€uro am Sonntag Aktuell Verraten, verkauft und zwangsversteigert?
03.02.2008
Banken verkaufen Immobilienkredite an renditehungrige Finanzinvestoren. Das sorgt für Unruhe – bei Betroffenen, Politikern und Banken. Eine Übersicht, was welches Institut seinen Kunden zusichert
Die Immobilie zwangsversteigert, der Kredit noch zu tilgen, die Altersvorsorge dahin – solche Albträume haben inzwischen einige Häuslebauer landauf, landab. Sie fragen sich: Was, wenn die Finanzierung der eigenen vier Wände vielleicht doch nicht so sicher ist wie bisher angenommen, weil die Bank das Darlehen einfach an einen Investor weiterverkauft? Ein Grund für die zunehmende Verunsicherung ist, dass dies offenbar weit häufiger der Fall ist, als bisher angenommen: Die Banken und Sparkassen in Deutschland, so berichtet das Institut für Finanzdienstleistungen, haben Hypothekenkredite im Wert von acht Milliarden Euro weitergereicht. Der Haken dabei: Der Investor kauft die Grundschuld, mit der sich die Bank das Darlehen an den Käufer absichern lässt, übernimmt jedoch meist nicht die sogenannte Sicherungszweckerklärung.
Mit der Grundschuld, die über die gesamte Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, unterwirft sich der Kreditnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung, falls er die vereinbarten Raten nicht zahlt. Die Sicherheitszweckerklärung sorgt wiederum dafür, dass im Fall einer Zwangsversteigerung die bereits geleisteten Tilgungen berücksichtigt und keine höheren Forderungen eingetrieben werden, als tatsächlich noch bestehen. Das ist jedoch nur dann gewährleistet, wenn Grundschuld und Sicherungszweckerklärung in einer Hand liegen. Übernimmt nun ein Investor die Grundschuld, so kann er diese per Zwangsversteigerung sofort in voller Höhe einfordern, wenn eine Rate nicht pünktlich eingeht. Bisher geleistete Tilgungen können dann sogar unter den Tisch fallen. Längst hat das Thema auch die Politik aufgeschreckt. Doch nach Aussagen von Experten gab es bisher noch keinen einzigen Fall, in dem es nicht vor einer Zwangsversteigerung zu Unregelmäßigkeiten gekommen war. Auch Bundesjustizministerin Brigitte Zypries beruhigt mit Hinweis auf die geltende Rechtslage: „Wer seine Kreditpflichten erfüllt, muss nicht damit rechnen, dass plötzlich ein Finanzinvestor vor der Tür steht und eine Rückzahlung verlangt, mit der Zwangsvollstreckung droht oder diese durchführt.“ Im Interesse des freien Kapitalverkehrs hält das Justizministerium die Veräußerung von Kreditforderungen für grundsätzlich sinnvoll. Die Banken könnten sich so günstig refinanzieren, und die Kunden profitierten von einem niedrigeren Darlehenszins. Üblicherweise merkten sie nichts von der Refinanzierung, da der Kredit meist von der bisherigen Bank weiter verwaltet werde. „Es gibt aber Fälle, in denen der Kunde mit einem Mal einen neuen Gläubiger vor sich sieht“, erläutert Zypries. „Wer sich dagegen schützen will, muss die Möglichkeit haben, mit der Bank zu vereinbaren, dass der Kredit nicht abgetreten werden darf.“ Wenn es nach der Justizministerin geht, wird die Position der Darlehensnehmer beim Kreditverkauf künftig durch zusätzliche Regeln gestärkt. So soll der Kreditgeber verpflichtet werden, spätestens drei Monate vor Auslaufen der Zinsbindung oder vor Fälligkeit des Kredits entweder ein Folgeangebot zu unterbreiten oder darauf hinzuweisen, dass der Vertrag nicht verlängert wird. Der Kunde muss zudem unverzüglich informiert werden, wenn die Kreditforderung abgetreten wird oder ein Wechsel des Darlehensgebers erfolgt. Kreditinstitute sollen künftig auch Darlehen anbieten, die nicht veräußert werden dürfen, und sind verpflichtet, vor Vertragsabschluss von sich aus auf dieses Angebot und dessen Konditionen hinzuweisen. Grundstücksdarlehen sollen – wie bisher schon Verbraucherdarlehen – erst gekündigt werden können, wenn der Zahlungsrückstand einen gewissen Prozentsatz erreicht hat. Schließlich soll der Darlehensnehmer, dessen Immobilie auf Betreiben der Bank oder eines Finanzinvestors zu Unrecht zwangsversteigert wurde, seinen Schaden deutlich einfacher ersetzt bekommen als bisher. Zusätzlich haben einige SPD-Abgeordnete ein Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung ins Gespräch gebracht. Anfang März will der Finanzausschuss des Bundestags seinerseits Vorschläge erarbeiten, die dann in das Risikobegrenzungsgesetz eingefügt werden sollen. Bis zur Sommerpause könnte ein Gesetzespaket unter Dach und Fach sein. (Anmerkung: Bisher ist das eben nicht so! Auch wenn Immohai anderes behauptete) In der Branche selbst haben sich inzwischen unterschiedliche Herangehensweisen herauskristallisiert, wie eine Umfrage der Frankfurter Finanzberatung FMH zeigt. So gibt es Kreditinstitute, die garantieren oder versichern, dass kein Kreditverkauf vorgenommen wird. Eine zweite Gruppe bilden Institute, die vertragsgemäß bediente Kredite nicht oder nur mit Zustimmung des Kreditnehmers verkaufen. Hierzu gehören auch die genossenschaftlichen Institute wie Volks- und Raiffeisenbanken, Sparda-Banken und PSD Banken, betont Christopher Pleister, Präsident des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken. Die dritte und größte Gruppe bilden Banken, die eher zurückhaltend mit Zusicherungen sind. Und Banken der Kategorie 4 schließen zwar den Verkauf nicht aus, bleiben aber Ansprechpartner für die Kunden. Inzwischen gibt es auch Reaktionen in Form neuer Produkte. So wollen Immobilienfinanzierer Darlehen auf den Markt bringen, die nicht verkauft werden. Aber die wird’s nicht zum Nulltarif geben – im Gespräch sind Zinsaufschläge zwischen 0,02 und 0,2 Prozentpunkten. Der Finanzdienstleister Dr. Klein etwa bietet bereits eine solche Finanzierung an – mit 0,05 Prozent Zinsaufschlag. Und die Victoria Leben hat einen Darlehensschutzbrief konzipiert, in dem sie „bestätigt, dass sie nicht beabsichtigt, die Forderungen aus ihren Darlehen zu verkaufen oder zu verbriefen“. Zudem garantiert sie, dass der Darlehensnehmer bei Ablauf der Zinsbindung und ordnungsgemäßem Vertragsverlauf ein marktgerechtes Angebot erhält, dass sämtliche Rechte des Darlehensnehmers und sämtliche Verpflichtungen der Victoria bis zur vollständigen Rückzahlung bestehen bleiben und dass die Kundenansprüche auf Löschung oder Verzicht freier Grundschuldteile bis zur vollständigen Rückzahlung erhalten bleiben. Für eine solche Absichtserklärung verlangt die Victoria zusätzlich 0,03 Prozent auf den normalen Kreditzins – wer eine Garantie haben will, dass das Darlehen nicht verkauft wird, zahlt einen Aufschlag von 0,05 Prozent. xxxxxxxxxxxxx Super oder: Zinszuschlag dafür bezahlen, das die Sparkasse zusichert einen immer ordentlich bedienten Kredit nicht weiterzuverkaufen. Und bisher haben manche ohne Sicherungserklärung weiterverkauft, dann ist bis zur letzten Rate die komplette Hypothek offen. :-(( |
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