Zweifeler mit deiner Einschätzung hast du völlig recht. Ich finde die Zahlen auch recht gut, vor allem wenn ich diese Zahlen mit denen von Patrizia vor zwei Tagen vergleiche.
Aber die Zahlen sind eigentlich nicht das Kernproblem für die Immo-Aktien, sondern das sehr hohe Leverage, das eigentlich nur durch eine Bilanzverkürzung durch größere Portfolio-Verkäufe verringert werden kann oder durch eine Kapitalerhöhung (da ist der Kurs derzeit zu niedrig) und dann welchen Wert haben die CRE-Wohnbestände wirklich. Solange bei diesem Punkt eine solch hohe Skepsis herrscht, solange wird es auch nichts mit dem Kurs werden. Deshalb dieser riesige Abschlag vom NAV zum Kurs. Also ich persönlich sehe die Bewertungen der Wohnportfolios von fast allen Immo-AGs zur Zeit sehr kritisch. Zudem sollte man auch nicht vergssen, fast alle Immo AGs haben in den letzten Jahren mit ihren buchhalterischen Tricks sehr viel Vertrauen bei den Anlegern verloren und auch völlig zu Recht.
Die Immo-AGs bewerten ihre Immo-Bestände nach dem DCF-Modell. Dabei wird angenommen wie die künftigen Mieteinnahmen ausfallen werden und es wird ein Diskontierungszinssatz veranschlagt. Je niedriger der Diskontierungszinssatz gewählt wird, desto höher wird der Immobilienwert. Weil die Immobilienfinanzierung seit der Finanzmarktkrise riskanter sind als zuvor, werden von den großen Investoren zwangsläufig höhere Renditen verlangt. Sie zahlen deshalb auch bei gleich hohen Mieten weniger als vor zwei, drei Jahren. Die Konsequenz ist recht einfach: Der Diskontierungszins muss steigen und damit muß zwangsläufig der Verkehrswert der Immobilienportfolios fallen. Solange der Markt von diesem Szenario ausgeht, wird es für Immo-Aktien sehr schwer den Markt zu outperformen.
Jedoch gibt es schon Anzeichen dafür, dass mittlerweile einige große Investoren am deutschen Immobilienmarkt wieder in Erscheinung treten. Kommen dann zu Jahresende größere Blockdeals zustande, dann wird auch die Skepsis gegenüber den Immo-Bestandswerten allmählich weichen. Da bin ich mir absolut sicher.
Aber eines ist für mich auch klar: Wir werden ganz sicher keine solchen Immoboom wie in 2006/2007 in Deutschland mehr erleben. Dafür sind die Mietrenditen in Deutschland ganz einfach im Verhältnis zu anderen Ländern durch die wesentlich restriktiveren Mietgesetze zu gering. Viele ausländische Investoren, vor allem Angelsächsische, werden wir auf dem deutschen Immo-Markt nicht mehr sehen wie in 2006. Dazu wurde der Immo-Boom 2006/2007 mit der völlig überzogegenen Reit-Fantasie noch etwas angefacht.
Alles in Allem bin ich auf Sicht von 3 bis 6 Monate für fast alle Immo-AGs sehr zuversichtlich, denn der Immohandel wird schon alleine wegen der niedrigen Zinsen und der abflauenden Finanzkrise zwangsläufig signifikant zu nehmen. Kommt dann noch die Angst vor einer hohen Inflation dazu, dann könnten die Immo-Aktien gleich doppelt profitieren.
Ich denke mal, man muss jetzt die Durstsrecke erst einmal abwarten und wenn dann die ersten großen Deals bekannt werden auf den fahrenden Zug bei den Immo-Aktien aufspringen. Deshalb chancenreiche und unterbewertete Immo-Aktien wie Deutsche Wohnen, Patrizia oder auch die CRE, auch eine Hamborner oder TAG, auf seine Watchliste nehmen. Kaufen würde ich derzeit keine. Lieber nehmen ich da an der Rallye mit anderen Aktien teil. Ich bin sehr froh, dass ich im Juni/Juli meine CRE-Aktien in Commerzbank-Aktien umgetauscht habe. |
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