DGAP-News: Colonia Real Estate AG deutsch
14:01 24.10.07
Sonstiges
Colonia Real Estate AG - Ausblick 2012 – Perspektiven des CRE Wohnimmobilienbestandes // Leerstandsrate in Berliner Teilportfolio von 15,7% auf 11,8% gefallen
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Colonia Real Estate AG - Ausblick 2012 – Perspektiven des CRE
Wohnimmobilienbestandes
Leerstandsrate in Berliner Teilportfolio von 15,7% auf 11,8% gefallen
Köln, den 24.Oktober 2007 - In den vergangenen 3 Monaten hat die Colonia
Real Estate AG (ISIN DE0006338007; WKN 633 800), den Leerstand in
Teilbereichen Ihres Wohnungsbestandes signifikant senken können.
Als Ergebnis einer im Frühsommer 2007 gestarteten Neuvermietungsaktion im
Portfolio Berlin-Marzahn mit insgesamt 2.488 Wohnungen konnte der Leerstand
bereits in den Monaten Juli bis September von 15,7% auf 11,8% (inklusive
neu abgeschlossener Mietverträge) deutlich gesenkt werden. Nach dem
Eigentumsübergang auf die Colonia Real Estate AG zum 01.10.2006 konnte der
Leerstand des Portfolio in 12 Monaten damit von ursprünglich 22,4% fast
halbiert werden.
Gleichzeitig konnte der Leerstand im anderen Berliner Portfolio (Nauen) mit
insgesamt 2.072 Wohneinheiten im gleichen Zeitraum von 9,1% auf 4,4% sogar
mehr als halbiert werden Dies unterstreicht eindrucksvoll die Kompetenz der
CRE Gruppe durch aktives Asset Management auch zum Zeitpunkt der Erwerbs
als schwierig zu bezeichnende Wohnungsbestände erfolgreich zu
bewirtschaften.
Vor dem Hintergrund dieser hervorragenden und über den Erwartungen
liegenden Vermietungserfolge hat der Vorstand eine umfangreichen
Prognoseplanung des Wohnimmobilienbestandes der Colonia Real Estate AG
sowie des gesamten Marktumfeldes für die kommenden 5 Jahre erstellen
lassen. Diese Analyse berücksichtigt ausschließlich die prognostizierte
Entwicklung des aktuellen Wohnungsbestands von 19.778 Wohnungen. Die im
Businessplan der CRE vorgesehen weiteren Zukäufe, sowie deren
(Teil-)Verkäufe nach erfolgter Werterhöhung sind in der erstellten Analyse
nicht enthalten. Die Analyse umfasst ein konservatives und ein
optimistisches Szenario.
Demnach steigen die Jahresnettokaltmieten des Bestandsportfolios von rund
EUR 56,7 Mio. Ende 2007 auf mindestens rund EUR 65,9 Mio. (+16,4%) Ende
2012 im konservativen Szenario oder auf EUR 73,4 Mio. (+ 22,8%) im
optimistischen Szenario. Das Netto-Bewirtschaftungsergebnis (NOI) nach
Verwaltungskosten und Kosten für die laufende Instandhaltung vor
Zinsaufwendungen und Steuern (also weitgehend dem EBIT entsprechend),
steigt von erwarteten EUR 44,3 Mio. Ende 2007 auf EUR 52,5 Mio. (+20,5%),
respektive auf EUR 59,9 Mio. (+37,5%). Somit sinkt der Anteil der
Bewirtschaftungskosten in Relation zu den eingehenden Mieten von 21,5% per
Ende 2007 auf 19,6% beziehungsweise 17,6% im optimistischen Szenario per
Ende 2012.
Das konservative Szenario geht lediglich von einer jährlichen,
durchschnittlichen Mietsteigerung von 1,44% aus; im optimistischen Szenario
werden aufgrund eines positiven Marktumfeldes jährliche Mietsteigerungen
von 3,66% unterstellt. Dies entspricht einer Steigerung von derzeit EUR
4,61 je Quadratmeter auf EUR 4,95 je Quadratmeter im konservativen und auf
EUR 5,51 je Quadratmeter im optimistischen Szenario. Der kräftige Anstieg
des operativen Cashflows beruht in erster Linie auf eine deutliche
Reduzierung des Leerstandes von aktuell 15,7% auf 6,8% Ende 2012 im
konservativen bzw. 7,3% im optimistischen Szenario. Der Leerstandsabbau im
optimistischen Szenario ist geringer angesetzt, da überkompensierende und
höhere Durchschnittsmieten angenommen wurden. Haupttreiber der
Leerstandsreduzierung ist neben dem aktiven Vermietungsmanagement der
Wohnungen die geplanten Modernisierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren.
Die laufende Instandhaltung wurde mit EUR 4,88 je Quadratmeter pro Jahr
angesetzt.
Für Modernisierungsmaßnahmen zur nachhaltigen Wertsteigerung des
Gesamtbestandes sind bis Ende 2012 insgesamt EUR 110 Mio. oder EUR 9,10 je
Quadratmeter eingeplant. Diese Maßnahmen betreffen vorwiegend
energieeffizientes Wohnen, also beispielsweise Wärme dämmende Fassaden und
Fenster. Dadurch wird die Wohnqualität langfristig erhöht und gleichzeitig
sinken die Nebenkosten der Mieter um bis zu 70%. Von diesen
Investitionsmitteln sind bereits rund EUR 40 Mio. über subventionierte,
zinsgünstige Kreditprogramme der KfW Bank genehmigt und können nach
Baufortschritt abgerufen werden. Die Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von
EUR 9,10 je qm pro Jahr werden unserer Einsicht nach eine Erhöhung der
durchschnittlichen Mieten in den renovierten Wohnungen von bis zu EUR 0,90
je Quadratmeter und Monat erzielen lassen. Damit werden sich die
Investitionen (vor Abschreibungen) innerhalb von 10 Monaten amortisieren
was einer rund 100% Verzinsung des eingesetzten Kapitals gleich kommt. Im
Vergleichzu den Ankaufsmultiplikatoren von 11.5 – 13.5 ist hierdurch also
eine sehr effiziente Kapitalallokation getroffen worden.
Neben dieser alleinigen Betrachtung des aktuellen Wohnungsbestandes hat der
Vorstand weiterhin das Wachstumsziel ausgegeben, jährlich neue kleinere bis
mittlere Wohnungsbestände mit hohem Wertschöpfungspotential in Höhe von
5.000 – 10.000 Wohnungen pro Jahr zu akquirieren. Unter Berücksichtigung
von Gewinnrealisierungen durch Teilportfolioverkäufe strebt die CRE Gruppe
an, im Jahre 2012 mindestens 50.000 Wohnungen zu besitzen.
Die Übersicht kann unter
http://www.cre.ag/index.php?id=318&L=0 abgerufen
werden. Der vollständige Report kann per Email unter ir@cre.ag ab dem 24.
Oktober 2007 angefragt werden.
Kontakt:
Christoph D. Kauter
Head of Corporate Finance and Investor Relations
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