https://seekingalpha.com/article/4468689-dic-asset-ag-brands-inc-ddccf-ceo-sonja-warntges-on-q3-2021-results-earnings-call-transcript Auszug aus Vortrag und Präsentation von CEO Sonja Warntges in der Q3/2021 Earnings Conference Call vom 11.11.2021 (übersetzt, Hervorhebungen und Links sind von mir)
........ Heute sind wie immer meine Kollegen Patrick Weiden, CCMO der DIC Asset, Dirk Oehme, unser Leiter Rechnungswesen, und unser Investor Relations-Team unter der Leitung von Peer Schlinkmann sowie Max Breuer bei mir.
.... Bevor wir in die Details einsteigen, möchte ich zunächst aufzeigen, wo wir in Bezug auf unsere Ziele für das Jahresende 2021 stehen. Ich kann schon heute bestätigen, dass wir auf dem besten Weg sind, unsere Jahresziele zu erreichen. Unsere Prognose für die Bruttomieteinnahmen haben wir aufgrund der zusätzlichen Miet-Cashflows aus unseren Lager[Warehousing-]aktivitäten auf nunmehr 107 bis 108 Mio. angepasst. Alle anderen prognostizierten Kennzahlen und auch unser FFO-Ziel bleiben jedoch unverändert. Den höheren Mieteinnahmen aus dem Lager[Warehousing-]geschäft stehen höhere Zinskosten gegenüber, insbesondere durch die Platzierung unserer grünen Anleihe. Auch unsere Transaktionsziele bleiben unverändert. Bislang haben wir ein Gesamttransaktionsvolumen von rund 1,2 Mrd. erreicht, und wir erwarten, dass in den letzten Wochen des Jahres weitere Transaktionen hinzukommen werden. Wie im vergangenen Jahr erwarten wir einen lebhaften und dynamischen Jahresendbericht. Auf der nächsten Seite möchte ich nun kurz die operativen Highlights der ersten 9 Monate zusammenfassen. Wir haben erhebliche Fortschritte beim Ausbau unserer Logistikkompetenz gemacht, sowohl auf dem Investmentmarkt als auch auf dem Vermietungsmarkt. Nach der Integration der RLI Investors GmbH zu Beginn des Jahres haben wir uns besonders schnell im Logistiksektor engagiert und unser Portfolio in dieser Assetklasse mit der Platzierung eines neuen Logistikfonds durch institutionelle Investoren erweitert. Insgesamt sind wir, wie erwähnt, mit 1,2 Mrd. Transaktionen seit Jahresbeginn voll auf Kurs, um unsere Transaktionsziele bis zum Jahresende zu erreichen. Und auch die Qualität unseres Bilanzportfolios, unseres Gewerbeportfolios, konnten wir erneut verbessern. Neben unserem geplanten Wachstum und dem Ausbau unserer Logistikkompetenz haben wir auch weiter an unserer ESG-Roadmap gearbeitet (ESG = Environmental Social Governance [Umwelt, Soziales und Unternehmensführung]) Wir haben auf allen Ebenen neue Meilensteine erreicht und weitere Aktivitäten angestoßen. Das größte Highlight der letzten Wochen war sicherlich die erfolgreiche Platzierung unserer ersten grünen Anleihe mit einem Volumen von 400 Millionen Euro. Der Grund für unseren anhaltenden Erfolg und unsere Fähigkeit, uns schnell an Marktveränderungen anzupassen, liegt in unserer dynamischen Leistung und unserem 360-Grad-Managementansatz. Unser Fachwissen, unser Netzwerk und unsere langjährige Erfolgsbilanz basieren auf dem Wissen der Mitarbeiter der DIC. Dies wird auch der Schlüssel sein, um neue Herausforderungen in der Zukunft zu meistern, und wir sind definitiv gut darauf vorbereitet. Meine Damen und Herren, die meisten Immobilienexperten und -Makler haben berichtet, dass sich der gewerbliche Immobilientransaktionsmarkt und die Vermietungsmärkte erholen. Die Belebung des deutschen Gewerbeimmobilien- und Vermietungsmarktes hat sich im dritten Quartal fortgesetzt. Auf dem Transaktionsmarkt liegen wir zwar immer noch unter dem Niveau von vor dem COVID, aber es wird erwartet, dass wir bis zum Jahresende ein hohes Volumen von etwa 55 bis 60 Mrd. erreichen werden. Auf den Bürovermietungsmärkten stieg das Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 12 %, da immer mehr Unternehmen eine höhere Bereitschaft zur Anmietung von Büroflächen zeigen. Dies beweist, dass die Unternehmen in guter Stimmung sind und mit mehr Zuversicht in die Zukunft blicken.
......... Bemerkenswert ist, dass wir unsere Immobilienplattform innerhalb eines Jahres um 2,7 Milliarden Euro auf insgesamt 11,4 Milliarden Euro ausbauen konnten. Diese Dynamik ist ein starker Beweis dafür, dass wir heute einer der aktivsten Akteure auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sind, vielleicht sogar der aktivste Akteur auf dem Markt in den letzten Jahren. Ich bin wirklich stolz auf das, was wir bisher erreicht haben. Das stimmt mich sehr zuversichtlich im Hinblick auf unser mittelfristiges Ziel von 15 Milliarden Euro Assets under Management. Für unser eigenes Bilanzportfolio haben wir 6 Vermögenswerte im Gesamtwert von rund 0,2 Mrd. und weitere 0,2 Mrd. für bestehende Vehikel im institutionellen Geschäft erworben. Außerdem haben wir 0,6 Mrd. an Vermögenswerten für Lager[Warehousing-]zwecke erworben. Zum Bilanzstichtag befindet sich der Uptown Tower in München noch in unserem Warehousing-Portfolio. Wir gehen davon aus, dass er bis Ende des Jahres auf ein neues institutionelles Vehikel übertragen wird. Auf Seite 6 [der Präsentation[] sehen Sie, dass wir in den ersten 9 Monaten mit einer Reihe von bedeutenden Vermietungen erfolgreich waren. Insgesamt erzielten wir ein Plus von 6 % gegenüber dem letztjährigen Vermietungsergebnis. Sowohl die Neuvermietungen als auch die Verlängerungen waren höher als im letzten Jahr. Erwähnenswert ist, dass der höhere Anteil der Vermietungen auf Logistikflächen entfällt, die fast 1/3 des gesamten Vermietungsvolumens erreichten. Die Entwicklung der flächenbereinigten Mieteinnahmen für die gesamte verwaltete Plattform verzeichnete einen Anstieg von 1,2 %. Nur für das Gewerbeportfolio betrug das flächenbereinigte Mietwachstum 4 %. Dies ist das Ergebnis erfolgreicher Vermietungsaktivitäten, zum Beispiel in unserem im dritten Quartal 2020 erworbenen Entwicklungsobjekt Leinfelden-Echterdingen. Insgesamt liegen die Restmietausläufe des Gesamtportfolios auf einem sehr niedrigen Niveau, nur 2,5% der Mieten laufen bis zum Jahresende aus, rund 78% haben eine Restlaufzeit bis 2025 oder länger. Auf der nächsten Seite möchte ich einige der wichtigsten Mietverträge hervorheben, die wir in den ersten 9 Monaten abgeschlossen haben. Die größten Abschlüsse nach Quadratmetern wurden natürlich in der Assetklasse Logistik erzielt. Wir haben mehrere Großmietverträge für Logistikflächen mit namhaften Mietern abgeschlossen, darunter auch Mietverträge in der Anfangsphase für im Bau befindliche Logistikstandorte. Das Einzelhandelsunternehmen C&A hat seinen Mietvertrag über 69.000 Quadratmeter Logistikfläche in Mönchengladbach bis 2025 verlängert. Das Objekt beherbergt das größte und wichtigste Logistikzentrum des Modehändlers in Europa. Der Standort ist für C&A von herausragender Bedeutung. Unter den 6 Distributionszentren des Unternehmens ist es der Hauptumschlagplatz für Bekleidung und macht rund 1/3 des gesamten Warenumschlags in Deutschland aus. In Dormagen bei Köln ist es uns gelungen, einen 5-Jahres-Mietvertrag für 11.000 Quadratmeter neu errichteter Flächen 7 Monate vor Fertigstellung vorzubeziehen, was 2/3 der gesamten im Bau befindlichen Fläche entspricht. Derzeit erweitern wir den Standort Dormagen um zwei autarke Logistikhallen mit einer Gesamtfläche von rund 18.000 Quadratmetern bis Mai 2022. Der neue Mieter Butlers ist der erste Mieter eines Teilbereiches der neu geschaffenen Multi-User-Einheiten. Butlers ist ein managergeführtes Einzelhandelsunternehmen mit Sitz in Köln, das europaweit als Einrichtungs- und Dekorationsmarke bekannt ist und den neuen Standort als Zentrale für sein wachsendes Online-Geschäft in Europa nutzen wird. Wir haben aber nicht nur Mietverträge für Logistikflächen abgeschlossen, auch in der Assetklasse Büro konnten wichtige Abschlüsse erzielt werden. So haben wir Anfang dieses Jahres in Frankfurt einen größeren Mietvertrag über insgesamt 7.600 Quadratmeter für mehr als 10 Jahre Mietdauer mit einem öffentlichen Mieter abgeschlossen. Und während wir hier sprechen, sind wir gerade in Gesprächen mit einem Mieter, um den Mietvertrag für die verbleibenden Flächen des Objekts zu verlängern. Und das ist ein großer Erfolg unseres Vermietungsteams. Nur 8 Monate nach dem Auszug des Vormieters ist es uns gelungen, das Objekt komplett neu zu positionieren und eine Vollvermietung zu erreichen. Für das bereits erwähnte Property Development GATE NEUN in Leinfelden-Echterdingen konnten wir insgesamt 3 neue Mietverträge über 3.100 Quadratmeter abschließen und damit den Vermietungsstand erhöhen. Lassen Sie uns nun einen kurzen Blick auf unser Bilanzportfolio werfen. Unser Gewerbeportfolio ist seit dem Halbjahresergebnis leicht auf 2,15 Mrd. Euro angewachsen, und zwar ohne Berücksichtigung der Lager[Warehousing-]objekte. Die Assetklasse Büro dominiert nach wie vor das Portfolio, während der Anteil der Logistikimmobilien wie geplant zunimmt und dank der Übertragung von zwei Objekten in Halle Ende September nun bei 4 % nach Marktwerten liegt. Portfoliokennzahlen wie die EPRA-Leerstandsquote liegen auf einem sehr niedrigen Niveau und der TIC [= total investment costs] bei 6,5%, was einem Minus von 60 Basispunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die verbleibende durchschnittliche Mietdauer WALT lag bei 5,8 Jahren [Anmerkung: Der Begriff WALT bzw. WAULT, kurz für Weighted Average (Unexpired) Lease Term, ist eine Schlüsselkennzahl im gewerblichen Immobilienbereich]. Die Durchschnittsmiete stieg auf 11,26 Euro pro Quadratmeter. Die positive flächenbereinigte Entwicklung von 4 % ist vor allem auf die Vermietungen in der Immobilienentwicklung GATE NEUN in Leinfelden-Echterdingen zurückzuführen. Ohne diese Entwicklung läge das flächenbereinigte Wachstum bei 1,6 %. Der Uptown Tower [in München], der derzeit zu unserem Warehousing-Portfolio gehört, liefert zusätzliche Miet-Cashflows, bis die endgültige Übertragung an Kunden im institutionellen Geschäft erfolgt ist. Vor einigen Wochen haben wir den Erwerb von 2 Logistikimmobilien beurkundet. Bei dem einen handelt es sich um ein Termingeschäft am Flughafen Hannover, dessen Fertigstellung und Übergabe bis Mitte 2023 geplant ist. Das andere ist ein vollvermieteter Multi-Tenant-Logistikkomplex [= bei der eine Immobilie an mehrere Mieter vermietet ist] im Raum Leipzig/Halle, der bereits Ende September in unser Portfolio übernommen wird. Für beide Akquisitionen streben wir eine Green- Building- Zertifizierung an. Das in der Nähe des Flughafens Hannover gelegene Neubauobjekt verfügt über eine Mietfläche von rund 15.400 Quadratmetern. Es wurde zum Preis von rund 26 Mio. Euro im Rahmen eines Forward Deals erworben. In Leipzig/Halle haben wir für 28 Millionen Euro ein voll vermietetes Multi-Tenant-Objekt [= bei der eine Immobilie an mehrere Mieter vermietet ist] erworben. Es ist in 2 Gebäudeteile unterteilt und hat eine Gesamtmietfläche von rund 19.300 Quadratmetern. Der Logistikkomplex hat eine gewichtete durchschnittliche Restmietlaufzeit von rund 8 Jahren und generiert annualisierte Mieteinnahmen von rund 1,3 Mio. , hauptsächlich von 2 Mietern. Wir planen weitere Investitionen im Logistikbereich, um den Anteil der Logistik in unserem Gewerbeportfolio wie geplant zu erhöhen. Zusätzlich zu unseren Logistikinvestitionen haben wir Anfang der Woche den Erwerb des DGNB Gold-zertifizierten grünen Bürogebäudes in Mettmann bei Düsseldorf bekannt gegeben. Die Anschaffungskosten für das Objekt betrugen 22 Millionen Euro. Es wurde 2015 fertiggestellt und verfügt über eine Mietfläche von rund 6.300 Quadratmetern. Es ist derzeit vollständig von zwei Mietern aus dem öffentlichen Sektor belegt, zum einen von einem Arbeitsamt, zum anderen von der örtlichen Niederlassung der Bundesagentur für Arbeit. Die gewichtete durchschnittliche Mietdauer beträgt etwa 9 Jahre und die annualisierten Mieteinnahmen belaufen sich auf rund 1 Million Euro. Wir erwarten den Eigentumsübergang bis zum Ende des Jahres. Betrachtet man die Entwicklung des institutionellen Geschäfts, so zeigt sich ein starkes Wachstum von 2,1 Mrd. im Vergleich zum Vorjahr, ohne den Erwerb des Uptown Towers [Hochhaus in München], der sich derzeit in der Vermarktungsphase befindet. Bei den Bestandsobjekten haben wir 2 Objekte im Gesamtwert von rund 212 Mio. erworben. Das Objekt in Bonn, Bonnanova, ist für etwa 9,5 Jahre vollständig an einen öffentlichen Mieter vermietet. Und erst vor wenigen Tagen haben wir den Erwerb der Betriebszentrale der Deutschen Bahn bekannt gegeben. Diese Infrastruktur-Immobilie wurde in den Jahren 2017 bis 2020 umfangreich und hochwertig modernisiert und ist langfristig vollständig an die Deutsche Bahn vermietet. Meine Damen und Herren, im Sommer haben wir unsere Details zur ESG-Strategie und Roadmap vorgestellt. ESG ist inzwischen Teil unseres täglichen Engagements, und wir streben danach, nachhaltige Maßnahmen für jeden Aspekt von E, S und G weiter in unsere Prozesse zu implementieren. Damit zeigen wir, dass unser natürliches Engagement für Nachhaltigkeit auch Werte für alle unsere Stakeholder schaffen kann und wir somit Ökonomie und Ökologie miteinander verbinden. Lassen Sie mich einige unserer jüngsten ESG-Meilensteine und anstehenden Maßnahmen hervorheben. Nach der erfolgreichen Platzierung von ESG-gebundenen Schuldscheinen im März und April dieses Jahres haben wir unsere erste grüne Anleihe in Höhe von 400 Millionen Euro begeben, um das Wachstum unseres Green-Building-Portfolios auf eine Quote von 20 % bis Ende 2023 zu unterstützen. ........... Lassen Sie uns nun einen Blick auf die wichtigsten Finanzzahlen der ersten 9 Monate werfen. Ein hoher Veräußerungsgewinn wurde vor allem durch die Übertragung der repositionierten Immobilie in Darmstadt aus dem Gewerbeportfolio in einen neuen Bürofonds erzielt, den wir im vergangenen Jahr aufgelegt haben. Weitere Veräußerungsgewinne in Höhe von 5,5 Mio. wurden im 2. und 3. Quartal erzielt, die im Zusammenhang mit den Veräußerungen des letzten Jahres stehen. Unsere Nettomieteinnahmen aus dem Gewerbeportfolio stiegen um 6 % auf 65,3 Mio. , was auf das Wachstum des Gewerbeportfolios, eine sehr gute Vermietungsleistung und unsere Lager[Warehousing-]aktivitäten zurückzuführen ist. Unsere Immobilienverwaltungsgebühren stiegen erneut deutlich um rund 23 %, dank der Strukturierung von Transaktionen und Akquisitionen stiegen die transaktionsbezogenen Gebühren auf 47,1 Mio. . Die Honorare für Asset Management, Property Management und Development lagen mit 27,5 Mio. Euro leicht unter den Vorjahreswerten, da die Entwicklungshonorare im Vergleich zur Vorperiode geringer ausfielen. Insgesamt stieg das Periodenergebnis in den ersten 9 Monaten des Jahres um 33 % auf 51,2 Mio. . Und was bedeutet das für unsere (Kennzahl) Funds From Operations (FFO)? Wie bereits erwähnt, sind die Haupteinnahmequellen, die Nettomieteinnahmen und die Immobilienverwaltungsgebühren, im Vergleich zum vorangegangenen Zeitraum deutlich gestiegen. Unsere Betriebskosten stiegen im Einklang mit dem Wachstum der Plattform und der Übernahme der RLI Investors GmbH. Das Nettozinsergebnis stieg aufgrund der neuen Finanzierungen zur Finanzierung unseres Wachstums im Rahmen der Platzierung grüner Anleihen im dritten Quartal. Mit 79,6 Mio. Euro erreichte unser FFO erneut einen neuen Rekordwert für ein 9-Monats-Ergebnis in der Geschichte der DIC. Einschließlich der Verkaufsgewinne erreichte unser FFO II 97,1 Mio. Euro, was ein Plus von 29% bedeutet. Werfen wir einen Blick auf unsere Bewertung und den bereinigten NAV, der sowohl den Wert unseres Bilanzportfolios als auch den vollen Wert unseres Asset-Management-Geschäfts berücksichtigt. Der bereinigte Nettoinventarwert (NAV) beträgt 22,02 je Aktie und liegt damit trotz einer höheren Aktienanzahl und der im ersten Halbjahr 2021 gezahlten Bardividende auf dem Niveau des Vorjahresendwerts. Bevor ich meinen Vortrag beende, möchte ich kurz auf unsere Green-Bond-Transaktion und die dahinter stehende Logik eingehen. Die Anleihe wurde erfolgreich bei institutionellen Anlegern in Europa vermarktet, wo sie auf große Nachfrage stieß. Sehr schnell war das Orderbuch deutlich überzeichnet, was zu einer Aufstockung um 100 Millionen Euro und einem Gesamtemissionsvolumen von 400 Millionen Euro mit einem festen Kupon von 2,25 % führte. Wir werden den Nettoerlös für die Zuteilung bestehender oder den Erwerb weiterer Green Buildings in unserem eigenen Bilanzportfolio verwenden. Die Anleihe wird von S&P mit BB+ bewertet, was unserem Kreditrating auf Unternehmensebene entspricht. Für die Emission grüner Anleihen haben wir auch ein Rahmenwerk für grüne Anleihen erstellt, das die Parameter für die Platzierung von Anleihen mit grüner Verwendung der Erlöse jetzt und in Zukunft festlegt. Sie finden das Rahmenwerk auf unserer Website im Bereich ESG. ............................................. Es folgt die Frage- und Antwortrunde ................................................
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