Grand City Properties S.A.

ja dass AT richtig gut lief in der letzten Zeit und auf Höchstkursen der letzten 3 Jahre liegt.
Würde ja gerade gerne mehr umschichten aber Gewinne und Steuern hemmen da gerade.
Denke aber auch hier gibt es bald einen Move up.

LG

 

Ich kann mich den Ausführungen vom Eisbär nur anschließen.  Die Bewertung erschließt sich mir nicht und der Begriff "Marktversagen" beschreibt sehr gut die Ignoranz der unglaublich günstigen Bewertung. GCP ist mit einem Kaufpreisfaktor von ca. 14 auf Basis aktueller Zahlen bewertet. Das impliziert eine BruttoRendite von über 7%.
Einfach verrückt in Anbetracht der sehr breiten Diversifikation des rentablen Portfolios.
Ist jetzt nach TUI  und Vonovia mein drittgrößter Wert und hat quotal auch einen hohen Anteil nahe der 10% im Depot, die ich i.d.R. meide zu überschreiten oder mich ohr zu nähern.  

Die Bewertung erschliesst sich uns hier schon ne ganze Weile nicht. Vermute es liegt wirklich daran, dass es an der fehlenden Divi lag, da man ja wohl die 45% LTV erst klar machen wollte bevor die Rating Agenturen nochmal motzen.
Das ist ja stand letzter Q-Bericht geschafft und ich hoff mal darauf, dass es nächstes Jahr dann endlich wieder an der Zeit ist. Hätte gern zumindest den AFFO ausgeschüttet. Also die Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltung etc. Wär dann ja so ca 60 Cent. Hätt aber auch nix gegen 80 oder mehr natürlich, falls man uns an den weiter steigenden Immopreisen durch ein paar Verkäufe beteiligen möchte. Von mir aus sollens auch noch was kaufen, denn schnell steigenden Mindestlöhne in den nächsten Jahren werden wohl die Preise und Mieten auf ansehbare Zeit weiter stark steigen lassen. https://www.bmas.de/DE/Service/Presse/...0weitere%25205%2C04%2520%25.  

Zum Jahresende dürfte GCP beim bilanzierten EK der Aktionäre die 4 MRD € Marke wieder überschreiten. Zugleich dürfte der EPRA LTV unter 44% sinken.

M.E. wären damit die bilanziellen Voraussetzungen für die Wiederaufnahme einer Dividendenzahlung i.H.v. 75% des FFO I erfüllt.

FFO I Guidance lt. Q2-Präsentation: 1,05 € - 1,11 € pro Aktie
=> Dividendenprognose lt. Q2-Präsentation: 0,78 € - 0,83 € pro Aktie

https://www.grandcityproperties.com/..._2025_results_presentation.pdf

Sofern Euroland-Inflation innerhalb der nächsten 9 Monate nicht vollends aus den Fugen gerät, wofür ich derzeit Null Komma Null Anzeichen sehe, sollte GCP die Dividendenzahlungen nach dreijähriger Unterbrechung im Sommer 2026 wiederaufnehmen.

Ich fürchte indes, GCP wird die verbindliche Wiederaufnahme der Dividendenzahlung erst mit Publikation des Geschäftsberichts 2025 ankündigen und die Shortseller mit weiteren 6 Monaten latenter Divi-Unsicherheit beschenken.

Anders kann man sich das Kursgeschehen der letzten 8 Monate nicht mehr erklären.
Es mutet doch als Treppenwitz der Geschichte an, dass ausgerechnet Immobilienunternehmen, die 2025 extremes Gewinnwachstum vermelden können, year to date signifikante Kursverluste hinnehmen mussten, wiewohl die EZB ihren Leitzins überdeutlich und exakt im erwarteten Ausmaß auf aktuell 2,15% gesenkt hat und obendrein das 2% Inflationsziel erreicht wurde...

Abgesichts von ca. 4% p.a. organischem Mietwachstum, einer Wachstumsrate der dt. Wohnimmobilienpreise von 3 bis 4% p.a., eines 10J-Immo-Zinsniveaus von ca. 3,5% und einer historisch weit unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit herrschen für Wohnimmobilien-Bestandshalter in Deutschland aktuell nahezu traumhafte Geschäftsbedingungen.

Wenn der Markt bei GCP und Aroundtown aktuell noch irgendetwas bemäkeln kann, dann sind es die hohen Anleihefälligkeiten Anfang 2028 und die damit verbundene Angst signifikant steigender Finanzierungskosten, da Niedrigzinsanleihen in Milliardenhöhe durch neue Anleihen mit 3 bis 3,5% Zinscoupon refinanziert werden müssen.

Das Ergebnis des erwarteten Anstiegs der durchschnittlichen Zinskosten von aktuell 2,0% auf 3 bis 3,5%  ist die Prognose eines jahrelang stagnierenden FFO1.

Um den Aktionären eine weitere jahrelange Hängepartie zu ersparen würde ich Aroundtown und GCP dringend anraten, die 2026 bis 2028 fällig werdenden Anleihen durch entsprechende Tender Offers zeitnah zurückzukaufen, selbst wenn man dabei einige Millionen EUR Zinsmehrbelastung einfährt.

Sobald das Fälligkeitsprofil der nächsten 3 Jahre geglättet und die durchschnittliche Restlaufzeit von aktuell unter 4 Jahre auf über 5 Jahre erhöht wurde, haben Aktionäre und Analysten deutlich mehr Transparenz über die Gewinn- und Dividendenerwartungen der nächsten 3 bis 5 Jahre und können die Aktien von Aroundtown und GCP einer Neubewertung unterziehen.

Die wabernde Angst vor steigenden Finanzierungskosten und jahrelang stagnierendem FFO1 hält die GCP Aktie m.E. auf dem aktuellen Kursniveau gefangen. Wir brauchen endlich Klarheit über das Niveau der Finanzierungskosten nach Tilgung der letzten Großen Anleihen aus der Nullzinsära.

Ich bin mir ziemlich sicher, dass eine vorzeitige Tilgung der Niedrigzinsanleihen letztlich die damit verbundene Angst vor höheren Finanzierungskosten beseitigen und gleichzeitig die Stagnation des FFO1 beenden würde.

Immobilienunternehmen ohne stetiges FFO1-Wachstum sind für Dividendenjäger ein Stück weit uninteressant. Lieber nehme ich mit einer vorzeitigen Tilgung der Niedrigzinsanleihen einen einmaligen Einbruch des FFO1 ausgelöst durch eine sofortige Anpassung des Durchschnittszinssatzes an den aktuellen Marktzins hin, als weitere 3 Jahre Stagnation des FFO1 und der Aktie erleben zu müssen.

Man sollte sich endlich ehrlich machen, wie hoch der FFO1 beim aktuellen Marktzinsniveau wirklich ist und die ungeschminkte Wahrheit über die finanziellen Folgen der Beendigung der Nullzinsära nicht in der m.E. realitätsfernen Hoffnung auf erneut Richtung Null sinkende EZB-Leitzinsen weitere 3 Jahre bis zum finalen Fälligkeitstermin Anfang 2028 aufschieben!

Aktionäre hassen nichts mehr als Unsicherheit...
 

gerade die 10 Jährigen Bonds Frankreich, Deutschland, Italien, GB die geben die Richtung vor.

Deshalb krachen gerade die IMMOS durch die Bank weg (Immos sind wie Langläufer Zinspapiere so meinen die Experten:), Unsicherheiten in der Eurozone einmal wieder durch Frankreich ausgelöst, aber die anderen sind ehrlicherweise auch nur so am rumhantieren und rummachen.

Und die Finanzkrise in den USA vom dummen Donald ruft auch schon rüber.

Europa fehlt eine starke Hand. Leider.

LG  

es wird halt Geld "gedruckt" in einem Ausmass wie nur selten zuvor ausserhalb der Weltkriege. Hüben wie drüben. Donaldo machts vor, da steigt die Geldmenge so schnell wie in Corona und gleichzeitig will er unbedingt die Zinsen senken (was er auf die eine oder andere Art auch schaffen wird, entweder durch Einflussnahme oder durch die kommende Rezession).
Commodities reagieren und schiessen durch die Decke. Lustigerweise das Endprodukt in die andere Richtung. Also Backsteine, Ziegel, Zement, Holz und Land wird mal wieder teurer genauso wie die Arbeitskraft, aber das Endprodukt, was jeder brauch und keiner mehr herstellen kann zu den Preisen wird wieder billiger.
Logik? keine vorhanden.
Wie idiotisch dies verhalten ist, kann man doch fast täglich bewundern.
Die Leut stecken ihr Geld lieber in Cryptocurrencys zur Werterhaltung.
Hier nen Zitat: "On average, 1 million new tokens are created weekly in the cryptocurrency space, according to Coinbase CEO Brian Armstrong. This figure reflects the rapid growth and creation of new coins and tokens in the market."
Muss jeder selber wissen wo er in Zeiten wie diesen sein Geld anlegt. Ich hab ne Menge Pulver und werde werde die Tage zugreifen. Wo? noch keine Ahnung, aber wahrscheinlich mal wieder Immobilien an der Börse (im echten Leben machen die ja leider diesen Wertverfall nicht mit sondern das Gegenteil).  

Zitat:"Die wabernde Angst vor steigenden Finanzierungskosten und jahrelang stagnierendem FFO1 hält die GCP Aktie m.E. auf dem aktuellen Kursniveau gefangen. Wir brauchen endlich Klarheit über das Niveau der Finanzierungskosten nach Tilgung der letzten Großen Anleihen aus der Nullzinsära.

Ich bin mir ziemlich sicher, dass eine vorzeitige Tilgung der Niedrigzinsanleihen letztlich die damit verbundene Angst vor höheren Finanzierungskosten beseitigen und gleichzeitig die Stagnation des FFO1 beenden würde.

Immobilienunternehmen ohne stetiges FFO1-Wachstum sind für Dividendenjäger ein Stück weit uninteressant. Lieber nehme ich mit einer vorzeitigen Tilgung der Niedrigzinsanleihen einen einmaligen Einbruch des FFO1 ausgelöst durch eine sofortige Anpassung des Durchschnittszinssatzes an den aktuellen Marktzins hin, als weitere 3 Jahre Stagnation des FFO1 und der Aktie erleben zu müssen."

Du hast eine 10% FFO Rendite pro Aktie und findest das für Immoinvestoren uninteressant?
Ich hab mein Haus verkauft weils uninteressant war zu den Preisen 2020/21, da war die Mietrendite irgendwas zwischen 2-3%...
Wenn ich jetzt ne Wohnung kaufen will zur Anlage im echten Leben bekomm ich 3,x-5% je nach Lage. Vielleicht gibts in der Walachai wo kein Mensch hinziehn will mehr, dafür ist die Gefahr des Leerstandes dann aber auch hoch und kümmern musst Dich selbst um alles.
Du kannst ja mal durchrechnen wie hoch die Mietrendite bei Objekten in Deiner Region so wäre anhand von Kaufpreis und Mietspiegel und dann 3-4% Mietsteigerung auf die errechnete Prozentzahl draufschlagen pA und sag mir nach wieviel Jahren du bei 10% angelangt bist.
Warum jeder nur den vermutlich stagnierenden FFO aufgrund höherer Refinanzierungskosten berücksichtigt und keiner berücksichtigt warum die Zinsen so sind wie sie sind - die Inflation, erschliesst sich mir auch nicht. Auch wenn der FFO stagniert wirst ja langfristig auch aufgrund des vieldiskutierten Zustandes des Wohnungsmarkts eine Wertsteigerung der Immobilien in etwa mit der Inflation haben.
Du gehst ja selbst von 3-4% pA Wertsteigerung ca aus. Die musst Du dann aber auf den kompletten Bestand anrechnen, also auf 9 Mrd. Das sind zusätzlich 270 -360 Mios pA in Deiner Rechnung. Das Szenario, das Immowertsteigerungen langfristig der Inflation und den Zinsen folgen und in etwa gleiche Höhe haben (Zinsen natürlich niedriger, denn Geld/Shuldenvernichtung ist gewollt) führt die ganze wabernde Angst vor höheren Finanzierungskosten in 2028 oder noch später ad absurdum imho.