als natürliche Begründung für aktuell negativen Cash Flow
Bei den Beiträgen der letzten Tage von Raimund James wurde das spezielle Geschäftsmodell von EYEMAXX nicht berücksichtigt.
Nach den in diesen Beiträgen aus den diversen Bilanzen und Halbjahresberichten dargestellten Zahlen scheint bei der Kommentierung und den daraus abgeleiteten Schlussfolgerungen das Verständnis für die tatsächliche operative Geschäftstätigkeit von EYEMAXX als Entwickler von Immobilienprojekten sowie als Bestandshalter von Immobilien mit den bilanziellen Gesetzmäßigkeiten dieser Geschäftstätigkeiten grundsätzlich zu fehlen.
Diese branchenbedingten Faktoren sind bei aussagefähigen Kommentaren nach einer Bilanzanalyse jedoch grundsätzlich zu berücksichtigen. Dazu kommt noch, dass auch die Auswirkungen der von Herrn Müller mehrfach kommunizierten Expansionsstrategie einbezogen werden müssen. Die Projektpipeline hat sich ja in den letzten eineinhalb Jahren auf aktuell 740 Millionen EURO nicht weniger als verdreifacht und eine weitere Erhöhung mit dem Einstieg in neue Segmente wurde vor kurzem angekündigt. Diese Fakten haben die Analysten von GBC und SRC bei Ihren Analysen von EYEMAXX mit gleichlautenden Kursempfehlungen von 19,00 EURO wohl auch mit berechnet.
Daraus folgt, dass aus der simplen Aneinanderreihung von Zahlenreihen aus vergangenen Bilanzen und Halbjahresberichten allein noch keine oder sogar falsche Schlüsse über die tatsächliche Ertragskraft, die eben bei EYEMAXX in den konkreten Entwicklungsprojekten steckt, gezogen werden können.
Zum Verkauf bestimme Immobilienentwicklungsprojekte laufen eben über mehrere Jahre und weder dürfen alle Aufwendungen noch Projektgewinne bilanziell aktiviert werden.
Auch bei Vorausverkäufen von Projekten, so genannten Forward Sales, die EYEMAXX offenbar gerne macht, dürfen Gewinne erst nach Fertigstellung und Übergabe an den Käufer ausgewiesen werden. Einige derartige Vorausverkäufe noch vor Baubeginn hat EYEMAXX in den letzten Monaten ja auch gemeldet.
Dagegen gab es in den Jahren 2016 und 2017 bereits einige Meldungen von EYEMAXX über Fertigstellungen und Übergaben von Projekten an die Endinvestoren. Dabei handelte es sich jedoch noch um kleinere Projekte mit wohl auch entsprechend kleineren bilanzierungsfähigen Erträgen aus vor 2016 begonnen Projekten; also aus Vorjahren, als die Projektpipeline auch noch viel kleiner war.
Diesen Erträgen stehen andererseits bestimmte Aufwendungen aus aktuellen Projektentwicklungen gegenüber, da nicht alle Kosten von Projektentwicklungen tatsächlich als Errichtungskosten bilanziell aktiviert werden dürfen. Da sich zusätzlich das Projektvolumen insgesamt stark erhöht hat, ist ein negativer operativer Cashflow in der aktuellen starken Expansionsphase von EYEMAXX ganz normal.
Dies begründet andererseits aber auch die niedrige Steuerquote von EYEMAXX, da diese nicht aktivierungsfähigen Aufwendungen mit den Gewinnen aus fertiggestellten und an die Käufer übergebenen Projekten eben auch steuermindernd verrechnet werden können.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, also Immobilien und Beteiligungen, die nicht zum Verkauf bestimmt sind, sind Hochschreibungen auf den Verkehrswert gemäß IFRS als Fair Value verpflichtend und als Grundlage dafür müssen regelmäßig Sachverständigengutachten zur Bewertung eingeholt werden. Da hat EYEWMAXX natürlich von den Preissteigerungen der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt profitiert.
All diese Bewertungen sind Bestandteile der EYEMAXX Konzernbilanz, die von den Wirtschaftsprüfern mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk testiert wurde.
Mein Resümee:
man sollte neben einer rein zahlenmäßigen Bilanzanalyse daher immer auch die Besonderheiten des Geschäftsmodells zu verstehen versuchen, sonst besteht wie hier eben die Gefahr von unrichtigen Schlussfolgerungen!
Abschließend noch zu dem Levermann Wikifolio: tatsächlich scheint die Berechnung von AlexBoerse zu stimmen, wonach EYEMAXX 8 Punkte erreicht und das ist nach Levermann definitiv ein Kauf! Die Besorgnis, dass große Wikifolio Verkäufe den EYEMAXX Kurs extrem abstürzen lassen könnten, erscheint mir jedenfalls stark übertrieben.
Übrigens: auf der letzten EYEMAXX HV wurde ein Aktienrückkaufprogramm im Maximalumfang von 10% beschlossen, das wohl im Fall des Falles aktiviert werden könnte. Die Liquidität für derartige Aktienrückkäufe dürfte bei EYEMAXX wahrscheinlich auch verfügbar sein.
Cali |
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