Trump ist die Zeit knapp, um Fannie-Freddie so zu überholen, wie es Hedge-Fonds wollen
Otto Normalverbraucher
Di, 1. Dezember 2020, 12:00 Uhr GMT+1
(Bloomberg) -- Präsident Donald Trump läuft die Zeit davon, das zu tun, was Hedge-Fonds und andere Investmentfirmen mit großen Eigentumsanteilen an Fannie Mae und Freddie Mac seit seinem Amtsantritt gewünscht haben: die Hypothekengiganten auf den Weg zum Ausstieg aus der Regierungskontrolle zu bringen.
Obwohl Trump seit langem eine Überholung der Unternehmen gelobt hat, hat er in vier Jahren kaum Fortschritte gemacht und hat nun weniger als zwei Monate Zeit, um zu handeln. Der Regulierer von Fannie und Freddie, der Direktor der Federal Housing Finance Agency, Mark Calabria, will noch vor der Vereidigung des designierten Präsidenten Joe Biden weitreichende Änderungen vornehmen - aber Kalabrien kann nicht ohne den Segen von Finanzminister Steven Mnuchin den Abzug drücken.
Es ist schwer vorstellbar, dass Mnuchin und Kalabrien genügend Zeit haben werden, um die Bundeskonservatorien von Fannie und Freddie tatsächlich zu beenden, bevor Trump zurücktritt, obwohl sie die Beteiligung der Regierung an den Unternehmen ändern könnten. Sogar eine teilweise Verschiebung könnte für die Hedge-Fonds zu Mitnahmeeffekten führen. Die Vorzugsaktien, die sie besitzen, würden wahrscheinlich in die Höhe schnellen, wenn das Finanzministerium auf seinen rund 220 Milliarden Dollar schweren Anteil an vorrangigen Vorzugsaktien von Fannie und Freddie verzichten oder die Bedingungen dafür ändern würde - ein Schritt, auf den Kalabrien drängt.
Sprecher des Finanzministeriums und der FHFA lehnten einen Kommentar ab.
Gegen eine rasche Überarbeitung sprechen Führungskräfte der Wohnungsbaufinanzierungsbranche und riesige Anleihe-Investoren wie Pacific Investment Management Co., die argumentieren, dass drastische Revisionen für hypothekenbesicherte Wertpapiere und Wohnimmobilien katastrophale Folgen haben könnten. Sie wollen, dass Biden mit dem Kongress an einer Gesetzgebung arbeitet, die sicherstellt, dass die Hypothekenpolitik nicht nach jeder Wahl dramatisch schwankt. Und sie stellen die Notwendigkeit in Frage, sich mit dem Wohnungswesen auseinanderzusetzen, einem der wenigen Lichtblicke für die angeschlagene US-Wirtschaft.
Fannie und Freddie machen keine Hypotheken. Sie kaufen sie von Kreditgebern, wickeln sie in Wertpapiere ein und garantieren den Investoren die Rückzahlung von Kapital und Zinsen, wobei sie im Wesentlichen 5 Billionen Dollar an Wohnungsbaudarlehen absichern. Die USA haben den Unternehmen mit rund 187,5 Milliarden Dollar aus der Patsche geholfen und sie übernommen, als die Hypothekenausfälle auf dem Höhepunkt der Finanzkrise 2008 zunahmen.
In den nächsten Monaten wird der Schwerpunkt darauf liegen, was Trump auf seinem Weg aus der Tür heraus tun könnte und welche Folgen dies für die Regierung Biden haben wird. Auf dem Spiel steht die Zukunft des US-Wohnungsfinanzierungssystems, einschließlich Billionen von Dollar in Hypothekenanleihen. Hier sind einige der wichtigsten Fragen:
Was kann Trump tun?
Da keine Zeit für eine Gesetzgebung bleibt, konzentrieren sich die Investoren auf eine Änderung in letzter Minute, die Mnuchin und Kalabrien an den Vereinbarungen vornehmen könnten, die getroffen wurden, als die Regierung 2008 Fannie und Freddie rettete. Die Abkommen bieten den Unternehmen eine Rettungsleine von bis zu 254 Milliarden Dollar, falls sie aufgrund weit verbreiteter Hypothekenausfälle in Schwierigkeiten geraten sollten.
Der Grund für die Dringlichkeit liegt darin, dass die Rettungsvereinbarungen mehrere Bestimmungen enthalten, die, wenn sie nicht überarbeitet werden, es Kalabrien wahrscheinlich unmöglich machen würden, Fannie und Freddie ohne die Mitarbeit des Finanzministeriums von Biden freizulassen.
Zum einen erfordern die Vereinbarungen die Zustimmung des Finanzministeriums, damit die Konservatorien beendet werden können, es sei denn, Kalabrien würde die Unternehmen unter Zwangsverwaltung stellen. Zum anderen begrenzen sie das Kapital, das Fannie und Freddie behalten können, auf ein Niveau weit unter den Hunderten von Milliarden Dollar, die sie als Privatunternehmen benötigen würden, um einen Immobilienschock zu überstehen.
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Außerdem ist der Aufbau von Kapitalpuffern zum Schutz von Fannie und Freddie vor Verlusten auf den massiven Verkauf von Aktien an private Aktionäre angewiesen. Investoren würden sich davor scheuen, Unmengen neuer Stammaktien zu kaufen, solange 222 Milliarden Dollar an vorrangigen Vorzugsaktien im Kapitalstapel Vorrang haben. Das bedeutet, dass der Anteil des Finanzministeriums mit ziemlicher Sicherheit behandelt werden muss, damit Fannie und Freddie aus der US-Kontrolle aussteigen können.
Hochrangige FHFA-Beamte haben auch erklärt, dass sie die Übertragung der Gewinne von Fannie und Freddie an das Finanzministerium dauerhaft beenden wollen.
Warum ist die Beteiligung des Finanzministeriums für Hedgefonds kritisch?
Wenn Mnuchin ankündigen würde, dass das Finanzministerium seinen Aktienanteil aufgibt, den Wert seiner Aktien verringert oder seine Bestände in Stammaktien umwandelt, wäre ein wesentliches Hindernis für die Beendigung der Konservatorien beseitigt.
Das wiederum würde wahrscheinlich einen starken Anstieg des Wertes der Vorzugsaktien von Fannie und Freddie auslösen. Höhere Preise würden es den Investmentfirmen ermöglichen, ihre Vorzugsaktien mit einem erheblichen Gewinn zu verkaufen, ohne sich Sorgen machen zu müssen, ob Fannie und Freddie jemals die Kontrolle der Regierung verlassen. Unter den Begünstigten wäre John Paulson & Co.'s John Paulson von Paulson & Co., ein großer Beitragszahler von Trump.
Die Stammaktionäre könnten verletzt werden, wenn das Finanzministerium seine Aktien umwandeln würde, weil dies zu einer Verwässerung führen würde, die die Eigentumsanteile privater Investoren untergräbt. Zusätzlich zu den vorrangigen Vorzugsaktien besitzt das Finanzministerium Optionsscheine zum Erwerb von fast 80% der Stammaktien der Unternehmen.
Die P.Calabria möchte, dass in Bezug auf die vorrangigen Vorzugsaktien des Finanzministeriums etwas unternommen wird, aber Mnuchin hat sich nicht bereit erklärt, Maßnahmen zu ergreifen, wie Leute berichten, die mit der Angelegenheit vertraut sind und darum gebeten haben, bei der Diskussion über private Mitteilungen nicht genannt zu werden.
Ist noch Zeit?
Innerhalb des Finanzministeriums wird eine umfassende Änderung der Rettungsvereinbarungen von Fannie und Freddie in der Regel von Anwälten und politischen Mitarbeitern in mehreren Abteilungen geprüft, ein Prozess, der selbst nach der Einigung auf die groben Züge mehrere Monate dauern kann.
Mnuchin müsste Gas geben und diesen Prozess bis zum 20. Januar abschließen. Erschwerend kommt hinzu, dass das Finanzministerium nur wenige Mitarbeiter hat, die sich mit der Wohnungspolitik befassen, und dass es durch dringendere Angelegenheiten, wie die Reaktion auf die Coronavirus-Pandemie, abgelenkt wird.
Wer ist gegen eine Überholung?
Im November sandte die Structured Finance Association ein Schreiben an Mnuchin, in dem sie davor warnte, dass eine Änderung der Rettungsvereinbarungen in letzter Minute den Markt für hypothekarisch gesicherte Wertpapiere erschrecken und möglicherweise zu einem Anstieg der Kreditzinsen führen könnte.
Es schloss sich an Warnungen von Pimco und anderen Investoren Anfang des Jahres an, dass die Freilassung von Fannie und Freddie ohne Gesetzgebung einige ausländische Investoren dazu veranlassen würde, ihre Anteile am US-Markt stark einzuschränken. Die Sorge ist, dass die Fonds zögern würden, Fannie- und Freddie-Hypothekenanleihen zu besitzen, wenn die Unternehmen außerhalb des Griffs der Regierung wären und die Anleihen keine ausdrückliche US-Garantie hätten.
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FHFA-Beamte bestreiten, dass die von ihnen befürworteten Revisionen zu höheren Hypothekenzinsen führen würden, und sie weisen auf andere Fälle hin, in denen Investoren Panik vorhersagten, die nie eintrat.
Es ist jedoch unklar, wie Mnuchin und Kalabrien, die Maßnahmen ergreifen, den Republikanern zugute kämen, die in Washington bleiben werden, nachdem Trump die Stadt verlassen hat. Nur wenige Amerikaner achten auf Hypothekenpfandbriefe, so dass es schwer vorstellbar ist, dass die Wähler die Gesetzgeber der GOP belohnen, sollte dieser Markt die Gefahren vermeiden, vor denen Anleiheinvestoren gewarnt haben. Dennoch könnte es durchaus politische Konsequenzen für höhere Wohnkosten geben.
Kann Biden es einfach rückgängig machen?
Da die FHFA eine unabhängige Agentur ist, muss Kalabrien technisch gesehen nicht vor dem Ende seiner Amtszeit im Jahr 2024 zurücktreten. Aber es ist zweifelhaft, dass er so lange Zeit hat, um Fannie und Freddie zu befreien, selbst wenn er und Mnuchin die Rettungsvereinbarungen der Unternehmen ändern.
Das liegt daran, dass der Oberste Gerichtshof der USA diesen Monat einen Fall verhandeln soll, der darüber entscheiden wird, ob der Präsident den Direktor der FHFA aus irgendeinem Grund entlassen kann. Das Gericht entschied in einem ähnlichen Fall in Bezug auf das Consumer Financial Protection Bureau zugunsten einer solchen Haltung und deutete an, dass die Tage Kalabriens gezählt sind. Rechtsanalysten gehen davon aus, dass der Oberste Gerichtshof seine Entscheidung bis Mitte nächsten Jahres treffen wird.
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Biden könnte viele der von Mnuchin und Calabria vorgenommenen Änderungen an den Rettungsvereinbarungen von Fannie und Freddie rückgängig machen, wenn er die Autorität erlangen würde, den FHFA-Chef abzusetzen, bevor die Unternehmen aus dem Konservatorium entlassen worden sind.
Der Oberste Gerichtshof soll sich auch mit den Argumenten befassen, dass eine frühere Änderung der Rettungsvereinbarungen Fannie und Freddie Dutzende von Milliarden Dollar an Gewinnen geraubt hat, die sie hätten einbehalten dürfen. Wenn sich das Gericht auf die Seite der Aktionäre stellt, könnte dies der Regierung einen stärkeren Anstoß zur Freigabe der Unternehmen geben.
Kalabrien könnte versuchen, Fannie und Freddie im Rahmen eines Zustimmungsabkommens freizulassen, bevor Biden ihn kündigt, wenn eine Rettungsplanänderung es ihm erlaubt. Eine solche Vereinbarung würde wahrscheinlich Fannie und Freddies Vorstandsgehälter, Dividenden und andere Geschäftsaktivitäten einschränken, bis sie mehr Kapital beschaffen.
Wenn die Rettungsänderung dem Finanzministerium jedoch die Kontrolle über das Schicksal von Fannie und Freddie überlässt, besteht eine gute Chance, dass die Regierung Biden sie für die absehbare Zukunft in der Schwebe hält.
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