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Kreditgeber, die die Regierung in der Finanzkrise von 2008 gerettet hat, haben die Stärke ihrer Bilanzen mit der Coronavirus-Pandemie in Verbindung gebracht. Aber der Kongress unterstützt sie ohnehin mit einer Bestimmung im Gesetzesentwurf, die der Federal Deposit Insurance Corp. die Macht geben würde, Girokonten über die 250.000 Dollar an Einlagensicherung hinaus zu garantieren, die sie den Bankkunden jetzt anbietet.
Washingtons Schritt, hinter dem Bankgewerbe zu stehen, unterstreicht die aggressiven Anstrengungen, die von Beamten in der gesamten Regierung unternommen werden, um sich auf das Schlimmste vorzubereiten - einschließlich möglicher Runs auf Einlagen, wenn sich die wirtschaftlichen Aussichten verdunkeln.
"Die Banken sind in einer sehr guten Verfassung, aber die Menschen geraten trotzdem in Panik", sagte Karen Petrou, eine geschäftsführende Partnerin bei Federal Financial Analytics, die Führungskräfte von Banken in politischen Fragen berät.
Dieser Schritt hat die Branche gespalten. Kleinere Banken, die stark von Einlagen abhängig sind und den Kunden zeigen wollen, dass ihr Geld sicher ist, haben bei politischen Entscheidungsträgern Lobbyarbeit betrieben, um die Bundesgarantie des Bankensystems auszuweiten. Die größten Banken, die landesweit tätig sind und über riesige Finanzierungsquellen verfügen, halten sie für überflüssig und befürchten, dass sie als neue Bankenrettung eingesetzt werden könnte.
Das Gesetz, das am Freitag von Präsident Donald Trump unterzeichnet wurde, würde auch die Tür dafür öffnen, dass die FDIC die Schulden der Banken selbst garantiert, um eine weitere Finanzierungsquelle für Kreditgeber zu sichern, falls sie in schwere Zeiten geraten sollten. Die Agentur aus der Depressionszeit, die geschaffen wurde, um das Vertrauen nach einer Reihe verzweifelter Banküberfälle von Kunden wiederherzustellen, müsste noch entscheiden, wie sie die Autorität nutzen will.
An den Bemühungen beteiligte Gesetzgeber argumentieren, dass sie den Menschen die Gewissheit geben wollen, dass ihr Geld in amerikanischen Banken sicher ist, während die Wirtschaft taumelt.
"Der beste Weg, ihnen das zu versichern, ist, sie wissen zu lassen, dass es keinen Run auf eine Bank geben wird, den die Bank nicht abdecken kann - was bedeutet, dass alle Einlagen gedeckt sein werden", sagte Rep. Al Green (D-Texas), der eine frühere Version der Kontogarantie-Gesetzgebung des Repräsentantenhauses gesponsert hat.
Während Banker, die die Maßnahmen unterstützen, sagen, dass sie keine weit verbreiteten Abhebungen sehen, wollen sie ihren Kunden auch klar machen, dass sie keinen Grund zur Sorge haben.
"Die Tatsache, dass die meisten Bankenlobbys geschlossen sind, ist etwas, das mit Sicherheit Besorgnis hervorruft und für die Verbraucher beunruhigend ist", sagte Noah Wilcox, Vorsitzender und CEO von Wilcox Bancshares in Grand Rapids, Minnesota. "Den Verbrauchern sagen zu können: 'Hey, es ist für alles gesorgt, die Bundesregierung steht hinter Ihnen', beruhigt sie wirklich.
Wilcox ist Vorsitzender der Independent Community Bankers of America, einem Handelsverband, der die Lobbying-Kampagne zur Einführung einer neuen FDIC-Konto-Garantie geleitet hat. Die Gruppe vertritt ausschließlich die kleinsten Kreditgeber des Landes.
"Vorsicht ist besser als Nachsicht", sagte Paul Merski, der Vizepräsident der Community Bank Association für Kongressbeziehungen und -strategie. "Wir erhalten eine Menge Berichte von unseren 5.000 Banken im ganzen Land. Bisher haben wir nur einen geringfügigen Anstieg der Nachfrage nach Bargeld gesehen.
Mit der Gesetzgebung beleben die Gesetzgeber die Autorität wieder, die die FDIC während der Bankenrettung 2008 nutzte, die aber später vom Kongress eingeschränkt wurde - nur eine von vielen Möglichkeiten, wie die Coronavirus-Pandemie Washington dazu bringt, die Macht, die es zuletzt während der Wall-Street-Rettungsaktion ausgeübt hat, abzustauben.
"Sie wurde aufgenommen, um den Behörden die Instrumente an die Hand zu geben, die sie brauchen, um auf die sich entwickelnden Umstände angemessen reagieren zu können", sagte ein Sprecher des Bankenvorsitzenden des Senats, Mike Crapo (R-Idaho).
Aber anders als im Jahr 2008 haben die Banken betont, dass sie in einer starken Verfassung sind und keine Almosen der Regierung benötigen.
Große und kleine Kreditgeber waren nach der letzten Krise gezwungen, sich an eine Reihe neuer Vorschriften zu halten, um ihre Solvenz zu sichern. Die Maßnahmen scheinen sich gelohnt zu haben, denn die Banken haben jetzt geposaunt, dass sie in der Lage sind, zu den wirtschaftlichen Hilfsmaßnahmen beizutragen.
Aber Green, der einen Kongressbezirk im Gebiet von Houston vertritt, sagte, er sei motiviert gewesen, an der Gesetzgebung zur Kontogarantie zu arbeiten, nachdem er u.a. die Bedenken einer kleinen Bank im Minderheitenbesitz gehört hatte.
Er nannte das Beispiel großer Kirchen, die bei kleinen Banken Einlagen von über 250.000 Dollar tätigen. Es gibt Bedenken, dass die Kirchen ihr Geld abziehen könnten, wenn sie befürchten, dass ihre Bank nicht überleben wird.
Die Banken sind besorgt über das gleiche Verhalten ihrer Geschäftskunden, deren Konten über und unter der bestehenden FDIC-Versicherungsgrenze von 250.000 $ schwanken, wenn sie sich um die Gehaltsabrechnung und Zahlungen an Lieferanten kümmern.
"Ich erhielt einen Hinweis darauf, dass Leute kamen und Beträge abhoben, die größer als normal waren", sagte Green. "Ich habe einen Hinweis darauf erhalten, dass die Menschen sich Sorgen um kleinere Banken machen und ihr Geld in andere Institutionen verschieben könnten. Diese kleineren Banken müssen ihre Einlagen aufrechterhalten, um zu funktionieren.
Abgeordneter French Hill (R-Ark.), der zusammen mit Green im Finanzdienstleistungsausschuss des Repräsentantenhauses tätig ist, zitierte die Unsicherheit der Verbraucher darüber, ob die Banken wie andere Unternehmen zur Schließung gezwungen werden - selbst wenn die Banken auch in der Krise weiter operieren.
"Ich ermutige meinen Bankkommissar und meine Bankiers und meinen Gouverneur, öffentlich darüber zu sprechen und Werbung zu machen", sagte Hill. "Das Bankwesen ist eine kritische Infrastruktur", sagte Hill.
Kleinere Banken haben auch argumentiert, dass ein Konto-Backstop ihnen helfen würde, mit Geldmarktfonds konkurrenzfähig zu bleiben, die während der Pandemie ihre eigene Regierungsgarantie erhalten sollen. Die Fonds bieten einen alternativen Platz für Unternehmen, um Bargeld zu parken.
Für die größten Banken sind die Anrufe eine riskante Ablenkung in einer Zeit, in der sie sagen, dass sie die Hilfe nicht brauchen. Einige haben sogar befürchtet, dass dies eine finanzielle Panik auslösen könnte.
Ein großer Bankenlobbyist, der es ablehnte, namentlich genannt zu werden, sagte, die größten Banken "haben Festungsbilanzen, diversifizierte Einkommensströme und verzeichnen infolgedessen hohe Einlagenzuflüsse; sie haben keine Notwendigkeit für die Regierung, mehr ihrer Verbindlichkeiten zu garantieren".
"Sie befürchten - und das ist eine sehr vernünftige Befürchtung -, dass dies als eine weitere Bankenrettung angesehen wird", sagte Petrou von Federal Financial Analytics. "Sie haben nicht darum gebeten. Das System braucht es in der Tat nicht. Das Geld floss ohnehin in die Grossbanken."
Kleine Banken entgegnen, dass die größeren Banken es nicht brauchen, weil sie immer noch eine inoffizielle staatliche Rückendeckung genießen, wobei Washington nicht bereit ist, sie untergehen zu lassen.
"Sie sind zu groß, um zu scheitern", sagte Robert Fisher, CEO von Spencer,
der in New York ansässigen Tioga State Bank.
Bert Ely, ein Bankberater, sagte, die FDIC solle vorsichtig sein, wie sie die Autorität angesichts der wachsenden Besorgnis über den Zustand des Finanzsystems einsetzt.
"Hier kommt eine Menge Psychologie ins Spiel", sagte Ely. "Welches Signal sendet das aus? Hilft das wirklich, die Situation zu stabilisieren, oder wäre es potenziell destabilisierend?"
Die FDIC lehnte es ab, zu der Gesetzgebung Stellung zu nehmen, verstärkt aber ihre Bemühungen,
das Vertrauen der Verbraucher in die Banken zu stärken.
Die FDIC-Vorsitzende Jelena McWilliams veröffentlichte diese Woche ein Video, das die Amerikaner davon abhielt, Geld von Bankkonten zu nehmen und es unter ihre Matratzen zu stopfen, wie es viele während der Großen Depression taten. Sie sagte, niemand habe seit der Gründung der FDIC im Jahr 1933 auch nur einen Penny seiner versicherten Einlagen verloren.
"Wenn Sie davon sprechen, Ihr Geld an einem sicheren Ort zu verwahren", sagte sie,
"dann bewahren Sie es bitte in einer bei der FDIC versicherten Bank auf".
https://www.politico.com/news/2020/03/27/...avirus-bank-rescue-152501
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In einer Entwicklung, die in der Hypothekenbranche weithin bejubelt wurde, sagte die Federal Housing Finance Agency am Dienstag, dass sie von Unternehmen wie Quicken, die Hypotheken "bedienen", verlangen würde, dass sie nicht mehr als vier Monate ausbleibende Zahlungen an die Kreditnehmer vorstrecken.
Zuvor waren diese Hypothekenverwalter potenziell bis zu einem Jahr mit Zahlungsausfällen von Kreditnehmern mit föderal abgesicherten Fannie-Mae-Hypotheken konfrontiert, die sich für Unterlassungsprogramme angemeldet hatten. (Freddie-Mae-Hypotheken, die ebenfalls Gegenstand der Ankündigung dieser Woche waren, hatten bereits eine viermonatige Haftungsobergrenze für die Hypothekenverwaltungsgesellschaften).
Die Mortgage Bankers Association hatte davor gewarnt, dass, wenn sich der wirtschaftliche Schaden der Pandemie verschlimmert und ein Viertel der Hypothekenschuldner ihre Zahlungen einstellt oder für sechs oder mehr Monate in Unterlassung geht, die Hypothekenverwaltungsunternehmen kurzfristig für 75 bis 100 Milliarden Dollar oder mehr hätten haften können.
Ein solches Szenario könnte zu verheerenden Liquiditätsengpässen bei vielen Hypothekendienstleistern führen.
"Diese Nachricht reduziert die Worst-Case-Cash-Flow-Anforderungen der Dienstleister erheblich", sagte Verbandspräsident und CEO Robert Broeksmit in einer Erklärung zur Ankündigung vom Dienstag.
Dienstleister wie Quicken sammeln die Zahlungen der Kreditnehmer ein und leiten sie dann an die Investoren weiter, die die Hypotheken besitzen. Die Dienstleister sind nach wie vor dafür verantwortlich, Zahlungen zu leisten, wenn den Kreditnehmern eine Stundung gewährt wird - eine vorübergehende Aussetzung ihrer Hypothekenzahlungen.
Die Bediensteten werden schließlich für diese Vorauszahlungen von den bundesstaatlich unterstützten Einrichtungen, die die Hypotheken garantieren, entschädigt, aber es gibt eine zeitliche Diskrepanz, die zu einer Liquiditätskrise führen kann.
Das Katastrophenhilfepaket des CARES-Gesetzes in Höhe von 2,2 Billionen Dollar ermöglicht es Hausbesitzern mit föderal gesicherten Hypotheken, Unterlassungsansprüche bis zu einem Jahr zu erhalten.
Laut der Mortgage Bankers Association befanden sich am Montag fast 6% aller Hypotheken landesweit - etwa 3 Millionen Kreditnehmer - in Unterlassungsansprüchen.
Quicken Loans ist vor allem für die Vergabe von Hypotheken bekannt und ist der landesweit führende Direktkreditgeber an Verbraucher, obwohl das Unternehmen in der Innenstadt von Detroit, das als Nichtbank-Kreditgeber eingestuft wird, sein Hypotheken-Servicegeschäft in den 2010er Jahren stark ausgeweitet hat, da einige traditionelle Banken aus dem Geschäft ausgestiegen sind.
Quicken wurde im vergangenen Jahr vom Branchenbeobachter Inside Mortgage Finance als die Nummer 9 der Hypothekendienstleister des Landes eingestuft. Welchen Prozentsatz des Unternehmens das Hypothekengeschäft ausmacht, war am Mittwoch nicht verfügbar.
Quicken reagierte nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.
"Quicken ist unter den großen Nicht-Bank-Dienstleistern insofern etwas ungewöhnlich, als sie die größten und finanziell wahrscheinlich am besten ausgestatteten Nicht-Banker sind und auch zu den wenigen gehören, die sich durch Neugründungen - im Gegensatz zum Kauf von Servicing-Rechten - organisch zu einem bedeutenden Dienstleister entwickelt haben", sagte Guy Cecala, CEO und Herausgeber von Inside Mortgage Finance.
"Im Allgemeinen gilt Quicken als die Nicht-Bank, die am besten in der Lage ist, so etwas zu überstehen", fügte er hinzu.
United Shore mit Sitz in Pontiac, ein weiterer wichtiger Akteur in der Hypothekenbranche, wurde zuletzt als Nr. 29 der Hypothekenverwalter eingestuft. Das Unternehmen hat sich verpflichtet, während der Pandemie und des wirtschaftlichen Abschwungs keinen seiner 5.800 Mitarbeiter zu entlassen.
In einem Telefoninterview am Mittwoch sagte der CEO von United Shore, Mat Ishbia, dass sein Unternehmen immer über genügend Liquidität verfüge, um die Hypothekenbedienungssituation in den Griff zu bekommen, obwohl die neue Vier-Monats-Obergrenze für Zahlungen immer noch ein willkommener Schritt ist.
United Shore's Präsident und CEO Mat Ishbia am 28. Februar 2020 im Breslin-Konferenzraum des United Shore-Hauptsitzes in Pontiac.
"Das ist auch gut, weil es dazu beitragen wird, die Hypothekenzinsen niedrig zu halten", sagte Ishbia, "denn wenn die Menschen nicht glauben, dass die Regierung eingreifen wird, wollen sie vielleicht keine Hypotheken aufnehmen".
Dennoch ist die Vier-Monats-Obergrenze nicht die bevorzugte Lösung der Branche. Sie überlässt es u.a. den Servicern nach wie vor, die Zahlungen für unbezahlte Vermögenssteuern, Hausbesitzer- und Hypothekenversicherungen vorzuschieben.
Die von der Hypothekenbranche gewünschte Lösung besteht darin, dass das US-Finanzministerium und die US-Notenbank eine "Liquiditätsfazilität" einrichten, d.h. einen großen Topf mit Geld, aus dem sie Kredite aufnehmen können, um die Zahlungen zu leisten, die Hausbesitzer auslassen. Medienberichten zufolge hat es in Washington Widerstand gegen die Einrichtung eines solchen Fonds gegeben, um den Hypothekenverwaltern, die keine Banken sind, zu helfen.
Cecala sagte, ein solcher Schritt dürfe nicht als "Rettungsaktion" angesehen werden, da ein Liquiditätsfonds theoretisch wenig bis gar keine Kosten für die Regierung mit sich bringen würde.
"Dies sind keine Kredite, um Nichtbanken oder Finanzunternehmen über Wasser zu halten", sagte er. "Es geht darum, deren kurzfristige Liquidität zu fördern, um Hypotheken zu entlasten, was allen zugute kommt."
Ginnie Mae, die Hypotheken der FHA und von Veteranen unterstützt, kündigte letzte Woche ihr eigenes Programm für "vorübergehende Liquiditätsengpässe" an, um Hypothekendiensten bei ausbleibenden Zahlungen von Kreditnehmern zu helfen.
https://eu.freep.com/story/money/business/2020/04/...icer/5168448002/
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23. April 2020
Warum das Finanzministerium für Hypothekardienstleister kämpfen muss
Amerikanische Familien spüren den physischen, emotionalen und finanziellen Tribut, den das Coronavirus, das die Nation befällt, fordert. Da die meisten von uns ermutigt werden, in ihren Häusern zu bleiben, um die Kurve abzuflachen, sind sich viele nicht bewusst, dass der Wohnungsmarkt vor potenziellen Umwälzungen steht, die langfristig negative Auswirkungen auf einen großen Prozentsatz der Hausbesitzer haben könnten. Aber es gibt eine Abhilfe. Der Kongress und das Finanzministerium müssen schnell handeln, um den Wohnungsmarkt zu schützen, indem sie sicherstellen, dass Hypothekendienstleister, die keine Banken sind, Zugang zu einer Liquiditätsfazilität - einer speziellen Kreditlinie - erhalten, um die Kosten derjenigen zu decken, die ihre Hypothekenzahlungen verzögern.
Wenn Sie wie 50% der Hausbesitzer sind, haben Sie Ihre Hypothek über einen Nichtbank-Hypothekendienstleister. Nichtbanken sind Finanzinstitutionen, die nicht als "Vollbanken" gelten, weil sie nicht sowohl Kredit- als auch Einlagedienstleistungen anbieten. Diese Hypothekenverwalter bieten oft vielen Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen Zugang zu den Hypotheken, um ihr erstes Haus zu kaufen.
Doch nun sehen sich diese Familien aufgrund einer oder fehlender Bestimmungen des kürzlich verabschiedeten Gesetzes über Hilfe, Unterstützung und wirtschaftliche Sicherheit (CARES) über Coronavirus (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) einer erhöhten Unsicherheit bezüglich ihrer Hypotheken ausgesetzt.
Das CARES-Gesetz bot Hausbesitzern eine vorübergehende Erleichterung, indem es denjenigen mit Hypotheken, die von der Bundesregierung versichert oder garantiert sind, erlaubte, ihre Zahlungen um bis zu sechs Monate aufzuschieben, wobei unter bestimmten Umständen eine Verlängerung um weitere sechs Monate möglich ist.
Aufgrund der rapide steigenden Arbeitslosenquote und des verringerten Einkommens, insbesondere in den Gemeinschaften der Arbeiterklasse, benötigen Familien diese Gnadenfrist dringend. Niemand sollte sich zwischen der Zahlung seiner Hypothek und der Ernährung seiner Familie entscheiden müssen, insbesondere dann nicht, wenn er wegen einer Pandemie arbeitslos geworden ist.
Auf der Grundlage eines Modells werden voraussichtlich 25% der Hausbesitzer einen Zahlungsaufschub für ihre Hypothekenzahlungen beantragen. Den Hypothekenverwalter, die keine Banken sind, wurde jedoch im Rahmen des CARES-Gesetzes keine Liquiditätsfazilität zur Verfügung gestellt, um die Kosten für diese verzögerten Zahlungen zu decken.
Während unsere Priorität weiterhin darin bestehen sollte, amerikanische Familien wirtschaftlich zu entlasten, wird sich die Nichtbereitstellung von Liquidität an die Hypothekenverwalter unweigerlich auch negativ auf die Hausbesitzer auswirken.
Leider scheint der "Plan", den die Federal Housing Finance Agency (FHFA) zur Lösung dieses Problems ausgearbeitet hat, darin zu bestehen, den Service von Unternehmen abzuziehen, die Schwierigkeiten haben, diese Kosten zu decken. Dies würde zweifellos dazu führen, dass kleine Hypothekenanbieter im ganzen Land aus dem Geschäft gedrängt würden, was zu Arbeitsplatzverlusten und einer erhöhten Unsicherheit für Hauseigentümer führen würde.
(Ironischerweise hat der Leiter des FHFA, Mark Calabria, persönlich erlebt, wie schwierig es sein kann, wenn der Hypothekendienstleister nach dem Zufallsprinzip auf einen selbst umgeschaltet wird.
Er erzählte Housing Wire, dass seine eigene Hypothekenübertragung dazu führte, dass sein neuer Dienstleister es versäumte, seine Vermögenssteuern zu zahlen).
Während dieser Krise erwarten wir von den Regierungschefs, dass sie Gewissheit geben und nicht einen Plan unterstützen, der zweifellos zusätzlichen Stress für bereits angeschlagene Familien und Unternehmen bedeutet. Vor allem, wenn die Lösung dieses Problems einfach ist.
Das CARES-Gesetz sieht 455 Milliarden Dollar für die wirtschaftliche Stabilisierung vor. Diese Gelder wurden genau für diesen Zweck bereitgestellt - um Unternehmen bei der Bewältigung der Liquiditätsprobleme und beim Überleben in dieser beispiellosen Krise zu helfen. Die Anbieter von Hypothekardienstleistungen schlagen bereits Alarm wegen Liquiditätsproblemen und sollten Zugang zu einer Liquiditätsfazilität haben, um die Stabilität unseres Wohnungsmarktes zu gewährleisten. Und Finanzminister Steven Mnuchin oder die Federal Reserve könnten diese Fazilität leicht einrichten. Diese Unternehmen sind nicht auf der Suche nach einer Rettungsaktion, sondern müssen einfach die Kosten decken, die die Regierung von ihnen verlangt, um Hausbesitzern wirtschaftliche Entlastung zu verschaffen.
Wir sind uns alle einig, dass wir sicherstellen müssen, dass die Amerikaner die Hilfe erhalten, die sie in dieser Krise benötigen, und gleichzeitig den langfristigen wirtschaftlichen Schaden begrenzen müssen. Aber wenn das Finanzministerium nicht bereit ist, den Hypothekenanbietern, die keine Banken sind, zu helfen, werden die Hausbesitzer die Leidtragenden sein.
Scott McCallum war von 2001 bis 2003 der 43. Gouverneur von Wisconsin. Er ist auch der ehemalige Präsident und CEO der Aidmatrix Foundation Inc., einer globalen gemeinnützigen Technologiefirma, die sich auf humanitäre Hilfsbemühungen spezialisiert hat.
https://www.realclearpolitics.com/articles/2020/...age_servicers.html
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Sobald ein Verwalter von Einfamilienhypothekenkrediten, die in einer hypothekarisch gesicherten Sicherheit der Agentur zusammengefasst sind, vier Monate lang die ausstehenden Zahlungen für einen unterlassenen Kredit vorgestreckt hat,
ist er künftig nicht mehr verpflichtet, planmäßige Kapital- und Zinszahlungen vorzuziehen.
Die FHFA berichtet, dass dies für ALLE Verwalter DER Agentur gilt.
Damit wird eine der vier Hauptfragen beantwortet, die die Servicer im Zusammenhang mit den Vorschusszahlungen der Agentur gemäß dem CARES-Gesetz zur Nachsicht gestellt haben.
Ob ein Servicer bei verbotenen Zahlungen Vorschüsse leisten muss, ist die erste Frage.
Wenn ja, für wie lange, ist die zweite Frage.
Drittens, wann wird ein Servicer von den Agenturen für solche Vorschüsse entschädigt.
Und schließlich, werden die Agenturen, direkt oder über das Federal Reserve Board oder das Finanzministerium, eine Liquiditätsfazilität oder eine Finanzierung für erforderliche Vorschüsse bereitstellen?
Die Antwort auf die letzte Frage erschien relativ klar, da FHFA-Direktor Mark Calabria sich geweigert hatte, eine solche Erleichterung zu gewähren, als er vor zwei Wochen ankündigte, dass es keine Mittel oder Pläne gebe, eine Liquiditätsfazilität anzubieten.
Er wies darauf hin, dass in Not geratene Servicer einfach zu Unterservicern werden
oder die Bedienung ohne nennenswerte Unterbrechung auf andere übertragen könnten.
Die Äußerungen von Direktor Calabria riefen bei der Hypothekenbranche und vielen Republikanern und Demokraten im Kongress schnell Uneinigkeit hervor.
Ob diese Zurückdrängung zu Ergebnissen führen wird, ist zu diesem Zeitpunkt nicht klar.
Dennoch haben wir auf die zweite Frage eine positive Antwort: Direktor Calabria erklärte, dass "die Hypothekenverwalter jetzt genau planen können, wie lange sie die Kapital- und Zinszahlungen für Kredite, für die die Kreditnehmer ihre monatlichen Zahlungen nicht geleistet haben, vorziehen müssen".
Diese Erklärung des Direktors ist aus drei wichtigen Gründen zu begrüßen.
Erstens ist angesichts der Milliarden Dollar an potenziellen Vorausverpflichtungen in der Bilanz allein schon die Klarheit bezüglich der GSE-Vorausforderungen für unterlassene Kredite eine willkommene und notwendige Entwicklung (die Bestimmung dieser Verpflichtungen aus den jeweiligen Agency Servicing Guides war bestenfalls äußerst kompliziert).
Zweitens, wenn und soweit man die anwendbaren Vorschussvoraussetzungen für unterlassene Darlehen erkennen könnte, könnte die Dauer des Vorschusses, zumindest für Fannie Mae, wesentlich länger sein, als dies bei säumigen Darlehen der Fall wäre.
Drittens synchronisiert die FHFA die Anforderungen zwischen den beiden Agenturen und verwendet Freddie Macs scheinbar kürzere Vorschussanforderung als die potenziell längere Fannie Mae-Anforderung.
So begrüßenswert diese Ankündigung ist, und sie ist sicherlich willkommen und geschätzt,
aber sie löst nicht die dritte grundlegende Frage, wann ein Servicer für seine Vorschüsse entschädigt wird.
Die Anforderungen an Freddie und Fannie scheinen sich zu unterscheiden, und es besteht in der Branche weiterhin Besorgnis darüber, wie lange die Servicer die Forderungen in ihrer Bilanz ausweisen müssen, selbst wenn sie in der Lage sind, eine Liquiditätsfazilität zur Finanzierung der Vorschüsse zu erhalten.
In dieser Hinsicht kann die Laufzeit einer Liquiditätsfazilität wesentlich kürzer sein als der potenzielle Zeitrahmen für die Rückerstattung solcher Vorschüsse durch die Agenturen. Es bleibt zu hoffen, dass diese Standards ebenfalls synchronisiert werden, und zwar mit dem kürzesten Zeitraum, der vernünftigerweise realisierbar ist.
Darüber hinaus werden die Servicer nach wie vor mit einem erheblichen Liquiditätsdruck konfrontiert sein, dem aufgrund der zunehmenden Forderung nach Unterlassung von Vorschüssen, die praktisch keine Anspruchsvoraussetzungen erfüllen müssen, begegnet werden muss.
Darüber hinaus geht diese neue Politik nicht auf die anhaltenden Anforderungen an die Hinterlegung von Treuhandkrediten und möglicherweise bestimmte Arten von Unternehmensvorschüssen auf die in Unterlassung befindlichen Darlehen und den Zeitpunkt der Rückzahlung ein.
Die FHFA kündigte auch an, dass Agency-Darlehen in Pools mit hypothekarisch gesicherten Sicherheiten ("MBS") mindestens für die Dauer des Unterlassungsplans in den Pools verbleiben werden.
Ähnlich wie bei der Naturkatastrophenpolitik der Agenturen werden diese Darlehen nicht aus den Pools aufgekauft werden müssen. Dies mag zwar keine Auswirkungen auf die Servicer haben, vermeidet jedoch nachteilige Auswirkungen auf die Vorfälligkeitsentschädigung für die MBS, die sich aus massiven Rückkäufen von Darlehen im Rahmen des Forfailance-Plans ergeben würden.
Während das Konzept der Zeit während dieser Pandemie verzerrt ist, haben die Servicer scheinbar ewig auf diese Ankündigung gewartet - gedrängt dadurch, dass sie den Kreditnehmern Nachsicht anbieten mussten, während sie immer noch Vorschüsse auf Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen leisten mussten.
Sie erhielten einige gute Nachrichten am 10. April, als Ginnie Mae die endgültigen Bedingungen seines Pass-Through-Hilfsprogramms für Emittenten (das "PTAP/C19") bekannt gab, die Mayer Brown in seinem Legal Update analysierte.
Am 9. April gab die US-Notenbank ein überarbeitetes Term Sheet für ihre Kreditfazilität für Asset-Backed Securities ("TALF 2020") heraus, das eine gewisse Erleichterung auf den Märkten für Asset-Backed Securities bringen könnte (sobald die Details geklärt sind).
Die Servicer von Fannie Mae sind dafür verantwortlich, die Kapital- und Zinszahlungen für Kredite in MBS vorzuschieben, unabhängig von den Zahlungen des Kreditnehmers. Freddie-Mae-Dienstleister sind im Allgemeinen nur für die Vorziehung der planmäßigen Zinsen verantwortlich.
https://www.jdsupra.com/legalnews/...freddie-to-relax-servicer-93369/
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https://www.fool.com/millionacres/...ranted-to-struggling-homeowners/
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"don`t pose systemic risks"
lmaa
https://www.bloomberg.com/news/articles/...mortgage-servicer-lifeline
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Dilemma gegenüber Nicht-Bank-Kreditgebern und ihren Kunden
Jemima WhyteSenior-Reporterin
15. April 2020 - 19.51 Uhr
Um ihre Expansion zu finanzieren, suchte Frau Summers nach einem Kredit, wurde aber von den Banken abgewiesen.
Schließlich ging sie zu dem privaten Nicht-Banken-Kreditgeber GetCapital und lieh sich 30.000 Dollar, die sie zurückzahlte. Ende letzten Jahres, noch vor dem Aufschwung von Homeshopping-Kanälen,
lieh sie sich weitere 50.000 Dollar zu 14,7 Prozent Zinsen, zahlbar über ein Jahr.
Claire Summers, die Gratitude Glass Jars gründete, sagt, sie habe um finanzielle Entlastung gebeten und das Gegenteil erhalten.
Am 17. März stellte Frau Summers fest, dass ihre Verkäufe, die sich größtenteils in den USA befinden, in Schwierigkeiten waren: Die Ausbreitung von COVID-19 bedeutete, dass Messen abgesagt worden waren und einige US-Kaufhäuser, darunter Nordstrom und Von Maur, erklärten, dass sie die Zahlungsbedingungen verdrängen würden. Sie schickte eine E-Mail an GetCapital, in der sie Härtefallerleichterungen oder eine Art Krediturlaub forderte.
Frau Summers, die im Technologiebereich tätig war und 2013 ein weiteres Start-up-Unternehmen,
Wish Registry, gründete, sagte, die Firma habe drei Tage gebraucht, um zu antworten,
und dann wurde ihr gesagt, sie solle ihre nächste Zinszahlung leisten.
Nach dem Austausch weiterer E-Mails bot GetCapital an, das Darlehen auf drei Jahre zu verlängern, wobei ein Jahreszinssatz von 29,9 Prozent berechnet wurde.
"Das sind Zinsen im Wert von 26.000 Dollar, die zurückzuzahlen sind, wenn auch über die drei Jahre.
Es hat mir nur ein weiteres Schuldenniveau auf den Kopf geschlagen, selbst wenn ich mich da herausverhandeln sollte", sagte sie.
Es wurden mehr E-Mails ausgetauscht, und GetCapital senkte die annualisierte Rate über drei Jahre auf 19,9 Prozent, stimmte einem Zahlungsaufschub von 12 Wochen zu und sagte, dass für die vorzeitige Rückzahlung keine Gebühren erhoben würden.
Die Erfahrung von Frau Summers wirft Licht auf ein größeres Problem: Wie Nicht-Banken, die immer mehr Darlehen für kleine Unternehmen aufnahmen, als sich die Großbanken nach der Hayne-Kommission zurückzogen, sich in einer anderen Position befinden als die Banken.
Sie unterstreicht auch die Kluft zwischen dem, was diese Kreditgeber tun können, und dem, was ihre Kunden möglicherweise benötigen.
Der gemeinsame CEO von Prospa, Beau Bertoli, sagt, der Kreditgeber habe keine Härtefälle abgelehnt.
GetCapital ist nur ein Akteur auf dem zunehmend wettbewerbsorientierten Nicht-Banken-Kreditmarkt, wobei der an der ASX notierte Prospa neben anderen wie Lumi, Capify, GetCapital, Moula, OnDeck und Spotcap zu den größten gehört.
Der Vorstandsvorsitzende von GetCapital, Jamie Osborn, der es ablehnte, die Erfahrungen von Frau Summers unter Berufung auf den Datenschutz der Kunden zu kommentieren, sagte, jeder in der Branche arbeite hart daran, den Kunden Unterstützung zu bieten.
"Dies sind superschwierige Zeiten, jeder Marktteilnehmer muss ein bisschen sozialistisch an das herangehen, was wir tun", sagte er.
"Wenn man bedenkt, dass wir Erleichterung und Unterstützung auf der anderen Seite bekommen können, können wir das weitergeben. Meiner Meinung nach stimmt die Bilanz [mit der Entlastung der Kunden] im Großen und Ganzen - wir wissen nicht, wie die nächsten acht bis zwölf Wochen aussehen werden. Es könnte besser sein, es könnte schlechter sein".
GetCapital hat seit Mitte März 1000 oder mehr Anträge auf Krediterleichterungen erhalten und ist bereit, Darlehensferien von bis zu drei Monaten anzubieten. Das sind etwa 10 Prozent des Darlehensbestands von GetCapital.
Etwa 80 Prozent des 150-köpfigen Teams sei neu ausgerichtet worden, um sich mit Anfragen in Härtefällen zu befassen, sagte Osborn.
Er sagte, es habe nur zwei Beschwerden bei der Branchenorganisation gegeben, die sich beide auf die Zeit bezogen, die benötigt wurde, um zu den Kunden zurückzukehren.
Ein Problem der Branche sei jedoch, dass die Kunden oft nicht zwischen Banken und Nichtbanken unterscheiden, insbesondere in Bezug auf den Grad der Unterstützung, den die Kreditgeber geben könnten.
"Das ist eine wirklich heikle Situation. Ich denke, die ABA [Australian Bankers Association] hat uns mit der Ankündigung eines sechsmonatigen Rückzahlungsurlaubs keinen großen Dienst erwiesen.
Wir hatten viele Leute, die sich mit dieser eingebetteten Erwartung an uns wandten. Das bedeutet, dass die Gespräche länger und komplexer sind", sagte Herr Osborn.
Die Unterstützung für die Kreditgeber, die keine Banken sind, wird immer noch ausgeweitet.
In dieser Woche wurden fünf Kreditgeber - darunter GetCapital, Prospa, Liberty Financial und Moula -
in das KMU-Kreditgarantieprogramm der Regierung aufgenommen, das Nicht-Banken-Kreditgeber ermutigen soll, weiterhin Kredite an kleine Unternehmen zu vergeben.
Prospa wird im Rahmen des Programms eine Zuweisung von bis zu 223 Millionen Dollar erhalten,
die durch eine 50-prozentige Regierungsgarantie abgesichert ist.
Prospa und GetCapital sind sich einig, dass die Unterstützung der Regierung es ihnen ermöglichen wird, weiterhin Kredite zu wettbewerbsfähigen Zinssätzen zu vergeben.
"Es ist großartig für neue Kunden, und wenn ein bestehender Kunde neues Geld braucht,
oder in Sektoren, die gut laufen, wie Supermärkte oder das Gesundheitswesen, ist es für ihn hilfreich", sagte Herr Osborn.
"Es gibt [in der Branche] immer noch Kämpfe um eine Lösung für bestehende Kunden mit
bestehenden Krediten.
Banken schließen die Tür für Kreditnehmer in vom Virus betroffenen Branchen
Er sagte, der Zugang zum 15-Milliarden-Dollar-Fonds des australischen Büros für Finanzmanagement wäre ein "großer Gewinn", aber es sei unwahrscheinlich, dass es eine schnelle Lösung gäbe.
Die AOFM hat einen Fonds für strukturierte Finanzierungen in Höhe von 15 Milliarden Dollar eingerichtet, auf den Kreditgeber zugreifen können, um sicherzustellen, dass im Laufe des
nächsten Jahres Kredite zu angemessenen Preisen an Konkurrenten der Großbanken fließen.
Dies wird auch zur Finanzierung neuer Kredite beitragen.
Seit dem 16. März muss jeder, der mit GetCapital wegen einer Härtefallerleichterung Kontakt aufgenommen hat, seinen Antrag unterstützen, eine Vorgehensweise, die laut Herrn Osborn von den Banken geborgt wurde.
Normalerweise versucht GetCapital entweder eine Zahlungspause von bis zu drei Monaten anzubieten oder das Darlehen über einen längeren Zeitraum zu verlängern.
GetCapital lässt eine Zahlungspause nur in zwei Situationen nicht zu: wenn der Kunde zusätzliche Schulden aufgenommen hat, nachdem er sein Darlehen bei GetCapital aufgenommen hat, oder wenn der Kreditgeber viel Liquidität auf einem Bankkonto sieht, die einige Zahlungen bedienen könnte.
"Wenn diese Szenarien zutreffen, dann drängen wir sicherlich auf Rückzahlungen und nicht auf einen Urlaub", sagte Herr Osborn.
Frau Summers fällt in die erste Kategorie, da sie ein Darlehen von 19.000 USD bei Prospa aufgenommen hat, nachdem sie ihr Darlehen bei GetCapital gesichert hatte.
Sie sagte, ihre Erfahrungen mit Prospa seien sehr unterschiedlich gewesen: Prospa setzte ihre Darlehensrückzahlungen sofort für sechs Wochen aus und sagte, sie werde sie danach überprüfen.
Der gemeinsame Vorstandsvorsitzende von Prospa, Beau Bertoli, wollte nicht sagen, wie viele Anträge auf Darlehenserleichterungen im Zusammenhang mit COVID-19 das Unternehmen erhalten hatte, aber er glaubte nicht, dass einer davon abgelehnt worden sei.
"Wir würden niemals einen Antrag eines Kunden auf Unterstützung ablehnen, wenn jemand finanzielle Hilfe und Erleichterungen für seine Darlehensrückzahlungen benötigt", sagte er.
"Wir verleihen Kredite im gesamten Spektrum der gesamten Wirtschaft - es wäre schwierig, ein wirtschaftliches Gebiet zu finden, das nicht in irgendeiner Weise von COVID-19 betroffen ist.
Herr Bertoli sagte, dass Prospa seinen Kunden eine Kombination aus Zahlungsaufschub insgesamt und Teilzahlungen anbot.
Er sagte, dass der Ansatz der Regierung richtig gewesen sei und dass er sich auf mehr Unterstützung für die kleineren, nicht zur Bankenbranche gehörenden Akteure freue.
"Wir, die Fintech-Gemeinschaft, befinden uns im Herzen der kleinen Unternehmen, aber die Regierung muss in erster Linie die großen Banken unterstützen und sich dann den Nicht-Banken zuwenden.
Greg Moshal sagt, dass Prospa dank der Regierungsgarantie die Kreditzinsen senken wird.
"Wir sind wichtig, aber wir alle brauchen die großen Banken - das Vertrauen, das in die Liquidität der großen Banken bestehen muss", sagte Bertoli.
Herr Osborn sagte, die finanzielle Beschwerdeinstanz sei eine Möglichkeit für verärgerte Kunden.
Die beiden Beschwerden, die GetCapital bisher erhalten hatte, bezogen sich darauf,
nicht schnell genug zu reagieren.
Die australische Finanzbeschwerdebehörde hat mehr als 500 Beschwerden im Zusammenhang mit COVID-19 erhalten. Davon beziehen sich etwa 70 auf Kreditanbieter und etwa 160 auf Banken.
https://www.afr.com/companies/financial-services/...s-20200408-p54ili
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Mnuchin sagt, dass die USA keine Pläne für die Lebenslinie von Hypothekenverwaltern haben
Saleha Mohsin
Bloomberg24. April 2020
(Bloomberg) -- Der US-Finanzminister Steven Mnuchin sagte, die USA hätten derzeit keine Pläne, eine Federal-Reserve-Fazilität zu schaffen, um Finanzmittel in Nicht-Bank-Hypothekenverwalter zu injizieren, da die jüngsten Schritte der Regierung den Unternehmen helfen würden, das Risiko zu überstehen, dass Millionen von Kreditnehmern ihre Hypothekenzahlungen verpassen.
Mnuchin verwies auf die Entscheidung von Ginnie Mae im vergangenen Monat, die Zahlungen an die Inhaber von Hypothekenanleihen selbst zu erleichtern und damit eine Verpflichtung abzudecken, die auf die Servicer gefallen wäre. Dies in Verbindung mit Schritten, die diese Woche von der Federal Housing Finance Agency, die die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac reguliert, unternommen wurden, werde "die Liquiditätsprobleme lösen", sagte er am Donnerstag in einem Bloomberg News-Interview.
"Wir sehen zum jetzigen Zeitpunkt keine Fazilität der Fed dafür vor", sagte Mnuchin. "Die Schritte, die beide Regulierungsbehörden gerade unternommen haben, sind mehr als ausreichend, um Liquidität zu schaffen", sagte Mnuchin.
Der Finanzminister und andere Regierungsvertreter wurden unter Druck gesetzt, um Servicer zu retten, also Unternehmen, die monatliche Zahlungen von Kreditnehmern eintreiben und dann Geld an Investoren in Wertpapiere in Form von Wohnungsbaudarlehen weiterleiten.
Die Firmen sind nach wie vor verpflichtet, Anleihegläubiger zu bezahlen, selbst wenn Hausbesitzer in Unterlassungshaftung gehen, was die Branche zu der Behauptung veranlasst, dass dünn kapitalisierte Nichtbanken-Dienstleister untergehen könnten, wenn Schwärme von Kreditnehmern nicht mehr zahlen. Hypothekenkreditgeber haben argumentiert, dass ein solches Szenario den Zusammenbruch des US-Wohnungsmarktes auslösen könnte.
Trotz dieser Besorgnis sagte Mnuchin, die Firmen stellten kein systemisches Risiko für das Finanzsystem dar.
Analysten sagten, die Trump-Regierung gehe ein Risiko ein.
"Dies ist ein Verlust für eine Branche, die auf eine substantiellere Unterstützung hoffte", sagte Isaac Boltansky, ein Analyst für Finanzpolitik bei Compass Point. Aber er fügte hinzu: "Das Finanzministerium und die Fed werden gezwungen sein, eine Neubewertung vorzunehmen, wenn die Aufnahmeraten für Nachsicht weiter ansteigen".
Die FHFA versuchte am Mittwoch, die Belastung derServicer zu mildern, indem sie ankündigte, dass sie Fannie und Freddie erlauben würde, neue Kredite zu kaufen, die gerade in die Duldsamkeit eingetreten sind. Sie sagte auch, dass die Servicer, die mit Fannie-unterstützten Krediten umgehen, nur vier Monate lang die versäumten Zahlungen der Kreditnehmer an die Anleihe-Investoren erleichtern müssten, womit sie sich mit Freddie in Einklang brachten.
Der Schritt der FHFA, es Fannie und Freddie zu ermöglichen, Darlehen in Forgearance zu kaufen, "geht nur so weit und ist als Käufer der letzten Instanz gedacht", sagte Charles Gabriel, ein Analyst für Finanzpolitik bei Capital Alpha Partners.
"Warum dieses Segment der Branche, das sowohl die Bedienung als auch die Kreditvergabe dominiert, einem echten Live-Stresstest unterziehen?", fragte er und schlug vor, die Antwort sei, dass die Trump-Regierung "eine Reform erzwingen und den Sektor neu ordnen" wolle.
https://finance.yahoo.com/news/mnuchin-says-u-no-plans-230025286.html
Anm: wie von mir vermutet werden "DIE" die gelegenheit nutzen, den mortgage market genau
beobachtend, viele hunderte agencies pleite gehen zu lassen, der markt reguliert sich
- wie seit langem gewünscht, gefordert und z.t. verhindert -
die grossen servicer werden über den staat dh. fannie/freddie/... entlastet,
die grossen servicer entlasten/übernehmen das portfolio der kleinen.
mnuchins nicht systemrelevant statement ist an alle kleineren servicer gerichtet ?
es stimmt, nicht alle sind es.......... aber ALLE größeren servicer / non banks !!!!!
coop und ocwen jedenfalls stehen auf jener-meiner liste,.... die ich für 100%ig glaubwürdig halte.
keine kaufempfehlung und alles nur meine meinung.
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ob und wie..... wem weiter(hin) geholfen wird .....von wem und wieviel .... im mortgage sector.
also was wann wer wieviel.
das warum ist klar und wird kommen m ü s s e n, wenn es so weitergehen sollte
( arbeitslosenrate, missing mortgage payments, verpflichtungen der serviver -> mbs käufer,
liquidität - die keiner für so einen unvorhergesehenen impact stemmen kann -,
trump+ mnuchin entscheidungen, usw. usw. )
"Aktien von Hypothekenverwaltern fallen, da noch keine Rettung durch die Fed erfolgt
24. April 2020 um 9:20 Uhr ET
Die Aktien von Hypothekenverwaltern rutschen im vorbörslichen Handel ab, nachdem Finanzminister Steven Mnuchin sagte, es gebe keinen Plan, eine FED-Fazilität einzurichten, um die Liquidität für Hypothekenverwaltern, die keine Banken sind, sicherzustellen, da andere kürzliche Schritte der Regierung dieses Problem in Angriff genommen haben.
Die Mr. Cooper Group (NASDAQ:COOP) verliert 3,5%, Ocwen Financial (NYSE:OCN) fällt um 2,0%, New Residential (NYSE:NRZ) um -1,1% und PennyMac Financial Services (NYSE:PFSI) um -0,5%.
KBW-Analyst Bose George sieht die Aktien von Hypothekendienstleistern weiterhin schwach,
obwohl er erwartet, dass große Dienstleister in der Lage sein werden,
einen "ziemlich starken Anstieg von Unterlassungen und/oder Zahlungsrückständen" zu verkraften.
George erwartet auch, dass das Finanzministerium und die US-Notenbank das Thema erneut aufgreifen werden, anstatt kleineren Originatoren/Dienstleistern und ihren Kunden erhebliche Störungen zuzugestehen.
https://seekingalpha.com/news/...r-shares-drop-no-fed-rescue-seen-yet
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-> usa = unbegrenzte möglichkeiten für die chicagoNYgang
https://edition.cnn.com/2020/04/24/business/...usiness-ppp/index.html
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24. April 2020, 11:34 Uhr
Angesichts des Umfangs und der Tragweite des Themas Arbeitslosigkeit/Unterlassung waren Hypothekeninvestoren zu Recht besorgt über die Pünktlichkeit der Zahlungen und vielleicht sogar über die Solvenz der bestehenden Backstops des Hypothekenmarktes (Servicer-Bilanzen und Fannie/Freddie/Ginnie). Selbst wenn sie sich darauf verlassen könnten, dass die Servicer und Agenturen die Zahlungen am Laufen halten, gäbe es immer noch Fragen über den Wert und die Veräußerbarkeit von Unterlassungskrediten.
Die Art des Problems war/ist so offensichtlich, dass sogar ein US-Kongressabgeordneter es verstehen könnte! Aus diesem Grund enthielt der erste Entwurf des CARES-Gesetzes über die 13(3) Notfallkreditkompetenzen der Fed eine Backstop-Bestimmung für Servicer. Diese wurde in der Senats-/Endfassung des Gesetzes gestrichen und löste damit den Aufschrei der Hypothekenindustrie aus.
Ich habe viel von meiner eigenen Besorgnis und Empörung über die Inkongruenz der Unterlassungspolitik des CARES-Gesetzes zum Ausdruck gebracht. Insbesondere vermittelt es Hausbesitzern den Eindruck, dass es keine Kreditkonsequenzen gibt, und es hindert Hypothekenunternehmen daran, bonafide finanzielle Härten zu überprüfen und damit effektiv Nachsicht zu üben. Daran ist nicht unbedingt etwas auszusetzen. Versäumte Zahlungen wird es mit oder ohne Gesetzgebung geben, aber wenn wir die Praxis standardisieren und Gefahr laufen, sie bei denjenigen zu fördern, die sie vielleicht gar nicht brauchen, sollten wir etwas haben, um die erwarteten Verluste der Dienstleister auszugleichen. Dies war/ist der Fall bei einem Backstop.
Ein Backstop könnte, wie erwähnt, von der Fed kommen, aber solche Backstops haben in der Vergangenheit hohe Kosten verursacht. Die Fed und das Finanzministerium hätten sich zusammenschließen müssen, um Hubschraubergelder für die Hypothekenverwalter abzuwerfen, um die Bedenken hinsichtlich des Cashflows zu zerstreuen. Die Fed macht keine Hubschraubergelder (jedenfalls noch nicht), und das Finanzministerium würde es technisch gesehen auch nicht tun (da echte Hubschraubergelder nicht von den Steuerzahlern finanziert würden).
Um ganz sicher und ganz klar zu sein: Wenn irgendeine Person, ein Unternehmen oder ein Sektor Hubschraubergelder von der Fed erhalten würde, dann wären es nicht die Hypothekenverwalter, die bereits über Milliarden von Dollar verfügen, bevor ihnen das Geld ausgeht, und es wären nicht die GSEs, die effektiv über Hunderte von Milliarden Dollar über Finanzierungszusagen des Finanzministeriums verfügen. Das bedeutet, dass selbst bei einem gleichzeitigen Ausfall des gesamten Hypothekenmarktes bereits Kapital im System vorhanden ist, um die Zahlungen einiger Monate zu decken.
Aber die sehr berechtigte Behauptung der Branche ist, dass unnötigerweise eine Belastung geschaffen wurde und diese Belastung Kosten verursacht, die die Stabilität des Hypothekenmarktes gefährden könnten. Ich bin mir nicht sicher, ob "gefährdete Stabilität" der richtige Begriff ist, aber wir können in vielen Ecken des Hypothekenmarktes eine zügellose Verschärfung der Richtlinien und eine Erhöhung der Kosten feststellen. All dies ist geschehen, weil die Investoren versuchen, die Belastung, die durch verpasste Zahlungen entstehen würde, zu minimieren.
Die offizielle Antwort? Hart ***. Dieser Schritt des FHFA wurde als Verbesserung der Liquidität auf dem sekundären Hypothekenmarkt ausgegeben. Lassen Sie mich das für Sie übersetzen. Der FHFA gestattet den GSEs, als Kreditgeber letzter Instanz für Dienstleister zu fungieren, die andernfalls zahlungsunfähig wären. Diese Servicer würden viel Geld verlieren, wenn sie die im FHFA-Plan festgelegten 5-7% Gebühren zahlen würden. Zugegeben, sie hätten sogar noch mehr an Haircuts gezahlt, wenn die Fed eine Liquiditätsfazilität zur Verfügung gestellt hätte, es handelt sich also nicht um Straßenraub. Dies ist einfach das, was es ist.
Fazit: Die Art von Servicer-Backstop, die dem Hypothekenmarkt wirklich zugute käme, war wohl nie wahrscheinlich, es sei denn, dem Hypothekenmarkt (Servicer + GSEs) geht das Geld aus. So weit sind wir noch nicht, also ist auch der wirklich vorteilhafte Backstop noch nicht da. Der Schritt der FHFA machte es aus 2 Gründen noch unwahrscheinlicher. Erstens implizierte er eine Verlagerung des Servicing von in Schwierigkeiten geratenen Servicer auf solche mit Kapazitäten (d.h. die Hypothekenindustrie verwendet ihr eigenes Geld, bevor sie um offizielle Hilfe bittet, selbst wenn die GSEs als Vermittler die Servicer-Transfers erleichtern). Zweitens sitzt der Direktor des FHFA zusammen mit Powell und Mnuchin im FSOC. Powell hat erst vor zwei Wochen Hypothekenbedienstete von der TALF-Wählbarkeit ausgeschlossen, und jetzt, da der FHFA zwei separate offizielle Liquiditätsmaßnahmen angekündigt hat, ist klar, dass dies die "endgültige Antwort" des FSOC für den Augenblick ist.
Mit anderen Worten, wir können sicher sein, dass ausgiebig darüber diskutiert wurde, wie die offizielle Antwort der politischen Entscheidungsträger auf die Bedenken bezüglich der Bedienung aussehen würde. Wir würden nur erwarten, dass eine der drei Entitäten (FHFA, Fed oder Finanzministerium) die Antwort anführen würde. Als die US-Notenbank den Verweis auf die Wohnhypothek aus der TALF herausnahm, war dies nur eine größere Gewissheit. Hier ist das, was ich damals sagte:
Das war's also? Wir sind dem Untergang geweiht?
Nicht ganz... Es scheint zwar ziemlich klar zu sein, dass die Fed absichtlich eine Tür geschlossen hat, die zuvor den Hypothekenverwaltern offen stand, aber wir müssen uns fragen, warum. Es gibt zwei gute Gründe, die ich mir vorstellen kann.
Der erste ist, dass die Hypothekenverwalter in der Liste derer, die aufgrund des Coronavirus-Fallout am dringendsten finanziell bedürftig sind, sehr weit unten stehen.
Die Geldmärkte und die Hauptstraße brauchten das Geld fast sofort, während die Hypothekenmakler fast einen Monat lang nicht einmal in der Lage sein werden, ihre Schiffsladungen mit säumigen Zahlungen zu zählen. Von außen betrachtet macht das die Hypothekenbranche vorerst zu einer niedrigen Priorität, auch wenn die Beamten verstehen, dass sie bald eine große Priorität haben wird.
Die Kehrseite der Medaille ist, dass der Zugang für MBS für Wohnimmobilien abgeschafft wurde, weil der Fed eine andere Lösung in Arbeit ist. Wir wissen sicherlich, dass sowohl sie als auch das Finanzministerium darüber gesprochen und davon gehört haben.
In der Tat war die Fed wahrscheinlich über eine andere Lösung informiert. Leider ist dies eher ein letzter Ausweg als eine magische Lösung. Falls es irgendeinen Zweifel an meiner Schlussfolgerung gab (d.h. dass Powell und Mnuchin vor Calabria "1, 2, 3, nicht es!" gesagt haben), so hat Mnuchin dies gestern Abend deutlich gemacht. Und ich habe dies 24 Stunden zuvor im MBS-Live-Video Huddle (ab ca. 3:00 Uhr) nachdrücklich vorausgesagt.
Lange Rede, kurzer Sinn, der Hypothekenmarkt ist auf sich allein gestellt, um das Problem zu lösen, zumindest so lange, bis sich die Dinge sehr viel schlechter entwickeln.
http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/blog/942673.aspx
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Die Raten haben sich diese Woche weiter stabilisiert.
Fannie-Freddie kauft keine Problemkredite und die USA suchen eine Lösung
Die Regulierungsbehörde von Freddie Mac und Fannie Mae sieht sich mit einer neuen Krise für den US-Wohnungsmarkt konfrontiert: Die Unternehmen werden keine kürzlich vergebenen Kredite kaufen,
die an Kreditnehmer vergeben wurden, die sich ihre monatlichen Zahlungen wegen des neuartigen Coronavirus bereits nicht mehr leisten können.
Die Aufsichtsbehörde von Fannie Mae und Freddie Mac sieht sich mit einer neuen Krise für den US-Wohnungsmarkt konfrontiert: Die Unternehmen werden keine kürzlich vergebenen Kredite kaufen,
die an Kreditnehmer vergeben wurden, die sich ihre monatlichen Zahlungen wegen des neuartigen Coronavirus bereits jetzt nicht mehr leisten können.
Führungskräfte aus der Industrie haben gegenüber der Federal Housing Finance Agency erklärt,
dass das Problem dem Immobiliensektor schwerwiegende Störungen verursacht, weil es die Hypothekengiganten davon abhält, neue Kredite in Unterlassungshaftung zu garantieren.
Als Reaktion darauf wird die FHFA möglicherweise schon in dieser Woche eine Aktualisierung der Politik von Fannie und Freddie bekannt geben, die darauf abzielt, das Problem zu entschärfen,
#sagten Personen, die mit der Angelegenheit vertraut sind und um Anonymität gebeten haben, da keine Änderungen öffentlich angekündigt wurden.
Der Sprecher der FHFA, Raphael Williams, sagte, die Agentur sei sich der Bedenken bewusst
und arbeite "daran, die Tragweite des Problems und mögliche Lösungen herauszufinden".
Er lehnte es ab, sich zu den in Betracht gezogenen Änderungen zu äußern.
Das Dilemma ist das jüngste, das sich aus der Tatsache ergibt, dass Schwärme von Hausbesitzern aufgrund von Arbeitsplatz- oder Einkommensverlusten ihre Hypothekenzahlungen eingestellt haben. Viele Kreditnehmer machen von einer Bestimmung in der 2 Billionen-Dollar-Konjunkturregelung des letzten Monats Gebrauch, die Verbrauchern mit staatlich gesicherten Hypotheken, die durch die Coronavirus-Krise in wirtschaftliche Not geraten sind, zur Nachsicht aufruft.
Laut der in Washington ansässigen Mortgage Bankers Association hatten bis zum 12. April
fast 6% der Kreditnehmer ihre Hypothekenzahlungen verzögert, gegenüber 3,7% eine Woche zuvor. Das Problem hat die Handelsgruppen der Branche dazu veranlasst, eine bundesweite Rettungsaktion für Hypothekenverwalter, Unternehmen, die Geld von Hausbesitzern eintreiben,
und Trichterzahlungen an Investoren in hypothekenbesicherte Wertpapiere anzustreben.
Es wird befürchtet, dass die Unternehmen durch die sich häufenden Zahlungsausfälle in eine Liquiditätsklemme geraten könnten.
Die FHFA passt andere Politiken an, um Störungen auf dem Hypothekenanleihenmarkt zu mildern, die sich aus einem Anstieg der Unterlassungsanträge ergeben. Am Dienstag kündigte die Agentur an, dass die Servicer von unterlassenen Krediten, die sowohl von Fannie Mae als auch von Freddie Mac unterstützt werden, verpflichtet werden, die Zahlungen an die Hypothekengiganten für vier Monate
im Voraus zu leisten. Zuvor galten diese Bedingungen nur für durch Freddie Mae gesicherte Darlehen.
"Hypothekengläubiger können nun genau planen, wie lange sie Kapital- und Zinszahlungen für Darlehen vorziehen müssen, für die die Kreditnehmer ihre monatlichen Zahlungen nicht geleistet haben", sagte FHFA-Direktor Mark Calabria in einer Erklärung.
Fannie und Freddie, die seit der Finanzkrise 2008 unter staatlicher Kontrolle stehen, spielen eine entscheidende Rolle auf dem Wohnungsmarkt, indem sie Darlehen von Kreditgebern aufkaufen
und in Hypothekenanleihen verpacken. Diese Wertpapiere verfügen über Garantien, die Investoren
im Falle des Ausfalls von Kreditnehmern schützen.
Wenn Kreditnehmer für einen Kredit zugelassen werden, kann es manchmal Wochen dauern, bis ihr Kreditgeber diese Hypothek an Fannie oder Freddie verkauft. Während der Coronavirus-Pandemie sagen Kreditgeber, dass Kreditnehmer zunehmend um Nachsicht bitten, bevor sie irgendwelche Zahlungen für eine neue Hypothek oder ein refinanziertes Hausdarlehen geleistet haben. Da Fannie und Freddie solche Darlehen nicht garantieren, befinden sich einige Kreditgeber und Hauskäufer in der Schwebe.
Führungskräfte aus der Finanzindustrie haben bei der FHFA Lobbyarbeit betrieben, um eine Lösung zu finden, mit dem Argument, dass dadurch die Liquiditätsengpässe für die Hypothekenverwalter noch verschärft würden. Wenn Hauseigentümer sich in Geduld üben, müssen die Servicer immer noch Vorauszahlungen an die Investoren von Hypothekenanleihen leisten.
Sie werden schließlich von Fannie und Freddie erstattet, riskieren aber,
dass ihnen in der Zwischenzeit das Geld ausgeht.
Da sie nicht sicher sein können, dass Fannie und Freddie neu ausgegebene Kredite kaufen,
die in die Stundung gegangen sind, verschärfen die Banken die Kreditlinien für Hypothekenunternehmen, die sich auf diese Gelder verlassen, um Kredite an Verbraucher
zu vergeben, sagen Führungskräfte der Branche.
Das droht die Hypothekenzinsen für Kreditnehmer im Laufe der Zeit zu erhöhen.
"Das ist viel weiter verbreitet, als ich gedacht hätte", sagte Edward DeMarco, Vorsitzender des Rates für Wohnungsbaupolitik, zu dessen Mitgliedern Wells Fargo & Co. und Quicken Loans gehören.
"Dies ist ein sich rasch entwickelndes Thema", fügte DeMarco hinzu, der zuvor die FHFA leitete.
Andere Gruppen, darunter die Mortgage Bankers Association und die Community Home Lenders Association, haben ebenfalls auf Veränderungen gedrängt.
JPMorgan Chase gehört zu den Firmen, die kürzlich angekündigt haben, dass sie die Standards für Hypotheken verschärfen werden. Zwar könnten Änderungen an der Politik von Fannie und Freddie dazu beitragen, die Probleme zu mildern, die die Banken dazu veranlassen, Kreditlinien an Hypothekenunternehmen, die keine Banken sind, zurückzuziehen, aber sie werden die Liquiditätsengpässe, mit denen diese Firmen konfrontiert sind, nicht vollständig lindern,
sagen Führungskräfte der Branche.
Einigen Analysten zufolge ist eine Art staatliches Kreditprogramm das Einzige,
was diese Probleme wahrscheinlich beheben könnte.
"Dies sind zwei getrennte, aber miteinander verbundene Probleme", sagte Richard Cooperstein,
ein Hypothekenberater und Direktor für Strategie bei der Analytikfirma Andrew Davidson & Co.
"Dies ist ein kurzfristiges Problem. Die Liquiditätsprobleme der größeren Servicer werden sich über Monate hinziehen", so Richard Cooperstein.
Die Beamten haben sich mit der Verlängerung einer Rettungsleine für die Servicer zurückgehalten. Kalabrien hat sich geweigert, Fannie und Freddie diesen Unternehmen Liquidität anbieten zu lassen, was eine Gegenreaktion der Finanzindustrie auslöste.
Der Druck auf Finanzminister Steven Mnuchin und den Vorsitzenden der Federal Reserve,
Jerome Powell, wächst, mit Mitteln aus dem 2 Billionen Dollar schweren Coronavirus-Konjunkturpaket eine Liquiditätsfazilität einzurichten. Gesetzgeber, Verbraucheranwälte und Lobbyisten der Hypothekenindustrie drängen die Fed und das Finanzministerium zum Handeln.
https://www.postguam.com/business/real_estate/...d4-7316c1baa01e.html
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"FHFA kündigt Vier-Monats-Limit für Vorschüsse an Servicer für CARES Act Forgearance an; Fannie Mae und Freddie Mac werden qualifizierte Darlehen in Forgearance kaufen
Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA)
am 21. April, dass die Verpflichtung der Servicer zur Vorauszahlung der geplanten monatlichen Zahlungen für Fannie Mae und Freddie Mac (die Unternehmen), die durch Einfamilien-Hypothekendarlehen besichert sind, auf vier Monate begrenzt wird. Nach Ablauf der Viermonatsfrist werden die Unternehmen bereit sein, die Vorauszahlungen an Investoren in Mortgage-Backed Securities (MBS) zu übernehmen.
Bisher waren nur Freddie Mac-Servicer, die in der Regel für die Vorziehung planmäßiger Zinsen verantwortlich sind, in dieser Verpflichtung auf vier Monate versäumter Zinszahlungen des Kreditnehmers beschränkt. Fannie-Mae-Dienstleister hingegen sind im Allgemeinen verpflichtet, sowohl die planmäßigen Kapital- als auch die Zinszahlungen, die ein Kreditnehmer nicht leistet, vorzuschießen, und die Fannie-Mae-Politik hätte die Dienstleistenden dazu verpflichten können, dies auf unbestimmte Zeit zu tun.
Steigende Zahlungsaufschübe, die von der FHFA sowie Maßnahmen der Bundesstaaten und des Bundes als Reaktion auf die Coronavirus-Pandemie (COVID-19) gefordert wurden, verdeutlichten diesen signifikanten Unterschied zwischen den Servicerichtlinien der beiden Unternehmen. Mit der Ankündigung der FHFA werden die Strategien der beiden Unternehmen nun weitgehend angeglichen. Die Ankündigung scheint die Unterscheidung intakt zu lassen, dass die Fannie-Mae-Dienstleister sowohl Kapital als auch Zinsen für den Viermonatszeitraum vorstrecken müssen, während die Freddie-Mae-Dienstleister nur die Zinsen vorstrecken müssen.
Laut dem Direktor der FHFA, Mark Calabria, ermöglicht diese Änderung allen Unternehmensdienstleistern, unabhängig von Art oder Größe, genau zu planen, wie lange sie Kapital- und Zinszahlungen für Kredite, für die die Kreditnehmer ihre monatlichen Zahlungen nicht geleistet haben, im Voraus leisten müssen. Die Ankündigung soll für Stabilität und Klarheit auf dem 5 Billionen Dollar umfassenden Markt für durch Unternehmen gesicherte Wohnungsbaufinanzierungen sorgen.
Hypothekenkredite, die in der Vergangenheit mehr als vier Monate ausständig waren, wurden von den Unternehmen aus MBS-Pools gekauft. Diese FHFA-Aktion stellt klar, dass Hypothekendarlehen mit Zahlungsaufschub nach COVID-19 ähnlich wie ein Naturkatastrophenereignis behandelt werden und im MBS-Pool verbleiben. Diese Änderung verringert die potenziellen Liquiditätsanforderungen an die Unternehmen, die sich aus Darlehen mit Zahlungsaufschub nach COVID-19 und säumigen Darlehen ergeben.
Die Verbraucher scheinen in zunehmendem Maße die Unterlassungsoptionen für Hypothekendarlehen zu nutzen, die die das föderale CARES-Gesetz, und mandatiert oder ermutigt haben. Anfang dieser Woche berichtete die Mortgage Bankers Association, dass in der Woche vom 12. April 5,95% der Kredite in den Portfolios der Servicer in Unterlassung waren, während am 2. März nur 0,25% der Kredite in Unterlassung waren.
Die Unternehmen haben von den Gläubigern verlangt, dass sie bis zu 12 Monate Nachsicht mit den Darlehen der Unternehmen mit minimalen Dokumentationsanforderungen gewähren, so dass diese hohen Nachsichtquoten die reale Möglichkeit schufen, dass den Gläubigern Vorschussverpflichtungen in Milliardenhöhe entstehen.
Diese Bemühungen der FHFA setzen eine Obergrenze für die Haftung der Servicer für Unterlassungsverpflichtungen, die nach dem CARES-Gesetz bis zu einem Jahr dauern können. Die Ankündigung geht jedoch nicht darauf ein, wann die Servicer für ihre Vorschüsse entschädigt werden, und geht unserer Ansicht nach nicht weit genug, um die Liquidität auf dem gesamten Markt zu regeln.
Am 22. April verabschiedete die FHFA
dass sie den Kauf und die Verbriefung bestimmter unterlassener Einfamilienkredite durch die Unternehmen zulässt. Unterlassene oder säumige Hypothekendarlehen sind nach den Anforderungen des Unternehmens im Allgemeinen nicht zuschussfähig. Durch die Aktion der FHFA wird diese Beschränkung jedoch für einen begrenzten Zeitraum und nur für Hypotheken aufgehoben, die bestimmte Anspruchsvoraussetzungen erfüllen. Die Preise für förderungswürdige Darlehen werden ebenfalls festgelegt, um das erhöhte Verlustrisiko für die Unternehmen aus diesen Darlehen zu mindern.
Es wurde berichtet, dass die FHFA noch immer die Auswirkungen der Unterlassungen des CARES-Gesetzes auf die Kreditrisikotransfer-Transaktionen der Unternehmen untersucht."
https://iclg.com/briefing/11704-all-things-finreg
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U.S.-Hypothekenzinsen steigen, da der Preis der Kreditgeber inmitten der wirtschaftlichen Ungewissheit steigt
Die Hypothekenzinsen haben sich in der Woche bis zum 23. April nach Norden bewegt,
wobei die Hypothekenzinsen innerhalb von 5 Wochen nur zweimal gestiegen sind.
In der Woche zuvor waren die Hypothekenzinsen um 2 Basispunkte auf 3,31% gefallen.
Während sich der Abwärtstrend nicht fortsetzte, blieben die 30-jährigen Festzinssätze nahe den Rekordtiefstständen. Im Vergleich zu diesem Zeitpunkt im letzten Jahr sanken die 30-jährigen Festzinssätze um 87 Basispunkte.
Die 30-jährigen Festzinssätze sanken seit dem letzten Höchststand von 4,94% im November 2018 um 161 Basispunkte.
Wirtschaftsdaten der Woche
Die Wirtschaftsdaten waren in der Woche auf der schwereren Seite. Zu den wichtigsten Statistiken gehörten die wöchentlichen Arbeitslosenanträge und die vorläufigen PMI-Zahlen des Privatsektors für April.
Beide Zahlenreihen enttäuschten. In der Woche bis zum 17. April stiegen die Erstanträge auf Arbeitslosenunterstützung um weitere 4,427 Millionen. Ein weiterer sprunghafter Anstieg der Arbeitslosigkeit ließ die Zahl der Arbeitslosen auf ein Niveau steigen, das zuletzt während der
Großen Depression erreicht worden war.
Im gesamten Dienstleistungssektor war die Lage nicht viel besser,
denn durch den Lockdown sank der PMI im April von 39,8 auf 27,0.
Die Schrumpfung im verarbeitenden Gewerbe war weniger stark,
der PMI fiel von 48,5 auf 36,9, aber das war nur ein schwacher Trost.
Was den Wohnungssektor betrifft, so gingen die Verkäufe bestehender Eigenheime im März um 8,5% zurück, während die Verkäufe neuer Eigenheime um 15,4% zurückgingen.
Es gab Hoffnungen auf eine Erholung der Aktivitäten im Wohnungssektor, unterstützt durch die aktuellen Hypothekenzinsen. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit gibt jedoch Anlass zu gewissen Bedenken hinsichtlich der kurzfristigen Aussichten.
Die wirtschaftliche Unsicherheit, die von besonders schlechten Wirtschaftsdaten herrührt,
führte in der Woche zu einem Rückgang der Renditen für 10-jährige Treasuries.
Der Anstieg der Hypothekenzinsen hatte jedoch weniger mit den Renditen der US-Schatzpapiere als vielmehr mit der Festlegung der Zinssätze durch die Kreditgeber zu tun.
Die Kreditgeber haben begonnen, eine Risikoprämie in die Hypothekenzinsen einzupreisen,
was zu einem Bruch in der Korrelation zwischen Renditen und Hypothekenzinsen geführt hat.
Die Renditen 10-jähriger US-Schatzpapiere fielen in der Woche auch als Reaktion auf den Mai-Future von WTI, der Anfang der Woche in den negativen Bereich rutschte.
Freddie Mac Zinssätze
Die wöchentlichen Durchschnittsraten für neue Hypotheken per 23. April wurden
von Freddie Mac to be zitiert:
Die 30-jährigen Festzinssätze stiegen in der Woche um 2 Basispunkte auf 3,33%. Die Zinssätze sanken gegenüber dem Vorjahr von 4,20%. Die durchschnittliche Gebühr blieb unverändert bei 0,7 Punkten.
Die 15-jährigen Festzinssätze stiegen in der Woche um 6 Basispunkte auf 2,86%. Die Sätze waren im Vergleich zum Vorjahr von 3,64% auf 3,64% gesunken. Die durchschnittliche Gebühr blieb unverändert bei 0,7 Punkten.
Die 5-Jahres-Festsätze gingen in der Woche um 6 Basispunkte auf 3,28% zurück. Die Sätze sanken um 49 Punkte gegenüber den 3,77% des letzten Jahres. Die durchschnittliche Gebühr blieb unverändert bei 0,3 Punkten.
Laut Freddie Mac haben sich die Hypothekenzinsen in den letzten Wochen stabilisiert. Die Märkte suchen weiterhin nach einer Richtung inmitten des Untergangs und der Düsternis der Wirtschaftsdaten.
Während sowohl die fiskal- als auch die geldpolitische Unterstützung den Finanzmärkten Auftrieb gegeben hat, sieht Freddie Mac eine tiefe wirtschaftliche Kontraktion, die "inmitten der Unsicherheit über die Bildung einer Erholung" wiegt.
Zinssätze der Mortgage Bankers' Association
Für die Woche bis zum 17. April wurden die Preise angegeben:
Die durchschnittlichen Zinssätze für 30-jährige Festzinssätze, die von der FHA unterstützt werden, sanken von 3,45% auf 3,33. Die Punkte blieben unverändert bei 0,19 (inkl. Bearbeitungsgebühr) für Darlehen mit 80% Beleihungsgrenze.
Die durchschnittlichen Zinssätze für 30-jährige Festzinssätze mit konformen Darlehenssalden blieben unverändert bei 3,45%. Die Punkte blieben ebenfalls unverändert bei 0,29 (inkl. Einrichtungsgebühr) für Darlehen mit 80% Beleihungsgrenze.
Die durchschnittlichen Zinssätze für 30-jährige Jumbo-Kreditguthaben stiegen von 3,80% auf 3,81%. Die Punkte stiegen von 0,23 auf 0,34 (inkl. Bereitstellungsprovision) für Darlehen mit 80% Beleihungsgrenze.
Die vom Verband der Hypothekenbankiers (Mortgage Bankers Association) veröffentlichten wöchentlichen Zahlen zeigten, dass der Market Composite Index, der ein Maß für das Antragsvolumen von Hypothekarkrediten ist, in der Woche bis zum 17. April um 0,3% gesunken ist.
In der Woche zuvor war der Index um 7,3% gestiegen.
Der Refinanzierungsindex fiel um 1% und lag 225% höher als in der gleichen Woche des Vorjahres.
In der Vorwoche war der Index um 10% gestiegen.
Der Anteil der Refinanzierung an der Hypothekenaktivität ging in der Woche von 76,2% auf 75,4% zurück. In der Vorwoche war der Anteil um 74,2% auf 76,2% gestiegen.
Laut dem MBA:
Ein geringfügiger Rückgang der Refinanzierungsaktivitäten wurde durch einen
2%igen Anstieg der Kaufanträge ausgeglichen.
Trotz des wöchentlichen Anstiegs blieb der Kaufindex nahe am niedrigsten Stand seit 2015
und ging im Jahresvergleich um 30% zurück.
Einige Käufer und Verkäufer haben aufgrund des pandemiebedingten wirtschaftlichen Stillstands Entscheidungen verzögert. Infolgedessen gingen die Lagerbestände und der Käuferverkehr zurück,
was dazu führte, dass die Verkäufe bestehender Eigenheime auf das niedrigste Jahrestempo seit fast einem Jahr zurückgingen.
Für die kommende Woche
Es ist wieder eine relativ arbeitsreiche Woche für den Greenback.
Zu den Schlüsselzahlen gehören die Zahlen zum Verbrauchervertrauen im April,
die BIP-Zahlen für das 1. Quartal und die wöchentlichen Arbeitslosenzahlen.
Wir gehen davon aus, dass Inflations- und Handelsdaten in dieser Woche
einen gedämpften Einfluss haben werden.
Während die Statistiken eine gewisse Richtung vorgeben werden,
wird die geldpolitische Entscheidung der FED am Mittwoch die Haupttriebkraft sein.
Die Märkte erwarten vielleicht noch keine weitere Bewegung, aber die Märkte werden in der Pressekonferenz eine gewisse Vorwärtsorientierung erwarten...
Abseits des Wirtschaftskalenders stehen neben den Rohölpreisen die Nachrichten und Updates zu COVID-19 im Mittelpunkt...
An der geopolitischen Front könnten die zunehmenden Spannungen im Nahen Osten ebenfalls eine gewisse Aufmerksamkeit erregen.
https://finance.yahoo.com/news/...gage-rates-see-rates-030950725.html
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https://www.forbes.com/sites/sergeiklebnikov/2020/...te/#79ef3394256e
icahn dürfte tiiiiief im minus sein (in der hö..... braten sollst du) ....wie hier zu sehen :
https://www.gurufocus.com/guru/carl+icahn/current-portfolio/portfolio
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1
https://www.ginniemae.gov/issuers/issuer_tools/...rvicers_report.aspx
nationstar ist schon lange einer der top servicer für fannie mae.
https://themreport.com/daily-dose/04-17-2017/...-servicer-recognition
und ocwen ebenso was fannie und freddie angeht :
Ocwen kommuniziert proaktiv mit Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae und seinen Kreditgebern, auch im Hinblick auf die potenziellen Auswirkungen von Kreditnehmerhilfsprogrammen auf sein Geschäft. Ocwen arbeitet mit Handelsverbänden der Hypothekenbranche zusammen, die mit Regierungsbeamten zusammenarbeiten, um sie über die Auswirkungen von Kreditnehmerhilfsprogrammen auf den Finanzierungs- und Liquiditätsbedarf der Wohnungsbaufinanzierungsbranche (und insbesondere mit Nichtbanken-Dienstleistern wie Ocwen) zu informieren und sie bei der Entwicklung geeigneter Lösungen zur Bewältigung der Herausforderungen des aktuellen Umfelds zu unterstützen.
Ocwen bediente zum 31. März 2020 einen unbezahlten Restbetrag (UPB") von rund 200 Milliarden US-Dollar an Forward-Residential-Hypotheken. Im Rahmen der Vereinbarungen des Unternehmens mit New Residential Investment Corp. ("NRZ") erstattet NRZ Ocwen täglich für Private-Label-Wertpapiere ("PLS") und wöchentlich für Freddie Mac und Fannie Mae Vorschüsse in Höhe von ca. $114 Milliarden in UPB. Andere Subservice-Kunden sind dafür verantwortlich, dem Unternehmen innerhalb einer Woche bis 30 Tage nach der Gewährung von Vorschüssen in Höhe von ca. $17 Milliarden in UPB Vorschüsse zurückzuerstatten. Die Kredite, für die Ocwen die alleinige Verantwortung für die Vorschüsse trägt, sind auf etwa 69 Milliarden USD in der UPB begrenzt, was zum 31. März 2020 39% PLS, 24% Freddie Mac, 19% Ginnie Mae und 18% Fannie Mae entspricht.
Für das am 31. März 2020 endende Quartal stellte Ocwen seinen Kunden ca. 27.500 COVID-19-bezogene Unterlassungspläne zur Verfügung. NRZ hat die Verantwortung, etwa 16.800 oder 61% zu bevorschussen, Ocwen hat die Verantwortung, etwa 9.400 oder 34% zu bevorschussen, und für etwa 1.300 oder 5% der Darlehen, die unter diese Stundungspläne fallen, sind keine Vorschüsse erforderlich. Von den Krediten, die diesen Plänen unterliegen und für die das Unternehmen für die Vorschüsse verantwortlich ist, sind seine Kunden, die Unterhaltsleistungen erbringen, verpflichtet, Ocwen innerhalb von 30 Tagen, nachdem das Unternehmen einen Vorschuss auf etwa 3.900 dieser Kredite geleistet hat, zu entschädigen. Ocwen trägt die alleinige Verantwortung für die Vorschüsse auf etwa 5.500 dieser Darlehen. Von diesem Betrag entfallen 68% auf PLS und 20% auf Freddie, wobei Ocwen in beiden Fällen über eigene Vorfinanzierungslinien verfügt.
Was PLS-Darlehen anbelangt, so sind diese zwar nicht ausdrücklich durch das CARES-Gesetz gedeckt, Ocwen beabsichtigt jedoch, diesen Darlehensnehmern Zahlungserleichterungen zu gewähren, und zwar im Einklang mit den Leitlinien, die das Unternehmen von mehreren Staaten für Darlehensnehmer erhalten hat, die von der COVID-19-Pandemie nachteilig betroffen sind. Insbesondere beabsichtigt das Unternehmen, den Kreditnehmern zunächst eine dreimonatige Stundung und einen damit verbundenen Schutz zu gewähren, der durch eine Reihe von einmonatigen Stundungsfristen verwaltet wird.
https://www.globenewswire.com/news-release/2020/...OMPANY-UPDATE.html
insofern verstehe ich persönlich nicht den kurs von ocwen.
coop zahlen stehen auch an, und dort sind immer eine mmmeeeeennnge short
schönen sonntag
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Für Freddie Mac-Vorschüsse verfügt Ocwen über eine Servicer-Vorschussfinanzierungslinie, die eine Finanzierung zu gewichteten durchschnittlichen Vorschussraten von 98% der in Frage kommenden Kapital- und Zinsvorschüsse bietet. Zum 31. März 2020 verfügte das Unternehmen im Rahmen dieser Vorfinanzierungslinie über eine verbleibende gebundene Finanzierungskapazität von etwa 45 Millionen US-Dollar. Bei Fannie Mae werden die Vorschüsse durch Barmittel des Unternehmens finanziert. Soweit erforderlich, beabsichtigt Ocwen, eine Finanzierung über die Notfallfinanzierungsprogramme der Federal Reserve zu beantragen, wenn solche Programme der Branche zur Verfügung gestellt werden. Die Fähigkeit von Ocwen, diese Programme in Anspruch zu nehmen, hängt von den für das Unternehmen und die zu finanzierenden Sicherheiten geltenden Berechtigungsanforderungen ab. Die Berechtigungskriterien und der Zeitpunkt der Verfügbarkeit der Finanzierung sind noch nicht bekannt.
https://www.globenewswire.com/news-release/2020/...OMPANY-UPDATE.html
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aber das sollten dann diejenigen sein, die letztendlich profitieren könnten von den staatlichen unterstützungen, sei es über die fed, oder sec,und evtl. NUR bestimmte großkunden der ginniefanniefreddies, auf jeden fall die größeren wie:
Quicken Loans, Freedom Mortgage and Mr. Cooper (formerly Nationstar), account for nearly 60 percent of all mortgages issued in the United States and service over half of the nation's outstanding mortgages.
und nur eine von diesen 3 genannten ( und von hunderten anderen ) ist an der aktienbörse zu handeln :-)
die bedeutung der non banks ist klar und es wurde lange schon festgestellt, daß diese ein systemrisiko darstellen, im gegensatz zu dem calabria geschwätz und dem mnuchin geschwafel. alles politisch,
meiner meinung nach. bis es soweit ist, werden die kurse wohl noch fallen, pendeln oder erst wieder nach guten news steigen. dadurch dass coop eine ganz andere geschichte ist, aufgrund der historie und zusammenhänge, die nur eingeweihte kennen, platziere ich coop ganz weit oben und habe meinen bestand sowohl um ca. 50% erhöht, als auch meinen ek zu ca. 50% gesenkt. keine kaufempfehlung.
im übrigen taucht ein neues problem auf, die warehouse loans....jpm reagiert schon....
!Nonbanks originated 20% of single-family home loans in 2007, and that had grown to half of loans by 2016. Today they service about two-thirds of home loans. The bigger problem is they tend to have a high proportion of the riskier loans to low- and moderate-income people, which are backed by the U.S. government.
We're talking trillions of dollars.
As of February 2020 they originated 88% of the loans sold to Ginnie Mae, which is part of the Department of Housing and Urban Development and has a $2.1 trillion portfolio.
And 61% of loans sold to the GSEs (government sponsored enterprises) Fannie Mae and Freddie Mac, which have a combined residential single family loan portfolio of about $4.9 trillion.
How do nonbanks get their money, and how big is their debt exposure?
They rely on short-term lending known as warehouse lines of credit. These credit lines are usually provided by larger commercial and investment banks.
It's difficult to get data because most nonbank lenders are private companies which are not required to disclose their financial structures. That was the subject of our Brookings paper, which was the first public tabulation of the scale of warehouse lending to nonbanks.
We found there was a $34 billion commitment on warehouse loans at the end of 2016, up from $17 billion at the end of 2013. That translated to about $1 trillion in short-term "warehouse loans" funded over the course of one year. As of year end 2019, there was $101 billion of warehouse commitments on the books of warehouse lenders.
Last year was a banner year. Nonbanks originated nearly a trillion dollars of mortgages that were securitized by Fannie Mae, Freddie Mac, and Ginnie Mae—the largest origination volume since 2006. However, the high levels of refinancing due to historically low interest rates had a significant negative impact on the value of the mortgage servicing rights held by nonbanks.
If nonbanks are so big and borrow so much money, why aren't they regulated like banks?
The simple answer is they have a very powerful lobby, the Mortgage Bankers Association. What the industry leaned on was that they were saving the mortgage market because the banks didn't want to hold mortgages anymore. Nonbanks were happy to promise that they would service 30-year loans and pay the bondholders, whether or not they received borrower principal and interest payments, but there are no mechanisms in place to hold them to that promise. They were gambling that the market wouldn't crash.
The nonbanks have actively resisted paying for any form of liquidity insurance or supporting any credible oversight similar to banks. Their regulator, the Conference of State Bank Supervisors (CSBS), does not have high-quality loan-level data for the mortgage industry. That's why they recently asked our team—Paulo Issler, Christopher Lako, Richard Stanton and me, here at the Real Estate and Financial Markets Lab in the Fisher Center for Real Estate and Urban Economics—to perform detailed data breakdowns and analysis for them. They do not have the data to perform this analysis themselves.
Did anything change after your 2018 paper, co-written with Federal Reserve economists, which called for greater oversight?
Ginnie Mae started trying to require higher capital and liquidity thresholds as well as stress tests, requiring them to show how they would handle an economic shock. They had an initiative called Ginnie Mae 2020, but they were getting major pushback from the industry. In addition, the Conference of State Bank Supervisors has been trying hard to standardize the reporting rules, but they have no data, and they have little power.
Under the $2.2 trillion emergency CARES Act (Coronavirus Aid, Relief and Economic Security), mortgage servicers are required to allow borrowers to delay payments for as long as a year. What do you expect will happen now?
I think the situation is extremely serious, a looming nightmare. We've had 16 million people file for unemployment in three weeks. We know that most Americans can't even withstand a $400 shock to their finances. Millions of people won't be able to make their mortgage payments. They've been told to call their lenders and tell them they can't pay, and the phones are ringing off the hook.
The immediate problem for the nonbanks is the risk to their warehouse lines of credit, and the fact that the nonbank loan servicers still have to make payments to the mortgage-backed security bondholders, even if people don't pay their mortgages. Margin calls have been in the level of tens of millions of dollars and the creditors are demanding cash. Not making your margin calls on lines of credit is a serious problem and could trigger default. Nonbanks are also facing millions of dollars of margin exposure from short sales of mortgage-backed securities. These onerous margin calls, some as large as $100 million for a single institution, are what's leading their lobbyists, the Mortgage Banking Association, to go to the Securities and Exchange Commission and demand that the brokers be forbidden from exercising their margin rights. It's ridiculous, because the brokers—big banks like Goldman Sachs and Morgan Stanley—have every right to play hardball. The SEC has turned down the request.
Why does this pose such a threat to the U.S. government, and ultimately, to taxpayers?
Most of these loans are guaranteed by the U.S. government through Ginnie Mae, Fannie Mae, and Freddie Mac. The nonbank lenders have been given some forbearance, and will eventually receive compensation for the payment shortfalls they are experiencing, but they have a timing problem. In the meantime they still have to make timely payments of interest and principal—for 120 days to the Fannie and Freddie MBS bondholders, and, in the case of those who owe to Ginnie Mae mortgage-backed security bondholders, until they go bankrupt. I'm not sure some of them have the liquidity to last even 30 days, and many won't be able to do it for three months, much less a year. We are going to see bankruptcies, and substantial loss in lending capacity as we did in 2007, when we lost two-thirds of lending capacity. This might be worse because unemployment may be worse.
Will any of the stimulus measures passed so far help?
The nonbanks are already asking for a bailout, but none of the federal relief eff … r have included them. The MBA tried to get some protection in the CARES Act, which had $450 billion in loans and loan guarantees from the Fed and Treasury. But they were excluded for a reason—because these firms have pushed every boundary and rejected every form of oversight. Thus far, they have also been excluded from the actions the Fed has been taking, including a new round of quantitative easing, and participation in the Term Asset-Backed Securities Loan Facility, which is a way to provide liquidity. Ginnie Mae has now created an assistance program to provide loans to its nonbank counterparties who are unable to cover the principal and interest payments to bondholders. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.
So some kind of bailout is nearly inevitable?
To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. In my opinion, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.
https://phys.org/news/...04-covid-crisis-looms-mortgage-industry.html
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https://www.wallstreet-online.de/nachricht/...altersvorsorge-anlegern
hier bitte eintragen...... und weitersagen !!
https://www.openpetition.de/petition/online/...ungen-privater-anleger
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& die coop zahlen nahen, die wiederholt und in Q1 erst recht..... über den erwartungen waren / sind.
meiner meinung nach.
https://finance.yahoo.com/news/...per-coop-stock-sinks-215009762.html
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Die GSEs nutzten während der Finanzkrise von 2008 "Reparaturwerkstätten", die Subunternehmer unterstützten. Es scheint, dass ihre Zeit wieder einmal gekommen ist.
Fannie Mae tut nicht genug, um während der Coronavirus-Krise mit Hypotheken zu helfen
Wie ich bereits vorhin in einigen Kolumnen erwähnt habe, werden die Menschen Schwierigkeiten haben, ihre Hypotheken im Rahmen von "Unterlassungsplänen" zu bezahlen. Sie werden nicht in der Lage sein, sagen wir drei Monate verzögerter Hypothekenzahlungen auf einmal zu bezahlen, wenn diese Krise vorbei ist.
Fannie Mae, die Eigentümerin der meisten Hypotheken in diesem Land, gab diese Erklärung am Montag heraus: "Im Rahmen eines Unterlassungsplans kann ein Hausbesitzer seine Hypothekenzahlungen vorübergehend reduzieren oder aussetzen, während er seine finanzielle Basis wiedererlangt.
"Am Ende des Unterlassungsplans erhält der Hausbesitzer von seinem Hypothekenverwalter mehrere Optionen, um die versäumten Zahlungen nachzuholen,
und muss nicht alles auf einmal zurückzahlen", sagte Fannie Mae.
Nicht gut genug! Wenn Fannie Mae wirklich die Angst der Hauseigentümer beenden
und die Menschen davor bewahren will, ihre Häuser durch eine Zwangsvollstreckung zu verlieren,
muss sie jedem die Möglichkeit geben, die während der Unterlassungszeit versäumten Zahlungen
am Ende der Kredite nachzuholen.
"Am Ende der Nachsicht ist keine Pauschale erforderlich", sagt FHFA's Calabria
4/27/2020
Washington, D.C. - Zur Bekämpfung der anhaltenden Fehlinformationen wiederholte die Federal Housing Finance Agency (FHFA), dass Kreditnehmer, die mit einer durch Fannie Mae oder Freddie Mac (die Unternehmen) gesicherten Hypothek nachsichtig sind, nicht verpflichtet sind, die versäumten Zahlungen in einer Summe zurückzuzahlen.
"Während dieses nationalen Gesundheitsnotstands sollte sich niemand Sorgen machen müssen,
sein Haus zu verlieren", sagte Direktor Mark Calabria. "Am Ende des Unterlassungsplans eines Kreditnehmers für unternehmensgesicherte Hypotheken ist kein Pauschalbetrag erforderlich.
Um Hauseigentümern zu helfen, den Unterlassungsprozess zu durchlaufen, hat sich die FHFA mit der CFPB im Rahmen des Kreditnehmerschutzprogramms zusammengetan, um Hauseigentümern genaue Informationen über die Unterlassung zu geben und auf Bedenken einzugehen, die in einigen Verbraucherbeschwerden geäußert wurden.
Obwohl sich die heutige Erklärung nur auf Hypotheken von Fannie Mae und Freddie Mac bezieht, ermutige ich alle Hypothekengeber, einen ähnlichen Ansatz zu verfolgen".
Als Reaktion auf den nationalen Notstand COVID-19 erlaubten die Unternehmen Kreditnehmern mit einer finanziellen Notlage aufgrund der Pandemie eine Unterlassungsoption,
d.h. eine Pause oder Reduzierung ihrer monatlichen Hypothek.
Die versäumten Zahlungen müssen vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden.
Bei Kreditnehmern, die sich für eine Unterlassungsoption entscheiden, wird sich ihr Hypothekenverwalter etwa 30 Tage vor Ablauf des Unterlassungsplans mit ihnen in Verbindung setzen, um zu erfahren, ob die vorübergehende Notlage gelöst ist, und um verschiedene Rückzahlungsmöglichkeiten zu erörtern.
Wenn die Notlage nicht gelöst wurde, kann der Unterlassungsplan verlängert werden.
Wenn die Notlage geklärt ist, wird der Servicer mit dem Kreditnehmer zusammenarbeiten, um die Notlage zu beheben:
einen Rückzahlungsplan aufzustellen;
das Darlehen so zu modifizieren, dass die Zahlungen des Kreditnehmers zum Ende der Hypothek hinzugefügt werden; oder
richten Sie eine Änderung ein, die die monatliche Hypothekenzahlung des Kreditnehmers reduziert.
Unter der Leitung der National Mortgage Servicing Association (NMSA) schließen sich Führungskräfte aus der gesamten Hypothekenbranche zusammen, um die COVID-19 Mortgage Industry Task Force (ITF) zu gründen, die Prozesse, Verfahren und Richtlinien im Zusammenhang mit der Krise koordinieren soll.
Wes Iseley, Senior Managing Director, Carrington Mortgage Holdings, Vorsitzender der NMSA, sagte:
"In Krisen wie dieser ist es wichtig, dass unsere Branche zusammenarbeitet, um unseren Kunden gemeinsam zu helfen. Es ist unser Ziel, mit den zuständigen Regierungsbehörden zusammenzuarbeiten, um die besten Praktiken zu entwickeln, die es allen Parteien ermöglichen,
diese schwierige Phase zu überstehen".
Mehr als 25 Hypothekenbanken und Nichtbanken-Dienstleister, Juristen und
Dienstleistungsanbieter werden an der Koalition teilnehmen.
Das US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) kündigte ebenfalls Bestimmungen zur Bekämpfung von COVID-19 an. Das HUD erließ eine Verzichtserklärung zur Servicepolitik, die von Hypothekengläubigern verlangt, während eines frühzeitigen Ausfalls persönlichen Kontakt mit den Kreditnehmern aufzunehmen.
Brian D. Montgomery, Assistant Secretary for Housing-Federal Housing Commissioner, sagte, diese Politik sei "nicht praktikabel angesichts der Empfehlungen zur öffentlichen Gesundheit, die von lokalen, staatlichen und bundesstaatlichen Regierungsbehörden verbreitet werden, um den Kontakt zwischen Einzelpersonen einzuschränken und so die Verbreitung des COVID-19-Virus einzudämmen".
Courtney Thompson, SVP Default Mortgage Servicing, Flagstar Bank, sagte gegenüber MReport, dass die Säumigkeitsraten "unweigerlich steigen" werden, aber die eigentliche Frage ist, "wie viel?
"Zum jetzigen Zeitpunkt befinden wir uns noch in einem Stadium der genauen Beobachtung, um das tatsächliche Ausmaß der Auswirkungen festzustellen", sagte sie.
https://themreport.com/daily-dose/04-27-2020/...se-to-the-coronavirus
https://nypost.com/2020/04/27/...gage-help-during-coronavirus-crisis/
https://www.fhfa.gov/Media/PublicAffairs/Pages/...FHFAs-Calabria.aspx
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anm.: auch in den u.k. die gleiche situation , non-banks rufen um hilfe...
https://www.mortgagestrategy.co.uk/news/...help-for-non-bank-lenders/
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wir kennen die lobby, wir kennen die hauptplayer und den zeitplan.
hier im thread wochen eher als in irgendeinem anderen forum.
meiner meinung nach.
Das im vergangenen Monat vom Kongress verabschiedete Konjunkturpaket in Höhe von 2,2 Billionen US-Dollar verlangt von Hypothekengesellschaften, dass Kreditnehmer, die von der Pandemie betroffen sind, ihre Zahlungen mindestens sechs Monate aufschieben dürfen. Da die Regierung schnell Hilfe leisten wollte, müssen die Kreditnehmer lediglich sagen, dass sie sich in einer Notlage befinden, um Hilfe zu erhalten.
Bloomberg |
28. April 2020 um 9:11 Uhr | AKTUALISIERT: 28. April 2020 um 9:42 Uhr morgens
Von Joe Light, Bloomberg
Der Hypothekenmarkt wurde durch Millionen von Kreditnehmern gestört, die ihre Zahlungen wegen des Coronavirus aufgeschoben haben. Doch Kreditgeber und Veteranen der Finanzkrise von 2008 warnen davor, dass das wahre Chaos erst beginnen wird, wenn die Pandemie vorüber ist.
Das Problem ist die Verwirrung darüber, was passieren wird, wenn Kreditnehmer diese Zahlungen leisten müssen. Bundesbehörden, die den größten Teil des Marktes unterstützen, haben Richtlinien eingeführt, von denen einige eine Dokumentation verlangen könnten, die die Dienstleister überfordert, was zu langen Wartezeiten und in extremen Fällen zu Zwangsvollstreckungen führt.
Führungskräfte aus der Industrie sagen, dass Fannie Mae, Freddie Mac und ihre Aufsichtsbehörde versuchen, in den kommenden Wochen ein Programm vorzustellen, das viele der Probleme lindern könnte. Hypothekenkreditgeber sagen, sie hoffen, dass die Unternehmen und ihre Aufsichtsbehörde einen Plan vorlegen, der eine Wiederholung der Turbulenzen nach der Finanzkrise von 2008 verhindert, als Verwirrung und Verzögerungen die Kreditnehmer daran hinderten, ihre Zahlungen wieder aufzunehmen.
Aber solange es keine dramatischen Veränderungen gibt, sollten die Amerikaner "mit noch mehr Chaos rechnen, wenn die Nachsicht endet", sagte Michael Stegman, der während der Obama-Regierung als leitender Berater im Wohnungswesen tätig war.
Ein Sprecher von Fannie verwies eine Bitte um Stellungnahme an die Regulierungsbehörde, die Federal Housing Finance Agency. Ein FHFA-Sprecher äußerte sich nicht dazu, ob eine Lösung in Arbeit ist. Ein Sprecher von Freddie reagierte nicht auf Bitten um einen Kommentar.
Das im vergangenen Monat vom Kongress verabschiedete Konjunkturpaket in Höhe von 2,2 Billionen Dollar sieht vor, dass Hypothekenunternehmen den Kreditnehmern einen mindestens sechsmonatigen Zahlungsaufschub gewähren müssen, wenn sie von der Pandemie betroffen sind. Da die Regierung schnell Hilfe leisten wollte, brauchen die Kreditnehmer nur zu sagen, dass sie sich in einer Notlage befinden, um Hilfe zu erhalten.
Rettungspläne während der Krise von 2008 verlangten Unterlagen, und die Kreditnehmer hatten oft Schwierigkeiten, Hilfe zu erhalten, da die Bediensteten immer wieder Papierkram verloren und es Wochen oder sogar Monate dauerte, Kreditänderungen zu genehmigen.
Da diesmal keine Dokumentation erforderlich ist, werden Hausbesitzer anfangs keine Probleme haben. Aber die Servicemitarbeiter sagen, sie seien sich nicht sicher, was passiert, wenn ihre Call-Center in einigen Monaten von Leuten überflutet werden, die bereit sind, die Zahlungen wieder aufzunehmen.
Einige Kreditnehmer sagten, die Kreditgeber hätten ihnen gesagt, dass die Nachzahlungen in einer Pauschalsumme fällig würden, was für die meisten Menschen eine Option, aber keine Voraussetzung sei. Befürworter des Wohnungswesens sagten, sie hätten den Verdacht, dass einige Bedienstete wissentlich versuchten, Kreditnehmer davon abzubringen, sich um Nachsicht zu bemühen.
"Die Kreditnehmer erhalten irreführende Informationen", sagte Nikitra Bailey, Executive Vice President des Center for Responsible Lending. "Der Zweck dieser Informationen war darauf ausgerichtet, ihnen Angst einzujagen."
Der Hypothekeninformationsdienst Black Knight Inc. teilte letzte Woche mit, dass 6,4% der Kreditnehmer Unterlassungspläne abgeschlossen haben. Darunter befanden sich 5,6 % derer,
deren Darlehen von Fannie und Freddie und 8,9 % der Darlehen von Ginnie Mae besichert wurden.
Zur Verwirrung trägt auch die Tatsache bei, dass die Richtlinien für Kreditnehmer unterschiedlich sind, je nachdem, ob ihr Kredit durch Fannie, Freddie, Ginnie oder einen privaten Investor besichert ist.
Die Federal Housing Administration, die von Ginnie Mae besicherte Darlehen versichert, hat angekündigt, dass sie ausgelassene Zahlungen als Zweitpfandrecht auf das Haus anrechnen lassen wird. Dieses Pfandrecht muss erst abbezahlt werden, wenn die Hypothek refinanziert oder das Haus verkauft wird.
Fannie und Freddie haben eine Reihe von komplizierteren Optionen veröffentlicht. Kreditnehmer können sich dafür entscheiden, die Unterlassung in bis zu 12 Monaten zurückzuzahlen, aber wenn sie das nicht können, müssen sie eine Darlehensänderung beantragen, was nach Ansicht der Gläubiger zu Verzögerungen und Dokumentationsproblemen führen könnte, wie sie nach der Krise von 2008 aufgetreten sind.
Ein FHFA-Sprecher sagte, dass Fannie und Freddie Rückzahlungsoptionen für die Unterlassungsrückzahlung "es den Servicern ermöglichen, mit den Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um eine Rückzahlungsoption zu finden, die für alle Parteien am besten funktioniert". Er nahm eine Ankündigung der FHFA vom Montag zur Kenntnis, in der klargestellt
wurde, dass Kreditnehmer nicht gezwungen werden, die Unterlassung in einem Pauschalbetrag zurückzuzahlen.
Eine hohe Zahl von Änderungen würde auch Fannie und Freddie belasten, die typischerweise modifizierte Kredite aus ihren hypothekarisch gesicherten Wertpapieren kaufen müssen. Dieser Prozess kann den MBS-Preisen schaden, da die Hypotheken schneller als erwartet im Voraus bezahlt werden.
Mat Ishbia, Chief Executive Officer von United Wholesale Mortgage, sagte, dass das Volumen der Anrufe bei den Dienstleistern seit dem Ausbruch des Coronavirus um das Zehnfache gestiegen sei. Er sagte voraus, dass der Andrang noch intensiver sein wird, sobald die Kreditnehmer beginnen, nach Änderungen zu suchen.
"Niemand hat je so etwas gesehen. Die Servicekräfte sind definitiv überfordert", sagte Ishbia. Er sagte, sein Unternehmen habe einige Mitarbeiter aus weniger aktiven Abteilungen in den Kundendienst versetzt, um bei der Verwaltung der Kreditnehmer zu helfen.
Die Hypothekenfirma Mr. Cooper Group hat den Personalbestand in ihren Servicezentren gegenüber der Zeit vor der Pandemie um etwa 40% erhöht, um den Zustrom von Kreditnehmern zu bewältigen, die um Nachsicht oder andere Hilfe bitten, sagte Chief Credit Officer Kurt Johnson. Diese Leute würden den Kreditnehmern auch helfen, wenn es an der Zeit sei, mit der Rückzahlung zu beginnen, sagte er.
"Wir wollen sicherstellen, dass unsere Kunden verstehen, dass sie Optionen haben", sagte Johnson.
Bob Broeksmit, Chief Executive Officer der Mortgage Bankers Association, sagte, dass Fannie, Freddie und die FHFA mit Kreditgebern zusammenarbeiten, um es Kreditnehmern zu erleichtern, ihre Kredite zu tilgen.
Führungskräfte von Fannie und Freddie haben dem MBA mitgeteilt, dass sie planen, bald einen Rückzahlungsplan ähnlich dem, der bereits von der FHA angeboten wird, anzukündigen, sagte Broeksmit. Er sagte, der Plan, der es den Kreditnehmern im Wesentlichen ermöglichen würde, versäumte Zahlungen beim Verkauf oder bei der Refinanzierung des Hauses nachzuholen, würde die Belastungen für die Kreditnehmer verringern und die Bearbeitungslast für die Dienstleister verringern.
Broeksmit sagte, er gehe davon aus, dass die neue Option, die in den nächsten zwei Wochen bekannt gegeben werden könne, für Kreditnehmer eine erste Wahl sein werde.
"Hoffentlich ist diese neue Option nicht zu komplex und kann für viele Kreditnehmer funktionieren", sagte er.
https://www.ocregister.com/2020/04/28/...sen-once-repayments-are-due/
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