kundenfrequenz und Verkehrsanbindung voraus, sonst wäre es keine A-Lage! Eine B-Lage hat ja eben gerade diese Merkmale nicht oder nicht in dem Umfang wie eine A-Lage, oder eine niedrigere Kundenfrequenz.
Wenn das so schnell gehen würde, könnte sich auch niemand darauf verlassen, dass er eine 1A Lage kauft, beleiht etc.
Außerdem ist klar definiert, ob eine Lage 1A, 2A, 1B oder 2B Lage ist.  

Spricht das jetzt für oder gegen die Bewertungen von PBB?

PBB ist erst ab 2020 in den US-Markt eingestiegen, nun heißt es lt. https://www.pfandbriefbank.com/fileadmin/...nvestoren_07112023_2.pdf:

"Bei Darlehensabschluss waren alle von der pbb finanzierten Büroobjekte A-Lagen zuzuordnen – strukturelle Veränderungen
führten zu einer Verschiebung der Lagen, so dass mittlerweile ~5-10% der Fälle B-Lagen zuzuordnen sind"

Ca. 3 Jahre sind eine kurze Zeit im Verhältnis zu Finanzierungslaufzeiten bei Immobilien. Auch hier stört mich die Intransparenz: Sind es eher 5% oder 10%? Bei ca. 4 Mrd. €/$ ist das ja schon ein kleiner Unterschied.

"Die strukturellen Veränderungen haben zu teils schnellen und deutlichen Wertrückgängen in zuvor erstklassigen Standorten
geführt,"

Hier auf S. 12 https://www.pfandbriefbank.com/fileadmin/...pbb_AP_FINAL_14112023.pdf heißt es:
Property value decrease in the last 12 months:
* Performing loans: ~24% on average, resulting in an average
LTV1 of 60%
* Non-performing loans: ~41% on average, value decrease
adequately considered in risk provisioning

Der Wert ist im Durchschnitt (!) bei NPL um satte 41% gesunken. Das ist extrem viel. Selbst bei den funktionierenden Krediten sind es 24% im Schnitt.

Trotzdem soll sich LTV kaum verändert haben gegenüber 2022/2021?

Ich habe selber noch ein paar Tausend Stück, aber hier stinkts mir langsam.
 

Vielen Dank für die Ausführungen und ich kann den Unmut teils verstehen. Mein Bestand ist ebenfalls 4-stellig in der Stückzahl.
Dennoch kaufe ich nur Aktien, deren Geschäftsmodell ich zu verstehen glaube....
Sicher kann es eine Änderung im niedrigen 1-stelligen Bereich bei Lagebeurteilungen geben, aber das muss ja nicht zu einer Risikovorsorge führen!
Mir ist klar, dass PBB durch die gestiegenen Zinsen folgende Probleme bekommen könnte:
1) dadurch könnten Schuldner nicht mehr zahlen können und es droht ein Kreditausfall => Risikovorsorge erhöhen
2) der Gesamtmarkt, oder einzelne Immobilienobjekte fallen im Wert, heißt die Deckung reicht nicht aus => Risikovorsorge erhöhen
Diese Risikovorsorge kann zu einem Kreditausfall führen, muss es aber nicht, wenn der Schuldner weiterhin zahlt.
Zahlt der Schuldner nicht, erst dann könnte sich für die PBB ein Kreditausfall ergeben.

Da aber jetzt die Zinsen wieder sinken, sinkt auch nach und nach das Ausfallrisiko für die PBB. Außerdem stabilisiert sich der Immobilienmarkt wieder, heißt, die Marktpreise bleiben stabil oder steigen wieder und die Deckung reicht für PBB aus, sodass sie keine weitere Risikovorsorge einstellen muss. Das Risiko sinkt eben nur "nach und nach", was bedeutet dass trotzdem die ein oder andere Risikovorsorge noch berücksichtigt werden muss.
Was am Ende an echtem Kreditausfall heraus kommt, weiß auch die PBB nicht, und zu welchem Zeitpunkt eine Immobilie notleidend wird, dass weiß sie auch nicht, insofern sind leider "scheibchenweise Risikovorsorgenachrichten" die Realität.

Durch die Risikovorsorge wird ja das Risiko "neutralisiert", wenn dann doch noch von rd. 100 Mio Gewinn gesprochen wird ist das beachtlich.
Ich denke, das 1. Halbjahr wird noch von teilweiser Unsicherheit geprägt sein, aber man sollte sich ja an der Börse mit der Situation in 6 Monaten auseinandersetzen und insofern sollte/könnte man schon mal die Hälfte einer Investition einsetzen, wie ich das hier bereits in einem Post kommuniziert habe.
Klar kann es auch länger dauern bis zu den 9,90 € von Warburg Research, aber das sitze ich aus.....
 

Danke für den Input und das Verständnis.

Bisher sind noch keine Zinsen gesunken. Die Kreditnehmer müssen also erstmal noch etwa ein Jahr durchhalten, bis diese Zinssenkungen zeitverzögert ankommen und auch spürbar für Refinanzierungen oder Neuabschlüsse nutzbar sind. Gleichzeitig trübt sich aber die Wirtschaft ein. Das verursacht wieder Druck auf den Markt in mehrerlei Hinsicht (Immobilienpreise, Nachfrage, Liquidität von Kreditnehmern,....). Alternativ kann auch die Inflation nochmal weiter aufflammen und eine Zinssenkung verzögern.

Es ist ein hochkomplexes System, was schwerlich vorauszusagen ist.

Schwerwiegend ist auch:
Eine Immobilie, welche wie bei pbb dokumentiert 41% oder 24% im Wert gesunken ist, müsste fast 70% oder 32% steigen, um wieder zum Ausgangswert zu kommen. Auch das wird so schnell nicht passieren.

Eine potentiell für die Zukunft angekündigte Zinswende ist noch nicht eingetreten, auch wenn der Börsenmarkt diese schon euphorisch feiert. Ich bin der Ansicht, dass wir uns noch längere Zeit in Geduld üben müssen und uns noch einige nicht eingepreiste Botschaften überraschen werden.

Auch ein neuer CEO und CFO werden möglichst aufräumen wollen, um später mit sauberen, glanzvollen Ergebnissen dienen zu können. Da könnte bis zur HV im Mai noch das eine oder andere passieren. Diese Zeit warte ich definitiv ab.  

Die FED wird nach meinen Informationen die Zinsen spätestens im Mai 2024 senken.
Die enormen Wertverluste der Immobilienobjekte sind wie folgt zu erklären:
die Bewertung einer Gewerbeimmobilie (als Grundlage einer Beleihung) erfolgt nach dem sogenannten Ertragswertverfahren.
Verkürzt gesagt, werden in diesem Verfahren die Erträge (Mieten) mit einem Zinssatz auf die Restnutzungsdauer abgezinst und der sich ergebende Wert stellt den Marktwert des Objekts dar. Je höher der angesetzte Zins, desto niedriger ist der sich ergebende Marktwert und der dazugehörige Beleihungswert.
Das bedeutet aber, sinkt der Zins wieder auf den bei Beleihung geltenden Zinssatz, hat das Objekt den ursprünglichen Wert wieder, geringfügig weniger, weil die Restnutzungsdauer gefallen ist.
Der Zins hat eine große Hebelwirkung und so kommen dann diese "Wertverluste" zustande!
 

Gewinnwarnung und verspätete/schlechte pbb-Kommunikation usw. waren unschön,  allerdings ist das inzwischen bereits einige Wochen her, die  Nachrichten wurden vom Markt verarbeitet, Kurs hat entsprechend nachgegeben und das sollte weitesgehend eingepreist sein (genauso wie die Unsicherheiten im US-Geschäft und Ankündigung dass es vermutlich es im letzten Quartal weitere Rückstellungen geben wird...).

Kann natürlich trotzdem gewisse Überraschungen in beide Richtungen geben, wobei ich darauf spekuliere dass Kurs von evtl. positiven Nachrichten sehr viel stärker profitieren wird, als umgekehrt und daduch relativ gutes Chancen-Risiko-Verhältnis besteht. Gründe:

a) Hr. Arndt war (wenn man dieses Jahr mal rausnimmt...) in Vergangenheit eher ein Tiefstapler. Das untere Gewinngrenze von 90 Millionen unterschritten wird und weitere Gewinnwarnung kommt, halte ich für eher unwahrscheinlich. Es würde auch seine bisherige Arbeit und seinen Ruf schädigen und glaube nicht, dass er sich so in Rente verabschieden möchte. Denke es ist daher wahrscheinlicher, dass das er untere Grenze eher etwas zu tief angesetzt hat und dann mit positiveren Ergebnis überraschen möchte  (und 3 stelliger Millionengewinn würde sich auch gleich viel besser anhören...).

b) Gewisse Unsicherheiten (wie z. B. beim US-Geschäft) wirken auf Anleger oft bedrohlicher und stärker auf Kurs, als wenn dann später wirklich evtl. schlechteren Nachrichten kommen würden (aber dadurch dann höhere Klarheit herrscht und Lage besser einschätzbar ist...).

c) US-Wahlen-Jahre sind meist sehr gute Börsenjahre.

d) Bereits sehr hohe Shortquote von ca. 10% und da ist nicht mehr so viel Spielraum für Shorties das mit vertretbaren Risiko noch extrem zu erhöhen. In Vergangenheit hat die pbb-Aktie auch oft gezeigt, dann wenn es aufwärts geht, es sehr schnell erfolgen kann und hier würde zunehmende Gefahr bestehen, dass Shorties da auf falschem Fuß erwischt werden.

e) Neuer CEO ist ähnlich wie beim Fuball neuer Trainer und die bringen oft etwas Schwung rein (neue Besen kehren gut...). Obs wirklich immer klappt ist dann längerfristig gesehen eine andere Frage, nur es wird erst mal viel positive Stimmung usw. erzeugt und das alleine kann schon mal höhere Kurse bewirken (und dann auch schnell gewissen Druck auf unsere Shorties ausüben...).

g) Die pbb hat nach wie vor ein gutes Produkt und ist voll konkurrenzfähig. Durch hohe Zinsen ist nur Nachfrage im Neukundengeschäft extrem eingebrochen, nur das ist überhaupt nicht vergleichbar mit anderen Firmen die z. B. was produzieren und sich am Weltmarkt gegen x Konkurrenten behaupten müssen, es ständige Weiterentwicklungen und neue Produktpaletten und Techniken gibt und wo man viel schwerer wissen kann, welcher Anbieter das Rennen machen wird. Die pbb ist sehr effizient aufgestellt (im Vergleich zu den größeren Filialbanken...) und sobald Zinsen fallen wird Neukundenschaft wieder entsprechend anziehen und die pbb wird gut dabei sein. Das ist für mich keine Frage ob oder ob nicht, sondern nur wann.

PS: Kann natürlich auch sein, dass ich das alles zu positiv sehe, ok, meine Anlagenhorizont ist auch wie ich es vor paar Seiten geschrieben habe, bei ca. 5 Jahren. Und ja, in Börse ist alles möglich, kann auch kurz/mittelfristig noch tiefere Kurse geben, nur solange keine wirkliche pbb-Pleite droht (und das sehe ich nicht, im Stresstest war die pbb auch bei den besseren Banken dabei, also da sollten x andere Banken vorher pleite gehen bzw. vermutlich würden dann entsprechende Rettungsaktionen durchgeführt werden...) werde ich bei der pbb dabei bleiben und bei Kurs 5 € oder darunter werde ich noch mal nachkaufen.  

@shoppingman: Du hast AT1 vergessen...

Die Divi wird irgendwo um die 0,25 € liegen, falls nicht im IV. Quartal doch noch hoher zusätzlicher Wertberichtigungsbedarf auftaucht.  

Also, ich habe mein PBB-Pulver verschossen. Ich werde erstmal den Pennystock-Status abwarten.  

Ich bin am 20.03.2023 mit Teilposition raus aus pbb und habe es auch hier gepostet und u. a. mit schlechteren Chance-Risiko-Verhältnis begründet, also hättest damals nur auf mich hören sollen, dann hättest du jetzt noch Pulver^^.

Das pbb zum Pennystock wird, halte ich für sehr unwahrscheinlich. Wenns wirklich noch übel kommt und evtl. die 4 € nach unten deutlich durchbrochen werden sollten, dann würde ich pbb als Übernahme-Kanditat sehen, wo andere Bank dann z. B. Übernahmeangebot von Kurs mit etwas über 4 € machen könnte (vorausgesetzt es droht wirklich keine unmittelbare Pleite der pbb...). Und mit dieser Annahme wären die Verluste dadurch für mich und ganz grob spekuliert auch begrenzt auf ca. 1/3 zum aktuellen Preis. Das ist für mich im Rahmen, Warren Buffett hat z. B. mal gesagt, man muß bei Einzelwerten immer davon ausgehen, dass sie sogar mal 50 % fallen können.

Wichtig ist immer gutes Chancen-Risiko-Verhältnis zu haben. Am 20.03.2023, Kurs war damals knapp unter 9 €, die Markt- und Bank-Situation war insgesamt relativ unsicher und offizielle Schätzungen und erwartete Dividende war gleichzeitig noch relativ hoch (und auch entsprechend im Kurs eingepreist). In so einem Umfeld kann man m. A. n. mit gewissen Teilverkauf nie einen super großen Fehler machen, weil Chance-Risiko-Verhältnis klar für Verkauf statt Kauf sprach.

Aktuell und jetzt bei Kurs von um die 6 € ists für mich genau andersum. In so einem Umfeld (und Ausblick dass Notenbanken vermutlich in nächsten 6- 12 Monaten die Zinsen senken und relativ viele schlechte pbb-Nachrichten die weitesgehend im aktuellen Kurs eingepreist sein sollten...) kann man m. A. n. mit gewissen (Nach)Kauf längerfristig gesehen vermutlich selten einen super großen Fehler machen.  

interessante Strategie. Gute Nacht!  

... haben am 14. oder 15.12 Ihre Meldung rausgehauen und danach zweimal ihre short Position verkleinert. Das war wahrscheinlich recht substanzlos, was da kommuniziert wurde, ansonsten hätten die ihre short Position ja eher ausgebaut. Kurz vor ihrer Meldung haben sie ihre Position ausgebaut, d. h. Ihre Kalkulation den Kurs mit der Meldung zu drücken ist in die Hose gegangen.
Nachzulesen beim bundesanzeiger.de oder shortsell.nl  

Ja stimmt! Sehr schön nachvollziehbar, wie die Anleger abgezockt werden sollten!! Danke für den Hinweis!!!  

Morgan Stanley hat seine Anteile um fast 30% erhöht.
Hat jemand eine Erklärung dazu?
Welche Auswirkungen könnte das auf den Kurs haben?  

Wo haste diese Meldung denn her? Ich konnte in den einschlägigen Portalen nichts dazu finden!

Schick´ zur Verifizirung mal nen Link mit!  

Das war die letzte:  

Oh Gott, da habe ich mich gewaltig vertan.
Nicht Morgan Stanley, sondern Goldman Sachs hat seine Anteile von 10,74 % auf 13,78% erhöht.

Meine Fragen dazu bleiben aber trotzdem bestehen.  

@Opa Didi

1. GS hat nicht "seine Anteile" erhöht. - Sie haben lediglich  "instruments" erhöht, also iwelche Optionen ö.ä. auf die Aktie. - "shares" also direkte Aktien-Inhaberschaften haben sie dagegen sogar leicht reduziert... - welche "Instrumente" sie erhöht haben, wird nicht ausgesagt, das können auch "negative" Instrumente sein...

2. Die großen US Investmentbanken kaufen und verkaufen regelmäßig, einfach deswegen weil sie diese Aktien in ihren aufgelegten Fonds führen. Käufe und Verkäufe von US Investmentbanken sagen also erstmal prizipiell und allgemein sehr sehr wenig aus.... zusätzlich auch, weil die Meldungen sich ja immer schon auf  die Vergangenheit beziehen = im Kurs schon enthalten.

LG  

zu 1. sie haben "voting rights" erhöht, und Stimmrechte sind IMMER long, vollkommen welche Art Derivat es ist.

zu 2. wenn sie "nur" über Fonds gekauft haben, dann haben halt deren Assetmanager Aktien gekauft, die die Fonds verwalten, ob sie es mit dem Eigenkapital kaufen oder mit Fremdkapital macht doch wenig Unterschied, kein guter Assetmanager würde etwas kaufen, an das er nicht glaubt  

Danke Cosmoc.
Eigentlich müsste die Erhöhung sich doch positiv auf die Kursentwicklung auswirken, oder?  

Die Leute der GS sind keine Daytrader. Häufige Masche ist: schlechte Stimmungsmache, super schlechte Analysen und tiefes Kursziel, Zukunft die noch trüber aussieht --> grosses Aufstocken eigener Positionen --> plötzlich kommen wieder positive News, nachdem sie die Positionsänderungen veröffentlichen mussten. Negative News waren hier gar nicht notwendig, um Volumen zu erzeugen. Aber ich selbst warte erstmal noch mit einem Neueinstieg.  

dieses hier:  SV7LHY  PBB 5,5 Mar.

ggf. eines drüber 6,0 oder eines darunter 5,0.  Gibt es auch von DZ Bank, nur  die liefern die Aktien nicht


Viel schiefgehen kann damit eidentlich nicht mehr, die Immo-Krise wird wohl langsam auslaufen und die vielen shorts wirken wie ein aufgeschobenes Kaufprogramm.