um die geschichte des mortgage & loan markets in den usa.
schön auch, daß ich mich mit einer blutroten woche - vorerst noch - geirrt habe.
fakt, ICH glaube den jetzigen markt-/börsenkursen.... in anbetracht der fakten/aussicht.... NICHT.
die einzigen größeren kursausschläge nach oben hatten/haben/werden die biotec werte sein,
die bei MIR momentan 50% meines portfolios abdecken. ich habe viel zeit zum lesen :-)
....und posten :
Staatliche Kreditvergabe kehrt zur Popularität zurück
Von Christopher Whalen
07. Mai 2020, 15:53 p.m. EDT
In der Geschichte der Hypothekenfinanzierung sind die Spitzen und Täler der Sperrvolumina und Kreditausfälle wichtige quantitative Maße.
Aber es gibt auch einen qualitativen Aspekt, der im Verhalten der Investoren,
die Hypothekenanleihen ohne staatliche Garantien aufnehmen, beobachtet werden kann,
nämlich die Welt der nicht qualifizierten Hypotheken ( non qualified mortgage loans ),
die keine staatlichen Garantien haben und meist im Besitz von Banken und Investoren sind.
In dem halben Jahrhundert, in dem die moderne Hypothekenfinanzierung und Kreditverbriefung überhaupt möglich war, gab es in jedem Jahrzehnt einen Käufer für die marginale "Rand"-Marktproduktion, die es in der Welt der Agency- und Staatshypotheken immer gibt.
Dieser Endinvestor - der "Take-out" - war die wesentliche Zutat für einen Boom bei Hypothekenkrediten, die zur Finanzierung des amerikanischen Traums benötigt wurden.
In den 1980er Jahren war der "Take-out" die Spar- und Darlehensindustrie,
ein verschlafener Flickenteppich meist wechselseitiger Kreditvereinigungen ohne jegliche Raffinesse in Bezug auf Kredit oder Risiko.
S&Ls ( save & loan, sparen/darlehen ) waren ein kurioses Erbe des agrarischen Amerikas vor den 1930er Jahren.
Aber die S&Ls konnten die Nachfrageinflation einer Generation von Babyboomern, einer Welle von Menschen, die ein halbes Jahrhundert der US-Wirtschaftsgeschichte dominiert haben, nicht überleben.
Als der Kongress 1989 die Resolution Trust Corp. gründete, eine Vermögensverwaltungsgesellschaft im Besitz der US-Regierung, die von einem gewissen Lewis William Seidman geleitet wurde, waren die S&Ls aufgrund steigender Zinsen zahlungsunfähig.
Fed-Vorsitzender Paul Volker kämpfte gegen die Inflation, aber die Hypothekenindustrie,
einschließlich Banken, Bauunternehmer und alle anderen, wurde dabei dezimiert.
Abgesehen von den S&Ls war der größte Käufer von risikoreichen Hypothekenkrediten in den 1980er und frühen 1990er Jahren kein geringerer als die Citibank.
Da die Citi mehr Verbraucherkreditgeber als die Main Street Bank war, entschied sie sich,
ein Produkt für Selbständige zu lancieren, für Kreditnehmer, die keinen Kredit bei einer Geschäftsbank bekommen konnten.
Und sie brachten das Produkt weltweit auf den Markt, was zu den möglichen Auswirkungen auf die Einnahmen der Citi beitrug, als die Kreditverluste sprunghaft anstiegen.
1991 schloss die Citi ihr Hypothekengeschäft ab, und der Markt bestand aus Geschäftsbanken,
die einige wenige Kredite pro Quartal verarbeiteten, und einigen abgewrackten Brokern und
Nichtbank-Kreditgebern, die aus der Asche der S&L-Industrie entstanden waren.
Während des größten Teils des Jahrzehnts der 1990er Jahre waren Hypotheken wirklich schwer zu bekommen, und der Markt gehörte so ziemlich vollständig den Banken. Die Wirtschaft war nicht schlecht und die Kreditkosten waren gedämpft.
Zu Beginn der 2000er Jahre war die Citi jedoch wieder im Bereich der Verbraucherfinanzierung tätig. Die Citi hatte 1998 mit Travelers fusioniert und dann im Jahr 2000 die Associates Corp. übernommen, wodurch eine riesige Maschine zur Vergabe und Verbriefung von No-Doc-Verbraucherkrediten entstand.
Wie in den späten 1980er und frühen 1990er Jahren wurde die Citi wieder schnell zur Anlaufstelle für unkonventionelle Kreditgeber mit niedrigem oder ohne Dokumentation.
Doch bald kamen auch andere Anwärter wie Countrywide auf den Plan.
Und schließlich wurden die GSEs selbst - Fannie Mae und Freddie Mac - zu einem
wichtigen Käufer für nicht-behördliche, alt-a-Kredite.
Im März 2007, als Fannie Mae begann, sich vom Markt für Alt-A-Subprime-Kredite zurückzuziehen, befand sich mehr als die Hälfte der gesamten Hypothekenvergabe außerhalb der sicheren Grenzen
der Agentur- und Regierungsmärkte.
Diese Private-Label-Märkte brachen rasch zusammen, gefolgt vom konventionellen Markt von
Fannie und Freddie, so dass die wenigen verbleibenden solventen Emittenten gezwungen waren,
sich bei der Federal Housing Administration und Ginnie Mae um die Sicherheit staatlicher Kredite zu bemühen.
Im Jahr 2009, als das US-Bankengewerbe 60 Milliarden Dollar an ein bis vier Familienkrediten in Form von ein bis vier Familienkrediten abrechnete, war die Private-Label-Nahme von Nichtagenturkrediten verschwunden.
Mit Ausnahme des bankeigenen Kreditmarktes, der heute etwa ein Viertel der gesamten Hypothekenkredite auf dem 12 Billionen-Dollar-Markt ausmacht, gab es im Jahrzehnt der 2010er Jahre außer einigen wenigen bahnbrechenden Hard-Money-Investoren kein Angebot für Nichtagentur-Kredite.
Während eines Großteils des Jahrzehnts gab es außerhalb der Welt der Banken und der staatlichen und konventionellen Kreditmärkte nur Hypotheken- und Verbraucherfinanzierungsprodukte am Rande.
Ende der 2010er Jahre wurde die Welt der Nicht-QM-Kredite jedoch wiedergeboren und begann sich zu beschleunigen, was zum großen Teil auf die offenkundige Kreditmarktmanipulation des Federal Open Market Committee zurückzuführen war. Die Nachfrage nach Renditen veranlasste große institutionelle Anleger dazu, die Vorsicht und die Sicherheit einer Bundesgarantie aufzugeben und sich erneut ersten Kreditverlusten bei privaten Hypotheken und privaten Hypothekenbedienungsrechten auszusetzen.
Während ein Großteil der kleineren Wohnungskredite mit niedrigerer FICO-Punktzahl tendenziell
in den FHA-Markt gingen, zogen die privaten Märkte mit der schrittweisen Ausweitung der Kreditbox, zumindest bis Ende 2019, auch eine vielfältige Klientel an.
Die wichtigsten Käufer privater, nicht behördengebundener Kredite waren Banken, die größere, erstklassige Kredite bevorzugen,
sowie die hybriden Wohnimmobilien-REITs unter der Führung
von Redwood Trust und New Residential.
Zu den Buy-Side-Investoren für nicht behördliche Kredite gehörten PIMCO und Blackstone.
Nach einer starken Leistung im Jahr 2019 war die Hypothekenbranche auf dem Weg zu einem weiteren Rekordjahr 2020 - zumindest bis zum Ende der zweiten Märzwoche.
Der verhältnismäßig kleine Markt für nicht behördliche Darlehen (weniger als 100 Milliarden Dollar, ohne Bankportfolio) wuchs zwar, erreichte aber immer noch nicht annähernd die Größe von 2008. Diese Nichtagentenprodukte kamen zusammen mit einem Korallenriff-Sortiment an Fix-and-Flip-Krediten, Marktplatz- und anderen Nebenkreditprodukten.
Als die Private-Label-Märkte buchstäblich einfroren und die Liquidität auf dem privaten Kreditmarkt im Wesentlichen versiegte, trugen die stark fremdfinanzierten REITs und Privatanleger die Hauptlast des Schadens.
Ein Grund dafür, dass der Schmerz des Finanzkollapses von 2020 unter den nichtstaatlichen Kreditgebern und Emittenten privater RMBS so groß war, lag darin, dass die Strategien, die zur angeblichen Absicherung von Engagements in privaten Krediten eingesetzt wurden, ziemlich spektakulär scheiterten.
Ähnlich wie in der Welt der kommerziellen Kredite wurden die Hypotheken von Nicht-Agenturen synthetisch - oder auch nicht - durch eine Kombination aus TBA-Geschäften und Zinsswaps abgesichert.
Als sich jedoch alle wichtigen Anlageklassen in die gleiche Richtung zu bewegen begannen, verflüchtigten sich die scheinbaren Korrelationen hinter diesen Absicherungen.
Viele fremdfinanzierte Fonds und REITs waren gezwungen, Private-Label-Bestände mit erheblichen Verlusten zu liquidieren.
Die Moral der Geschichte ist, dass Take-out-Investoren kommen und gehen, aber das Marktrisiko ist ewig. Es gibt mehr als nur ein paar bedeutende Kreditgeber, die sich vor drei Monaten zu 100%
auf dem Markt für Darlehen ohne Agentur und ohne QM engagiert haben.
Heute kehren dieselben Kreditgeber und REITs zu 100% zu Agency- und FHA-Krediten zurück,
auch wenn die Überbleibsel der Nichtagentur-Pipeline an den Rand gedrängt werden.
Sie können sicher sein, dass die Liquidität auf den Markt für Darlehen ohne Agentur zurückkehren wird, aber eine Weile erst einmal noch nicht. In der Zwischenzeit ist die staatliche Kreditvergabe sicherlich wieder in Mode gekommen.
https://www.nationalmortgagenews.com/opinion/...returns-to-popularity |
Thread abonnieren
