Miteinander Verglichen werden 13 westliche Länder zwischen Anteil der Schulden am Einkommen, hier in der X-Achse dargestellt, mit den Anstieg der Häuserpreise, hier auf der Y-Achse dargestellt, von 1997 bis 2007. Die Diagonale ist der gewichtete Trend im Mittelwert. Ein gesundes ausgegelichenes Verhältnis lag dann vor, wenn die Häuserpreisinflation den Prozentualen Anteil des Eigenanteils - den Betrag der nicht finanziert wurde, des Hausbesitzers enstprach, welchen sie für den Anteil der Tilgung der Immobilien benötigten. War die Hauspreisinflation, also der Hauspreisanstieg darüber, so vermehrte sich der Wert schneller als die Schulden auf die Immobilie, war zeitlich gesehen zu einer Entschuldung der Kreditnehmer führte, prozentual durch den Hauspreis. In den USA kann man von einem gesunden Wachstum der letzten 10 Jahre ausgehen. Von Finnland auch, obwohl die Abweichung da schon etwas mehr Zunahm. Sehr zum Vorteil für die Eigenheimbesitzer wuchsen die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren in Schweden, Frankreich und Italien, da die Hausbesitzer sich in den 10 Jahren um ca. die Hälfte entschuldeten und dabei am wenigsten ihres Eigenanteils für den Kauf einer Immobilie aufwenden mussten. Länder mit einem guten Wachstum, welches aber schon kritisch zum verfügbaren Eigenanteil standen, waren Norwegen, die UK und Spanien, also etwas über 50% war der Fremdfinanzierungsanteil für den Immobilienkredit. So kann hier von den Ländern mit einer positiven Hauspreisblase sprechen, bis 2007. In Irland befand sich die absurdiste aller Immobilienblasen. Die Eigenheimbesitzer finanzierten ihr Eigentum auf Pump ohne kaum Eigenkapital mitzubringen. Jeder Eigenheimbesitzer der in dieser Zeit eine Immobilie erwarb wettete nur noch auf noch weiter steigende Immobilienpreise: Völlig absurder Immobilienmarkt in Irland. In Dänemark und den Niederlande verschuldeten sich die Eigenheimbesitzer in diesen 10 Jahren viel zu stark in der Proportion zu ihrem Eigenanteil, welcher sich durch eine Inflation nicht stabil hielt. Die Häuserpreise konnte nicht gleichzeitig in dieser Stärke wachsen. Die Hauseingtümer sind überschuldet, hier bildete sich eine inverse Immobilienblase. Diese beiden Ländern können nicht vom Konsum ihrer Eigenheimbesitzer profitieren. Bei einer Minusrunde bei den Löhnen würden viele Immobilien auf den Markt unter dem Preis angeboten werden. Das bedeutet das die Hauspreise auch hier viel zu teuer waren und das Jährlich durch eine Hauspreisdefltionierung zur Fremdfinanzierungsanteil vielen und die Schuldenlast anstieg. Nur das der Immobilienmarkt keine Eigendynamik zur Inflationierung entwickeln konnte. In den Ländern UK, Spanien, Frankreich, Italien, Norwegen und Schweden würden fallende Immobilenpreise nicht zu einem sofortigen Kollaps der Konsumnachfrage in deren Binnenmärkten führen, da hier mehr oder weniger Spielraum nach unten vorhanden ist. Irland, Dänemakr und den Nierdlande würde es dagegen die größten Probleme bescheren, den USA und Finland die wenigsten: Siehe das Verhältnis und ihre Eigenkapitalquote. In Deutschland und Japan befinden sich die Häuserpreise in Ländern deren Einkommen pro Jahr gesunken waren. Somit fielen die Hauspreise im Verhältnis um weniger als das Einkommen abnahm, aber die gefühlte Preissteigerung in der Bevölkerung führte nicht zu einer Erholung dieser Immobilienmärkte. Vor allen in Japan sieht man den Immobilienmarkt immernoch in einer Depression. In der Regel kann man sagen, dass die Länder in denen die Eigenheimbesitzer am wenigsten und vor allem unter 50% des verfügbaren Eigenkapitals für ihre Immobilie aufwenden müssen, besser aus einer Krise kommen werden, weil sie mit ihren Konsum die Binnenwirtschaft stützen können. FazitAktuell müsste man aber die USA, bei der Annahme das die meisten ihre Immobilie nach HARP umfinanziert haben, die gleiche Eigenkapitalquote haben, aber ihre jährliche Fremdfinanzierungskosten hat dadurch abgenommen als wenn sie ihre Eigenheime mit ca. 31% im Fremdkapital finanziert hätten. Allerdings hat die Laufzeit rapide zugenommen auf 30 Jahre und die Zinssätze sind jetzt meist fix, vorher waren sie variabel. Somit sind auch gefallene Hauspreise von 25% kein großer Verlust für die Kaufkraft dieser Volkswirtschaft. |
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