Moin Gemeinde,
nicht das ich die Meinungen der Analysten vom Bankhaus Lampe überqualifizieren möchte,
ist es doch ein Satz in deren Ausführungen, der für uns nicht neu ist, aber doch an die Gagfah-Strategie erinnern soll: "Die Dividendenzahlungen würden weiterhin operativ nicht verdient und aus der Substanz bezahlt!"
Die Dividende kommt aus dem FFO, ergo, zum grossen Teil auch aus den Verkäufen.
Verkäufe bieten zunächst Cashflow, fehlen dann aber im Umkehrschluss in der Zukunft in den Mieteinnahmen und schmälern den Wert des Portfolios nicht nur in Quantität, vielmehr in der Qualität.
Denn verkaufen lassen sich ja nur die Wohnungen in Lagen mit Finanzierungs- und Kaufkraft!
Stellt man sich das Portfolio optisch einmal als Pyramide vor,
in der die wertvolleren Lagen und Substanzen ganz oben angesiedelt sind, ergo, die schlechteren Lagen ganz unten, so bröselt die Spitze der Pyramide von Jahr zu Jahr gewaltig.
Zudem, was diese Tatsache verstärkt ist, dass die Pyramide durchgehend durch alle Etagen löchriger wird,
denn in den einzelnen Mehrfamilienhäusern gelingt es fast nie, alle Einheiten zu verkaufen.
Es gibt immer ein Restbestand, der sich dann nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) der Mehrheitsbestimmung durch die Gagfah entzieht, wenn die Stimmlage nach der Teilungserklärung nach dem Eigentumsanteil geregelt ist.
So kann die Gagfah, für Ihre unattraktiveren Restbestände, wenn die WEG dies mehrheitlich beschliesst, zu Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Energiesparmassnahmen herangezogen werden.
Doch zurück zur Pyramide! Ist diese erstmal um 1/3 in ihrer Spitze geschmolzen, ist sie wenig attraktiv.
Leider fehlt mir persönlich bei der Gagfah die Asset-Management-Strategie.
Der Ausblick des Vorstandsvorsitzenden im Sinne von "Der Wohnimmobilienmarkt zieht 2010 an!", ist eine Phrase und durch nichts zu halten, zu belegen, oder in ihrer Aussichtsstellung richtig.
Keinesfalls will ich hier, als Investor, die Gagfah erlegen, ich möchte nur meine Bedenken aufzeigen.
Mit dieser Strategie werden wir vielleicht noch 2010, 2011 und vielleicht ...?, noch die hohe Dividende kassieren können, danach wir es aber eng und wir entfernen uns immer weiter von dem Ziel, den Buchwert, auch bedingt durch Wertabschreibungen, irgendwann einmal zu sehen.
Hinzu kommen die doch gewissen Unsicherheiten und enger werdenden Zeitpunkte der Refinanzierung.
Mein Fazit und das ist keine Empfehlung zum Verkauf, oder Kauf der Aktie ist, dass ich, sobald wir eine etwas höhere Zielmarke im Kurs erreicht haben, meinen Aktienbestand an der Gagfah um 50% verringern werde.
Dies, um mein Risiko in diesem Wert zu minimieren und um in Werte zu gehen, die durchaus, durch Kursgewinne plus Dividende hoffentlich noch mehr Jahresertrag bringen, als die Gagfah.
Die derzeitige, nennen wir sie lotterhafte Strategie im Bezug auf das Geschäftsmodell, ist eben nicht gut für eine dauerhafte Werterhaltung, geschweige denn Wertsteigerung.
Das wissen die Herren da oben in der Gagfah und bei Blackstone natürlich auch.
Ich denke sie schielen auf eine Übernahme der Gagfah durch einen anderen Giganten, oder möchten selber gerne einen großen Zukauf tätigen.
Das ist vielleicht der spannenste Gedanke um die Zukunft der Gagfah!
Es grüsst, der Jeff |
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