InCity Immobilien AG .....der Renner !

"Für 2011 plant Frantzen zunächst mit acht bis zehn Projekten und einem durchschnittlichen Volumen von rund 15 Millionen Euro", http://www.finanznachrichten.de/...mmobilien-frisch-renoviert-015.htm 

 

 

Xetra über 55000 Aktien gehandelt und heute bisher keine 200. Sowas sieht man wohl auch eher selten. Gibts derzeit eigentlich irgendeinen Wert (außer irgendwelche ausländischen mini caps), der mehr Fragezeichen aufwirft als IC?

@Raymond
Das ist eine schöne Beispielrechnung, aber die kommt auch nur dann zu stande, wenn alles genau so läuft, wie du dir das vorstellst. Und derzeit sind allgemein Projekte mit so vielen Fragezeichen versehen, weil die Zukunft selten so schwer zu prognostizieren war wie in diesen Zeiten. Mir sind diese Ergebnisse einfach zu spekulativ.  

 

warum?

werden geschäftsbereiche aufgegeben, nützen vorstände gerne einen nach IFRS vorgeschriebenen bilanz"trick", um den zukunftsversessenen anlegern ein schnippchen zu schlagen:

in der konzern-GuV ausführlich dargestellt wird nur das ergebnis des "fortzuführenden geschäftsbereichs", das ergebnis des "aufgegebenen geschäftsbereichs" ("zu veräußerungszwecken gehaltene vermögenswerte", IFRS 5) wird oft nur nachrichtlich mitgeteilt und im anhang erläutert

der eigentliche "trick" (ermessensspielraum wegen fehlender trennschärfe) besteht darin, die positiven daten der aufwendungen und erträge möglichst ins "töpfchen" (fortzuführender geschäftsbereich) und die schlechten möglichst ins "kröpfchen" (aufgegebener geschäftsbereich) zu sortieren (ein abwertungsbedarf der bestandsimmobilien käme selbstverständlich ins "kröpfchen")
Küting/Wirth, KoR 12/2006, S. 719, 728, schreiben (http://www.cbp.uni-saarland.de/fileadmin/...ub/kueting/2005/disco.pdf ):

ist das ergebnis des fortzuführenden geschäftsbereichs immer noch negativ, lässt es sich mit den "vorlaufkosten" für den aufbau des neuen geschäftsbereichs begründen – die börse kann damit leben
ist es positiv, "schlägt man die erwartungen der analysten" – der börsenkurs steigt

Lemberg wird den teufel tun, die erwartungen an sein geschäftsmodell (kommuniziert durch Close Brothers Seydler Research) zu hoch anzusetzen – und hat damit praktisch schon gewonnen !

 

Macht Sinn, aber da ich leider kein Insider bei IC bin, kann ich nicht wissen was hinter den Kulissen vorgeht. Mir gehts in erster Linie um den Erhalt meines "Vermögens" und so ist das für mich reines Glücksspiel. Ich kenne die Interessen der Beteiligten nicht. Sollten sie demnächst nochmal eine KE durchziehen (sei es durch Sacheinlage oder Bareinlage ohne BZR für die Altaktionäre) verliere ich noch mehr Geld. Ich werde deshalb meinen Bestand erstmal um die Hälfte reduzieren, dann schau ich mir die Entwicklung weiter in Ruhe an.  

das bestandsportfolio (projektentwicklung) wird 2010/2011 (auch unter inkaufnahme von verlusten) abgewickelt, also nach und nach abgestoßen (informica ist schon verkauft); diesen geschäftsbereich weist Incity in den abschlüssen 2010 und 2011 als "n i c h t fortgeführt" aus und packt diejenigen a u f w a n d s posten hinein, die nicht zweifelfrei dem   n e u e n   geschäftsbereich zuzuordnen sind (den anleger stört das in der regel kaum, denn er denkt "zukunftsbezogen")

dadurch bleibt das ergebnis des  n e u e n  ("f o r t geführten") geschäftsbereichs (innovative immobilien-joint-venture-finanzierung und -assistenz) von altlasten verschont und ist jederzeit für eine (positive) überraschung gut; Lemberg setzt auf diesen überraschungseffekt, um dem börsenkurs beine zu machen

ist die umkehr geschäftlich (hin zum neuen geschäftsmodell) und an der börse (turnaround) vollzogen, wird der börsenkurs nur noch eine richtung kennen (die richtige), für den newsflow ist gesorgt (projektankündigungen)

 

Freenet meldete gestern:

 

....von InCity könnte natürlich auch noch die Begleichung einer alten Rechnung mit dem früheren Gründer und (soweit ich weiß noch-Aktienbesitzer) Andrè Peto enthalten.
Dies ginge möglicherweise dann auf, wenn dem die Luft ausgeht und er seine Depotbank anweist auszusteigen, oder wenn Incity im Rahmen der neuen Strategie eine Kapitalerhöhung durchführt und damit den Ertragswert der alten Papiere verwässert.
Dass sich die "Neuen" für den früheren Gründer ins Zeug legen, ist eher nicht anzunehmen.  

DGAP-News: informica real invest AG gibt neue Mehrheitsaktionärin bekannt 15.11.10 13:50, Quelle: DJN informica real invest AG / Schlagwort(e): Sonstiges 15.11.2010 13:42 =------------------------------------------------- Corporate News vom 15. November 2010 informica real invest AG gibt neue Mehrheitsaktionärin bekannt - Q-Realstate GmbH meldet Mehrheitsbeteiligung von über 50 Prozent - InCity Immobilien AG und Mauritius 37. Vermögensverwaltungs GmbH trennen sich von informica-Anteilen - Klaus Prokop legt Vorstandsmandat nieder Würzburg, 15. November 2010. Die informica real invest AG hat von der Q-Realstate GmbH eine Mitteilung gemäß § 20 Abs. 1 und Abs. 4 AktG erhalten. Demnach ist die international agierende Beteiligungsgesellschaft Q-Realstate GmbH mit Sitz in Wien, Österreich, neue Mehrheitsaktionärin der informica real invest AG mit mehr als 50 Prozent der Unternehmensanteile. Dagegen haben sich die InCity Immobilien AG und die von der InCity kontrollierte Mauritius 37. Vermögensverwaltungs GmbH von Ihren Beteiligungen in Sinne von § 20 Abs. 1 und Abs. 4 getrennt. Die Bekanntmachungen der informica real invest AG gemäß § 20 Abs. 6 AktG sind im elektronischen Bundesanzeiger einzusehen. Im Rahmen der Änderung der Aktionärsstruktur hat Klaus Prokop sein Vorstandsmandat mit sofortiger Wirkung niedergelegt. 'Wir begrüßen das Engagement der Q-Realstate GmbH und hoffen mit der neuen Mehrheitsaktionärin wieder an die dynamischen Wachstumszeiten vorheriger Geschäftsjahre anknüpfen zu können. Die Mehrheitsbeteiligung der Q-Realstate GmbH ist für uns keine Überraschung, da die Geschäftsführung der Gesellschaft mit dem risikominimierenden Geschäftsmodell der informica zur Realisierung von hohen Cash Flows und möglichst kurzfristiger Kapitalbindung - der Bestandshaltung und -optimierung sowie der Nutzung von opportunistischen Gelegenheiten - bestens vertraut ist. Die Niederlegung des Vorstandsmandates durch Herrn Prokop ist die Konsequenz unserer veränderten Aktionärsstruktur mit der Q-Realstate GmbH als neue Mehrheitsaktionärin', so Friedrich Schwab, CEO der informica real invest G.
Über informica real invest AG  

sagen, der Letzte macht dann das Licht aus.  

@silverfish, du beschreibst exakt die untergangsstimmung von hänschen klein

 

im Ernst, dass dann kein institutioneller Anleger anfangen wuerde einzusammeln?
Selbst wenn alles so wäre wie du behauptest gibt es keine Garantie, dass wir Kleinanleger jemals wieder unseren EK sehen. Mag ja sein, dass alles super wird, aber ich bezweifle, dass die Altaktionaere viel davon haben werden.  

schön, dass hier im Hintergrund irgend jemand sehr aktiv agiert. Denn es ist immer wieder erstaunlich, wie sich ohne News die Tage mit hohen und geringen Umsätzen abwechseln. So als ob jemand mit gezielten Verkaufsordern immer eine Lawine ins Rollen bringt und die Umsätze explosionsartig steigen.  

um 9.59 Uhr. Zeitgleich wurden mal wieder bei Xetra und Frankfurt die Aktien bestens verramscht. Unglaublich, wie hier manipuliert wird. Aber so lange von IC keine klaren Äußerungen kommen wird sich daran nichts ändern.  

das hinterhältige (doch sicher mit dem unternehmen abgestimmte) research  von CBS (EpS 2010E minus €5,48) macht nur sinn, wenn nach dem auswechseln der mannschaft und des geschäftsmodells auch der anteils- und streubesitz runderneuert werden soll

(short-attacken, wenn es welche waren, wurden am 17.11. abgeblockt)

 

 

dass künftige finanzierer wie Incity Immobilien (neu) bei immobilien-joint-ventures mit projektentwicklern den finger auf der kohle haben, kann man den aussagen eines Münchner projektierers und bauträgers (Nr. 3 in München), des börsenneulings JK Wohnbau, entnehmen, der sich am mittwochmorgen in kleiner runde beim Deutschen Eigenkapitalforum vorstellte:

Bislang war JK Wohnbau vor allem von zwei externen Joint-Venture-Partnern abhängig, die dem Unternehmen Geld zur Investition zur Verfügung stellten, im Gegenzug jedoch hohe, prozentual zweistellige Zinsen kassierten und einen Teil der Gewinne einstrichen. Vorstandschef Kastenberger will nun durch den IPO-Erlös den Eigenkapitalanteil der beiden Partner im zweistelligen Millionenbereich zurückführen, um an zukünftigen Projekten stärker als in der Vergangenheit zu partizipieren. JK Wohnbau mache sich so unabhängiger von externen Geldgebern sowie teueren Eigenkapitalfinanzierungen und steigere obendrein die Profitabilität, http://www.boerse-online.de/aktie/empfehlung/favorit/:Favorit-des-Tages--Boersenneuling-mit-Potenzial/619069.html?p=1

 

Bislang hat JK für die 20prozentige Eigenkapitalausstattung bei Bauprojekten externe Geldgeber ins Boot holen müssen - die hohe Zinsen und 50 Prozent des Gewinns abschöpften , http://www.boerse-frankfurt.de/DE/index.aspx?pageID=44&NewsID=5344 

 

an immobilienaktien herrscht kein mangel, jedoch sind reine projektierer wie JK Wohnbau (JKW) oder kleinere co-finanzierer und -controller von projektentwickungen wie die neu ausgerichtete Incity Immobilien raritäten auf dem deutschen kurszettel
JKW und Incity(neu) sind gegenüber den bekannten geschäftsmodellen im vorteil, da die themen wertverlust im bestand und leerstand entfallen

zu gewinnsprüngen kommt es bei JKW und Incity(neu) erst in zwei bis drei jahren, weil dann die mit dem IPO-erlös (JKW) bzw. dem partnermodell (Incity) angestoßenen projekte mit erhöhter rentabilität (oberhalb der für projektentwickler guten marge von 10 % vor steuern bzw. 15% eigenkapitalrendite [IRR])) umzusetzen sind

die bilanzierungsvorschrift IFRIC 15 verhindert leider eine gewinnrealisierung entsprechend dem fertigstellungsgrad

entsprechend nimmt das KGV in riesenschritten ab
beispiel: JKW (analyse von Shore Capital):
KGV 2011 2012 2013 2014
72 38 8,7 6,9
die analysten von Shore Capital berechneten den fairen wert der JKW-aktie mit optimstischen €12,88 (aktueller börsenkurs €8,11)

co-finanzierung (überwiegend gewerblicher) immobilien-projektentwicklungen findet man in deutschland bei einigen banken und wenigen darauf spezialisierten fonds

FONDS ZUR PROJEKTFINANZIERUNG:

--entnommen aus Immobilien Zeitung Nr. 10 vom 11.03.2010 Seite 6 [stand märz 2010]--

Competo Capital Partners, http://www.competo-cp.de/konzept/
(€70mio eigenkapital, betreutes projektvolumen ca. €320mio, beteiligung an acht projektentwicklungen in Berlin (1), Hamburg (3), München (3) und Stuttgart (1))

E&G Bridge Equity Capital Fund der E&G Financial Services GmbH (tochter des bankhauses Ellwanger & Geiger), http://www.privatbank.de/de/financial_services_bridge_equity…
(€100mio eigenkapital, 2/3 stecken in der co-finanzierung eines €400mio- investitionsvolumens; investoren sind fast ausschließlich versicherungsgesellschaften

 

bin mal etwas tiefer eingestiegen ...

so könnte Incity Immobilien rechnen:

a) €135mio Projektvolumen 2011 (Verkaufserlöse Ø €15mio x 9; Frantzen: "acht bis zehn Projekte mit einem Durchschnittsvolumen von 15 Mill. Euro")

b) €116mio Investitionssumme (bei einem geschätzten Projektgewinn des Joint Venture [v o r Zinsen an Incity] von €18,6mio = 16% der Investitionssumme)

c) €23,2mio Eigenkapitalbedarf des Joint Venture (20% von €116mio[oben b]; Frantzen: "20 % mit Eigenkapital finanziert", "Kapitalbedarf von gut 20 Mill. Euro")
d) €21,6mio steuert Incity bei (als "Beteiligungsdarlehen": 93% von €23,2mio[oben c]; Frantzen: "das erforderliche Eigenkapital in Form eines Beteiligungsdarlehens zu 90 bis 95 % zur Verfügung stellen")

e) €4,9mio Zinsen gehen an Incity (€21,6mio[oben d] x 9% x 2,5Jahre; Frantzen: "Größenordnung zwischen 8 und 10 % p.a.")

f) €13,7mio Projektgewinn (Trading-Profit) des Joint Venture (€18,6mio[oben b] ./. €4,9mio Zinsen Incity[oben e])
g) €4,1mio Incity-Anteil am Projektgewinn (30% von €13,7mio[oben f]; Frantzen: "Anteil von 20 bis 40 % vom Projektgewinn")

h) €9mio Incity-Projektgesamtgewinn (€4,9mio Zinsen[oben e] + €4,1mio Projektgewinn-Anteil[oben g])
= €1,6 je Aktie Incity-Projektgesamtgewinn nach Kapitalerhöhung um 1,875 mio Aktien auf 5,625 mio Aktien
= €0,64 p. a. je Aktie Incity-Projektgesamtgewinn nach Kapitalerhöhung um 1,875 mio Aktien auf 5,625 mio Aktien

i) 17% p. a. Projektrendite Incity (€9mio Projektgesamtgewinn [oben h] / €21,6mio Beteiligungsdarlehen [oben d] / 2,5 Jahre; Frantzen:"Für Incity soll sich die Projektrendite letztlich auf 15 und 20 % belaufen")

 

aktie wird extrem verwässert  

InCity Immobilien habe die Unternehmensstrategie geändert und lege den Fokus nun innerhalb der Projektentwicklung auf den Bereich innovative Projektfinanzierung und Projektcontrolling.

Innovativ also, achso

Das Unternehmen werde mit ausgewählten und bereits etablierten Projektentwicklungsgesellschaften nachhaltige Geschäftsbeziehungen in deutschen Wachstumsregionen aufbauen.

Die warten nur drauf.

Es müsse davon ausgegangen werden, dass InCity Immobilien mindestens bis zum Jahr 2012 Verluste verbuchen werde.

Achnee, Schade

Bis jetzt war der Wert bei mir auf der watchlist, jetzt fliegt der runter. Wer genug Geld hat wirft schlechtem gutes hinterher.

 

 

aber schön festzementiert. Sobald die KE durch ist bin ich mal gespannt was dann mit dem Kurs passiert.  

und danach wird der Kurs wohl fallen. Analoges ist kürzlich bei Mox Telecom passiert.

Und bei InCity sind Gewinne ja erst etwa 2013 zu erwarten. Das dauert vielen Investoren zu lange - daher werden sie wohl erst einmal die Finger weglassen.  

derzeit all die, die die KE gezeichnet haben. Dann bleibt nach der KE keiner übrig der Verkaufen kann (bis auf die neuen Aktien natürlich). Außer derjenige der momentan alle auf den Markt geworfenen Aktien kauft.  

bei  2,90 Euro verkaufen und zu 2,50 zurückkaufen.

Nach der KE könnten m.E.n. noch "Kleinaktionäre" verkaufen, die schon lange in dem Wert sind und irgendwann die Geduld verlieren und ihre Verluste realisieren.

Ich denke, dass Grossaktionär Lemberg über seine Firma Dyva die Stücke vom Markt aufnimmt, auch wenn das - wg. der geringen Umsätze eher mühselig ist. Vermutlich erhöht Lemberg eher über weitere notwendige KEs.