Aber wir müssen sehen, noch vor gut einem Jahr hat Estavis eine Wandelanleihe heraus gegeben, die eigentlich sogar noch einen etwas niedrigeren Zins haben könnte, wegen der Chance durch die evtl Wandlung einen höheren Gewinn zu erzielen, zu 9,25 % herausgegeben.
Diese hohen Zinssätze muss man nur das Geld bezahlen, wo man ganz implizit keine Sicherheiten hat. Also dafür gibt es weder Immobilien, noch Mieten als Sicherheit.....
Mit diesen 5 Mio die man sich für über 9 % geliehen hat, kauft man evtl Wohnungen über 100 Mio und bringt diese 5 Mio so zusagen als Eigenkapital ein. (aber eigentlihc ist es ja kein Eigenkapital , weil man es sich selbst geliehen hat. Aber innerhalb dieser Finanzierung wird es so behandelt)
Dennnoch rechnen sich die Geschäfte bei jährlichen aktuellen Mieten von ca 10 bis 10,5 % auf den Kaufrspreis und Kreditzinsen von 2 bis 3 % bei normaler Finanzierung. Weil Estavis ja, und auch Adler noch sehr wenig Eigenkapital haben im Verhältnis zu den grossen WOhnungseständen....beide hatten ja vorher nicht mal 10 % der aktuellen Bestände, muss man evtl 0,5 % mehr Zinsen auf alle Verbindlichkeiten mehr zahlen, ehr wird der Aufschlag niedirger sein. Aber auch das lässt sich immer noch bequem zahlen und noch macht man viel Überschuss, Monat für Monat!
Und durch diese ständigen Überschüsse, Monat für Monat sammelt man das Eigenkapital für die nächsten Käufe an.
Also Adler, inkll der Estavis ,will innerhalb der nächsten 1,5 Jahre auf über 40.000 Wohnungen, evtl vauch 50.000 WOhnungen kommen und dann ist erst mal die grosse Aufbauphase gelaufen....man wird auch weiter ankaufen, aber man hat die kritische Grenze wo eine Verwaltung kostengünstig machbar ist, erreicht, oder fast erreicht.
Dann geht es vornehmlich darum das Eigenkapital zu steigern, evtl durch Kapitalerhöhungen oder auch erst mal einbehaltene Gewinne, und so werden dann auch die zu zahlenden Zinsen geringer.
UNd dann könnten mittelfrisitg vielleicht schon für dasw Jahr 2016 Adler eine DIvidende zahlen, in Höhe einer 3 bis 4 prozentigen Dividendenrendite! |
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