Ja lucri mit dem Punkt "unter Buchwert keine Wohnungen verkaufen" hast du wohl bei Patrizia genau den wunden Punkt getroffen. Es ist zwar immer sehr schwierig und auch fast unmöglich Wohnungspreise von verschiedenen Städten zu vergleichen, denn es kommt dazu noch die Lage und der Zustand der Wohnungen, aber Patrizia hat fast 70% ihres gesamten Wohnportfolios in 2006 gekauft, in der Zeit als man noch vom Reit geträumt hat und die Immopreise auf dem Höchststand waren. Deshalb dürfte es für Patrizia äußerst schwierig werden ihre Wohnungen zum Kaufpreis verkaufen zu können. So deute ich auch, dass Patrizia in diesem Jahr noch keinen großen Blockverkauf tätigen konnte.
Die Wohnprivatisierung läuft dagegen recht ordentlich, aber mehr als 800 Wohnungen im Jahr über den Einzelverkauf dürften auch nicht drin sein. Da Patrizia eigentlich ein Wohnungshändler ist und mit ihren Bestandswohnungen nicht sehr viel Geld verdient (wenn überhaupt), dürfte Patrizia nichts anderes übrig bleiben als im Jahr gut 1.000 bis 1.500 Wohnungen im Paket verkaufen zu müssen um langsam aber sicher signifikant ihr Wohnportfolio von 12.000 Wohneinheiten herunter schrauben zu können. Was dann automatisch zu einer Bilanzverkürzung und einer höheren Eigenkapitalquote führen würde. Das dürften auch in etwa die Bedingungen der Banken bei der Refinanzierung der Kredite von 500 Mio. € vor acht Monaten gewesen sein.
Aufgrund der genannten Probleme von Patrizia und dem stark gestiegen Kurs in den letzten 7 Monaten sehe ich dann beim aktuellen Kursniveau von 3,65 € ein gewisses Enttäuschungspotential bei Patrizia, das mich dazu bewogen hat vor ein paar Wochen in Colonia (Kurs damals 4,45 €) umzuswitchen. Außerdem schadet es nie Gewinne einmal mitzunehmen, vor allem wenn sich eine Aktie innerhalb nur wenigen Monaten mehr als verdoppelt hat.
Da ich für das Immoumfeld wegen den niedrigen Zinsen und der durchaus realistischen Inflationsgefahr (nicht in den nächsten sechs Monaten) sehr optimistisch gestimmt bin und Colonia Real Estate sich auf einem recht guten Weg befindet (sehr ordentliche Q3-Zahlen) und rd. 60% unter dem NAV notiert, habe ich mich für diese Immo AG letztendlich entschieden. Wobei ich bei TAG ebenfalls noch ein recht hohes Kurspotential sehe.
Vielleicht hilft auch noch die FDP das Immoumfeld in Deutschland noch weiter zu verbessern, denn es ist anzunehmen, dass die FDP einen Gesetzesvorschlag unterbreiten wird, der wieder eine gewisse Reit-Fantasie in Immomarkt herein bringen könnte. Aber diesmal nicht nur für Gewerbeimmobilien wie in 2007, sondern auch für Wohnimmobilien. Das könnte den Immowerten noch zusätzlichen Auftrieb geben. |
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