Auf Seite 106 des Gechäftsberichts 2008 heißt es, daß "Die in Abschnitt D im Detail beschriebenen Erbbaurechtsverträge unterliegen generell einer regelmäßigen Inflationsanpassungsklausel, die eine Anpassung der Erbaurechtzinsen vorsieht."
Gut: bei steigender Inflation steigen die Erbbauzinsen mit.
Weiter heißt es:
"Der Konzern hat 2006 in Rahmen der 1. Verbriefung von Erbbaurechtscashflows alle jährlich zufließenden Erbbauzinsen (gegenwärtig EUR 1,3 Mio.) durch Inflationshedgevereinbarungen bis zum Jahr 2036 gesichert."
Auch OK. Denn den Verbruiefungsinhabern sind (unter Berücksichtigung des Zinsswaps) ja feste jährliche Zahlungen geschuldet. Mit der sogenannten "Inflationshedgevereinbarungen", die eigentlich das genaue Gegenteil einer Inflationshedgevereinbarungen ist, wird der ansteigende Zahlungsstrom aus den Erbbauzinsen in einen stetigen verwandelt der den Zahlungsverpflichtungen entspricht.
Aber jetzt kommts:
Für die zweite und dritte Verbriefung sind die inflationsgesicherten Zahlungsströme ebenso bis 2036 b.z.w. 2038 durch einen Inflationsswap (wie so ein Instrument richtigerweise bezeichnet werden müßte) in einen konstanten Zahlungsstrom umgewandelt worden.
Dadurch hat man zu Anfang natürlich einen Liquiditätsvorteil. Aber wenn in 2015 b.z.w. 2017 die Verbriefungen refinanzieren muß, und die Inflation dann stärker ansteigt als in der 2008 festgelegten Swaprate impliziert ist, dann sieht man alt aus. Denn höhere Inflationsraten und Inflationserwartungen werden natürlich in den Marktzinsen eskomptiert, und man kann leicht in eine Situation kommen in der man die in einer Refinanzierung fälligen Verbriefungszinsen nicht mehr aus den per Inflationsswap konstant gemachten Erbbauzinsen begleichen kann.
Offensichtlich hat man sich gezwungen gesehen um einen kurzfristigen Liquiditätsvorteil zu ergattern diese Zeitbombe in das zukünftige "Kerngeschäft" einzubauen.
Prost Mahlzeit! |