war die wmih fusion .... stichwort ownership change statements in den wmih quartalsberichten
ab 2015 ( "wir denken. daß kein..." ) ?
hier ein artikel der die unterbewerteten servicer erklärt, u.a. mr.cooper....
achtung, lang - aber interessant für alle investierten hier :
https://www.fool.com/investing/2020/11/30/...ent-unlock-hidden-value/
New Residential bereitet sich darauf vor, den verborgenen Wert in seinem Bestand aufzudecken
Bewertet der Markt diesen Hypothekengeber unfair?
Die Originatoren von Hypotheken haben ein hervorragendes Jahr, und der Markt für Börsengänge von Hypothekenbanken (IPOs) ist heiß. Wir haben gesehen, wie Rocket Companies (NYSE:RKT) im August durch ein normales Angebot an die Börse ging, und United Wholesale Mortgage bereitete sich darauf vor, in diesem Quartal über eine Special Purpose Acquisition Company (SPAC) an die Börse zu gehen. Die Mortgage Bankers Association (MBA) prognostiziert, dass das Volumen der Hypothekenvergabe in diesem Jahr 3,2 Billionen Dollar erreichen wird, den höchsten Stand seit 2003.
Ein weiteres Hypothekenunternehmen, das das Eisen schlägt, während das Eisen noch heiß ist, ist New Residential Investment (NYSE:NRZ). Das Unternehmen reichte vor kurzem bei der SEC einen vertraulichen Prospekt ein, um seinen Hypotheken- und Servicebereich möglicherweise auszugliedern. Was bedeutet dies für New Residential-Aktionäre?
New Residential war in der Vergangenheit ein Urheber von Hypotheken, die nicht in den sicheren Hafen der Regierung für qualifizierte Hypotheken (QM) fallen. Diese Darlehen wurden früher Alt-A genannt, und sie werden normalerweise für Investoren verwendet, die planen, die Immobilien zu vermieten, oder für selbständige Kreditnehmer, die hohe Abzüge haben und daher mehr verdienen, als ihre Steuererklärungen vermuten lassen. In den frühen Tagen des COVID-19 beschlagnahmte der Hypothekenmarkt, und viele der Hypotheken-Immobilien-Investmenttrusts (REITs) wurden in eine schwierige Lage gegenüber ihren Kreditgebern gebracht. Einige, wie New Residential, gingen sogar so weit, ihre Geschäftsmodelle vollständig zu ändern. Das Unternehmen zog sich aus dem Nicht-QM-Kreditgeschäft zurück und beschloss, sich auf die Vergabe von Krediten mit Plain-Vanilla-Konformität (Kredite, die von der Regierung garantiert werden) zu konzentrieren.
Der Markt ignoriert den Wert des Origination-Arm
Auf seiner Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des dritten Quartals legte New Residential sein Argument dar, dass die Aktie unterbewertet ist. Hier ist das Argument.
New Residential wird wie ein typischer Hypotheken-REIT bewertet, der weitgehend auf der Grundlage des Buchwerts und seiner Dividende gehandelt wird. Nach der Hypothekenschmelze Anfang 2020 werden die meisten Hypotheken-REITs mit Abschlägen auf den Buchwert gehandelt. Die großen Agentur-REITs, wie Annaly Capital Management (NYSE:NLY) und AGNC Investment (NASDAQ:AGNC), werden mit 8% bis 10% Abschlägen auf den Buchwert gehandelt. New Residential handelt mit einem Rabatt von 10% auf den Buchwert. Während dies für einen Hypotheken-REIT normal erscheinen mag, ist es für einen Hypothekengründer nicht normal. Originatoren von Hypotheken handeln nicht auf der Grundlage des Buchwerts, sondern auf der Grundlage eines Ertragsmultiplikators. Im Extremfall beträgt der Buchwert pro Aktie bei Rocket etwa $3,22, und die Aktie wird etwa zum 6,3-fachen des Buchwertes gehandelt. New Residential plädiert dafür, dass der Hypothekenarm viel höher bewertet werden sollte als der Buchwert.
New Residential argumentiert, dass das Hypothekenunternehmen in diesem Jahr zwischen 638 und 674 Millionen Dollar nach Steuern verdienen sollte. Wenn man der Betreibergesellschaft ein fünf- bis sechsfaches KGV-Multiple zuweist, erhält der Hypotheken- und Servicebereich eine Bewertung von 5,58 bis 7,66 USD pro Aktie. Die Nicht-Bankgeschäfte haben einen Buchwert von 10 Dollar pro Aktie, wenn man also die beiden zusammenzählt, könnte das gesamte Unternehmen einen Wert im oberen Zehnerbereich haben.
New Residential nimmt eine Seite aus dem Spielbuch des Unternehmens der 1990er Jahre
Wenn New Residential tatsächlich einen Teil der Hypothekensparte ausgliedert (wir wissen es nicht sicher, da die Einreichung bei der SEC vertraulich ist), dann zwingt das Unternehmen den Markt, einen Wert für die Betreibergesellschaft festzulegen. Diese Art von Unternehmensmanövern waren während des Dot-Com-Booms der späten 1990er Jahre üblich. Reife Unternehmen mit im Entstehen begriffenen Internet-Armen würden die irrsinnigen Bewertungen von Internet-Firmen sehen und etwa 15% ihres Internet-Armes verkaufen und einen Anstieg des Aktienkurses erleben. Der Aktienkurs von New Residential reagierte positiv auf die Nachricht und stieg am Tag der Ankündigung um 10%.
Ist die Schätzung von New Residential in Bezug auf das Fünf- bis Sechsfache der Gewinne angemessen? Wahrscheinlich nicht. Rocket, dessen App ihr einen entscheidenden Vorteil gegenüber anderen Originatoren verschafft, wird mit dem 5,3-fachen der Analystenschätzungen für 2020 gehandelt.
PennyMac Financial Services (NYSE:PFSI) und Mr. Cooper Group (NASDAQ:COOP)
werden mit etwa dem Dreifachen der Schätzungen für 2020 gehandelt und sind wahrscheinlich
besser vergleichbar. Warum sind diese Multiplikatoren im Allgemeinen so niedrig?
Der S&P 500 hat ein KGV von etwa 36, und der Sektor der Hypothekenvergabe verzeichnet ein phänomenales Wachstum. Und das ist der Grund:
Die Wall Street sieht den Hypothekenvergabesektor zu pessimistisch
Die Mortgage Bankers Association sieht für 2021 einen Rückgang des Origination-Volumens, so dass die Analysten der Wall Street davon ausgehen, dass die Gewinne im Jahr 2020 die besten für eine Weile sein werden. Die Analysten behandeln diese Aktien wie Zykliker. Ich habe das Argument vorgebracht, dass die MBA-Prognose wahrscheinlich zu konservativ ist, basierend auf Untersuchungen von Black Knight. Während also der interne Bewertungs-Multiplikator von New Residential im Moment zu optimistisch erscheinen mag, könnten die Gewinnschätzungen zu konservativ sein, was bedeutet, dass in der Aktie immer noch ein versteckter Wert steckt. Und nicht nur das, New Residential hat gerade seine Quartalsdividende auf 0,15 Dollar pro Aktie angehoben, was dem Unternehmen eine Dividendenrendite von 6,2% beschert. Kein anderer Originator da draußen zahlt diese Art von Rendite.
Die Wall Street hat New Residential noch nicht die vollständige Bewertung des Origination-Armes mitgeteilt, was wahrscheinlich darauf zurückzuführen ist, dass die Einreichung vertraulich ist. Wir werden abwarten müssen, bis das Unternehmen mehr Farbe in seine Aktivitäten bringt. Dennoch sollten Einkommens- und Wertinvestoren, denen die Geschichte der Hypothekenvergabe gefällt, einen Blick auf New Residential werfen.
Könnte New Residential durch die Abspaltung seiner Hypothekengeschäfte Werte freisetzen?
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2 REITs auf meinem Radar
Die Transformation des neuen Wohnhauses ist nun abgeschlossen. So hat sie sich verändert
Die COVID-19-Krise war für die meisten Real Estate Investment Trusts (REITs) schwierig, insbesondere für REITs von Einkaufszentren und Hypotheken-REITs. Während REITs in Einkaufszentren wegen der Unfähigkeit der Mieter, ihre Miete zu zahlen, Probleme hatten, wurde der Hypotheken-REIT-Sektor von illiquiden Märkten überschwemmt, als Margenausgleiche durch die Branche fegten. Jeder Hypotheken-REIT war betroffen, und fast jeder war gezwungen, seine Dividende zu kürzen.
New Residential (NYSE:NRZ) nahm aufgrund der Verwerfungen auf dem Hypothekenmarkt einige drastische Änderungen an seinem Geschäftsmodell vor. Das Unternehmen hat angekündigt, dass es am 22. Juli seine Gewinne für das zweite Quartal bekannt geben wird. Hier ist, was ich suche.
New Residential hat sein Geschäftsmodell in den Monaten April und Mai vollständig geändert. Das Unternehmen war dafür bekannt, dass es sich auf die Vergabe von Hypotheken konzentriert, die nicht von der US-Regierung garantiert werden können. Diese Darlehen werden als nicht-qualifizierte (Non-QM) Darlehen bezeichnet und richten sich in der Regel an selbständige Kreditnehmer, die viele Steuerabzüge haben, die die tatsächliche Fähigkeit des Kreditnehmers, die Hypothekenzahlungen zu leisten, unterbewerten. Im Laufe des Monats April fielen die Nicht-QM-Darlehen um 10 bis 15 Punkte, und New Residential beschloss, sich aus dem Geschäft zurückzuziehen. Das Unternehmen wird weiterhin Hypotheken vergeben; allerdings wird sich das Unternehmen auf staatlich garantierte Hypotheken konzentrieren. Seit COVID-19 hat sich die Kreditvergabe dramatisch verschärft, und es gibt einfach nicht viel Appetit der Investoren auf diese Kredite.
Der Service ist jetzt ein größeres Merkmal des Unternehmens.
New Residential konzentriert sich viel stärker auf die Bedienung von Hypotheken. Die Vermögenswerte des Hypothekendienstes sind insofern interessant, als sie zu den wenigen anleiheähnlichen Anlagen gehören, deren Wert mit steigenden Zinssätzen steigt. Im Wesentlichen zieht der Hypothekenverwalter die monatliche Zahlung vom Kreditnehmer ein und stellt sicher, dass die Zahlung an den Investor weitergeleitet wird, dass die Steuern und Versicherungen bezahlt werden und dass alle Zahlungsrückstände beglichen werden, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlt. Der Servicer erhält dann pro Jahr 0,25% des Kreditsaldos, um sich darum zu kümmern. Normalerweise ist dies ein langweiliges Geschäft.
Den Hypothekenverwaltern bereitete es zusätzliche Kopfschmerzen, als das CARES-Gesetz so ziemlich jedem, der darum bat, Nachsicht zu üben. Da die Bediensteten in der Regel verpflichtet sind, versäumte Zahlungen nachzuholen, können sie bei dramatisch ansteigenden Zahlungsrückständen enorme Barforderungen haben. Die Regierung hat zumindest die Vorschussforderungen begrenzt, aber es hat sich dennoch auf den Wert der Hypothekenbedienungsrechte ausgewirkt. Es gab eine Zeit, in der der Dienst der Federal Housing Administration (FHA) und der Veteranenverwaltung (VA) mehr oder weniger wertlos war.
Im Fall von New Residential möchte ich mir ein Bild davon machen, wie hoch die Zahlungsrückstände im Servicing Book sind und wie hoch der Prozentsatz des Portfolios ist, für den eine Unterlassungsvereinbarung abgeschlossen wurde. Da das Servicing einen so großen Teil des Geschäfts von New Residential ausmacht und Zahlungsrückstände eine große Rolle bei der Bewertung von Servicing spielen, müssen wir einen Eindruck davon bekommen, wie sich die Zahlungsrückstände entwickeln. Die Mortgage Bankers Association berichtet, dass die Zahl der in Verzug geratenen Kredite zurückgeht, wenn auch in bescheidenem Maße.
Die Origination wird helfen, aber kann das Unternehmen den Übergang schaffen?
Die andere Zahl, die ich sehen möchte, ist das Originierungsvolumen. Fast jeder Hypothekenbanker wird derzeit mit Krediten überschwemmt, und die Gewinne sind hoch. Wird sich das Volumen von New Residential durch staatlich gestützte Origination erhöhen? Wenn ja, dann sollte es einen stetigen Cash-Flow haben, den es zum Abbau der Verschuldung nutzen kann, die mit dem 1,5- bis 1,7-fachen immer noch gering ist. Die Originatoren von Hypothekarkrediten sind im Moment heiß begehrt, da Quicken seinen Börsengang vorbereitet und PennyMac Financial alle Hebel in Bewegung setzt.
New Residential ist eine komplizierte Aktie, und sie könnte nicht für alle Anleger geeignet sein. Die Dividende fiel von 0,50 USD auf 0,10 USD, und periodische Marktschocks, wie wir sie während der Pandemie erlebt haben, können Unternehmen dazu zwingen, ihre Portfolios zum ungünstigsten Zeitpunkt zu entschulden. Die Anleger sollten diesem einen wahrscheinlich etwas Zeit geben, um zu sehen, wie das neue Geschäftsmodell funktioniert.
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