zur immo-Blase.........
Lieber Geldanleger,
ich freue mich darüber, dass die Horde an Untergangspropheten, die jedes Mal aus ihren Löchern kriechen, wenn Ungemach droht, wieder einmal Unrecht behalten hat:
Die Krise bei den US-Hypothekenfinanzierern scheint unter Kontrolle zu sein. Die Märkte gehen wieder zur Tagesordnung über.
Lesen Sie, warum das so ist und warum Sie bestimmte Aktien aus der Branche trotzdem besser meiden sollten.
Es gab eine Blase am US-Immobilienmarkt und diese ist gerade dabei zu platzen. Daran besteht kein Zweifel. Doch das Platzen geht weiterhin sehr kontrolliert vor sich und es wird immer deutlicher, dass auch diesmal die US-Konjunktur keinen oder nur einen sehr geringen Schaden nehmen wird.
*Parallelen zur New Economy-Bubble
Betrachtet man das derzeitige Geschehen am US-Immobilienmarkt als unbeteiligter Beobachter und mit dem gebührenden Abstand, dann wird schnell eine wichtige Parallele zum letzten großen Big Bang deutlich: Dem Platzen der New Economy-Bubble zu Beginn des neuen Jahrtausends nämlich.
Damals wie heute war die eigentliche Ursache der Blase, dass die Märkte weltweit in Papiergeld geradezu schwimmen. Das wiederum ist eine Folge der jahrelangen Niedrigzinspolitik der Notenbanken. Vereinfacht formuliert ist in den USA folgendes passiert: Nachdem sich viele Investoren am New Economy-Hype die Finger verbrannt haben, suchte das immer noch massenhaft vorhandene Kapital neue und handfestere Assets, die aber trotzdem gut rentierten.
Das war angesichts der Niedrigzins-Umgebung aber nicht einfach. Schnell war der Immobiliensektor als der neue "place to be" (neben den Rohstoffen) ausgemacht. Die alternde und zahlenmäßig extrem starke Baby-Boomer-Generation hatte mit ihrer enormen Nachfrage nach Häusern ohnehin schon einen Boom in der Branche entfacht. Was bot sich besser als Investitionsobjekt an, als ein Sektor, der ohnehin boomte. Ganz nach dem Motto des damaligen Tech-Hypes, "Die Hausse nährt die Hausse", flossen riesige Mengen an Geld in diesen Sektor.
*Lockangebote machen den Traum vom Eigenheim wahr
Um den Boom am Laufen zu halten, mussten neue bauwillige Privatpersonen gefunden werden. Die Lösung lag auf der Hand: Durch eine Lockerung der Kreditvergabestandards und der Eigenkapitalanforderungen wurde es Bevölkerungsschichten ermöglicht, zu Bauherren zu werden, denen dies vorher verwehrt blieb. Fortan war es sogar möglich, ohne jegliches Eigenkapital das eigene Haus zu bauen. Die Nachfrage war riesig. Klar, wohl niemand kann die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden besser verstehen als die Deutschen.
Schnell entstand eine neue Branche, die so genannten Subprime Lenders, die darauf spezialisiert sind bzw. waren, dieser neuen Klientel maßgerechte Angebote zu unterbreiten. Bei der Ausgestaltung der Hypothekenkreditverträge war man erfinderisch:
Um möglichst viele Kunden zu gewinnen wurde nach Supermarktmanier mit Lockangeboten operiert. Die Hypothekenzinsen waren zu Beginn auf einem extrem niedrigen Niveau festgeschrieben worden und stiegen erst mit zunehmender Laufzeit an. Dann aber umso mehr, schließlich ist bzw. war das Ausfallrisiko bei diesen Kunden höher und die Subprime Lenders ließen sich ihr Risiko entsprechend honorieren.
Gleichzeitig schnürten sie - um das eigene Risiko zu verringern und um Liquidität für neue Kredite frei zu bekommen - die einzelnen Hypothekenkredite zu Paketen zusammen und verkauften diese an große Investmentbanken weiter. Schnell merkten die Subprime Lenders, dass die Großen der Branche diese Pakete gierig aufkauften, weil sie selbst händeringend nach lukrativen Investitionsobjekten suchten. Schließlich mussten sie ja mit ihrem ganzen Cash irgendwohin.
Weil die Geschäfte für die Subprimers so glänzend liefen wurden immer mehr Kredite vergeben, immer neue Firmen entstanden und dabei wurde leider immer weniger auf die Bonität der Kunden geachtet.
*Das böse Erwachen nach dem Immobilien-Rausch
Die Folge ist bekannt: Es kam zu einem gigantischen Boom am Immobilienmarkt, der die Hauspreise in teilweise absurde Höhen steigen ließ. Kurzfristige Immobilienspekulanten kauften Häuser und verkauften sie nur Wochen oder Monate später mit gigantischen Preisaufschlägen. Der Erfolg dieser Spekulanten lockte wieder neue an, die es ihnen gleichtun wollten.
Durch die steigenden Zinsen wurde der Boom bereits seit Ende des vergangenen Jahres deutlich abgeschwächt. Es wurden Meldungen über erste kleinere Subprime-Lenders bekannt, die sich übernommen hatten und Insolvenz anmelden mussten.
Am 8. Februar kam es dann zur ersten Schockwelle als sich mit New Century Financial einer der größten Subprime-Lenders meldete, dass man in Liquiditätsschwierigkeiten sei und die gesetzlich zugelassenen maximalen Verluste durch die Rücknahme von "faulen" Krediten bereits überschritten habe. Das war der Anfang vom Ende für das Unternehmen.
Nach und nach wurden neue Details darüber bekannt, wie schlecht es um das Unternehmen steht. Der Aktienkurs implodierte von 30 US-Dollar im Februar innerhalb von sechs Wochen auf aktuell nur noch 1,56 US-Dollar. Fast täglich wird mit der Insolvenz gerechnet.
Der Hintergrund: Der Branchenverband, die Mortgage Bankers Association, meldete, dass im vierten Quartal 14,4 Prozent der fälligen Zinszahlungen für hochriskante Hypothekenkredite und 4,95 Prozent aller Hypothekenkredite für Ein - bis Vier-Familienhäuser nicht bedient werden konnten.
Damit war offenbar die kritische Marke überschritten, die das Kredit-Kartenhaus der Sub-Primers zum Einstürzen brachte. In schneller Folge meldeten weitere Branchengrößen wie Accredited Home Lenders und Fremont General ähnliche Probleme. Teilweise folgten staatliche Eingriffe, die den Unternehmen sogar verboten, ihr Geschäft fortzuführen. Gleichzeitig neigte sich die Liquidität dem Ende zu.
*Die Großen springen in die Bresche
Doch wer nun auch bei den Branchengrößen mit einer Insolvenzwelle rechnete, sieht sich getäuscht.
Ironischerweise scheint nämlich die oben beschriebene eigentliche Ursache des Problems, nämlich die überschüssige Liquidität, nun auch wieder zur Lösung desselben beizutragen.
Denn nun kommen die viel zitierten "Heuschrecken", große Hedge Fonds und Private Equity-Unternehmen, die auf Grund hoher Renditen in den vergangenen Jahren mit Anlegergeldern zugeschüttet wurden, ins Spiel. Diese investieren nun in die problembeladenen Firmen - durch Kreditvergabe oder direkte Anteilskäufe - und halten die Geschäfte so am Laufen. Geld dazu ist reichlich vorhanden - siehe oben!
Ein paar Beispiele: Farallon Capital Management, ein Hedge Fonds aus San Francisco, der auf Unternehmen in Liquiditätsnöten spezialisiert ist, gewährt Accredited Home Lenders einen Kredit von 200 Millionen US-Dollar. Citadel Investment Group, ein weiterer Hedgefonds, der bereits die bankrotte ResMae Mortgage Corporation aufgekauft hat, beteiligte sich bereits vor zwei Wochen mit 4,5 Prozent an Accredited.
Der Hedge Fonds-Gigant Fortress Investment kauft Fremont General ein Kreditpaket im Umfang von vier Milliarden US-Dollar ab - natürlich zum Discountpreis. Das verursacht zwar für Fremont außerordentliche Verluste in Höhe von 140 Millionen US-Dollar hält das Unternehmen aber - zunächst - am Leben.
In der Folge erholen sich die Kurse der betroffenen Unternehmen deutlich. Das Accredited Home Lenders-Papier hat sich seit dem Korrektur-Tief bereits wieder mehr als verdreifacht.
Der Kurs von Fremont General hat sich immerhin knapp verdoppelt, ist aber meilenweit von alten Höchstständen entfernt
*Papiere bleiben höchst riskant
Unabhängig davon rate ich von einem Kauf der Aktien auf aktuellem Niveau ab. Denn zum einen lassen sich die Hedge Fonds ihren Einstieg natürlich fürstlich bezahlen. Farallon verlangt für den 5-Jahres-Kredit an Accredited einen jährlich Zins von 13 Prozent. Das Geld für die Bedienung des Kredits zu erwirtschaften, dürfte für die Kalifornier also nicht ganz einfach werden.
Zum anderen werden zusätzlich zum ohnehin rückläufigen Immobilienmarkt höchst wahrscheinlich als Folge des Desasters wieder härtere Kreditvergabe-Richtlinien verabschiedet, die das Geschäft zusätzlich erschweren dürften. Experten gehen sogar davon aus, dass der Subprime-Lender-Markt in den nächsten Jahren mehr oder weniger tot sein wird.
Als ob das noch nicht genug wäre, prasseln nun von spezialisierten Anwaltskanzleien organisierte Aktionärs-Sammelklagen auf das Unternehmen ein. Die Flut an Klagen nimmt kein Ende. Die Kläger argumentieren alle gleich: Falsche Bilanzierung, zu lasche Anwendung der Kreditvergabestandards, zu späte Information der Öffentlichkeit über die Probleme etc.
Bei der Konkurrenz sieht es ähnlich aus. Ob die angeschlagenen Unternehmen also wirklich mittel- bis langfristig wieder auf die Beine kommen ist alles andere als sicher!
*Auch Bauunternehmen mit Problemen
Auch die Aktienkurse der Hausbauer kamen zuletzt stark unter Druck. Brandaktuelle Zahlen gibt es hier von KB Homes, der Nummer fünf der US-Hausbauer. Der Gewinn brach im vierten Quartal um 84 Prozent ein, was aber im Vorfeld erwartet worden war.
Bedenklicher sind eher die Kommentare von CEO Jeffrey Mezger, der einen eher kritischen Ausblick gab. Er sieht weiter einen Angebotsüberhang bei zum Verkauf stehenden Häusern, was den Wettbewerb um das weniger werdende operative Geschäft verschärfe und damit die Preise unter Druck bringe. "Es ist schwierig zu prognostizieren, wann sich der Immobilienmarkt wieder erholt", zunächst rechne er mit weiterem Abwärtsdruck bei den Preisen, ließ Mezger gegenüber Analysten verlauten.
*Übergang zur Tagesordnung
Unterdessen geht man am US-Markt zur Tagesordnung über. Die Entscheidung der US-Notenbank FED, die Zinsen unverändert zu lassen, wurde vom Markt mit einem Kursfeuerwerk aufgenommen. Der Grund: Die Hauptsorge der FED gilt nun offenbar nicht mehr der Inflation sondern der Abkühlung der Konjunktur. Entsprechend wahrscheinlicher wird eine Zinssenkung im kommenden Quartal.
Der eigentliche Hintergedanke der FED dürfte wohl die Beruhigung der Lage am Immobiliensektor gewesen sein. Denn: Eine Zinssenkung würde natürlich auch eine Verringerung der Zinslast bei Hypothekenkrediten bedeuten. Damit könnten mehr Bauherren ihren Zinszahlungen nachkommen, was die Situation weiter entschärfen würde.
Und natürlich bedeutet eine neuerliche Zinssenkung auch, dass wieder mehr Investitionen per Kredit getätigt werden - und damit der Weg wieder zurück in die alte expansive Geldpolitik führt. Das heißt: Es wird noch mehr Geld gedruckt. Wie viel genau, darüber lässt sich künftig nur noch rätseln. Denn die Federal Reserve hat die öffentliche Bekanntgabe der im Umlauf befindlichen relevanten Geldmenge M3 einfach eingestellt. Frei nach dem Motto: Wenn keine genauen Zahlen über die Erhöhung der Geldmenge vorliegen, macht sich auch keiner Sorgen darüber.
So darf also bereits jetzt darüber spekuliert werden, in welchem Segment es zur nächsten Blasenbildung kommt!
MEIN FAZIT:
+ Die Immobilienkrise scheint zunächst unter Kontrolle zu sein
+ Hedge Fonds und Privat Equity-Firmen gehen in der Branche auf Schnäppchenjagd und halten die großen Player am Leben
+ Ein Überschwappen in andere Kreditmärkte ist nicht zu befürchten
- Ob die Subprime-Lender auch mittel- und langfristig überleben ist trotzdem fraglich
- Der Immobilienmarkt bleibt im Abschwung
- Aktien aus der Branche sollten weiter gemieden werden
Quelle: Armin Brack, Chefredakteur Geldanlage Report
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