Die Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG bietet eine Hypothekenanleihe an mit 4 1/2 Jahren Laufzeit und einem Coupon von 5,35%. Die Anleihe hat ein Emissionsvolumen von bis zu 100.000.000 Euro und ist eingeteilt in 100.000 Stück à 1.000 Euro. Der Zins in Höhe von 5,35 % p. a. wird vierteljährlich ausgezahlt – erstmals am 15. Februar 2011. Am 15. Mai 2015 wird die Anleihe zu 100 % zurückgezahlt. Das Wertpapier wird ab Zulassung in den Freiverkehr der Börse Düsseldorf börsentäglich handelbar sein. www.wgfag.de/finanzprodukte/hypothekenanleihen/wkn-wgfh07/ Gagfah würde 5,35% sicher zu teuer finden. Die in 2012/13 zu refinanzierenden Kredite werden zur Zeit mit etwa 4,09% verzinst. eine Erhöhung der Zinskosten um 1,26% auf 4 Milliarden würde immerhin 50,4 Millionen pro Jahr oder 0,223 Euro pro Aktie und Jahr ausmachen. Zur Zeit hat Gagfah günstigere Angebote. Aber, den Markt 'mal anzutesten mit einer 5% 5 Jahre Anleihe könnte trotzdem nicht schaden. So macht man sich unabhängiger von den Banken. Die wegen der Dummheiten in Basel II im Bestand befindliche Hypotheken leider mit 20% Risiko veranschlagen und entsprechend mit Kernkapital unterlegen müssen. Ob diese mit einer halbleeren spanischen Bettenburg oder mit nahezu vollvermieteten deutschen Wohnungen besichert sind. Sollte für das Produkt Nachfrage bestehen, kann man es ja auch mal mit anderen Laufzeiten und Konditionen probieren: 3 Jahre zu 4%, 2 Jahre zu 3%, 1 Jahr zu 2% wären in etwa mögliche Varianten. Die Infrastruktur einer Vertriebsorganisation hat man ja schon in Gestalt der Mieterzentren. Wenn's geht, natürlich mit niedrigen Zinsen. Zwiischen der hier vorgestellten "Hypothekenanleihe" und Gagfahs anstehender Refinanzierung besteht natürlich noch ein erheblicher Unterschied. Die von Gagfah angestrebte Refinanzierung ist eine mit Wohnimmobilien im Wert von 150% der Hypotheken Kreditsumme besicherte. Die Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG will hingegen von den Mitteln lediglich 82% zum Erwerb von Immobilien eimsetzen, und den Restbetrag für eigene Zwecke verwenden. Das Risikoprofil der eingesetzten Mittel ist also deutlich verschieden: Eine Rückzahlung der Gagfah-Kredite wären erst dann gefährdet, wenn die besichernden Wohnimmobilien um ein Drittel im Wert fallen würden. Von den "Hypothekenanleihe"-mitteln sind hingegen nur 82% überhaupt dinglich besichert, der Rest ist durch eine 125% Hypothek auf den Wert der zu erwerbenden Immobilien besichert, die jedoch nur zu 90% des Wertes erworben werden dürfen. Da es sich bei diesen Werten um Gutachterwerte handelt, würde ich 'mal sagen, daß wenn man etwas für 90% des Gutachterwerts erwirbt es eben auch nur einen Marktwert von 90% des Gutachterwertes hat. Die besicherten 82% der "Hypothekenanleihe" sind also von Anfang an dem Marktrisiko am Immobilienmarkt zu 100% ausgesetzt. Wobei eine Beschränkung auf Wohnimmobilien auch nicht gegeben ist. Der Kreditbedarf der Gagfah ist also in einer ganz anderen Risikoklasse als derjenige der Westfälischen Grundbesitz und Finanzverwaltung AG, was sicher durch deutlich niedrigere Zinssätze vom Markt honoriert werden sollte. |
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