IMMOBILIENSPEZIALISTEN als Langzeitinvest

sollte man seine bezugsrechte so schnell wie moeglich verkaufen bevor der kurs noch weiter richtung sueden geht??  

wenn man sich die entwicklung der IVG seit der lehman-pleite einmal anschaut, muß man feststellen, dass der wert sich eigentlich NIE richtig erholt hat. im gegensatz zu den meisten anderen werten, wuselte sich IVG immer am unteren ende herum. vor bekanntgabe der KE sah es eine zeitlang recht gut aus, schwarze zahlen ließen hoffen. Auffällig ist eigentlich nur, dass kurz vor bekanntgabe der KE diese tollen berichte über schwarze zahlen massenweise verbreitet wurden und der kurs in unerwartete höhen rauschte. viele sprangen auf und wurden dann von der ankündigung der KE überrollt. nicht das ich da einen zusammenhang sehe, aber meiner meinung nach wird bis zum termin der KE bzw. der zuteilung der neuen stücke der kurs auf genau diese euro 2,10 fallen. im schlimmsten fall noch darunter. das wäre natürlich dann genau der termin auf den großanleger warten, so billig konnte und wird man IVG papiere nicht wieder einkaufen können und das noch in großen mengen. Meine meinung, vielleicht völlig daneben, vielleicht aber auch genau richig.  

hab dasselbe auf einer anderen internet seite gelesen ~ werd dann mitte dezember einsteigen, wenn der kurs schoen niedrig ist  

Zu 2,10€ kann man nur neue Aktien beziehen, wenn man je 2 Bezugsrechte hat und die kosten auch Geld, wenn man sie nicht zugeteilt bekommen hat. Der derzeitige Kurs ist "ex Bezugsrecht". Mit Bezugsrecht hat man derzeit einen Wert von ca. 2,40+0,13 = 2,53 pro Aktie mit leicht fallender Tendenz. Kurz vor Bekanntgabe der Kapitalerhöhung stand IVG bei ca. 3,00. Daraus ergäbe sich ein theoretischer Mischwert (TERP) nach der Kapitalerhöhung von (3,00+3,00+2,10):3=2,70 bei dem sich der Kurs einpendeln müsste, wenn nicht weitere Einflüsse dazukommen. Das würde einem Kurs ex Bezugsrecht von 2,50 und einem Bezugsrechtpreis von 0,20 entsprechen. Dass wir momentan bei 2,40 + 0,13 stehen, zeigt, dass die KE den Altaktionären Mühe macht. Es werden Bezugsrechte verschleudert oder auch von alten Aktien Anteile verkauft, um Mittel für den Erwerb von  neuen Aktien zu erlösen. Beides drückt auf den Kurs.
Es muss aber nicht so weitergehen. Wenn diejenigen, die nicht an der KE teilnehmen ihre Dispositionen getroffen haben, können sich die Kurse von Aktie und Bezugsrechten auch wieder stabilisieren. Insbesondere wenn ein externer Investor auf den Plan kommt und die Gelegenheit nutzt, jetzt im großen Stil einzusteigen. Der eigendlich springende Punkt ist, ob man Vertrauen in IVG haben kann, dass die Mittel der KE sinnvoll eingesetzt werden. Laut Prospekt sollen 85-95% in die Finanzierung des Kavernenbaues gesteckt werden. Dadurch wird in den nächsten Quartalen mehr Gewinn erzielt. Vielleicht ist ja die KE das Ereignis, das den Abwärtstrend des letzten Jahres beendet und den Turnaround einleitet.  

Und sie war ja vor zwei Jahren direkt, wie man später erst hörte, vor der Pleite. An einem Tag sah es erst so aus, dass man keine Liquidität  mehr bekommen würde. Doch die Grossaktionäre und auch hoch im Obligo stehende Banken gaben dann kurzfriistig Bürgschaften,die bald wieder ausliefen.

Und sicher, wenn man das Kavernengeschäft nicht gehabt hätte, wäre man heute nicht mehr da. Mit den Kavernen hat man immer Geld verdient. Das ist eine sichere und ertragreiche Cashcow.

Im Fall von IVG sind aber auch viele Sachen zusammen gekommen. Zum einen, wurde ja früher. also noch bis 1 Jahre vor der grossen Krise viele Immo-Unternehmen weit über NAV bezahlt. Das fand ich immmer schon falsch, aber der Markt hat das bewertet.

Somit war der Rückgang bis auf zunächst ca 18 Euro. nur ein Rückgang auf ein eigentliches normales und gerechtes Kursniveau.
Nun hatte IVG aber massiv gekauft, weil man ja einen Reit schon vor 1 oder 2 Jahren vor der Krise herausbringen wollte. Doch der Markt war nicht aufnahmebereit für einen Reit. So kamen diese ganzen Objekte, die man ja praktisch zusätzlich hielt, eben weil man diese in den Reit einbringen wollte und dann den Exit plante,  auch voll in den Absturztrend und verloren eine Menge an Wert.

Wenn eine AG, ein Eigenkapital von 30 % hat und die  Immobilien fallen um 20 %, dann hat man nur noch 10 % Eigenkapital. Das würde dann bedeuten man muss möglichst schnell Objekte verkaufen, weil die banken nicht damit einverstanden sind, dass man nur 10 % Eigenkapital hat. Diese Notverkäufe führen sicher auch wieder zu niedrigeren Verkaufswerten.

Dann kam das grosse Objekt The Sqaure. Grundsätzlich war es nicht zu gross für IVG. Aber, da man ja kurzfristig viel Geld in die Reitbestände gebunden hatte, und eben hier keine Herausgabe eines Reits mögich war, hatte man sehr knappes Eigenkapital, gerade weil man so ein grosses Projekt, ja noch zusätzlich zu den normalen kleineren und mittleren Projekten entwickelte. Als dann die Kosten bei diesem Grossobjekt völlig aus dem Ruder fielen, bekam man wirkliche Probleme. Hier kam wirklich vieles zusammen.

Auch wenn IVG nie überschuldet war, so war man doch immer sehr knapp in den letzten Jahren.
Das, alles nicht so Gott gegeben war und das Management insgesamt auch eine hohe Verantwortung hat, ist ganz sicher so.
Es ist einfach falsch, dass diese Versagen, auch immer noch mit den grössten Lobeshymen und viel Geld verabschiedet werden.
Wer Mist baut und Wert der Aktionäre vernichtet hat, müsste zumindest als Zeichen auch einen Anteil an den Verlusten tragen. Fakt ist aber, man gibt ihnen meist noch mehr Geld als ihnen nach alten Vertrag zustand, damit sie freiwillig gehen.

Nun sind eigentlich alle negativen Sachen  abgearbeitet. Man ist nicht mehr im Projektgeschäft tätig und wird inzwischen alle Projekte abgewickelt haben. Hoffe mal , dass damit einher auch endlich der Personalbestand gesunken ist. Denn nur für das Projektgeschäft braucht ein  Immo-Unternehmen verhältnismässig viele Leute.

Jetzt hängt fast alles an dem Square. Kann man hier einen Käufer zum Buchwert finden.? Die Herstellungskosten wurden ja schon um zig Mio abgeschrieben - (glaube über 150 bis ca 200 Mio Euro) und so sollte jetzt zumindest der Buchwert erzielbar sind.
Wenn man nach Vollvermietung dann den Abverkauf schafft hätte man endlich wieder genügend Cash und könnte wieder ganz frei und angemessen agieren und auch wieder als Käufer auftreten und investieren oder auch vorhandenes Potential in den eigenen Assets hervorbringen.

Wenn man allerdings nicht in den nächsten 1 bis 2 Jahren das Objekt verkauft bekommt, dann geht es alles sehr langsam so weiter. Geld verdient man da mit der Vermietung kam, eben weil man so wenig Eigenkapital hat, was eben sehr viel höhere Zinsen erfordert.
Man macht sicher etwas Gewinn bei den Kavernen und im andren Geschäft, aber es wird nicht viel mehr sein, als eine schwarze Null.  

habe ich dann schon noch. schore hats' gut erklärt und eigentlich verstehe ich den vorgang dann nun jetzt wohl auch (einigermaßen). was ist denn aber los, wenn die aktie  , die aktuell auf 2,27 steht auf -sagen wir mal- 2,09 fällt. ich habe jetzt vor mir auf dem tisch die zu unterschreibende zustimmung zum erwerb neuer aktien zu 2,10 liegen. dafür muß ich dann meine bezugsrechte einsetzen im verhältnis 2:1 . Also, kaufe ich denn dann nicht teurer ein als die aktie gehandelt wird. oder, schlimmer, der kurs rutscht unter 1,98 , habe ich dann nicht ein MINUS im gesamtbild ? da ich kein kenner bin, verzeiht mir bitte diese fragen, aber ich möchte einfach nur wissen ob es ggf. neue aktien gibt, die anders gelistet werden (andere WPN) oder ob die unter der alten zugebucht werden und wie ich mich bei weiteren kursverlusten verhalten kann oder besser - sollte. für ratschläge bin ich sehr dankbar und denke, dass ich nicht der einzige unwissende bin. danke für vielleicht baldige infos euch allen.  

Nachdem die LH ihre investitionen am ffh auf Eis gelegt haben, stellt sich mir die Frage, betrifft dies auch die Anmietung im square

 

danke, darüber habe ich mir noch gar keine gedanken gemacht. sollte deine vermutung aber zutreffen, dürfte es ü b e r h a u p t  nicht gut in der zukunft aussehen. noch zu meiner letzten anfrage ;: ich würde mich freuen, wenn mir jemand auskunft über meine kleinen rechenspiele geben kann. bin morgen früh wieder im büro und wäre echt dankbar für infos. 1000 dank !!  

lufthansa die verträge unterschrieben hat. Die lufthansa wollte selber aber auch noch was zusätzlich bauen. Vielleicht betrifft das das. Also wenn der kurs unter den ausgabepreis rutschen würde dann würde normalerweise die kapitalerhöhung nicht voll stattfinden und der preis der kapitalerhöhung evtl. niedriger angesetzt werden. Diese Kapitalerhöhung ist aber zu 2,10euro garantiert und wird sicher zu 2,10durchgeführt. Ruf aber halt noch deinen Bank-fuzzi an dann weist du es sicher. Und natürlich haben die neuen aktien dann dieselbe WKN.  

neueste analystenmeinung: kursziel 1.90 euro
das wars dann wohl mit ivg  

Bloomberg 12.12.2011  00:25
 

In Europa wird die staatliche Schuldenkrise zur Belastung für die  Immobilienwirtschaft. Die Zahl der Transaktionen im laufenden Quartal steht vor  einem Rückgang auf den tiefsten Stand seit zehn Jahren.

“Bei Immobilien ist es zuletzt praktisch zum Stillstand an den  Finanzierungsmärkten gekommen”, sagt Paul House, Leiter Investmentbanking  Immobilien bei Citigroup.  “Die staatliche Schuldenkrise ist eine Bankenkrise”, ergänzt House.

Im Oktober und November wurden Bloomberg-Daten zufolge 65 Transaktionen über  4,43 Mrd. Dollar  angekündigt. Geht es in diesem Tempo weiter, zeichnet sich das schwächste  Quartal für die Branche seit zehn Jahren ab. Dabei erreicht die bisher größte  Transaktion im laufenden Quartal, der Verkauf von britischen Hypothekendarlehen  auf Wohnimmobilien an eine Sparte von Nationwide Building Society für rund 1,13  Mrd. Pfund (1,32 Mrd. Euro),  etwa 40 Prozent am Gesamtwert aller Transaktionen in diesem Zeitraum. Verkäufer  ist Bank of Ireland.

Europas Finanzkrise hat die Kreditmärkte durcheinandergewirbelt. Banken  schränken die Kreditvergabe ein. Damit schwanken die Bewertungen für  Wertpapiere, die mit Büro- und Gewerbeimmobilien besichert sind. Commerzbank,  BNP Paribas  und andere europäische Banken trennen sich von Beständen und folgen damit der  Aufforderung der Politik das Eigenkapital zu erhöhen, nachdem die Banken  Abschreibungen auf griechische Staatsanleihen vorgenommen haben.

Grosse Zahl an notleidenden Krediten befürchtet

Der Markt hatte im ersten Quartal 2007 ein Hoch erreicht, als Deals über 83,9  Mrd. Dollar zustande kamen, zeigen Bloomberg-Daten. Von den Ende Oktober fällig  gewordenen Darlehen, die mit gewerblichen Immobilien besichert sind, wurden  lediglich fünf der 35 Kredite getilgt, geht aus einem Bericht von Standard &  Poor’s vom 1. November hervor. Etwa einer von sechs Krediten, die mit  Sicherheiten auf Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsimmobilien unterlegt  sind, ist aktuell notleidend. Rund 60 Prozent der in Europa ausgereichten  gewerblichen Hypothekendarlehen (CMBS) mit Fälligkeit bis Ende 2021 könnten  notleidend werden, heißt es in dem Bericht weiter.

Neue Deals machen nur einen Bruchteil des Volumens zu Hochphasen aus. Es wird  befürchtet, dass die Schuldenkrise eine zweite weltweite Rezession binnen drei  Jahren auslöst. Das vierte Quartal könnte - gemessen am Volumen der  Transaktionen - so schwach ausfallen wie zuletzt das dritte Quartal 2008, als  Deals im Umfang von 5,8 Mrd. Dollar angekündigt wurden. Bezogen auf die Anzahl  der Transaktionen könnte das Quartal so schwach sein wie zuletzt das vierte  Quartal 2000, als 94 Transaktionen zustande kamen, zeigen Bloomberg-Daten.

Aufs Jahr hochgerechnet sind in Europa bislang 500 Deals über 42 Mrd. Dollar  auf den Weg gebracht worden. Das entspricht lediglich einem Fünftel des Wertes  im Jahr 2007, als Deals im Umfang von 255 Mrd. Dollar abgeschlossen wurden,  belegen die Daten von Bloomberg. Gemessen an der Zahl der Transaktionen, sind  diese auf etwa ein Drittel zurückgezogen, gegenüber dem Spitzenjahr 2007.

Keinen Schwung im Markt

Lediglich die sichersten Transaktionen erhalten noch Finanzierungen.  Riskantere Transaktionen fallen dagegen durch, denn Kreditinstitute wollen ihre  Bilanzen verbessern, wie Anwälte und Banker aus der Branche erklären. “Es gibt  Geld für sichere Darlehen, bloss nicht viel für riskantere”, sagt etwa David  Sola, einer der Direktoren bei der Investmentbank Houlihan Lokey in London.

Simon Clark, Leiter Immobilien Europa bei der Kanzlei Linklaters LLP in  London, sagt, “es kommen noch vernünftige Deals zustande, bloß gibt es insgesamt  keinen Schwung im Markt.”
Lediglich für Restrukturierungen und Deals, wo eine  der Parteien dazu gezwungen ist, dürften nach Ansicht der Beobachter zunehmen.  So muss etwa die staatliche irische National Asset Management Agency (NAMA) bis  2013 gewerbliche Immobilienkredite und Immobilien im Umfang von 9 Mrd. Euro  verkaufen, um ihrer Vorgabe der Schuldentilgung bis 2013 nachzukommen.

Vor allem für Kredite aus den Jahren 2004 bis 2007, die nun fällig werden,  sei es schwierig, Anschlussfinanzierungen zu arrangieren. “Es geht nicht, zu  verlängern und gleichzeitig den Schein zu wahren. Jetzt verkaufen die Banken.  Das Spiel hat sich gewandelt”, sagt House von Citigroup.

(Bloomberg)

 

 

Jetzt wird einem auch klar, weshalb Gagfah so niedrig bewertet wird: 

Banken werden Refis teuer machen um die eigenen Bilanzen zu stützen. 

 

hi, meine Bezugsrechte wurden für ca. 2 Cent verkauft. Das ist doch unglaublich, für 2 Cent, obwohl der rechnerische Wert bei ca. 12 Cent liegt... 

 

eigentlich verstehe ich jetzt nicht, wieso du dich über den geringen erlös durch den VK der bezugsrechte beschwerst, wo du doch meines erachtens direkt von einem schnäppchen sprachst und einige tage später gepostet hast, dass du die KE voll mitmachen wirst. das verstehe ich jetzt irgendwie nicht. was hat den ausschlag gegeben, doch nicht einzusteigen ? wie ich bereits letzte woche geschrieben habe, bestand zu keinem zeitpunkt die garantie, dass der kurs nicht gar unter die euro 2,10 rutschen würde, was ggf. jetzt passiert und dann kostet der kauf der neuen aktien mehr geld als vergleichsweise der einer normalen position. darüber hinaus, wurde darauf hingewiesen, dass bei einem VK der bezugsrechte entsprechende kosten entstehen werden. ich weiß zwar nicht was deine bank berechnet, aber bei 0,02 euro mußt du mindestens 251 stücke zum verkauf gehabt haben (wenn zb. die ordergebühr bei 4,99 liegt) viele müssen aber sogar 9,99 zahlen. also brauchte man schon mal locker 501 stücke um 0,02 euro zu erlösen !! optimal wäre doch wohl gewesen direkt bei einbuchung der bezugsrechte zu verkaufen, wie es die schlauen wohl gemacht haben. aber darauf weißt leider keiner in diesem forum hin, man möchte wohl nicht gefahr laufen, das durch eine solche info für alle zu viele bids vorliegen und der preis ins bodenlose fällt, wo er ja nun auch hingegangen ist. vielleicht sollte man in den sog. foren auch mal ein wenig mit an andere klein(st)aktionäre denken, die sicherlich für solche tipps mehr als nur dankbar sind. was die dann daraus machen ist ja ihre eigene angelegenheit. na ja, vielleicht habe ich mit diesem beitrag mal ein paar leute dazu bringen können, zumindest darüber nachzudenken, gute ideen auch mit leidensgenossen zu teilen. vielleicht aber auch nicht, wäre schade drum.  

hab ihn mir leider verkniffen: wenn du ein paar cent verlust nicht verkraftest dann kauf besser keine aktien und noch einen hab ich ivg kann auch wieder steigen und der kurs heute is nur ne momentaufnahme und in nen monat oder nen jahr schaut die sache schon wieder anders aus.  

es geht doch gar nicht um ein paar cent verlust. ich habe in diesem jahr schon so viel lehrgeld bezahlt, dass man nicht mehr von ein paar cent reden kann. betreffend der ivg hatte ich jedoch um rat in diesem forum gebeten, wie sich denn so eine KE entwickeln kann und ob ggf. auch ein zuschußgeschäft daraus werden könnte. ich hatte meine ivgs wenige tage vor bekanntgabe der KE für 3,03 verkauft (EK 2,48) und nur den gewinn in form von ivg aktien stehen lassen. dann kam die KE, die ich mitgemacht habe, warum auch nicht, war mir aber nie im klaren, die das denn genau abgewickelt wird. hast sicherlich recht, dass ich mich besser informieren sollte, was ich langsam aber sich auch einsehe. aber wie bei vielen anderen neuaktionären auch macht man gleich zu beginn zwei drei gute deals und ist dann der meinung, das geht jetzt voll ab. leider war es nicht der fall. danke auf jeden fall, dass du mir wenigstens ein wenig mut machst.  

Bin jetzt mal zu 5,45 eingestiegen. Denke es kann nicht sehr vielweiter runtergehen da ja jetzt schon Jahrestief ist und man damit eine ca. 6,5% Brutto Div hat. Also mal sehen wie sich das hier entwickelt. Auf gutes Gelingen

 

dic ist ein superwert u. schüttet sogar dividende aus...

 

Also heute gingen die Kurse insgesamt zurück, nur die schwächsten Werte der letzten 2 Wochen, eben IVG und Cobank schossen, verhältnismässig voll in die Höhe.

IVG war heute schon knapp unter 2,10 und ging nun wieder hoch bis 2,22.......das sind immerhin über 5 % am Tag.

Noch deutlicher sieht es bei der Cobank aus. Hier sind heute morgen um 1,20 gestartet, dann runter in der Spitze, bzw. Tiefe bis 1,14 und der Schluss war dann bei 2,24.....das sind fast 10 % Veränderung im Laufe des Tages!

Man hat meine Bezugsrechte auch zu 2 cent verkauft........hatte ja nur noch die 1,000 Aktien, die ich übrig hielt, als ich dann zuvor die anderen jeweils 1,000der weise im Aufschwung von 3,60 bis 4,01 verkaufte und diese 1,000 sollten dann noch zu 4,10 weg, was allerdings nicht kam.
Da ich 18 Euro Provision zahlen muss + Börsengeld und ca 1 Euro irgendwelcdhe weiteren gebühren, könnte ich sogar was zahlen müssen, damit verkauf wurde........

Es wäre sicher jedem gelungen der gewollt hätte die Bezugsrechte zu 0,10 zu verkaufen,, 12 cent war lange, auch noch ein bisschen mehr.
Kaufen hätte man locker auch zu 2,18... klar bei 2,10 war Tiefstand, aber das erreichen ja nur Schwachköpfer und Angeber ständig.
Also man hätte summa für rund 2 Euro neue Stücke bekommen können....wenn man den Verkauf der Bezugsrechte abziehen würde.

Also ich meine nicht, dass es so klar war, dass die Bezugsrechtspreise runter gehen, und dann noch so stark nachgeben.

Im Allgemeienn ist es aber glaube schon öfter so, dass der Kurs von Bezugsrechten eher im laufe der Zeit sink. IRgendwie hatte ich im Hinterkopf auch,, es könnten durchaus noch 2,10 bzw. noch tiefer erreicht werden.
Sowas , also Kurse sogar sehr stark unter dem bezugskurs einer KE, gab es im Letzten Jahr bei fast jeder Aktie die eine kE in der zeit machte...

Die 2,20 sind schon sehr stark heute überschritten worden. Ganz ausgeschlossen ist auch jetzt noch nicht, dass wir nochmals auf unter 2,10 fallen, gerade wenn alle ihre Stücke haben, und viele auch noch mehr Überbezug bekommen, als sie erwartet haben.
Aber es ist jetzt schon unwahrscheinlicher .
Und überhaupt vieles hängt vom Markt ab.

Wenn wir jetzt so jeden Tag bis zum jahresende um im Schnitt 1 % steigen, dann wird auch die IVG deutlich über 2,20 liegen, Fallen wir jedoch ständig , dann wird auch die IVG eher schwach sein.  

 

http://www.rohmert-medien.de/news/...ermietung-in-hamburg,116623.html  

hallo freunde, seit geraumer zeit erhalte ich immmer wenn ich versuche ins forum von IVG oder GAGFAH zu gehen die gleiche übersicht, die gleichen infos aber nichts über die firmen bezogenes. habe ich hier einen einstellungsfehler, oder geht es euch allen so ? Sollte das der fall sein, wäre es doch langsam mal ratsam wieder ein neues forum jeweils fpr IVG und für GAGFAH zu eröffnen, damit man wieder besser informiert wird.  

was ist ein Mediationsverfahren?

 

Mediationsverfahren = Kuhhandel