01. August 2012 - 09:32Immobilien - Interview
Der Durchstarter
von Gregory Lipinski
Garbe baut Büroimmobilien zu Wohnobjekten aus.
Hamburger Hafen-City – unweit der Elbphilharmonie-Baustelle (u.r.) hat die Garbe-Gruppe ihren Firmensitz und investiert in Wohn- und Gewerbeimmobilien der Hafen-City. ( Foto: dpa)
Im Februar haben Sie zusammen mit der IVG Immobilien AG einen 400 Millionen Euro schweren Fonds aufgelegt. Warum?
Garbe: Die IVG ist einer der führenden Immobilienunternehmen in Deutschland und zugleich einer der größten Fondshäuser in diesem Bereich. Die Gesellschaft verfügt über ein ausgezeichnetes Know-how. Zudem besitzt die IVG einen sehr guten Zugang zu Investoren. Das war neben den sehr guten Gesprächen mit den handelnden Personen ausschlaggebend für unser Engagement. Mit dem neuen Fonds sind wir jetzt in der Lage, schneller und schlagkräftiger am deutschen Markt zu wachsen.
Die IVG ist börsennotiert. Warum besorgen Sie sich nicht Geld am Aktienmarkt?
Garbe: Wir haben mit der Familie Nixdorf ein verlässliches und finanzstarkes Familienunternehmen als Partner. Daher brauchen wir kein Geld vom Kapitalmarkt. Wäre die Garbe Group an der Börse gelistet, hätten wir erhebliche Auflagen zu erfüllen und könnten nicht so flexibel agieren. Die Familie Nixdorf ist seit Anfang des Jahres dabei.
Warum haben Sie erst jetzt den Gesellschafter aufgenommen?
Garbe: Wir haben die Garbe-Gruppe neu ausgerichtet. Künftig wollen wir uns auf die beide Bereiche Logistik- und Wohnimmobilien konzentrieren. Die Familie Nixdorf war früher schon bei Garbe engagiert. Mit der Neuausrichtung suchten wir einen starken Finanzpartner. Wir haben daher mit der Familie Nixdorf eine neue Holding gegründet. Hier haben zwei Familien des deutschen Mittelstands eine gleichberechtigte Partnerschaft geformt.
Hat die Nixdorf-Familie beim operativen Geschäft Mitspracherechte?
Garbe: Wir sprechen mit der Nixdorf-Familie genau ab, was wir machen wollen. Für das operative Geschäft sind die jeweiligen Vorstände und Geschäftsführer verantwortlich.
In Hamburg gehört zu Ihnen auch das Golf-Hotel Treudelberg. Passt das noch in Ihr Portfolio?
Garbe: Das Hotel Treudelberg ist eine tolle Immobilie, die wir operativ neu ausgerichtet haben und die uns seitdem viel Freude bereitet. Das Betreiben von Hotels ist aber nicht das Kerngeschäft der Garbe-Gruppe.
Schwerpunkte liegen in Hamburg, Köln und Düsseldorf.
Zu den Wohnimmobilien – wie sieht Ihr Geschäftskonzept aus?
Garbe: Wir befassen uns als Projektentwickler seit drei Jahren mit Büroimmobilien und haben vor einiger Zeit entdeckt, dass man mit Büroleerständen radikaler umgehen muss. Wir konnten mit Erfolg Büro- in Wohnimmobilien umwandeln und sind mit zwei weiteren Projekten in der Planungsphase. In zwei Jahren werden wir rund 500 Wohnungen aus Büroimmobilien umgewandelt haben.
Sind Bürostandorte überhaupt attraktiv für Wohnimmobilien?
Garbe: Wir suchen vor allem nach baulich geeigneten Büroimmobilien in Wohnlagen. Das ist unser Geschäft. Dabei müssen wir uns aus einer Unmenge von leerstehenden Büroimmobilien, die meistens aus den 70er-Jahren stammen, die interessantesten Objekte herauspicken.
Sind Single-Haushalte oder Familien ihre Zielgruppe?
Garbe: Sowohl als auch. Wir haben Wohnungen in allen Größenordnungen. In Düsseldorf bauen wir 20 Appartements, die nur für Single-Haushalte gedacht sind. Eine nennenswerte Anzahl an Wohnungen sind auch für Familien geeignet. Ob sie tatsächlich von Familien mit Kindern bewohnt werden, möchte ich bezweifeln. Familien sind eher an Stadtrandlagen im Grünen interessiert.
Wie lange dauert die Projektentwicklung?
Garbe: Die Entwicklung der Bauprojekte dauert bei uns rund vier Jahre. Die Einheiten, um die wir uns kümmern, liegen zwischen 60 bis 150 Stück. Baulücken mit zehn bis 15 Einheiten sind nicht unser Kerngeschäft. In den letzten Jahren haben wir rund 1000 Wohnungen gebaut.
Welche Standorte haben Sie gerade im Visier?
Garbe: Zurzeit konzentrieren wir uns auf Hamburg, Köln und Düsseldorf. Zudem haben wir auch ein Auge auf Stuttgart geworfen, obwohl wir dort noch kein Vorhaben realisiert haben. In früheren Zeiten haben wir in Stuttgart allerdings sehr viel gebaut. Hier sind wir gut vernetzt und haben Zugang zu Grundstücken. Das wollen wir nutzen, um dort erneut Fuß zu fassen.
Garbe: "Meistens bewegen wir uns im mittleren Preissegment."
Würden Sie auch Wohnungsbestände übernehmen – beispielsweise die Berliner TLG mit ihren 1150 Wohnungen?
Garbe: Wir sind Projektentwickler von Neuimmobilien, wir kaufen Grundstücke, schaffen Baurecht, bauen und verkaufen. Bestände kaufen und verwalten ist nicht unser Geschäft.
Warum hat das Interesse an Wohnimmobilien angezogen?
Garbe: Die Mietpreise für Wohnungen steigen schneller als die Baukosten bei gleichzeitig sinkenden Finanzierungskosten. Das ist der Grund, warum Mietwohnungsbau heute überhaupt funktioniert. Vor fünf bis sechs Jahren war der frei finanzierte Wohnungsbau gar nicht gängig, weil diese Verhältnisse nicht stimmten. Damals war für Endanleger kaum die Rendite interessant. Das hat sich jetzt geändert.
Investieren Sie bei den Wohnimmobilien auch im Luxussegment?
Garbe: Meistens bewegen wir uns im mittleren Preissegment. Unsere Mieterwartungen liegen zwischen elf und 14 Euro. Das ist in Hamburg, Düsseldorf und Köln gut erzielbar. Verkaufen wir Eigentumswohnungen, bewegen wir uns in Preislagen zwischen 3500 bis 5500 Euro pro Quadratmeter. Zurzeit bauen wir allerdings ein Projekt, wo die Spitzenpreise bei 10.000 Euro pro Quadratmeter liegen.
Wie sieht ihre weitere Expansionsstrategie aus?
Garbe: Wir sind im Wohnungsbau nicht umsatzgetrieben und versuchen, bei unseren Verkaufspreisen die Kirche im Dorf zu lassen. Dies hat einen einfachen Grund. Im Moment ist die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum zwar sehr groß. Sollte die Wirtschaft aber einen Dämpfer bekommen, sind hochpreisige Objekte als erstes vom Abschwung betroffen und deutlich schwerer zu verkaufen. Wir achten deshalb sehr genau, dass wir derzeit nicht zu teuer einkaufen. Wir sind da als hanseatisches Unternehmen eher vorsichtig.
Wann wird der Einbruch kommen?
Garbe: Das ist die große Frage. Solange alternative, sichere Kapitalanlagemöglichkeiten fehlen, wird dieser Trend anhalten. Käufer einer selbst genutzten Wohnung oder Mieter müssen aber auf die Sicherheit ihres Arbeitsplatzes vertrauen. Wir versuchen, mit unseren Produkten Bodenhaftung zu behalten.
Der Durchstarter
215 Mio. Euro finanziert die Garbe-Gruppe mit Hilfe von Sparkassen und Landesbanken |
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