Fitch Ratings vergibt ein Rating von "AA" auf die 39.000.000 $ GMAC Commercial Military Housing Trust XVI, Ft. Lewis IV-Projekt, WA Zertifikate Serie 2010A. Die Bewertung basiert auf Fitch die Bewertung der minimalen Basis Schließung Gefahr, die Mieteinnahmen aus dem Militärdienst Wohngeld abgeleitet, die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen für militärische Familien in und um Seattle / Tacoma Bereich Schuldendienst Deckungssummen durch das Projekt erzeugte, und die Zertifikate rechtlichen Struktur.
Darüber hinaus bekräftigt Fitch das 'AA' Rating auf den ausstehenden GMAC Commercial Military Housing Trust XVI - 2002a, 2004a und 2008A Zertifikate. Die 2010A Zertifikate werden in Parität mit dem zuvor ausgegebenen ausstehenden Anleihen werden.
Die Bewertung, der Ausblick ist stabil.
Ratingbegründung:
Der 2010A-Zertifikate sind für die Ft. Lewis IV / McChord Projekt. Diese Phase des Projekts umfasst den Neubau von 265 neuen Wohneinheiten Joint Base Lewis McChord (JBLM) und die Fortsetzung der Operationen in Verbindung mit den ersten drei Phasen, die in 2002 begonnen. Die Entwicklungszeit dieser Phase ist nur 34 Monate. Die ersten drei Phasen weiterhin auf Zeit-und Budgetrahmen und die Versorgung der Familie Wohneinheiten weiterhin die Nachfrage, wie durch einen Vermietungsstand von 97% und eine Warteliste von über 600 Familien belegt Verzögerung liefern. Die gesamte Endzustand nach Abschluss aller vier Phasen in Ft. Lewis und McChord AFB werden 4.964 Einfamilienhäusern Einheiten durch Jahr 2033 und 4860 danach.
Der Erlös der Zertifikate wird 2010A bieten: (1) ein Teil der gesamten Entwicklungskosten, (2) Mittel für Reserven und (3) Mittel, die Kosten der Ausstellung zu zahlen.
KEY Ratingeinflussfaktoren:
- Base Einrichtungen dürfen nicht wirtschaftlich im Falle der Basis Schließung oder drastische Reduzierung der Personalkosten. Diese Gefahr ist etwas von der Anwesenheit einer großen militärischen Ruhestand Bevölkerung in und um Seattle, dass Mieter für die Einheiten könnten gemildert.
- Future sinkt um Grundfreibetrag für Wohnungswesen (BAH) Tarifen.
SICHERHEIT:
Die Zertifikate werden durch einen ersten Pfandrecht auf sämtliche Einnahmen des Projekts nach betrieblichen Aufwendungen gesichert und die Einnahmen werden überwiegend von den monatlichen Wohngeld bestehen hinterlegt einem Schließfach. Die monatliche Wohngeld, wie BAH bekannt, ist eine Geldleistung auf lokalen Mietpreise und ist ein integraler Bestandteil der Vergütung des US-Militärs.
CREDIT ZUSAMMENFASSUNG:
Der 2010A-Zertifikate sind mit einem Pegel Schuldendienst für ihre 36-jährige Amtszeit nach drei Jahren nur Interesse Zeitraum strukturiert. Der Schuldendienst Deckungssummen sind voraussichtlich 1,5 mal gepflegt werden (x) über das Leben der Zertifikate, und sind derzeit demonstriert Abdeckung erstreckt sich über 1,7 auf der kombinierten Cashflows Phase basierte I, Phase II, Phase III und die Zugabe von Phase IV. Neben der starken Verschuldung Serviceanspruch der Bescheinigungen, ist Inhaber Sicherheit weiter von einem großen Kapitaleinlage von $ 75.000.000 aus der Abteilung der Armee mit dem vorherigen Kapitaleinlagen von $ 42.000.000 (von der US-Regierung) und 12.400.000 $ kombiniert verbessert (von Equity Residential) und durch eine sechsmonatige Bargeld finanziert Schuldendienst Reservefonds (DSRF) bemessen an der maximalen jährlichen Schuldendienst der 2010 A-Zertifikate.
Zusätzlich dient AMBAC,
als Bürgschafts Anbieter an Stelle von Bargeld für die DSRFs auf der Emissionen 2002 und 2004. Während einer sechsmonatigen DSR ist nicht für eine militärische bewertet 'AA' Gehäuse-Bindung und die AMBAC Bürgschaften nicht verbessern Anleihegläubiger Sicherheit (da Fitch nicht mehr vergibt einen beliebigen Wert zu AMBAC Bürgschaften und glaubt nicht, dass Anleihegläubiger sich verlassen können typische ihre Präsenz in der Veranstaltung des Projekts Verschlechterung) mildert die Durchführung des Projekts und die Höhe des zusätzlichen Eigenkapitals der DSRF betrifft. Das Erbbaurecht läuft seit 50 Jahren.
Das Eigentum und Development Manager für das Projekt ist JBLM Equity Residential (EQR), der ein Fitch Rating von hat "A-" mit negativem Ausblick vom 30 September 2009. Equity Residential hat die Vorgänge seit der ersten Finanzierungsrunde durchgeführt und konnte eine Reihe Höhe der verfügbaren Familie Wohneinheiten während der Bauarbeiten, die eine laufende Einnahmequelle bieten zu halten. Es ist wichtig zu beachten, dass der Bau ist in erster Linie für weitere Einfamilien-und Duplex-Wohnungen und daher nicht als ein komplexes Bauvorhaben. Darüber hinaus war dies eine der ersten militärischen Wohnprojekte im Rahmen der militärischen Wohnungsprivatisierung Initiative und Equity Residential weiterhin unter den Bedingungen des Kontraktes zu liefern.
Weitere Informationen finden Sie unter www.fitchratings.com
Zusätzlich zu den Quellen der Informationen in den Einnahmen-Supported Rating-Kriterien identifiziert wurde diese Aktion zusätzlich durch Angaben aus der Bond Counsel, Underwriter und dem Department of Defense Report "Base Schließung und Neuausrichtung Report" informiert vom Dezember 1988, April 1991, März 1993, März 1995 und Mai 2005.
Anwendbare Kriterien und Forschung:
- Rating-Kriterien für die Militär-Gehäuse, 23 September 2010;
- Umsatz-Supported Ratingkriterien, 8. Oktober 2010;
- Verstehen BAH als Eckpfeiler der Sicherheit für Military Housing Transaktionen, 20. Februar 2007;
- Investor Provider Guidelines vom 25. April 2008.
Anwendbare Kriterien und Forschung:
Rating-Kriterien für die Militär-Gehäuse
http://www.fitchratings.com/creditdesk/reports/report_frame.cfm?rpt_id=557825
Umsatz-Supported Rating-Kriterien
http://www.fitchratings.com/creditdesk/reports/report_frame.cfm?rpt_id=564565
Grundlegendes BAH als Eckpfeiler der Sicherheit für Military Housing Transaktionen
http://www.fitchratings.com/creditdesk/reports/report_frame.cfm?rpt_id=314582
Read more: http://www.kansascity.com/2010/10/13/2310065/...ry.html#ixzz12M0DdN00
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