NREI: Mein Eindruck war, dass die Reformen darauf abzielten, die marktüblichen Mehrfamilienkredite zu dominieren. War das der Fall?
Willy Walker: Ich stimme dem zu, was du sagst. Das Whitepaper besagt, dass Fannie und Freddie's Footprint zu groß geworden ist, sie haben zu viel Marktanteil und wir wollen mehr privates Kapital. Wenn sie jedoch mehr privates Kapital auf dem Markt haben wollen, haben sie bereits privates Kapital im Mehrfamiliengeschäft, das bei jeder Mehrfamilienhypothek, die von Fannie Mae oder Freddie Mac stammt, die Erstverlustposition einnimmt. Anstatt also die Menge an Geschäften, die sie tätigen können, zu begrenzen, warum laden sie nicht mehr Kapital in die Risikoteilungsposition ein?
[Fannie und Freddie] haben die beste Plattform für Hypothekenvergabe, Hypothekenübernahme und Hypothekenverbriefung der Welt. Wenn die Bundesregierung also mehr privates Kapital will und Sie bereits privates Kapital in jeder einzelnen Mehrfamilienhypothek haben, die von Fannie Mae oder Freddie Mac stammt, warum setzen Sie sich nicht mit einem Walker & Dunlop an den Tisch und sagen: "Sie gehen das erste 5-prozentige Risiko bei jedem einzelnen Darlehen ein, das Sie für Fannie Mae vergeben. Würdest du die ersten 10 nehmen?" Warum würden sie sich nicht mit den B-Stück-Käufern auf den Verbriefungen der Freddie Mac K-Serie zusammensetzen, die die oberen 15 Prozent Verlust nehmen und zu ihnen sagen: "Du willst in die Top 20?" Die Klempnerei ist da, damit sie weiterhin das effizienteste Kapital für den Markt bereitstellen können, und zwar zu den niedrigsten Kosten.
Zu einer Zeit, in der wir eine Krise der Erschwinglichkeit von Immobilien in Amerika haben, warum sollten sie etwas tun, um die Kapitalkosten zu erhöhen? Denn wie wir alle wissen, wird das irgendwann von Mietern geboren werden. Das schafft keine Liquidität. Das schafft kein neues Angebot. Das bedeutet keinen Abwärtsdruck auf das Mietwachstum in einer Zeit, in der die Mieten schneller wachsen als die Einkommen. Also, es ist sehr kontraintuitiv für mich, dass sie sagen: "Wir müssen mehr privates Kapital einbringen, und als solches werden wir Fannie und Freddies Fußabdruck einschränken."
NREI: Sie klingen skeptisch gegenüber diesen Reformen. Halten Sie das für ein grundlegendes politisches Manöver, und was glauben Sie, wohin es gehen soll?
Willy Walker: Ich habe viele Leute zu mir sagen lassen, das ist alles nur Schaufensterdekoration. Es wird nichts auf legislativer Ebene geschehen. Auf dem Capitol Hill gibt es keinen Willen, mit den GSEs wirklich etwas zu unternehmen. Ich hörte mir die Anhörungen (letzte Woche) an und es gab mehrere Senatoren, die sagten: "Wir haben eine echte Chance. Dies ist das letzte noch unerledigte Geschäft der großen Finanzkrise. Wir müssen hier etwas tun."
Ich habe nicht gesehen, dass auf beiden Seiten des Ganges der politische Wille besteht, etwas zu tun, und ganz ehrlich, die einzigen Dinge, die heutzutage auf dem Capitol Hill zu tun scheinen, sind auf Krisenebene, und das ist alles andere als eine Krisenebene. Es wäre toll, wenn etwas passieren würde, und sie machen sich auf den Weg, die Konservatorien zu beenden und privates Kapital zu Fannie Mae und Freddie Mac zurückzubringen, und ihre Aktienkurse spiegeln wider, dass die Menschen hoffen, dass diese Reformbemühungen tatsächlich etwas Wind in die Sache bringen und erledigt werden können. Ich bin ein wenig skeptisch, dass das tatsächlich passiert.
Die größere Sorge ist, dass es bei FHFA eine neue Regulierungsbehörde gibt, und Direktor Kalabrien hat sich sehr stark auf den Footprint der GSEs und der Einfamilienhäuser sowie ihrer Mehrfamilienhäuser konzentriert. Als Regulator hat er einiges an Diskretion darüber, was er in die Scorecards 2020, 2021 und 2022 einbringt. Das Fragezeichen, das ich nach dem Lesen des Whitepapers des Treasury Departments habe - nachdem es deutlich über die First Loss Position und den Footprint von Fannie und Freddie gesprochen hat - ist also, was mit den FHFA Scorecards für 2021, 2021 und 2022 zu tun hat, wie Fannie und Freddie sowohl im Einfamiliengeschäft als auch im Mehrfamiliengeschäft arbeiten.
Ich habe mehrfach von der FHFA gehört, dass sie keine großen Marktbewegungen machen wollen, und dass sie den Kapitalfluss nicht beeinflussen wollen. Und wir gehen nächstes Jahr in ein Wahljahr. Also, mein Bauchgefühl würde mir sagen, dass das, was in der Scorecard herauskommt, nicht drakonisch oder dramatisch ist. Aber um ehrlich zu sein, haben sie ihre Karten nicht gezeigt. Also, wir in der Branche warten darauf, herauszufinden, was sie in ihrer Scorecard veröffentlichen werden. Wir hoffen, dass das, was sie herausgebracht haben, wenn sie Änderungen vornehmen wollen, allmählich und ohne Marktbewegungen erfolgt und es denen von uns, die große Marktteilnehmer sind, ermöglicht, zu reagieren und alle Anpassungen vorzunehmen, die wir sowohl für unsere Geschäfte als auch für den Gesamtmarkt benötigen. |